铜仁项目可行性研究报告终稿.ppt
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铜仁市外运片区项目可行性研究报告,报告结构,宏观政策分析,经济测算,铜仁城市概况,项目本体理解,经济测算,住宅市场分析,宏观政策分析,城市概况,铜仁市位于贵州东北部,作为省辖地级市之一,乃黔东门户,是连接中西部纽带。
是地区行政公署所在地全市政治、经济、文化中心,铜仁市,有“中国西部名城”之称。
是中华人民共和国贵州省辖六个地级市之一。
位于贵州省东北,地处武陵山脉中部,紧邻湖南省湘西土家族苗族自治州、怀化市,重庆市秀山县,地区范围内有乌江连接两地。
是中部崛起和西部大开发的政策重叠之地。
铜仁是连接中原和西南边陲的枢纽,亦是开发西南片区和湖南、湖北市场以及承接“珠三角”地区的商品集散地,是地区行政公署所在地全市政治、经济、文化中心;铜仁市目前下辖2个区(碧江区;万山区)、4个县(江口县、石阡县、思南县、德江县)、4个自治县(玉屏侗族自治县、松桃苗族自治县、印江土家族苗族自治县、沿河土家族自治县)。
项目所处区域万山区与碧江区即是铜仁市政治、经济、文化中心。
到2015年,城镇人口达到32万,在现有基础上增加12万人到2020年,城镇人口达到53万,在现有基础上增加35万人到2020年,城镇人口达到80万,在现有基础上增加62万人,到2030年,规划铜仁城区居住人口为80万人,短期规划为2015年32万人,从人口规划来看,未来5-10年,铜仁城市的人口将出现爆发式增长,对商品住宅的需求量也会猛增。
人口规划,铜仁低城镇化发展现状面临高预期目标的挑战。
未来十年将是高速城市发展阶段,人口将出现爆发式增长,对商品住宅的需求量也会猛增,铜仁市区县发展水平有待提升,城市化率低,2011年全地区户籍人口427万,城镇人口51万人,老城区碧江区36%城市化率远低于全国平均50%的城市化率;,碧江区,万山区,铜仁未来城市空间结构为”片区组团状”中心城区形成“两大片区和三组团两大片区:
锦江老城区、川铜谭木桥新城片区三组团:
大兴工业组团、灯塔仓储物流及工业组团、鱿鱼铺工业组团各组团之间相对独立,其功能各不相同,相互之间通过城市干道路网联系,构成有机整体,城市规划,铜仁组团式发展,短期内以万山和碧江区构成30万片区人口的传统核心老城区,远期发展川铜50万片区人口新城。
近年来铜仁地区经济保持稳定增长,人均GDP突破万元大关,2012年达快速增长的经济实力必将推动区域自身购买能力以及对外吸附能力的提升,从而加快区域房地产市场的发展。
城市发展地位,GDP呈现稳定增长,2009年和2010年增长速度都在13%左右。
2011年增长速度较前两年相比更加迅猛,达到22%。
近年来贵州铜仁地区经济保持稳定增长,人均GDP快速增长,而这种快速增长的经济实力必将推动区域自身购买能力以及对外吸附能力的提升,从而加快区域房地产市场的发展。
城市消费水平,铜仁市国民经济飞速发展,可支配收入及社会消费品零售总额不断攀升,拉升有效需求,给房地产行业的发展带来很好的促进作用。
购买力:
收入拉升有效需求,2009年到2011年,铜仁市社会消费品零售总额由63.03亿元增加到89.88亿元,社会消费零售总额稳步增长。
2009年到2011年,铜仁市城镇居民可支配收入由9647元增长到13642,元,增长幅度明显。
铜仁市目前是以第三产业为主导,经济发展趋势良好,带动第一二产业发展的同时,也疏导和缓解了城市就业压力,给房地产发展提供了良好的经济基础。
城市产业结构,2009-2011年,铜仁市GDP三大产业产值均持续增长,尤其是以旅游业为代表的第三产业,增长势头十分明显。
以旅游业为主导的第三产业占比逐年加强,第二产业的占比也有所上升。
由于铜仁市在旅游资源方面有得天独厚的优势,预测未来第三产业的占比将进一步增长。
旅游发展,铜仁作为武陵山脉6大城市之一,享有“梵天净土、桃源铜仁”美誉。
良好地貌特征,促使城市旅游业成为城市经济发展主要动力之一。
2009年铜仁地区的旅游收入增速达到了89%,2011年的增速达到87%,占当年整个地区GDP的32%。
旅游业是铜仁地区GDP增长的主要动力之一。
城市发展趋势,铜仁市现处于城市化的发展阶段,城市外拓发展将给城市外围片区带来巨大发展潜力,目前趋势来看万山及碧江近郊区域发展优于川硐区域。
依据铜仁城市规划,铜仁市在未来将呈现出先南拓、后北进的城市发展格局。
而本地块所处碧江近郊区域,与万山谢桥一带相连。
依靠老城区及万山新区双向发展支撑,区域发展较优。
先南拓,后北进,城市经济发展与规划建设小结,1、规划建设层面城市先南拓发展趋势,促使万山片区及碧江近郊区域形成快速发展局面,项目地处万山与碧江交接地带,依靠老城区及万山新区双向发展牵动,区域发展空间巨大;2、经济发展层面总量及人均都比较落后,城区对周边县辐射力和吸引力强劲,短期内房地产发展仍然要依赖周边县份人士购房,资金相对不足将影响城市规划的公共设施建设;3、产业发展层面第三产业已成为最核心产业,未来由此将产生一大批有一定经济实力的投资置业群体;4、政策层面2013年,中央的调控态度依然坚决,政策的大方向上不会有大的改变,政策调控使得刚需成为安全地带;,12,报告结构,宏观政策分析,铜仁城市概况,项目本体理解,经济测算,住宅市场分析,2013年中央频频重申调控不放松2013年2月20日:
国务院召开常务会议研究部署房地产市场调控工作。
会议在肯定前阶段房地产市场调控成果的基础上,提出五条调控措施(“国五条”):
完善稳定房价工作责任制;坚决抑制投机投资性购房;增加普通商品住房及用地供应;加快保障性安居工程规划建设;加强市场监管;2月22日:
国土资源部副部长胡存智在22日举行的国土资源部在京召开全国房地产用地管理和调控工作汇报会上指出,要准确把握当前房地产市场调控工作面临的严峻形势、复杂形势,主动配合相关部门做好房地产调控,确保房地产用地市场平稳。
3月27日:
国务院总理李克强27日主持召开国务院常务会议,李克强在会议中指出:
要继续搞好房地产市场调控,加快建立房地产稳定健康发展的长效机制,加强保障性安居工程建设。
2013年上半年,“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧,对热点城市投资投机需求的抑制再度升级意味着2013年一年之内,政策方向不会发生大改变;,2013年随着”国五条“出台,维持了国家对抑制房地产房价过高上涨的调控决心,2013年全国房地产政策调控方向仍以保护合理自住需求和抑制投资投机需求为主,2013年受经济不明朗、通货膨胀等的影响,政策不会发生大改变,中央态度坚决,调控大幅回转机会渺茫降息、降准,购房成本降低首贷优惠鼓励自住需求土地处理增大市场供应量2013年上半年经济形势依旧不乐观,下半年我国发展速度取决于改革的决心和力度,由图可见:
2012年,随着货币环境稳中趋松,置业者观望情绪渐趋缓解,积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市,在此支撑下,2012年全国商品房销售面积91705万平米,同比增长2.4%。
2013年17月份,商品房销售面积61133万平方米,同比增长25.8%,增速比1-6月份回落2.9个百分点;其中,住宅销售面积增长27.1%,办公楼销售面积增长27.9%,商业营业用房销售面积增长8.2%。
2012年全国市场较2011年相比呈现量价齐跌的局面,以价换量趋势明显,但2012年末尾及2013年伊始随着货币环境稳中趋松,置业者观望情绪渐趋缓解,成交量有所上升,国发2号”文件支持,贵州目前处于城市快速发展阶段,贵州的宏观政策在响应中央情况下,政策强度相对全国重点城市较弱,主要以呵护房地产健康发展为主。
“国2号”文件政策解读,文件内容:
2012年月12日,国务院办不了关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见即国发【2012】2号文件。
(意见)指出贵州是我国西部多民族聚居的省份。
贫困和落后是贵州的主要矛盾,加快发展是贵州的主要任务。
贵州尽快实现富裕,是西部和欠发达地区与全国缩小差距的一个重要象征,是国家兴旺发达的一个重要标志。
进一步促进贵州经济社会又好又快,是加快脱贫致富步伐,实现全面建设小康社会目标的必然要求;是发挥贵州比较优势,推动区域协调发展的战略需要;是增进各族群众福祉,促进民族团体、社会和谐的有力支撑;是加强长江、珠江上游生态建设,提高可持续发展能力的重大举措。
一、增强了发展信心二、理清了发展思路三、明确了战略定位四、落实了支撑条件,报告结构,宏观政策分析,铜仁城市概况,项目本体理解,经济测算,住宅市场分析,宏观政策分析,铜仁城市概况,房地产市场状况,房地产投资快速上涨,市场供应量持续增长,全地区2011年房地产开发投资额60.7亿元,同比2010年的投资额28.83亿元上涨了31.87亿元。
投资额大幅增长。
2009年到2012年铜仁市固定资产投资逐年加速,2011年增速更是达到86.6%,投资环境的利好对房地产的发展十分有利。
2009年和2010年成交量大幅增加,高出2008年近一倍;尤其到2011年上半年,基本达到供需平衡;铜仁市房地产市场2008年刚开始起步,供求量仅二十多万方,2009-2012年走势跳跃式发展;2012年根据铜仁市住房和城乡建设局系统相连接的全市房开商预(销)售备案相关统计数据显示,在2012年1-12月期间,铜仁市新建商品住宅成交套数同比上涨54.2%,成交面积同比上涨59.5%,总体成交情况均同比去年每月都处于上涨状态。
2012年1-12月铜仁市新建住宅销售总面积达100万方。
但住房局相关工作人员分析,实际成交面积为60.12万,其它为往年成交未统计的面积。
2012年土地成交量持续走高,未来两年房地产放量将增大。
房地产供需结构,铜仁房地产市场起步较晚,近年来随着土地成交量持续走高,房地产供销走势呈现跳跃式发展,市场空白点在于控制总价、高形象,抢占中高端客户,市场产品同质化现象严重,刚需产品未能达到完全释放,高品质产品对细节关注度低,与市场需求存在较大差距。
供应多元化、精细化是市场发展的必然趋势,项目销售须从产品、营销上寻找突破口,市场供求结构与空间,户型特征,80平米的两室、90-120平米三室今后将是铜仁外围区域市场的主流热销户型,价格走势,自2009年铜仁市住宅售价快速上涨,2011年呈现爆发式增长,售价达3300元/,市区核心区域成交均价突破4000元/,花果山6号部分高端产品最高达近6000元/,(以上数据来源于铜仁市房管局),价格走势,自2009年以来,铜仁市商业售价逐年稳步上升,核心区域首层商业均价突破30000万元大关;,(以上数据来源于铜仁市房管局),受铜仁今年房地产市场快速发展影响,土地市场也异常火爆,供应和成交大幅上升,2011年成交量达78万方,较2010年有明显增长。
2012年出让面积为935710,随着铜仁房地产市场的日趋成熟,土地市场的活跃状态将持续较长一段时间。
潜在供应分析,土地整体及区域供应分析潜在供应量及热点区域判断,潜在供应分析,土地整体及区域供应分析潜在供应量及热点区域判断,近年来铜仁土地供应主要集中于川硐片区、谢桥片区,近几年两片区成交达2000亩以上。
未来市场潜在供应量近1000万,主要集中在城市新区,其中,谢桥片区以350万的供应量成为城市最大潜在供应区域。
按照目前铜仁每年60万方的去化速度,整体潜在供应量至少需要15年才能完全消化,今后各楼盘为争夺客户,竞争将十分激烈。
市场目前供应量随着铜仁市几个百万级大盘推售,楼市竞争将愈发激烈。
供应增大,市场未来将是品质和营销之战。
刚性需求是市场主流,改善型需求规模扩大。
80-120平米之间中端紧凑型住宅成热销户型。
受城市规划影响,土地供应和成交随之上升,成交区域主要集中在谢桥新区和川铜新城。
随着城市向南北拓展,未来市场供应量大,市场竞争加剧。
铜仁商品房价格逐年稳步上升,到2011年上涨到3300元/平米,目前市场上整体均价在3100-3300元/平米之间,少数高品质楼盘已突破4000元。
住宅市场主要以小高层、高层为主,而商业主要以住宅底商为主,洋房项目的品质感较差,整体品质都有较大可提升的空间。
市场在建和即将动工的楼盘体量约1000万方,年销量约60万方,销化周期需要1516年,市场供应将在未来几年爆发式增长。
市场产品供应同质化现象明显,对产品细节关注度低,与市场需求存在较大差距,产品及营销水平普遍较低,本项目在产品及营销方面还存有较大发挥空间。
铜仁住宅整体市场小结,奎文区,市场格局,驱动因素:
川硐新区,铜仁市第一医院、铜仁一中、铜仁学院等多家学校搬迁以及川硐教育园区入市,某种意义上增提升了开怀片区居住热度。
平台价格:
2500-2600元/产品:
目前小高层、高层为主典型项目:
川硐教育园区、麒龙国际会展城;,驱动因素:
万山谢桥片区,政府倾力打造的新的行政、金融、文化中心,同时招商引资落到项目;价格相对低廉,投资置业门槛低;平台价格:
30003500元/产品:
小高层、高层为主,目前多层少;典型项目:
万和星城、金鳞半岛、天都锦绣天地;,驱动因素:
碧江区(包括火车站片区、西外环片区、龙田新城),该区域紧邻老城区,配套资源完善,居住环境优越。
平台价格:
31003500元/产品:
多层、小高层为主,多层少典型项目:
睿力国际城、书香名苑、百盛迪亚豪斯、盛世铭城、公园道1号等,驱动因素:
碧江老城区,配套资源齐全,有文脉资源平台价格:
3700-4000元/平米产品:
独栋高层为主,小高层少;典型项目:
花果山6号、虹祥锦江壹品;,板块分析:
铜仁现处于扩张期,呈现南北双向扩张,目前主要分为碧江城区、川铜新区、万山谢桥片区、龙田新城;,天都锦绣盛世铭城公园道1号江华明都花果山6号锦江壹品迪亚豪斯国际会展城川硐教育区金鳞半岛万和星城睿力国际城本项目,2010年,剩余4万,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,剩余146万方,15万方预计今年9月初开盘,剩余19万方,剩余21万方,剩余量不到2万,市场在建和即将动工的楼盘体量约1000万方,近年,年销量约60万万方,销化周期就目前去化速度而言需要15年左右,市场供应从今年起在未来几年将呈现爆发式的增长;,市场整体供应:
铜仁市近两年成交呈现爆发式增长,整个2012年实际成交面积为60万,13年预计达80万以上,主要原因大盘低价团购倾销政策,拉升了市场需求。
但未来近1000万潜在供应量,将加剧市场竞争,剩余25万,17万,215万方预计今年9月初开盘,剩余30万方,剩余15万方,剩余183万方,主城区花果山6号,花果山6号位于贵州市铜仁市区北部,项目占地约60000平米,总建筑面积约268850。
项目拥有良好花果山与锦江资源。
月均去化为20余套,成交均价为3900元/。
价格最高大平层产品达5400元/,未被市场认可仅去化4套。
主城区锦江壹品,位于铜仁主城中央曹家园片区,锦江河水三面环绕,与花果山隔江相望。
是城市典型资源型项目,项目前期结合旅发大会宣传,一期1、2号楼217套产品一经推出得到了市场广泛认可,具有良好市场口碑,近期受拆迁影响,导致项目目前营销处于停滞状态。
碧江区(龙田新区)睿力国际城,该项目作为目前铜仁最大综合体项目,体量达200万,处于城市新开发区域龙田新区。
项目从2012年销售至今已去化20万,去年整年去化达13万。
其销售主要依赖于团购,去化超过成交50%,12年均价为2400元/,13年为2600元/。
预计今年下半年推售1000套住宅,碧江区(火车站片区)公园道1号,项目项目位于铜仁市清水桥头(师范对面)、西临十里锦江,景观和地理区位较好。
目前均价3900元/,整个项目剩余约200套住宅,主要集中在140左右大面积上,川硐片区麒龙国际会展城,麒龙国际会展城是由贵州麒龙集团投资建设,规划总占地面积68万平方米,建筑面积215万平米,总投资愈60个亿,项目位于碧江新区和川硐教育园区核心商务功能区,整个规划新区将成为铜仁未来政治、经济、科教、行政办公、商贸旅游的中心区。
项目预计9月份推出,预计均价在2400元/-2500元/,川硐片区川硐教育区,项目位于贵州省铜仁市北部、大兴新区以南的川硐镇境内,总占地252亩,建筑面积70万,该项目首批高层电梯房于今年9月初交房;目前规划建设铜仁学院、思南师范、铜仁一中、铜仁医院、铜仁职业技术学院等多所学校和多家单位的职工已有3500位成功签约本项目。
碧江区(西外环大道)书香名苑,项目位于铜仁市西外环大道,项目分二期开发,项目总用地面积约为43000平方米,总共由6栋7层步梯房,3栋17小高层电梯,5栋26层高层电梯住宅建筑围合而成。
其中住宅面积约176000平方米,商业面积约8000平方米。
居住总户数约为1050户。
一期工程推出6栋7层步梯房分别为(1栋、2栋、3栋、4栋、5栋)3栋17小高层电梯房分别为(6栋、7栋、8栋)共计650套住房及50个临街门面。
碧江区(西外环大道)迪亚豪斯,百盛迪亚豪斯项目位于铜仁市西外环大道,项目总投资6亿元人民币,分为二期开发。
一期(丽苑)居于西外环大道中段,总建筑面积近3万方。
二期为西班牙建筑风格,情景花园洋房及高档住宅1000多套。
现一期均价预计为3500元/,预计月底或9月初开盘。
目前认筹以县份客户为主,碧江区(西外环大道)盛世铭城,项目位于铜仁市东太大道与共青东路交汇处,总用地面积约为37000平方米,总建筑面积24万方,总共由六栋高层建筑围合而成。
其中住宅面积约194300平方米,商业面积约35200平方米。
居住总户数约为1472户。
商业裙楼由1号楼餐饮娱乐中心、2号楼高档百货商场、3号楼桑拿休闲中心组成,即将引进北京华联综合超市、星光灿烂KTV、星光动漫城、德克士炸鸡店、肯德基等名牌商业,配套较为完善。
碧江区(西外环区)侨泰嘉逸花苑,侨泰嘉逸花苑位于铜仁市西北部,总用地面积34181.2平方米,分两期开发,紧邻本项目。
12年至今去化400套,成交均价3000元/,12年商业成交约5000,成交均价约为8600元/。
目前住宅均价为3400元/,商业整体价格在1万元/左右,万山区(谢桥片区)天都锦绣天地,项目位于铜仁市金鳞大桥南侧(大江坪江对岸),占地面积约400亩,建筑面积约100万平米,处于锦江南岸,现处于尾期开发,13年已去化300多套,均价为3600元/。
万山区(谢桥片区)金鳞半岛,金鳞半岛位于铜仁市谢桥市府路与梵净山大道交汇处,毗邻碧江区政府,由A、B、C、D四个组团构成;整个项目分两期实施,一期为7栋现代风格的高层建筑,建筑面积达17万平方米。
13年1月至今已去化160多套,均价为3500元/,万山区(谢桥片区)万和星城,项目地块属铜仁谢桥新区,处于梵净山大道和金鳞大道之间,紧邻铜仁市新的行政办公中心及市体育馆、游泳馆。
项目总建设用地约700亩,建筑总面积约150万平方米,分三期进行开发。
项目一期约21万平米,共由18栋住宅组成。
现已推出7万住宅,去化278套,成交均价3100元/,各板块产品形式分析,目前铜仁整个市场以小高层、高层产品为主,多层产品稀缺,同区域价格相差不大情况下,相对低密度物业去化高于高层物业。
老城区由于土地资源供应有限,产品均已小高层、高层为主,产品品质最高。
碧江(西外环片区、龙田新城)由于土地资源供应相比主城区较为丰富,产品类型以小高层、高层为主,并有一定供应的多层产品。
万山谢桥片区和川硐片区以小高层、高层产品为主,有一定供应的多层,并少量花园洋房,产品类型较为多样。
各板块产品户型供销分析,首置100-130和80-100刚需类产品最为热销,130以上户型市场挤压严重,源于目标客户需求特点,整个市场以100-130产品最为热销,刚需产品成为安全地带。
高端项目多分布在主城区,目前房价最高的为花果园6号,部分高端产品最高价约6000元/。
川硐片区随着铜仁学院、铜仁一中、铜仁职业技术学院、思南师范、铜仁第一人民医院的迁驻,带动区域发展,客户认可度高,未来区域势必将成为市场成交的重点区域;谢桥片区现多为中低端项目的住宅,今年随着万和星城、金鳞半岛的入市,区域产品种类较多。
客户构成分析:
目前客户群较为集中,市场客户以当地地缘客户、公务员、私营个体及县级市场消费者是客户群的主力构成;住宅置业目的以自住为主。
市场商业分析:
铜仁老城区商业成交受限于市场商业供应有限,单年成交量最高不到2万,项目所处城西一带商业价值处于老城区中下其一层价格在10000-24000元/不等,项目可依靠锦江南路沿江商业部分拉升片区商业价值,铜仁市老城区商铺销售价格及租金分析,城北片区(火车站区域)一层商铺根据位置差异,销售价格区间从16000元/-40000元/不等,区域一层商铺租金50-120元不等。
二层商业10000-20000元/不等,城西片区目前少有可售商业,目前销售主要为一层价格从10000-24000元/不等,租金30-100不等,城南片区一层价格从18000-30000元/不等,租金60-150不等,城中片区作为城市核心区域,现商业处于有价无市状态,最高商业价值达6-7万元/,其一层租金60-600不等,最繁华二层商业价值高可达2万元/,其可租60-150,谢桥片区主要成交为一层商业,价格8000-20000元/不等,租金30-80不等,目前铜仁市老城区内每年商业成交面积未达2万,2010年实际销售面积19707.69,2011年实际销售面积7419.76,2012年实际销售面积预计在1.5万左右。
老城区核心区域处于有价无市状态,项目所在的城西一带商业价值处于主城区中下位置,其一层价格在10000-24000元/不等。
而项目锦江南路商业主街部分将是项目商业价值最高点。
铜仁地产发展处于地段时代,城区的配套和公共设施成为其不可复制的核心竞争力,新区和城郊以性价比获得市场空间。
区域层面,竞争层面,大盘时代到来,底商加住宅的小打小闹的时代彻底远去,铜仁市场进入拼实力、拼规模、拼配套、拼环境的阶段,速度成为未来市场的核心目标。
客户层面,产品层面,市场小结,城市外围的开发、南北两个新区的快速发展,大盘的频频立项,客户的争夺将跨区开展,购房者逐步由中心流向外围区域,其川硐片、龙田新城、谢桥片区是未来成交重点。
小高层、高层物业成为市场的主流,经济型三房和舒适型三房为核心产品,同质化不可避免,低密度产品成为市场稀缺产品,但受地段制约。
46,报告结构,经济测算,铜仁城市概况,项目本体理解,经济测算,住宅市场分析,宏观政策分析,项目区位属性,地块位于铜仁市传统中心区碧江区西南方向,依靠万山新区、碧江城区双向发展牵动,片区发展空间秩序靠前,潜力巨大。
项目位于碧江区原外运片区。
碧江为铜仁市政治、经济、文化中心所在地。
乃铜仁地区绝对中心。
外运片区地处碧江区西南方向,南可至万山片区,北至铜仁传统中心区,西连接西外环区域。
依靠城市外拓发展,区域发展顺序靠前。
项目总占地380亩,容积率6,最大建筑面积约152万,万山区,碧江区,川硐新城,谭木桥新区,大兴工业园,灯塔,龙田,本案,区位:
项目地处碧江区河西街道办事处,是原老城西南侧。
该区域是原城区主要聚集居住地,一直面临鱼龙混杂、基础设施破旧等情况。
周边紧邻西外环、谢桥一带,其新开发楼盘量较多,对城市面貌有所改善。
交通:
道路现状项目由于地处老县城,其道路较为狭窄,区域作为城市出入方向,有面临交通堵塞情况;交通系统交通发达,有多路公交车可直达项目区域。
配套:
项目两侧临江靠近三江公园,拥有良好自然资源配套。
周围拥有五中、三小、兴中等教育实施配套。
拥有铜仁市人民医院、仁济医院,项目区域,项目地处碧江区河西街道办事处,是原老城区主要聚集居住地,拥有良好自然景观资源和丰富城市配套,但受开发较早片区面貌一直面临鱼龙混杂、基础设施破旧、道路狭窄等情况,项目是进入老城区咽喉地带,作为城市最大旧城改造项目,依靠万山及老城区发展双向牵动,并有东南两侧江景资源,可凭城市发展、江景、项目规模重塑片区形象,项目四至,项目西侧为山体,连接城市西外环区域,项目北侧连接老城区,配套更加成熟,更为市民所认同,项目南侧拥有良好江景资源,隔江对望谢桥片区,项目东侧为三江公园和良好的江景资源,项目作为老城区迄今最大旧城改造项目,面临片区杂乱印象达48万巨大拆迁量,须借助
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