万科-世联-长沙西街商业项目营销策划报告2008年-169PPT.ppt
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谨呈:
长沙万科房地产有限公司,万科长沙西街项目营销策划报告,世联地产2008年1月30日,商业秘密声明,本文内包含的资料属于长沙世联兴业房地产顾问有限公司的商业机密,一旦泄漏,可能被商业竞争者利用。
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项目印象1:
尚东板块/城市主干道交汇处/成熟居住区,项目地址:
长沙市尚东板块,人民东路上,古曲路以东;地理位置:
距五一广场7公里15分钟车程,火车站5分钟车程,黄花机场30分钟车程;,配套:
综合商场:
大润发超市(拟建)、沃尔玛超市(在建)、马王堆集贸市场、万家丽建材大市场、好百年医院:
湖南旺旺医院幼儿园:
湘警幼儿园、芙蓉区教育局第一幼儿园学校:
二十九中、田家炳实验中学资源:
浏阳河风光带,浏阳河,东三环,人民东路,长沙大道,古曲路,本项目,芙蓉区政府,湖南旺旺医院,大润发超市,沃尔玛,万家丽路,五一广场,黄花机场,浏阳河风光带,水云间,星城世家,国际华城,东郡,项目印象2:
万科进入长沙的首个项目,收购原南都的西街花园项目,前二期由南都地产开发,万科二期接手,第三期才是万科正宗之作,人民东路,古曲路,一期,二期,三期庭院别墅,高层,学校,项目印象3:
万科独立打造三期升级版产品,第五园式的中式人文别墅社区,基本指标:
万科第五园,项目印象4:
三期目前已在销售阶段要求在指定时间内完成预订的销售额,总体实现.9亿,08年6月,08年9月,08年12月,08年5月,08年4月,TH开盘6月清盘,4月下旬宽景大宅上市/22084.1平米,5月下旬二期宽景大宅上市/16939.55平米,6月下旬三期商业上市/3100平米,一二期商业持续供货/5796平米,一二三期车位持续供货/18050.73/一二期储藏间持续供货/6015平米,07年12月,精装公寓推出,08年月,二期库存持续供货,总体库存:
13529平米,注:
第一季度万科自身计划实现个亿,后三季度代理公司实现个亿,项目印象:
资金快速回笼&万科品牌确立,资金快速回笼:
实现5个亿销售目标,现金为王,品牌建立:
万科长沙首个项目,为万科长沙后续项目奠定品牌影响力,项目实现目标,大势研判,1,趋势。
2007年,房地产调控的金融政策年,市场迅速转冷,且影响已明显延续到2008年那么长沙房地产将迎来怎样的变化呢?
北京楼市陷入量跌价跌数据显示,今年1月至10月,房屋销售价格上涨10.6%,销售面积同比降幅26%。
11月12日至18日,北京楼市开盘均价飙升至18000多元平方米,四环内开盘均价达到22400元平方米。
但此后京城楼市预售均价开始走低,整体开盘均价降至12233元平方米,环比下降39.64%。
上海房价不降神话破灭11月份,上海市商品住宅的成交均价由10月份11500元平米下降到10700元平米,各种名目降价措施层出不穷,如明码降价:
如闸北的新弘国际公寓,目前景观房价格为1.9万/平米,而之前推出的非景观房单价也已达到了2万/平米,暗降策略以及各种优惠措施等。
广州1/3楼盘开始降价10月底,广州有的开发商公开降价最高折扣达40万元,买家仍按兵不动;天河某楼盘前5名买家送一成首付,再送10年利息增值额,优惠总额达到32万元/套;从11月1日开始,举行“现楼购房节”,最高让利13万元/套;日前开盘的金沙洲某楼盘,从预期的1.1万平米调低到7500元平米,降幅在30%以上;,深圳住宅均价环比下跌严重。
11月,深圳住宅成交价格均价13446元平方米。
其中,深圳六区中有四个区出现了均价环比下跌的情况,最大降幅达24.28%。
一线城市迅速波及,其中以珠三角城市反应尤为严重,珠三角:
环渤海:
长三角:
现象:
1价格:
新政前广州的一手房价格一直走高,从1月份的7140元/平方米,攀升到10月份的11574元/平方米。
成交量却不那么稳定,10月是一个转折点,价格环比升了19%,成交量却骤降了31%。
11月份成交量继续低迷,价格下调了10%。
其中最大的影响因素当数从紧的金融政策。
新政后,广州三分之一的楼盘降价。
2成交量:
广州一手住宅成交面积总体呈下降态势,07年1-10月成交面积同比2006年下降8.2%。
其中,10月下降十分明显,从以往一般每月70万平方米的成交量下降到57.74万平方米,环比下降17.9%。
11月与去年同期相比更是下降了41.1%。
广州:
新政影响最先表现者,降价幅度大,速度快,波及面广。
原因探究:
成熟型市场,居住需求早已被充分释放后相对稳定价格上涨过快,超出大部分消费者承受力.且客户趋于理性和保守本地大开发商为主导市场,多为资金运作型公司,对资金流的敏感性高,开发商通过送家电、送车库、送物管费和额外折扣等措施进行隐性降价,深圳:
最先观望,市场经历短暂僵持后成交量迅速萎缩,价格明显下降。
原因探究:
成熟型市场,居住需求早已被充分释放后相对稳定价格上涨过快,超出大部分消费者承受力.且客户特征更为多元/向上各类开发商云集,其中不乏资金雄厚实业型或具有全国背景的上市场公司,抗风险力相对较强,现象:
1、“金九银十”不在,成交面积较年中萎缩约40%,新项目开盘率多在30%以下2、投资客户比例下降:
新政前普遍在40以上,有些项目甚至高达70。
新政后投资客比例下降到30以下。
3、月深圳房贷紧缩,使观望(看跌)心理加重,二手房市场低迷传递压力(比价看跌),惠州市场:
受深圳波及效应严重,泡沫大的惠城区市场快速反应“量价齐跌”,新政表现:
1、成交量锐减,惠城由政策前平均每月2000套,锐减到11月的699套,面积缩减26,销售面积9月份达到12.3万平方米,11月下降到9.1万平方米,下降了26%2、新政后开盘的楼盘价格明显下降,开盘销售率骤减,楼盘“几天卖光”的传奇终结3、投资客户被挤压,迅速退场。
数据来源:
惠州市房产管理局,新政后新开盘项目,均价都比政策前降低,且销售率低。
前9个月惠城区共有18810套商品房完成销售,平均每个月2000套左右;10月份惠城区共有884套商品房完成销售;11月份惠城区共有669套商品房完成销售;,惠州市场:
区域市场的冷热不均,惠阳大亚湾紧邻深圳龙岗工业区市场不受影响,惠州近几年价格涨幅过热,存在一定泡沫。
05年惠城均价2300元/平米,投资客进入后06年3000元/平米,07年上半年达到5000元/平米惠阳大亚湾紧邻龙岗工业区,价格优势与自住需求,自住盘市场表现好。
原因探究:
发展型市场,居住需求正在被逐渐挖掘出来.但因城市发展和人口的限制,需求量相对有限.毗邻深圳,也是深圳投资客云集之处,市场的泡沫较大.同时未来的供应量巨大,造成市场不稳定因素.产业发展带来区域市场的冷热不均.,佛山市场:
受广州市场波及效应,临近广州的禅桂市场“受灾”严重。
新政后表现:
1、禅桂市场成交量急跌,市场一片萧条2、一线发展商迅速调整价格策略,通过较高的开盘折扣或者新推货低价入市3、大面积高价滞销,中低价中小面积畅销,禅城区11月均价7329元/平方米,比1月增长56.3%,但从10月份开始持续回落,并渐趋平稳;各月成交套数波动幅度大,下半年成交量明显减少。
桂城11月均价6183元/平方米,比1月增长30.1%,但从9月份开始大幅下滑,仍有下降趋势;量价齐跌,市场趋于理性状态。
佛山市场:
各区域表现差异大,不同物业受新政影响不同,大面积高价产品滞销,中低价中小面积产品畅销。
新政后佛山市场畅销产品特点:
1、产品发力,附加值高的项目;2、体现营销价值(例如带精装修)的项目。
3、中小户型项目4、豪宅中的中小户型项目5、均价在8000元以下的项目,原因探究:
发展型市场,居住需求正在被逐渐挖掘出来,尤其是顺德其居住需求远没有被满足毗邻广州,广佛重要的发展走廊,禅桂区域因其良好的发展潜力,云集了部分投资客.但未来基本趋同型的中大户型供应量给市场带来较大压力,市场发展不均衡.佛山客户与广州客户更为类似,选择趋于保守,佛山市场:
顺德市场自住客户占绝大多数比例,刚性需求对市场形成强大支撑,受新政影响较弱。
07年顺德住宅成交价格逐月攀升,在房贷新政颁布后,顺德10月份均价突破5000元/平米大关,11月更出现500元/平米大幅增长。
东莞市场:
新政影响相对置后,市场经历短暂的震荡后,年底由于高端产品降价入市,量价有所回升,新政后表现:
2、07年整个东莞市成交均价呈上升趋势,深圳投资客的大量涌入,拉动了整体楼市价格,东莞楼价在68月期间的大幅增长,9.27政策出台,很好地抑制了东莞楼价的过快增长,在11月份的时候出现小幅下降,降幅达8.3左右,局部楼盘价降幅达1015(南城、莞城),在12月份,由于一批高质量楼盘成交活跃,使得整体均价较11月份呈现增长。
新政表现:
1、8月份由于深圳出台的停止二手房抵押贷款和深圳一些银行纷纷提高首付等政策,使得东莞投资客大减,成交量出现萎缩。
9.27政策出台,10月份成交量急剧下滑,各楼盘较大幅度的价格优惠促销,使得11月份成交量有小幅回升,由于年底东莞出台了取消购房入户政策,导致许多购房者集中在2008年1月1日前签订合同,加上众多楼盘推出优惠单位促销,使得12月份的成交量呈现较大幅度上扬。
东莞市场:
东莞城区受新政影响短期波动,而各镇区由于多为自住型市场,新政影响较弱,1、12月城区成交比重在房贷新政后仍然比较低,仅占到三成左右,镇区比例开始上升。
2、城区12月城区成交比重较11月有所上升,主要是中心区住宅价格冲高回落,大量楼盘降价促销,使持币观望中的需求受到刺激拉动,并在房价的回落中逐步增加,新政后表现:
城区投资型公寓:
新政后价格受质疑,销售停滞,08年1月观望情绪缓解,公寓市场回暖。
1、第一国际开盘:
投资产品,卖点CBD,1房62平不符合东莞居住需求,客户普遍认为价格偏高,对1房产品,销售速度很慢,出现过一周零成交。
2、卡布斯国际广场开盘:
单身公寓、一房一厅投资产品受到东莞本地客户追捧,8800元/平米高价格,开盘销售率66.8%。
东莞市场:
但受一线城市大幅降价,进入11月份客户持币观望情绪加重,原因探究:
发展型市场,居住需求正在被逐渐挖掘出来,城市较强的经济实力带来较大的购买力在深圳的投资力和本地强大的购买力的双重作用下,市场快速发展本地人在深圳客户的影响下逐渐形成投资意识,但仍较保守和谨慎各镇房地产都有较好的发展,区域性较强城区的中心化效应近二年才逐渐形成,改善居住需求刚性较强,新政后表现:
1新政后至11月中,以异地投资客为主的楼盘销售严重受挫(如中天维港),资源价值型物业如金域蓝湾,居家自住型楼盘如中珠上城销售良好211月下旬,本地客户同受新政波及,大势影响珠海并未幸免,珠海:
新政影响滞后,自11月下旬显现,之前仅高投资的项目受到严重影响。
本地短期炒房/投机客开始退出市场:
个别楼盘退房量达到15%华发世纪城11月份开盘热销后,目前开始出现短期炒房客退房现象以自住客户为目标客户的中珠上城签约情况反而较好,珠海:
短暂波动后,珠海本地客户强力托市,观望态势严重,购房心理受一线城市市场波动影响。
原因探究:
初级型市场,居住需求远没有被满足,市场的购买力港珠澳一体化给珠海带来良好的发展前景,初期吸引了大量的投资客的进入,带来房地产的快速发展,同时本地的需求也被迅速地被激发新政对投资客产生了较大影响,但强劲的本地需求为房地产提供了极强动力支持,使珠海在短期内反倒出现逆市而上的局面由由于一线城市价格下降使本地客户的观望情绪产生,客户信心受影响,新政实施后,珠三角各城市因其不同的市场特征,市场表现不同,长沙:
新政影响滞后,11月中下旬影响开始显现,新开楼盘销售量减半,价格有所松动,而个盘依然表现坚挺。
长沙11月中下旬开始出现销售量的下降,11月第二周长沙市商品住宅期房共成交3491万平方米,较之前一周减少149万平方米,成交量为3009套,较之前一周减少341套,成交均价为3912元/平方米,长沙:
市场逐渐进入快速发展期,价格和成交量呈现跳跃式增长,大量的居住需求还未被满足,长沙房价进入快速增长阶段,2006年全年涨幅仅6,而2007年上半年涨幅就达到13。
20022006年商品住宅销售价与面积,从2001-2006年,长沙市商品房销售面积快速增长,年均增长率约为38%,历史回顾:
市场化进程长沙长久以来,经济适用房和政府福利房来解决居民居住需求,房地产市场化程度不高。
近几年此情况才发生改变。
很多大的单位、机关都会自建安置房或与开发商合作建房,住房补贴比较高;目前的购房者一般都拥有2套房子,第一套是房改房,第二套是单位的福利商品房长沙,作为湖南省会的辐射性较大,客户容量较大,购买力强劲,长沙:
近二年,大量外来品牌开发商进入,全面提升物业的居住理念和档次,全面激发长沙高端居住需求,2006年下半年之前,长沙市房地产市场还是湖南本土开发商的天下。
随着外地开发商不断落户长沙,带来了全国各地房地产开发的先进理念和经验,长沙出现了越来越多由外地开发商开发的知名项目,外地品牌发展商有能力也一定会刷新长沙现有的产品模式及营销视野,改变长沙现有的市场格局。
外来品牌开发商将以其成熟的开发经验给本土开发企业带来强烈的市场“鲶鱼效应”冲击,同时也推动了长沙市场的快速前进,长沙:
客户观望情绪严重,新政对客户的影响更多体现在购买信心上,长沙的奥园、绿城桂花城等这些价值明显且较好满足客户需求的项目开盘销售乐观,受新政的影响较小.这说明客户的购买力没有问题,只是对项目的信心的问题.,自住购房客中,看跌情绪严重,延迟购房几乎占一半;投资购房客中,放弃购买的几乎占一半;整体来看,受新政影响的占比达54%,但刚性需求仍占主导.新政对客户产生了一定影响,但仍有较大比例的客户保有购房计划,完全放弃的较少.,观点1.长沙为观望型市场,市场回暖来自一线城市的稳定,那么从年目前已经出台的新调控政策来看,闲置土地的清理、土地供应后续的住宅供应、政策房供应力度加大可以预见,08年房地产宏观调控的变化,类似“供应调控”,如果说07年房地产宏观调控是“金融政策年”,我们有必要选取上海05年“金融调控”以及后续“供应调控”进行比对,未来一线城市市场预测,第1次下跌:
金融政策间接影响需求端客户转为观望看跌心态,3月起价格/成交量双向下跌,8月起政策消化缓慢回升,整顿,抢购,暴跌,相持,缓解与波动,暴跌:
3-4月起成交量大幅下滑,价格开始松动,优惠措施客户反应:
新的投资者瞬间退出市场;自住者期望价跌,持币观望,缓解与波动:
8月以后,成交量低位小幅震荡,公开降价已成为各开发商最直接的促销手段,随后交易量开始缓解客户反应:
自住客受价格吸引,开始返回市场,支撑成交量稳定放大,恶化与相持续:
6、7月份成交量继续下跌直至最低谷,优惠/降价措施普遍增大力度客户反应:
自住客户不明市场走向,继续持币观望,之前:
价格持续走高,投资客蜂拥入市,楼市持续火爆,排队购房随处可见,案例借鉴:
上海05年的宏观调控,价量齐跌,第2次下跌:
政策后续影响供应端客户观望导致供应消化少于往年,市场上供过于求,价格再度探底,8月后政策不再频出,但供过于求现象激化,造成价格再次下降,价格探底开发商在销售压力下的主动行为累积供应量巨大,年内销售目标完成压力大,急于脱手,诸多区域标杆开发商率先甩货走量,之前:
价格/成交面积已经呈现缓慢回暖迹象,销售面积探底与价格反向变动受价格下跌影响,销售面积首先表现为11-2月间快速上升(低价拉动下的消化),本轮供应消化完毕后,销售面积自然探底,暴跌,价量齐跌,上海05年调控历时近两年至07年,直至金融政策全线松动,才触动新一轮价量回升,金融政策松动房市06年6月再创历史最高价06年3月开始出现价量齐升,房市逐渐回暖,06年上半年开始松动:
为争取企业盈利,沪上部分银行或单独推出优惠政策“击穿利率底限”,或通过中介与他行联合“突破额度上限”至07年金融政策出现全线松动,成交量攀升,典型案例上海银行十年期贷款利率仅7.02%2007上海银个人房产三大理财计划:
以个人房产作为抵押,不仅可以获得房产现评价值7成的贷款,而且,在长达10年的授信期内,贷款客户可以仅按一年期的贷款利率交付利息(7.02%),案例启示:
珠三角市场已经历完第一轮下跌,市场底线已经开始显现,市场开始接盘,预计年后市场逐渐回暖,2007年12月27日,广州启动全国首个限价房网上申购程序,位于金沙洲的保利西子湾843套房以6500元平方米的价格开售,该价格相当于片区平均价格的70%。
截止到1月7日申购结束,共有8046人申购843套限价房,供求比例接近110。
根据广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)的征求意见稿规定,限价房最高销售价格,原则上按地块出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格70%的标准制定,广州:
限价房的出现“探底”,以当前市场均价的70%价格,引得大量抢购,深圳:
交易量开始出现小幅回升迹象,价格波动,交易量萎靡,价格持续走低交易量小幅回升,深圳预计年后将出现一些大幅降价项目,打破市场的冰点。
2008年经济适用房供应增大,冲击市场,2008年政策性住房比率将大幅增加,进一步拉低整体市场房价,2008年,北京将新开工“两限房”450万平方米,新建经济适用房300万平方米、廉租房50万平方米。
2008-2009两年,广州将在向市场推出10个限价房项目,总建筑面积近200万平方米,2008年的供应占市场供应总量的10%以上。
2008年,上海面向低收入住房困难家庭的廉租住房政策受益家庭,将在去年3万户的基础上再新增10万户。
2008年1月14日,深圳市2007年提供的近6000套保障性住房开始接受市民申请。
“坚持保障生存性需要、支持自住性需要、引导改善性需求、抑制投资性需求、遏制投机性需求”是2008年房地产调控的基本原则,住房保障体系的建设工作仍将成为2008年的首要重点。
建设部专门成立三个处室:
住房保障处、公积金管理处以及综合信息处,负责相关工作的落实。
1深圳:
今年年底推出6000套经济适用房,未来规划3000万为政策保障性住房(近日,市国土房产局局长张士明表示“不折不扣地完成建设2.5万套经济适用房,年底推出6000套经济适用房的住房保障工作任务”)2广州:
5年内,部队、中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业单位将利用自有土地自建经济适用房3.76万套,建筑面积300万平方米。
其具体计划是:
2006年是19万平方米;2007年是76万平方米;2008年是75万平方米;2009年是70万平方米;2010年是60万平方米。
08年下半年,经济适用房、限价房的供应放量增大,将冲击商品房市场,2007年,北京市土地交易市场全年土地供应总量达到1471公顷,比去年增长40%以上。
其中供应住宅用地87宗,土地面积1339公顷。
2007年广州土地出让金实收207亿元,超过预算90亿元整整117亿元!
据估计,07年广州土地供应量为06年2倍。
在深圳市规划局公布的公告上可以看到,2007年深圳市新供应住宅用地达2.1平方公里,较去年有近一倍的增长。
2004-2007年,尤其是2007年,土地供应总量大幅增加,未来2年住宅市场供应量将增加,数据来源:
经济观察报2008年1月14日,08年下半年,随土地供应增长而放量的商品房以及90/70产品的大量入市,珠三角市场将进入因供应引起的第二轮下跌期,90/70政策:
2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整”。
受2006年610只期间贯彻“9070”政策实施户型调整影响,市场多数项目都延迟至2007年上半年开工,因此08年下半年大量90/70产品入市,造成市场小户型产品供应增大。
08年,90/70小户型产品在经历方案调整施工后,开始大量入市。
观点1.长沙为观望型市场,市场回暖来自一线城市的稳定,观点2.年中左右市场将有短暂回暖期,住宅销售的最佳时机,重在客户信心重塑,价值体系,2,定位。
本项目作为万科首个长沙项目,如何成功启势,实现万科目标?
住宅部分,2-1,区域价值:
项目处于城市生活成熟且高端项目聚集的尚东区,从来不乏高端消费人群。
马王堆商贸城,芙蓉区政府,旺旺医院,马王堆陶瓷城,万家丽家居广场,水云间,凯乐湘园,星城世家,世嘉国际华城,仁和香堤雅境,1城市高品质楼盘:
西街花园、水云间、仁和香堤雅境、长远华樟名府、星城世家等住宅、休闲度假物业聚集2高端的生活配套:
河国际商业广场的商业配套,旺旺医院的医疗配套,华雅高尔夫的星级酒店配套,体育新城的市政配套3城市富人聚集区:
周边商贸城大量私营业主、周边政府公务员、医生,水云间,新城世家,项目视角:
区域价值:
未来长沙新城市双轴生活南北轴万家丽路:
长沙东城主要交通大动脉,北到南跨越了长沙县、开福区、芙蓉区、雨花区、天心区,犹如一条神奇彩练,舞动着长沙大东城经济、建设和文化的发展东西轴地铁2号线:
2008年动工修建,未来长沙东西主干道轨道,万家丽路,万家丽路,地铁二号线,西街庭院,市中心板块,市府板块,尚东板块,省府板块,芙蓉北板块,区域价值:
但由于板块自身发展较为成熟,未来发展空间有限;未来的城市发展热点外移。
长沙规划利好板块:
城市向西市府板块市政府西迁,各大型市政配套跟进建设,其中的岳麓滨江新城定位为城市核心区,初步定位为集观光休闲、商业贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区;城市向南省府板块省府南迁,长珠潭一体化进程的加速,未来城市发展前景良好,市政配套及道路的建设加速;,尚东城板块未来前景弱尚东城板块随着高档住宅群落建成,高品质生活配套兴建完毕,未来区域已无土地供给,板块后发力不足,主要的供应将在体育新城,体育新城板块,项目价值:
承袭万科原创现代中式的高雅气质,演绎中式住宅的人文格调,成为长沙市场一道独特风景。
“六字”精髓的原创现代中式庭院“墙、院、素、冷、幽、村”,秉传了第五园格致的万科西街庭院,师法徽派民居风骨,外观简洁素雅,黑瓦白墙,高墙封闭,项目价值:
前期的不良影响和三期非主流形象使得其项目和品牌在市场上的认知度不高,万科在二期进入,但前两期产品为南都打造,虽定位为高端楼盘,但不被高端客户所认可,尤其是产品风格方面,此外,一期入伙率低影响到项目整体形象。
二期产品并未凸显高端豪宅定位,特别是外立面涂料效果与高端楼盘应有品质存在差距。
客户语录:
专业人士意见:
认为产品所处的位置尴尬,别墅产品的私密性差,对视性严重,全然没有私家庭院的感觉,所谓的前庭后院用起来也不是很好用。
此外,产品风格上的调性与长沙人的整体风格不符,接受上是个问题。
客户意见:
认为采光特别不好,进去之后感觉房间特别的暗,没有阳光,而且房间个数感觉也比较少,可能会不够用,自家的庭院还能被另一家看到,太没有安全感了,还有车位也不是很够用,还没有地下室。
三期产品客户认同度低,竞争分析:
主要高端项目08年全年都有货量推出,年中为集中推货时段,2,藏珑,中隆国际御玺,美洲故事,奥园,五一大道202,阆峰云墅,桂花城,4,6,8,10,12,独栋推出,高层推出,600套高层推出,北京公馆推出,湘江御景,高层推出,双拼推出,预计独栋/双拼推出,3期小高层推出,3期大户型推出,独栋推出,注:
竞争项目界定-全市城市豪宅,主力总价区间在100万以上,竞争分析:
别墅为市场稀缺项目,高层竞争主要来自于桂花城、奥园、御玺,竞争对手分析:
户型创新性强,形象知名度高,社区营造较好,优势明显。
项目特点体育新城板块,良好的区位优势,拥有生态公园、国家标准运动场户型特点:
3.3米层高、两梯两户的纯板式楼入户智能卡、180平方米到500多平方米的宽敞户型空间,长沙奥林匹克花园200平米4房,中隆国际御玺245平米4房,绿城桂花城174平米4房,
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