太原房地产市场研究报告57页易居研究.docx
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太原房地产市场研究报告57页易居研究
太原易居房地产研究所
太原房地产市场研究报告
——2009年7月
本月导读
《山西省城乡规划条例(草案)》提请审议
面对形形色色、日益严重的违法建设行为,新制定的《条例(草案)》将强化对违法行为的惩处和对违法建设的事后处理。
详情请见P6
本月土地市场成交放量
本月太原市成交土地7宗,面积共计122.95万平方米。
详情请见P16
本月商品房市场供求两旺
商品房供应成交均出现增长,供求比再度上升
详情请见P20
易居视点
成交量的持续增大显示出消费者对于市场未来走势的微妙变化。
月度成交量的持续增长显示出市场气氛处在持续回暖中,与去年同期相比,成交量的倍数放大显示出市场环境已走出去年金融危机的影响,市场已经进入全新的发展阶段。
值得注意的是,近几个月以来,我们所得到的成交备案数据中包括大量的补充备案数据,很多已经售罄多时的项目选择此时进行备案,让我们对市场的前景判断增加了许多了难度。
按照规律,太原市成交备案速度一贯不及时,对于市场情况的反应也相对滞后数月。
可以判断,近两月来的大量成交正是前几个月成交回暖的集中反映。
后市走势预测
我们所进行的市场调研显示,本月的市场成交热度已明显不如前期,各项目现场来访量也出现了不同程度的下降。
这样的现状使我们认为,前期市场回暖所依赖的所谓“刚性需求”已消化殆尽,在投资性需求尚未集中入市以及补充备案量不大量增加的情况下,预计未来太原市商品房成交量将在一定程度上出现回落。
越来越多的开发商已经把更多的希望寄托在了所谓“金九银十”的到来,希望传统的销售旺季能够带来销售的进一步增长。
我们认为,8月份市场成交量将基本保持在20万平方米水平,可能会出现小幅下降。
市场供应量预计也不会大量增加,9月份以后供应会有所增加。
数字楼市
2009年7月,太原市商品房供求比为1.52,供求矛盾较上月紧张。
资料来源:
上海克而瑞信息技术有限公司
2009年7月,太原市商品房成交均价为4951元/平方米,环比下降4.72%。
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司
2009年7月,太原市商品住宅市场供求比为1.31,市场继续呈现供不应求的局面。
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司
2009年6月,太原市商品住宅成交均价为4780元/平方米,环比下降0.13%。
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司
第一篇市场背景篇
第一章、政策资讯
一、政策法规
2009年7月山西房地产相关政策
时间
来源
政策名称
主要内容
7月5日
山西省住房与城乡建设厅
山西廉租住房保障人群可实现“居者有其屋”
⏹山西省未参加住房制度改革的廉租住房保障对象,可按住房制度改革购买公有住房的相关政策,自愿购买一套廉租住房,实现“居者有其屋”。
⏹廉租住房出售价格=(成本价-每平方米建筑面积每年工龄折扣数额×折扣工龄)+成本价×(地区差价系数+朝向系数+层次系数)。
廉租住房保障对象购买住房的价款专项用于廉租住房建设。
⏹山西同时规定,有条件的市、县,可以实行经济适用房与廉租住房保障对象对接,保障对象自愿选择购买或租住经济适用住房。
保障对象购买普通商品住房,市、县可酌情予以补助,通过政府补助购买的住房上市交易时,须全额退回政府补助的款项。
7月26日
太原市住房公积金管理中心
住房公积金管理创新模式铁路职工公积金可跨省
⏹太原市住房公积金管理中心铁路分中心秦皇岛管理部正式开办,该管理部将承担太原铁路局秦皇岛地区6家单位7000余名铁路职工的住房公积金的管理工作,归集职工资金为1.8亿元。
据悉,它的成立开创了全国住房公积金跨省跨地区管理的新模式。
7月27日
市住房制度改革办公室政策指导中心
太原房改指导中心挂牌公房出售办证登记不再愁
⏹新成立的政策指导中心,不仅承接了市房改住房评审事务所对全市公有住房出售时进行产权转换资格审查和核档的职能,同时,还增加了审查、审批各单位住房分配货币化的方案、公有住房出售后的产权手续办理等新的职能,强化了对公房出售的全流程服务和政策指导功能,大大方便了本市公房出售后的办证登记。
7月27日
山西省人大常委会
《山西省城乡规划条例(草案)》
⏹面对形形色色、日益严重的违法建设行为,新制定的《条例(草案)》将强化对违法行为的惩处和对违法建设的事后处理。
⏹对于未按建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上城乡规划主管部门责令停止建设;对不影响公共安全,且不损害公共利益和他人利益的,限期改正,处以建设工程造价5%以上10%以下的罚款;对无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,并处以建设工程造价10%以下的罚款。
7月30日
山西省住房与城乡建设厅
我省将展开工程质量检查在建住宅工程是重点
⏹8月4日至11日将在全省范围内展开工程质量监督执法检查,检查范围涵盖全省11个市,重点检查对象为在建住宅工程、大型公共建筑工程和市政桥梁工程。
⏹其中,太原市抽查16个在建工程,包括10个住宅工程、4个公共建筑工程和2个市政桥梁工程。
其他市抽查8个在建工程,包括5个住宅工程、2个公共建筑工程和1个市政桥梁工程。
7月31日
太原市国土资源局
太原市举报国土资源违法情况可拨打"12336"
⏹太原市开通“12336”国土资源违法举报电话,人们可以打电话对违法用地、私挖乱采和越层越界等土地违法行为进行举报和监督。
⏹国土资源部门将派专人接听、记录、受理市民举报。
非工作时间,人们也可通过传真或录音电话举报。
对于核查属实的案件,将按照规定及时立案,尽快处理到位。
凡举报人要求答复或按规定能够答复的,处理情况会答复举报人。
太原市每月将对举报处理情况予以通报。
资料来源:
上海克而瑞信息技术有限公司
2009年7月,太原市房地产相关政策涉及低收入群体的住房保障和整治房地产建设领域的各种违法和违规行为。
太原市政府以及房地产主管部分整治市场秩序,维护房地产市场正常、健康运行,充分发挥房地产行业在促进经济增长中的重要作用,以及维护城市低收入及弱势群体的住房权利,体现政府的社会责任从中可见一斑。
长期以来,太原市房地产市场相对混乱,各种管理制度极不健全,房地产领域乱象层出不穷。
我们衷心的希望,我市房地产市场秩序能够通过此次一些的政策措施得到显著改善。
二、市政动态
2009年7月山西房地产相关市政动态
时间
来源
事件主题
主要内容
7月2日
太原市人民政府
漪汾桥正式竣工投入使用
⏹主桥和两边的加宽桥被7对美丽的圆拱隔离开来,机动车道和非机动车道之间专门设置的防撞隔离栏异常醒目。
⏹自行车和行人在加宽桥上通行,与主桥上行驶的汽车互不干扰。
⏹两侧的加宽桥宽度各为8米,其中非机动车道5米,人行便道3米。
7月4日
汾河两岸功能定位及设计条件专家研讨会
汾河景区南北延伸29公里绿色长廊利好太原市民
⏹明年起,汾河景区将继续向南北方向延伸近9公里,初步计划两至三年完成,预计向北延伸至窦大夫祠,向南延伸至汾东新区南界。
⏹汾河景区将成为我市城市生态环境的重要组成部分,成为新时代美丽的城市滨水空间,对于提升城市品位,进一步改善城市生态环境,给省城群众提供更好的公共活动场所具有重要意义。
⏹汾河在城市总体规划中被确定为城市南北公共服务设施轴、生态绿化轴线,处于市中心区,贯穿整个市区南北。
7月5日
投资17.39亿元太原九个棚户区改造项目已开工
保障性安居工程建设专题会
⏹9个已开工的城市居民棚户区改造工程分别为:
太化新光项目、太重玉河街项目、上马街项目、马道坡项目、上北关项目、省四建柏杨树项目、机床厂宿舍项目、太原涤纶厂宿舍项目、十三冶苗圃项目,总建设规模为88.8万平方米。
⏹截至今年年底,太原市将新开工建设廉租房841套、经济适用房2375套。
7月6日
太原“南沙河”将被打造为第二个“滨河景区”
太原市规划编制研究中心
⏹为了美化太原城市景观,提升城市品位,进一步改善城市生态环境,建设富有生机和活力,高品质的滨水空间环境,完善城市服务功能,给太原市广大市民提供更加休闲的公共活动场所,南沙河两侧用地规划为:
西起滨河东路,东至东山过境高速公路,就近规划至两侧的规划路。
规划总用地为3.12平方公里。
⏹南沙河的建筑、绿化、铺装、广告及各类饰景设施和配套服务设施将在空间布局、色彩、风格、形式、体量、材料等方面都力求形成优美、和谐、丰富和具有时代特色的空间环境。
整体考虑区域内的灯光布局设计、道路夜景效果设计。
7月28日
太原市万柏林区建管局
太原千峰南北路拆迁工作已完成9月底彻底打通
⏹此次拆除区域南北长530米,东西宽40米,共拆迁房屋面积7万余平方米,涉及98个院子。
目前,拆迁工作已完成,千峰北路打通工程大约在9月底完工。
7月28日
太原市建管委
省城大整容回迁楼建设等42个项目将"上马"
⏹目前,太原市已完成续建工程32项,开工新建43项,下半年,将有42项重点工程开工。
据测算,这些工程总投资达到256亿元。
⏹太原市今年实施的32项续建工程包括道路桥梁工程16项、园林绿化工程8项、治污工程4项、集中供热工程2项、景区建设工程1项、回迁楼建设工程1项,总投资109.62亿元。
7月28日
太原市规划局
山大片区规划大胆设想建地下通道横穿山西大学
⏹规划范围:
西起坞城路,东至太榆路,北起长风街,南至南中环街,规划总用地205.7公顷。
⏹布局结构:
一带、四组团。
其中“一带”指沿坞城路和坞城南路形成的城市公共设施服务带,“四组团”指以城市主、次干道为界,形成的四个居住组团。
此外,结合居住组团的更新改造,还规划了四处街头绿地,同时沿南中环街北侧和太榆路南侧规划宽度为30米的防护绿带。
⏹山大片区集中了教育科研、医疗卫生等众多公共服务设施,此次规划保留绝大部分设施。
7月29日
太原市尖草坪区建设局
尖草坪金桥西街下月开工改造
⏹工程完工后,金桥西街将成为一条长1.143公里、宽50米、拥有5条绿化隔离带的景观大道。
该街按双向六车道设计,横断面布置为:
中央4米绿化隔离带,两侧各11.5米机动车道,南北两侧各11.5米人非共板,北侧为1.5米绿化带、4米非机动车道、3米绿化带(保留的现状树)、3米人行道,南侧为1.5米绿化带、4米非机动车道、3米人行道、3米绿化带。
7月30日
太原市规划局
太原东社片区用地控制规划公示
⏹东社片区位于太原市万柏林区,在城市的西北部,规划范围北起北排洪沟南路,南至漪汾街,西起西北环高速路,东至和平路,规划总用地1194.3公顷。
⏹本次规划确定规划区性质为:
以新材料和先进制造业为产业发展基本功能,配以居住、商业、办公、仓储等相应的生产服务设施,以形成先进的制造业基地。
它不仅包括城市建筑群体空间的优美、和谐,还具有完善的公共及市政服务设施;高效、安全的道路交通系统;宽敞、洁净、优美的绿化与滨水环境;亲切宜人的驻留活动场所;浓郁的文化氛围,即全面贯彻以人为本的原则。
资料来源:
上海克而瑞信息技术有限公司
自国家四万亿投资扩大内需以来,我市借政策东风,积极扩大投资力度,各项市政重点工程陆续开工上马,目前已有部分工程完成竣工验收并相继投入使用。
这些工程的实施一方面为经济增长提供了动力,更重要的是这些工程的实施为城市环境及形象的提升、促进就业以及居民生活质量的提高起到了重要的作用。
三、市场资讯
2009年7月山西房地产相关市场资讯
时间
来源
资讯主题
主要内容
7月1日
山西省住房与城乡建设厅
投资300多亿为困难群众建房25.71万套
⏹今年全省保障性安居工程年度投资约319.97亿元。
据测算,投资可带动相关产业543.95亿元至703.93亿元的需求,带动415.96亿元至479.96亿元其他商品的销售,带动相关行业增加82.52万个就业岗位。
⏹今年到2011年,全省将建设保障性安居工程62.1万套、3502万平方米。
今年,将建设完成25.71万套、1647万平方米。
其中,建设廉租住房517.5万平方米、10.35万套,经济适用住房364万平方米、5.2万套,城市居民棚户区改造491.68万平方米、5.75万套,国有重点煤矿棚户区改造217万平方米、3.3万套,省属国有非煤矿山棚户区改造6.8万平方米、0.11万套,农村困难群众危房改造50万平方米、1万户。
7月3日
太原市统计局
二季度太原市房地产业“景气”运行
⏹二季度反映本市房地产行业宏观经济运行状况的企业家信心指数和企业经营指数分别比上期提高12.7点和8.7点,两大景气指数均运行于景气区间。
⏹用于完成房屋建设工程和土地开发工程投资量的完成投资景气指数大幅提高,上扬近40点;空置商品房景气指数继续保持中度景气运行;新开工情况、商品房预售、商品房销售、商品房销售价格、盈利(亏损)变化等景气指数运行情况也呈现良好态势。
⏹今年上半年本市房地产业流动资金和企业融资景气指数处于“半饱”状态。
房地产业流动资金景气指数始终徘徊于“较为不景气”区间。
7月5日
太原市人民政府
太原严厉查处房地产开发领域违规变更容积率问题
⏹会议传达了国家城乡建设部、监察部有关会议精神,并下发了太原市《房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作方案》
⏹决定通过1至2年时间进行专项治理,使太原市房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题明显减少,有效遏制房地产开发规划审批环节腐败现象,促进城乡规划依法行政和房地产市场健康发展。
7月7日
山西省统计局
山西省CPI连续四个月下降居住类价格下降2.3%
⏹继今年2月、3月、4月我省CPI(居民消费价格指数)分别比去年同月下降1.8%、1.6%、1.3%后,5月份我省CPI继续下降,降幅为0.5%,本月降幅进一步缩小。
⏹5月份,全省CPI八大类商品和服务项目价格呈现“三升四降一平”的运行格局,其中,居住类价格下降2.3%。
7月27日
太原市房地局
6月份太原市商品房销售均价同比下降8%
⏹今年以来,我市商品房销售量呈持续上涨态势。
今年6月商品房销售110.87万㎡,与上年同比增加56%.其中商品住宅销售94.7万㎡。
较上年同比增加66%。
⏹今年上半年,我市商品房批准上市面积为57.2万㎡(其中主要以批准预售为主,面积达56.63万㎡),较去年同期上涨了76%。
⏹80-90㎡的住房占比有较大幅度的提高,增加了7.98个百分点,90㎡以下的商品住房由2008年1-6月份的19.24%上涨到今年上半年的21.88%,涨了2.64个百分点;90-120㎡的商品住房也由2008年上半年的22.06%上涨2.29个百分点,达到目前的24.35%。
⏹今年上半年,我市商品住房平均销售价格为4463元/㎡。
从实际价位段来看,4000元/㎡以下的套型销售比例有所回升,较去年同期上升4.79个百分点,目前占所有销售比例的40.45%;而价位在4000-5000元/㎡、5000-6000元/㎡的销售情况良好,所占比例都在20%一30%之间;6000元以上价位的比重有较大幅度的下降,降幅达10.94%。
7月27日
太原市房地局
上半年太原二手房累计成交均价为3256元/平米
⏹今年上半年太原市二手房成交面积为29.27万m2,同比下降21.46个百分点;成交套数2481套,同比上升了7.87个百分点。
但二手住房却呈现“双降”态势,今年上半年共计成交19.21万m2,同比下降34.17%;成交套数为2040套,同比下降16.39个百分点。
⏹今年上半年,全市二手房累计成交均价为3256元/m2,同比增加33.5%.其中,二手住房的累计成交均价为2823元/m2,同比减少4.42%。
7月29日
山西省统计局
城镇居民可支配收入6858元山西经济比预料的好
⏹上半年全省GDP完成3105.99亿元,进入二季度后,主要经济指标止跌回升,积极因素明显增多,整体看,上半年我省GDP降幅比第一季度降幅减少3.7个百分点,回升幅度高出全国同期水平2.7个百分点
⏹在全省居民消费价格同比下降0.9%的情况下,我省居民收入保持了一定幅度的增长。
上半年,我省城镇居民人均可支配收入6858.5元,同比增长6.8%.农村居民人均现金收入2042.7元,同比增长6.5%。
资料来源:
上海克而瑞信息技术有限公司
2009年7月,太原市房地产市场相关市场信息较为乐观。
我省及我市经济发展现状好于预期,各项经济指标全部出现触底回升的迹象。
我市房地产市场运行状况良好,市场结构得到优化,市场价格稳中有降,居民住房消费欲望强烈,房地产投资增长迅速。
社会各界均对我市房地产市场未来的发展充满信心。
第二篇市场分析篇
第一章、土地市场
一、本月公告土地分析
1、土地供应情况
2009年7月新增土地列表
宗地名称
区域
土地用途
土地面积(㎡)
建筑面积(㎡)
容积率
起始价(万元)
出让方式
CG-0927
杏花岭
住宅、商业
50444.3
225990.464
4.48
14700
挂牌
CG-0928
小店区
生产科研
24033.4
36050.1
1.5
1625
挂牌
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司
2009年7月,太原市共有2块土地供应,占地面积共计7.45万平方米,未来预计可实现建筑面积26.2万平方米。
区域分析
本月新增供应土地分别位于杏花岭区和小店区。
杏花岭区属于太原市老城区,各项配套设施较为完善但老化严重,土地条件普遍较差且地段位置不佳。
CG-0927地块超过5万平米的占地面积实属不易,预计开发完成后将在较大程度上提升地块周边品质。
小店区是太原市房地产活跃区域,小店镇属于小店区内价格洼地,目前开发程度较低,开发速度较快。
地块CG-0928的推出,将在很大程度上满足区域未来发展对生产及科研条件的需求,为进一步的发展打下基础。
土地规模与用途分析
本月供应的土地中,面积较大的依旧较少,只有一块土地面积超过5万平方米且地块现状条件相对较差。
本月出让土地用途为商住用地及生产科研用地。
易居点评
继上月天量土地推出后,本月土地供应暂时陷入停滞,全月供应面积不到8万平方米,明显下月以往的平均水平。
预计下月新增供应量将恢复既往水平。
土地出让前景
地块
出让底价(万元/亩)
楼板价(元/平米)
后期因素
CG-0927
14700
650
区域发展
CG-0928
1625
451
城市规划
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司
CG-0927地块所在的杏花岭区属于太原市老城区,各项配套设施较为完善但老化严重,土地条件普遍较差且地段位置不佳。
预计开发完成后将在较大程度上提升地块周边品质。
CG-0928地块所在的小店区是太原市房地产活跃区域,小店镇属于小店区内价格洼地,目前开发程度较低,开发速度较快。
本地块将在很大程度上满足区域未来发展对生产及科研条件的需求,为进一步的发展打下基础。
2、土地供应走势分析
太原市2008年2月—2009年7月土地供应走势
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司
2009年7月,太原市共有2块土地供应,占地面积共计7.45万平方米,未来预计可实现建筑面积26.2万平方米。
上月的爆发式供应目前看对本月的供应产生了直接的影响。
目前,太原市的土地储备机制尚未真正建立,土地的出让也多是在用地方确认的情况下再去进行招拍挂的手续。
上月的大量供应使得可出让的土地大量减少,本月情况也在意料之中。
随着土地市场的不断回暖以及各项城市规划的落实,预计下半年太原土地市场将不断走热。
3、供应结构分析
太原市2009年7月土地供应面积结构
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司
2009年7月,太原市新增土地供应面积普遍较小,全部在6万平方米以下。
其中1-5万平方米占比32%,5-10万平方米占比68%。
无1万平方米以下及10万平方米以上土地供应。
二、本月成交地块分析
1、成交地块列表
2009年7月成交土地列表
宗地编号
区域
用途
成交方式
占地面积(m2)
规划建筑面积(m2)
容积率
底价(万元)
成交总价(万元)
溢价率
土地单价(万元/亩)
楼面地价(元/m2)
CG-0917
晋源
住宅
挂牌
43930.4
153756.4
3.5
11071
11271
1.81%
171
733
CG-0913
小店
商业、住宅、体育
挂牌
429446.6
/
/
24480
27470
12.2%
42.6
/
CG-0918
晋源
商业
挂牌
3743.5
5615.25
1.5
315
351
11.4%
62.5
625
CG-0919
万柏林
商业、住宅
挂牌
41962.34
167849.36
4.0
15107
15507
2.65%
246.4
924
CG-0921
万柏林
商业
挂牌
14629.42
51202.97
3.5
5157
5577
8.14%
254.7
1089
CG-0923
小店区
商业、住宅
挂牌
88039
325744.3
3.7
11890
13290
11.8%
100.6
408
CG-0925
迎泽区
商业、住宅、医疗卫生、小学
挂牌
607721.8
810767.79
1.33
50300
54581
8.5%
59.9
673
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司
2009年7月,太原市成交土地7宗,面积共计122.95万平方米,区域涉及迎泽区、小店区、万柏林区和晋源区。
与我们上月的判断一致,上月的大规模土地供应直接造成了本月成交的大幅增长,且外地实力房企继续加力在太原的拿地步伐。
本月成交的最大面积土地便是由上海绿地集团竞得,面积超过60万平方米,占到全月成交总量的近50%。
随着太原市总体城市规划的落实以及各个区域和片区详细规划的出台,太原市城市发展的蓝图基本确定,太原市政府也相继开展了对外招商的动作。
全国土地市场成交活跃,也在7月太原市场上有所体现。
这也基本符合了目前房地产市场中土地市场的特点:
持续回暖给了土地市场信心,带来“地王”的频繁出现。
、
我们认为,7月的大量土地成交,无疑也是给了市场一个明确的信号:
山西太原,由于存在着大量的优质客户,已经成为全国一些地产大鳄的目标,各个全国发展的实力房企对太原市场的未来发展充满信心。
2、成交土地面积走势
太原市2008年2月—2009年7月土地成交面积走势图
数据来源:
上海克而瑞信息技术有限公司
2009年7月,太原市土地成交面积共计122.95万平方米,环比增长716%,同比增长212%。
无论从哪个角度看,本月土地成交总量已经突破了历史的常规,走出了不同与以往的轨迹,让我们对太原土地市场的未来充满了期望和想象。
三、重点地块分析
1、地块指标分析
地块经济指标列表
地块名称
CG-0925
地址
长风东街东延段两侧,东山过境高速路以东
出让方式
挂牌
土地用途
商业、住宅、医疗卫生、小学
所在区域
迎泽区
环线位置
/
占地面积(㎡)
607721.8
起始总价(万元)
50300
总建面积(㎡)
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