大汉置业发18文件附件房地产系统工程相关管理制度.docx

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大汉置业发18文件附件房地产系统工程相关管理制度

DH3.5.3合同管理制度

第一条（目的）为规范集团房地产系统项目合同管理工作，维护公司合法权益，防范法律风险，特制定本制度。

第二条（范围）集团房地产系统各子公司或项目部签订各类合同，及合同补充、变更、终止的管理，均适应本制度。

第三条（原则）

1．合同管理实行分级管理原则；归口管理原则；会签、审核责任制原则；签订权、执行权分离原则。

2．合同管理实行合同审核会签制度；合同专用章管理制度；合同台帐和统计报表制度；合同档案管理制度；合同责任追究制度；合同履行监督管理制度；合同管理考核、奖惩制度。

第四条（合同管理机构、职责及工作范围）

1．集团合同管理，在事业部和各子公司总经理的领导下，实行集团与各子公司分级管理，形成对合同的起草、审查、会签、订立、履行全过程的监督、管理体系。

一般合同的签订，必须由相关部门参加商谈，参加部门对合同质量负责。

2．根据职责和权限的不同，合同管理部门分为合同主管部门、协管部门、承办部门和执行部门。

3．合同主管部门分别为不同合同的归口管理部门，对合同进行日常管理，进行规定性指导、监督、检查、协调、考核。

合同主管部门在合同呈送公司领导审定前，负责对合同进行最后审核。

合同主管部门负责定期将合同履行情况汇总上报公司领导。

4．合同的协管部门是根据部门分工，在合同管理过程中，对合同签订和履行中相关专业内容进行审核、考察和监督的部门。

5．承办部门是由公司授权、具体负责对外办理合同签订事宜的单位或个人。

合同承办部门的职责是：

负责调查合同对方资信情况、履约能力，并提供相应资料；具体负责所承办合同的谈判；草签合同；合同报审。

合同承办部门可以是合同执行部门，也可以是公司授权的其它部门。

6．各类合同的管理部门：

合同类别

主管部门

承办部门

协管部门

执行部门

施工承包合同

成本部（或工程部）

工程部

财务部、办公室

工程部

材料设备采购合同

成本部（或工程部）

工程部

财务部、办公室

工程部

房屋买卖合同

营销部

营销部

财务部、办公室

营销部

合作开发合同

成本部（或工程部）

办公室

财务部

办公室

借贷款合同

成本部（或工程部）

财务部

办公室

财务部

7．合同的签订、履行、管理工作中，各单位发现问题应及时纠正。

第五条（合同签订程序）

1．资格审查。

合同承办部门应对合同对方当事人的主体资格进行了解和审查，并将资审资料作为送审资料一部分。

2．草签合同。

商谈合同条款时，承办单位下属相关部门必须参加，做好会谈纪录，草拟的经济合同文本须附上参与合同商谈人员签署的意见。

3．送审。

填报《合同审批表》（见附件），并将草签合同及相关资料交合同主管部门。

承办部门或承办人应对其提供材料的真实负责。

4．审查。

合同主管部门根据需要，组织相关协管部门在3日内完成初审，就合同提出审查或修改意见，并填写合同流转表交合同承办部门。

对草签合同文本严重不能维护公司利益，导致修改工作量大或继续谈判不利时，主管部门可提出更换承办人、草签合同作废，并按有关规定追究相关责任人的责任。

5．修改。

合同承办部门根据审查修改意见商谈并修改合同，交合同主管部门。

承办部门对合同审定修改意见有异议的，提请公司分管领导进行协调。

6．报批。

价款5万元以内（含5万元）的合同，由子公司按内部流程审批，合同签订后15日内报房地产事业部备案；价款5万元以上的合同经过子公司内部审定后，由合同承办部门填写合同审批表，相关人员签署审查意见，连同合同初稿（Word格式电子文本）及预算书、材料设备市场调查情况等合同价格形成的其他必要的原始依据，报集团房地产事业部审批。

7．签署。

根据集团返回的审批意见，子公司合同承办部门再对合同进行修改完善，公司负责人或授权委托人根据书面审核意见决定是否签约。

决定签约时，应在全部文本上以同形式签字；决定不签约时，应以书面形式明示意见。

8．用印。

重要合同必须使用公司合同专用章，一般合同可采用公司行政章。

合同文本必须经负责人或代理人签字后，合同章管理员方可用章。

合同章管理员用章后，应立即进行登记，做好专用章使用台账记录工作。

第六条（合同分类）以公司为买方，房地产项目合同按内容可分为六大类：

1．土地合同；

2．前期合同（包括规划、设计、勘察、监理、造价咨询）；

3．施工合同（包括建筑、安装、装饰、市政）；

4．材料设备采购合同（包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买及安装）；

5．园林环境合同（包括室外环境的设计、施工）；

6．营销包装合同（包括样板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷）。

第七条（合同编号）合同应该由子公司或项目部专人负责连续统一编号；因主合同的变更、解除等订立的补充协议，按主合同类别编号（因补充合同中可能涉及其他类别的内容）；合同管理有关部门皆应采用统一编号。

合同编号次序为：

大汉房地产（简称DHF），项目名称及期或区、栋，分类流水号（按订立日期编制流水号）。

如“DHF--株洲金帝广场--施工--003号”、“DHF--邵东九亿步行街--前期--001号”等。

第八条（合同的形式和内容）

1．合同一律采用书面形式；凡公司、国家或行业有标准或格式文本的，应当优先参照使用，所有条款栏目均应做出约定。

没有范本的，由合同主管部门负责制定公司通用范本，须征求法律部门意见。

2．合同文本应力求由我方或以我方为主起草，语言应严谨、简练、准确。

合同应当内容全面、符合规定。

3．签订合同必须当事人双方分别在合同文件上逐份签字盖章，不得包办代理。

第九条（合同计价）

1．建设工程合同：

建设工程发包应优先选择工程量清单计价的固定总价合同大包干形式，如需选择传统计价办法发包，须报事业部审批。

工程发包合同价格一律按企业定额或市场价格确定工、料、机成本价加税金包干计算。

2．其他合同：

在充分了解市场行情的情况下，多家选择对比，以优质低价确定合同价格。

第十条（合同价款支付）工程项目和其他合同价款在5万元以上的每笔款项支付，项目单位必须严格按合同规定和现场实际工程进度及应付款项，如实填报工程款和其他款项支付审批表，按规定程序报事业部审批后，财务才能付款。

第十一条（合同的保管）

1．合同主管部门和合同执行部门必须建立完整的合同管理档案，并由专人管理，每个季度末填写合同报表并上报一份至集团房地产事业部。

2．各承办部门和所属单位在合同的签订、履行过程中所形成的合同文本（含电子版本）、往来信函和数据电文（包括：

电报、传真、电子邮件、电子数据交换等）等文字材料，仲裁或诉讼所形成的判决书、裁定书、调解书、仲裁裁决书、协议书，均为合同的组成部分，应按合同档案管理规定，一并保存归档。

合同档案内容包括：

1．1合同文本及份数、各文本存置记录；

1．2承办人记录；

1．3合同附件、审查意见书、法律意见书及其他文件；

1．4履行情况记录；

1．5纠纷或处理情况记录及有关材料。

3．合同文本正本交合同的主管部门存档，副本交执行部门留存，并在合同正式签订后及时上报一份到集团房地产事业部。

相关部门需使用复印件处理业务的，由主管部门复印并加盖“与原件核对无误”章。

第十二条（合同的履行、变更和解除）

1．合同正式生效前，不得实际履行合同。

禁止履行手续不完备、不符合本办法规定的合同。

2．合同变更或解除的程序与合同签订程序相同。

合同执行部门必须及时向主管部门汇报，必须在规定的时间内、在权限范围内进行处理，必须保留相关的证据，及时主张权利。

第十三条（合同纠纷的处理）

1．合同条款原则上约定：

解决合同纠纷机构为当地人民法院或仲裁委员会。

2．出现合同纠纷必须马上报公司相关合同主管部门，合同纠纷处理权在公司。

3．合同发生纠纷应首先采取协商、调解方式解决，能够达成一致意见时，应依合同签订程序修改或重新签订合同。

4．协商、调解不能达成协议时，可依合同约定方式解决纠纷。

承办人应及时向公司负责人或签约人汇报，做好仲裁或诉讼准备。

5．在纠纷发生后，不得越权向合同另一方作出实质答复、提供文件资料。

6．执行部门、承办部门或承办人应及时收集有关证据，以利于纠纷处理。

第十四条（考核）

1．不按本办法签订合同的，扣6分/次；

2．擅自分拆合同标的规避审查的，扣4分/次；

3．实施合同与报准合同不一致的，扣4分/次；

4．草约合同严重失真，初审不严报集团审核的，扣2分/次；

5．重要条款未按审核意见修改实施的，扣3分/次；

6．合同未经签订，先期履行的，扣4分/次；

7．工程应总包干而未实行或允许二次分包的，扣2分/次；

8．未严格执行合同条款的，扣2分/次；

9．发生合同纠纷后隐瞒不报或未及时采取措施的，扣4分/次；

10．工程款支付未按审批流程表审批的，扣5分/次；

11．工程款支付审核不严，多报金额的，扣3分/次；

12．发生合同丢失或泄密的，扣1分/次；

13．对未经审核的合同执行付款的，扣6分/次；

第十五条（奖罚）

1．有下列情况之一的单位或个人，公司给予表彰或奖励：

1．1在合同管理工作中认真负责、忠于职守、成绩突出者；

1．2发现合同重大缺陷，避免经济损失者；

1．3挽回经济损失者。

2．有下列情况之一的，情节严重造成重大经济损失或者造成不良影响的，对直接和相关责任人予以责任追究及责令其承担赔偿责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任：

2．1不报批擅自签订合同的，可扣除单位负责人年终奖；

2．2对未经审核的合同执行付款或超额付款的，扣单位负责人和财务人员年终奖；

2．3故意或过失签订合同，业务活动中与对方或第三人恶意串通，造成重大损失的，从重处理责任当事人；

2．4泄露本单位商业秘密的；

2．5合同管理中其他损害本单位合法权益的行为。

第十六条（制定与施行）本制度由总裁办公会议制定和修改，房地产事业部解释和实施，自2007年元月1日起施行。

事业部成本总监和项目单位成本管理负责人为第一责任人。

附件：

合同审批表

编号：

DHF－07－F1表格生效日期：

2007年01月01日

申报部门：

申报日期：

年月日

工程名称

合同编号

合同类别

□土地类□前期类□施工类□材料设备类□室外环境类□营销包装类

签

约

单

位

甲方

其它需要说明的问题：

乙方

合

同

内

容

概

要

承包范围

结构形式

合同价款

万元

建筑面积

单方造价

元/平米

工期

天

质量标准

履约保证金

万元

子

公司

会签

栏

经办人：

工程部部长：

监审员：

成本部长：

总工程师：

总经理：

集

团

会

签

栏

集团工程管理部：

集团成本管理部：

集团法律顾问：

事业部总经理：

集团总裁：

DH3.5.4成本管理制度

第一条（目的）为加强集团房地产项目的成本管理工作，规范工作流程，维护公司权益，特制定本制度。

第二条（组织管理）

1．子公司项目进入建设阶段时，必须设置成本管理部，配备专职预算人员，监审人员归口成本部管理。

2．集团房地产事业部和子公司对预算人员实行双重管理，由房地产事业部统一调配。

预算人员的工资及相应待遇由所在单位负责。

房地产事业部根据需要可临时将其安排或调配到其他单位进行工作，临时工作期间，其工资关系保持在原单位不变，在抽调单位只享受工作量津贴补助。

第三条（概预算编制）项目在可行性研究和立项阶段要编制概算；项目在完成施工图设计后开工前要编制预算。

没有编制施工图预算，或预算没有报事业部审批的，不能组织招投标活动和开工建设。

第四条（预算变更）项目要严格按批准的预算实施，如确需变更，须报事业部审批；因施工过程中发生工程变更而引起的造价调整另按相关制度执行。

第五条（结算原则）严格按合同约定条款和确定的工程量清单单价结算。

第六条（结算资料要求）承包人须提供完整的结算资料：

工程竣工验收资料、承包合同、竣工图、变更资料、工程签证单、结算书（编制说明、结算表、主材汇总及价差调整表、工程量计算稿），不具备结算条件或结算资料不齐全的工程，子公司不予结算初审，事业部不予结算复审。

第七条（结算流程）

1．初审。

承包人向项目单位提交正式结算资料后，项目单位初审人、成本部负责人或工程部负责人和总工在规定时间内须完成初审并签字，原则上承包人代表须签字认可初审结果。

子公司将初审资料连同承包人送审的结算资料自存一份，再报送原件一份到房地产事业部复审。

初审资料要求有初审说明、初审价格、初审工程量计算式等完整资料。

初审人员对初审结果负责，事业部根据复审结果对初审人员进行考核；

2．复审。

事业部收到项目单位完整的初审资料后在规定时间内完成复审。

复审必须出具完整的结算审核书，有复审说明、复审价格、复审工程量计算式等。

事业部成本总监对复审结算进行校对并签字后，交承包人签字，事业部总经理、集团总裁签字批准后结算生效。

3．三审。

事业部根据需要决定委托社会专业审计机构进行三审。

4．结算资料存档。

承包人送审结算书、子公司初审结算书、事业部复审结算书等全部结算资料一套由事业部档案室存档。

第八条（结算付款）工程、材料设备采购等合同结算金额在5万元以上（含5万元）以及所有中介服务项目结算付款须报送集团审批，子公司必须以集团批准的结算作为付款的依据。

否则，项目单位不得结算付款，违者追究总经理及财务人员责任。

5万元以下的合同结算，由项目单位按内部程序审核后付款，并将批准的结算及时报送事业部备案。

第九条（预算编制津贴）子公司和事业部预算人员负责编制施工图预算，按其完成工程量多少实行津贴补助。

《预算人员预算工作津贴标准》（见附表一）。

第十条（外聘服务管理）

1．当预算工作量较大时，经事业部批准，可聘请社会中介机构或有资格的预算人员编制预算，并签定委托服务合同报事业部审批。

《工程造价咨询外聘人员咨询服务费标准》（见附表二）。

2．外聘机构或人员的预算成果质量由委托单位负责，即预算完成并将工程量计算稿和套价取费等全部资料壹套（含全部资料电子版）提交给委托单位后，由委托单位对其预算进行审核，其预算费待预算定案后一次性支付。

第十一条（奖罚）工程结算实行子公司初审、事业部复审制，奖罚分明。

1．初审奖：

项目单位严格把关初审，按初审核减额对初审人进行奖励。

初审奖金的计算为：

初审奖＝初审核减额×2%；初审核减额＝承包人报审价－初审造价。

初审奖金不超过最后复审造价×0.1%。

如果初审结算超过终审结算上浮的5%，则取消初审责任人该项目奖金，没有进行初审的不予奖励。

如有舞弊行为，集团严肃处理。

2．复审奖：

复审须在项目单位初审基础上进行,按复审核减额的50%计提奖金，其中奖金的80%交集团，另外的20%奖励给事业部。

3．专业审计机构抽审，考核复审。

事业部可不定期委托抽审结算项目，如果复审结算超过终审结算上浮的5%（包括5%），则取消复审责任人该项目奖金。

如有舞弊行为，集团严肃处理。

4．合同审核奖：

子公司、事业部对施工及材料、设备采购各类合同进行审核，事业部合同价格审核复审奖金，按合同数量和标准核减额的3％计提，子公司初审奖金参照工程结算初审奖计算办法执行（如另单独进行了预算审核并计提奖金的，不再重复计算此项奖金）。

第十二条（津贴及奖金分配）

1．子公司分配办法：

预算编制人提取预算津贴的70％，直接业务审核人提取预算津贴的20％。

预算、结算审核人及合同审核经办人，提取奖金的40～50％，直接业务审核签字人提取奖金的15～20％。

余下部分由子公司设立奖励基金，子公司总经理根据员工年度业绩进行分配。

2．事业部分配办法：

预算编制人提取预算津贴的70％，直接业务审核人提取预算津贴的10％。

预算、结算审核人及合同审核经办人提取津贴和奖金40～50％，直接业务审核签字人提取津贴和奖金的15～20％。

余下部分由事业部设立奖励基金，事业部总经理根据员工业绩进行分配，并报集团总裁审批。

3．如果经办人所做预算或预结算审核不能作为最后成果的，则不能提取该项津贴及奖金。

第十三条（预算人员基本工作量）预算人员的预结算基本工作量根据其工资系数确定，预结算基本工作量＝工资系数×系数含量×工作月数×25％。

津贴及奖金结算时应扣除基本工作量，最多只扣完其全部津贴和奖金。

第十四条（津贴及奖金支付）初审、复审奖金，子公司和事业部预算编制津贴，委托外审机构的预算及审计费用，由事业部成本部核算，事业部总经理审核，集团总裁审批后方能发放，原则上每半年核算发放一次。

初审奖金和预算编制津贴直接在子公司领取，事业部复审奖金和预算编制津贴及外聘人员的预算编制和审计费用由集团财务代付，子公司财务列支做账，以上费用全部列入各子公司开发成本。

第十五条（考核）

1．没有编制工程预算并报事业部审批开工建设的，扣2～5分/次；

2．预算变更未经事业部审批或因子公司原因造成结算价款突破合同价款10%以上的，扣2～5分/次；

3．未初审或未按要求初审并签字而报事业部复审的，扣2～5分/次；

4．未经复审进行结算付款的，扣5分/次。

第十六条（制定与施行）本制度由总裁办公会制定和修改，房地产事业部解释和实施，自2007年元月1日起施行。

事业部成本总监和项目单位成本管理负责人为第一责任人。

DH3.5.5招投标管理制度

第一条（目的）为加强集团对房地产项目工程、材料及设备和外聘中介机构的规范管理，根据相关法规，特制订本制度。

第二条（管理范围）项目工程预算在5万元（含5万元）以上的；甲供材料、设备采购2万元（含2万元）以上的；外聘中介机构合同金额5万元以上的；子公司必须进行招投标。

工程项目预算20万元以上的；材料设备采购预算10万元以上的；外聘中介机构合同金额10万元以上的；房地产事业部须进行招投标监控。

第三条（组织方式）项目单位应成立招投标领导小组，项目单位负责人担任组长，小组成员须有工程部负责人、项目单位总工和监审人员。

招投标项目，一律由招投标领导小组确定并负责编制招标文件并与地方招投标办共同实施。

房地产事业部招投标监控项目，招标文件要经事业部审核，评审时须派人参加。

第四条（评标委员会）招标项目都应成立评标委员会，组长由招投标领导小组组长指定，其他评标人员应在开标时间前24小时内从评审专家库抽签确定。

第五条（标底编制原则）材料、设备在满足质量与交货时间、地点的情况下以市场调查的最低价为基准。

工程项目标底价按人工、机械、材料+税金四大项编制分部分项目的综合单价，按工程量大小算合价，汇总得出标底价（上述利润包括项目措施费与综合费，人、料、机的消耗量按国家定额，分部分项工程单价按当时当地的市场实际价，其他按（GB/50500-2003）国家建设工程量清单计价规范执行）。

第六条（招标报价）招标文件原则上要明确采用清单报价方式。

特殊情况采用定额报价的，须经事业部审批。

第七条（价格指导）事业部组织建立材料设备信息库和部分优质客户资源，广泛收集各地材料设备价格信息，通用的材料设备以调研市场价格为指导，少数品种可以当地建设主管部门编制的材料设备价格为参考价。

分部分项工程的人、料、机单价，原则上不能超出指导价。

如果超出指导价或属特殊材料设备，应填制采购审批表，经事业部审批同意后才能采购。

项目单位应及时将实际采购价格向事业部反馈。

第八条（资格审查）投标单位资格审查分预审和复审，预审由项目单位组织完成，复审由招标专家进行审查。

只有通过预审合格后的投标单位才有资格购买招标书参与投标。

第九条（中标选择）评标委员会原则上应在开标时间后48小时内定标，并推荐1-3家投标单位给项目单位选择。

项目单位据此选择的中标单位须报事业部审批确定。

第十条（考核）

1、项目须招投标但未招标的，扣4分/次；

2、项目未按流程报批招投标的，扣2分/次；

3、项目标底未按招标要求实施的，扣2分/次；

4、未对投标单位资格审查实施招投标的，扣1分/次；

5、选择项目中标单位未报事业部审批确认的，扣2分/次。

第十一条（制定和施行）本制度由集团总裁办公会制定和修改，房地产事业部解释和实施，自2005年8月18日起施行。

责任人为总工程师和监控经理。

DH3.5.6勘察设计文件评审制度

第一条（原则）本着适用、安全、经济的原则评审勘察设计文件。

第二条（评审范围）项目的勘察、规划设计、初步设计和施工图设计等文件。

第三条（评审分类）工程项目设计文件的评审分内审和外审。

外审主要是规划、建设主管部门组织的规划设计评审和施工图审查。

内审分初审、复审两类，项目单位总工组织初审，房地产事业部总工组织复审。

第四条（评审重点）勘察文件评审重点：

勘察文件提供的数据可靠性、建议的基础形式是否安全经济可行。

规划设计文件评审重点：

布局是否合理、经济技术指标是否最优、规划方案是否是因地制宜和具有前瞻性。

初步设计文件评审重点：

是否符合规划设计要求。

施工图设计文件评审重点：

是否符合初步设计要求、工程是否经济合理、投资是否超出概算等。

第五条（评审流程）勘察文件的评审流程是：

勘察单位按时提交勘察文件，项目单位总工及时组织工程技术人员进行初审；项目单位负责人签署初审意见后报集团房地产事业部；事业部签收复审资料，总工及时组织复审，总经理签署复审意见；项目单位按复审意见要求勘察单位补充修改；项目单位要及时反馈补充修改情况并报事业部审批确认。

设计文件的评审流程是：

设计单位按时提交设计文件，项目单位总工组织工程技术人员进行初审；项目单位总经理签署初审意见后报集团房地产事业部；事业部签收复审资料，总工及时组织复审，总经理及时签署复审意见，重大设计须报总裁确认；项目单位按复审意见要求汇同设计单位实施设计变更；项目单位应及时向事业部反馈设计变更情况，并组织向相关主管部门报批，规划设计文件报规划主管部门审批，施工图设计文件报建设主管部门审查；设计文件评审通过后，报事业部备案。

第六条（奖罚）项目单位按事业部复审意见变更的设计文件组织实施的，经事业部和项目单位组织测算评估确认有效降低了造价2万元以上的，事业部总经理提请并经总裁审批后按降低造价的1%～10%奖励。

其中主要贡献人（总工）奖励70%，其他当事人奖励30%。

奖励经费列入项目单位工程费用开支。

如因故造成相当损失的，则给予责任当事人相应处罚。

第七条（考核）

1、勘察文件未初审或复审擅自实施的，扣4分/次；

2、设计文件未初审或复审擅自实施的，扣6分/次；

3、未进行初审就报集团复审的，扣1分/次；

4、项目单位未及时组织初审的，扣1分/次；事业部未及时组织复审的，扣相关责任人2分/次；

5、项目单位未按复审意见要求勘察单位修改的，扣4分/次；

6、未按复审意见要求设计单位变更设计的，扣6分/次；

7、项目单位未及时反馈修改情况或未及时备案的，扣2分/次。

第八条（制定和施行）本制度由集团总裁办公会制定和修改，房地产事业部解释和实施，自2005年9月28日起施行。

总工程师为第一责任人。

DH3.5.7工程人员技术等级评聘制度

第一条（目的）为充分发挥工程技术人员的技术专长，完善工程人员激励机制，做好专业化人才队伍建设，特制定本制度。

第二条（适用范围）集团内所有直接从事工程技术与管理的人员（以下统称工程人员）。

第三条（程序管理）工程人员的资格（学历、技术职称和从业经历）审查和劳动关系由管理中心人力资源部负责；工程人员的技能测试和等级评议由房地产事业部负责；工程人员的工作考评（岗位职责考评、行为规范考评、工作质量考评）由项目单位和管理中心人力资源部负责；工程人员的技术等级认定和聘免由总裁办公会决定。

第四条（技术等级标准）见表1

表1工程人员技术等级标准

技术等级

学历

技术职称

从业经历

技能测评