十七房保护开发拆迁安置地块项目可行性研究报告.docx

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十七房保护开发拆迁安置地块项目可行性研究报告

第■章总论错误！

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1.1项目概况错误！

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1.2可研报告编制依据错误！

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1.3项目投资估算及筹措方式错误！

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1.4研究结论错误！

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1.5主要技术经济指标错误！

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第二章项目建设背景及必要性错误！

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2.1项目背景错误！

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22项目建设的必要性错误！

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第三章市场分析错误！

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3.1我国汽车驾驶员考试行业的现状错误！

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3.2我国汽车驾驶员考试行业发展策略错误！

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第四章场址选择与建设条件错误！

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4.1选址原则错误！

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4.2选址条件错误！

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4.3选址方案错误！

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第五章建设规模与建设方案错误！

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5.1项目建设的指导思想错误！

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5.2项目建设的原则错误！

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5.3项目建设内容错误！

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5.4设备购置方案错误！

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5.5给排水方案错误！

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5.6电气错误！

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5.7防雷接地错误！

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5.8通讯和网络错误！

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第六章环境保护、节能与绿化错误！

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6.1执行的环保标准和设计规范错误！

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6.2施工期环境影响简要分析错误！

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6.3运营过程中主要污染物分析错误！

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6.4主要环境污染防治措施错误！

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6.5节能错误！

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6.6绿化错误！

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第七章劳动安全和消防错误！

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7.1劳动安全错误！

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7.2消防设计错误！

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第八章组织机构和劳动定员错误！

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8.1组织机构错误！

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8.2劳动定员错误！

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第九章项目实施进度错误！

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9.1建设工期错误！

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9.2实施进度错误！

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第十章投资估算与资金筹措错误！

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10.1投资估算

10.2资金筹措

第十一章财务评价

11.1财务评价依据及范围

11.2基础数据及参数选取

11.3财务效益与费用估算

11.4财务分析

11.5不确定性分析

11.6财务评价结论

错误！

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错误！

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3

错误！

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错误！

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错误！

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错误！

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第十二章结论及建议

1.0总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

十七房保护开发拆迁安置地块项目

1.1.2承办单位

澥浦镇人民政府

1.1.3可行性研究报告编制依据

1、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

2、国家计委发布的《投资项目可行性研究指南》2002年版；

3、澥浦镇人民政府与我公司签定的《十七房保护开发拆迁安置地块项目可行性研究报告委托任务书》；

4、与委托方商定的总体思路和项目内容；

5、《宁波市镇海分区规划》；

6、镇海区建设项目选址意见书、建设工程规划意见书；

7、十七房保护开发拆迁安置地块项目（宗地）勘测定界图；

&建筑设计方案（宁波市建筑设计研究院）；

9、委托方提供的相关基础资料；10、国家和地方有关的法律、法规和标准规范

1.1.4项目提出的理由

本项目是为推进十七房古建筑保护开发，妥善解决拆迁村民居住

问题的安置房新建项目。

郑氏十七房简介

宁波郑氏十七房，坐落于镇海区澥浦镇十七房郑家村，距今700

多年的历史，系郑氏一支南迁后的世居之地，现为区级文物保护单位。

距宁波市区22公里。

现存建筑面积达4万多平方米，是目前全国范围内发现的最大规模的明清建筑群之一，并形成了具有一定规模的村落集群环境，具有较高的文物价值和文化旅游开发价值。

为了更好有效地保护好这份珍贵的历史遗产，镇海区委、区政府

领导十分重视，于2007年提出对十七房进行保护与开发的要求，并协调成立了由宁波化工区、镇投公司、澥浦镇人民政府、十七房村四家单位为股东的宁波郑氏十七房旅游投资开发有限公司，负责实施整

个的保护开发工作，并根据保护开发的实际情况，将整个十七房的保护开发分二期进行。

预计到2009年10月，十七房旅游景区将正式对外开游，迎接广大游客的到来。

日前澥浦国土所配合其他有关部门完成了区重点项目十七房整

体搬迁拆迁工程前期调查摸底工作，共查清需搬迁的住户有260户。

本项目位于澥浦镇十七房村，蟹浦大河南侧、广源路东侧。

总建筑面积38586平方米，总投资为5000万元，建设资金由镇政府自筹。

拟通过本次可行性研究，为项目下一步的建设提供指引。

1.2项目建设的必要性

1、保护十七房珍贵历史遗产的需要；

2、开发十七房古建筑旅游资源的需要；

3、完善保障，解除村民后顾之忧的需要；

4、提高本村居民和村集体的经济收入的需要。

因此，十七房保护开发拆迁安置地块项目建设是做好十七房开发保护工作的基本要求，项目建成后可解除拆迁村民的后顾之忧、提高本村居民和村集体的经济收入、保证十七房保护开发工程顺利进行。

1.3项目概况

1.3.1拟建地点

本次新建项目的建设地址选择在澥浦镇十七房村，蟹浦大河南侧,

广源路东侧。

项目总用地20463平方米。

1.3.2建设规模与内容

1.3.2.1建设规模

本工程总用地面积20463平方米，其中一期用地面积9924平方米,二期用地面积10539平方米。

总建筑面积38586平方米，其中一期总建筑面积18975平方米,二期总建筑面积19611平方米。

1.3.2.2建设内容

一期：

1、1#楼，建筑面积3032平方米；

2、2#楼，建筑面积3347平方米；

3、3#楼，建筑面积2752平方米；

4、4#楼，建筑面积3067平方米；

5、5#楼，建筑面积4145平方米；

6、门卫，建筑面积69平方米；

7、配电房，建筑面积86平方米；

&自行车库，建筑面积2477平方米；

9、道路工程，面积4115平方米；

10、绿化工程，面积2977平方米；

二期：

1、6#、7#、8#、9#楼，总建筑面积14400平方米；

2、地下室，建筑面积1497平方米；

3、综合楼，建筑面积801平方米；

4、物业管理用房，建筑面积142平方米；

5、社区用房，建筑面积123平方米；

6、其它房，建筑面积536平方米；

7、自行车库，建筑面积2112平方米；

8、道路工程，面积4209平方米；

9、绿化工程，面积3162平方米；

1.3.3主要建设条件

（1）管理水平

澥浦镇政府领导层成员年龄结构合理，成员之间职责分工明确，密切团结合作，是坚强有力的领导集体。

工程项目通过招标聘请有经验的监理和招投标机构协助项目的管理，完全可以胜任本次新建项目的组织管理工作。

（2）土地条件

本次项目是在澥浦镇十七房村，蟹浦大河南侧，广源路东侧，土

地现状符合本次建设要求。

（3）技术条件

拟通过招标形式邀请有实力和资质的建筑公司投标建设。

镇海区及周边的建筑施工队伍技术成熟，可以胜任本次新建工程。

（4）供水条件

该场地附近市政设施齐全，可利用现有城市供水管网提供施工用水，可以满足施工用水需要。

（5）供电条件

施工用电可利用现有城市供电线路提供施工用电，可以满足施工供电要求。

（6）外部协作条件

十七房保护开发拆迁安置地块建设项目是保护十七房珍贵的历史遗产、开发十七房古建筑的旅游资源，以及为当地居民做好安置工作的保障项目，将得到当地居民和相关单位的大力支持，外部协作条件良好，将积极配合本项目顺利进行。

1.3.4项目投入总资金

项目投入总资金为5000万元。

其中一期计划投资2250万元，二期2750万元。

1.3.5综合技术经济指标

表1-1综合技术经济指标表

序号

项目

单位

指标

备注

1

总用地面积

平方米

20463

1.1

一期

平方米

9924

1.2

二期

平方米

10539

2

总建筑面积

平方米

38586

2.1

一期

平方米

18975

2.2

二期

平方米

19611

3

总建筑占地面积

平方米

6000

3.1

一期

平方米

2832

3.2

二期

平方米

3168

4

容积率

倍

1.81

5

绿地率

%

30

6

绿地面积

平方米

6139

6.1

一期

平方米

2977

6.2

二期

平方米

3162

7

自仃车库面积

平方米

4589

7.1

一期

平方米

2477

7.2

二期

平方米

2112

8

建筑密度

%

29

9

机动车停车位

个

113

9.1

地下车库停车

个

76

9.2

地面露天停车

个

37

10

项目投入总资金

万元

5000

10.1

一期

万元

2250

10.2

二期

万元

2750

11

资金来源

万元

5000

11.1

政府自筹

万元

5000

1.4结论

1、本项目对保护十七房珍贵的历史遗产、开发十七房古建筑

的旅游资源作用显著；

2、项目的规模和设计方案合理、切实可行；

3、施工技术方案先进成熟，可在可控时间范围内完成；

4、项目所需的建设条件基本具备，协作条件较优；

5、项目的资金来源有一定保证；

6、项目的经济效益和社会效益良好；

综上所述，该项目建设方案可行、经济合理，各项建设条件具备,

建议给予支持

2.0需求分析与建设规模

2.1镇海区经济和人口分布现状

近几年，是镇海经济社会发展跃上新台阶的重要历史时期，镇海

区主要经济指标连续保持高速增长势头，国民经济呈现出“高位运行、高速发展”的良好态势。

截止到2005年底，年实现区属生产总值（GDP106.16亿元、工业总产值340.4亿元、财政一般预算收入21.6亿元、固定资产投资75.3亿元、实际利用外资1.76亿美元。

城镇居民年人均可支配收入17408元，农民人均年纯收入8030元，社会消费品零售额28.7亿元。

新批外商投资项目58个，其中千万美元以上项目18个，实际利用外资达到1.76亿美元。

新城开发建设和老城改造提升同步推进，城乡基础设施不断完善。

就学环境不断优化，教育质量稳步提高，1.2万多名进城务工人员子女就学问题得到较好解决，公办学校就读率达到62.5%。

预计2006

年，区属生产总值增长15%固定资产投资总额增长16%财政一般预算收入增长15%城镇居民人均可支配收入增长8%农民人均纯收入增长8%新增就业岗位6000个。

镇海区位优势得天独厚，辖区内的镇海港是中国大陆第二大港宁波舟山港的重要组成部分，拥有5万吨级液体化工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一。

上世纪七十年代，镇海炼油厂、镇海发电

厂等一批国家重点工程开始纷纷落户镇海，如今，这里已聚集了镇海炼化、石化三公司等40多家省、市属重点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业基地。

按照“大投入、大发展”的思路。

近几年来，镇海围绕建设特色园区、精品园区的目标，开展了大规模的基础设施建设，做好筑巢引凤文章，形成了几大特色产业园区：

镇海经济开发区，以精密机械、电子信息、仓储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行业为主导产业；宁波化工区以“炼油乙烯”项目为支撑，以烯烃、芳烃为主要原料，发展三大合成材料及其深加工为特色的石油化工产业，已经成为长三角举足轻重的重化工业基地。

镇海

新城是宁波市“十一五”规划重点建设区域，不久的将来，这里将成

为宁波中心城副中心、宁波北部商贸中心、宁波教育核心区域和宁波科研基地。

面对这片充满活力的热土，国际跨国公司纷纷抢摊而上，韩国LG台湾金丰、日本东芝、荷兰阿克苏诺贝尔等国际著名企业落户镇海，成为区域经济发展强劲的动力。

目前，已有700多家外资企业在这里建厂投产，一个以机械电子、精细化工、石油能源、轻纺食品为主体的工业格局业已形成，房地产、仓储、物流、旅游等第三产业正在成为新经济的增长点。

镇海区域面积236平方公里，人口分布可划分为两块：

城区和镇。

现有城区常住人口16万人，以及17万人以上的流动人口，主要分布在方圆10公里的城区范围内，特点是居住比较集中。

镇包括蟹浦、九龙湖两个镇。

其常住人口不到4万，流动人口

不到3万，特点是分布比较分散。

2.2镇海区经济及人口发展规划

根据《镇海区国民经济和社会发展第十一个五年规划》，到2010年，区属生产总值（GDP212亿元、财政一般预算收入42.2亿元、固定资产投资500亿元、社会消费品零售额57亿元。

人口规划为23.6万人（不含流动人口），远期规划为25万人。

2.3需求分析

据统计，本次项目涉及到的拆迁居民共260户，其中东区计划

安置140户居民，西区120户居民，按户均住房面积120平方米计算，住房建筑面积约为31200平方米，其中东区16800,西区14400。

本研究暂定东区住房建筑面积16343平方米，西区14400平方米。

2.4总体建设规模的确定

根据以上分析，本项目的总体建设规模确定1〜9号住宅楼。

确

定这个规模考虑的主要因素如下：

1、与小区居民人数相适应

小区内共有居民260户，其中东区140户居民，西区120户居民，按户均120平方米计，住房建筑面积约为31200平方米。

本次研究暂定东区住房建筑面积16343平方米，西区14400平方米。

2、与现代住宅小区标准相符

本项目总用地面积20463平方米，其中东区9924平方米，西区10539平方米。

东区：

绿地面积2977平方米，绿地率30%;道路面积4115平方米，占用地面积41%，符合现代住宅小区标准。

西区：

绿地面积3162平方米，绿地率30%;道路面积4209平方米，占用地面积40%,符合现代住宅小区标准。

3.0场址选择

3.1场址现状

3.1.1地点与地理位置

十七房保护开发拆迁安置地块项目坐落于澥浦镇十七房村。

本

次安置房建设地点位于蟹浦大河南侧，广源路东侧，交通较为方便。

本项目总用地面积为20463ml。

该场址满足新社区功能与环境的要求，周边环境安静、地形比较规整。

并能充分利用城镇基础设施，附近无污染源和易燃易爆物的生产、贮存场所。

3.1.2场址土地权属类别及占地面积

土地所有权使用者：

澥浦镇人民政府

坐落：

澥浦镇十七房村

用途：

安置房地块

使用权类型：

划拨

使用面积：

20463平方米

3.2场址条件

3.2.1地质条件

本工程岩土工程勘察报告未定；

3.2.2抗震设防

本工程场地地震基本烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组，建筑物抗震设防类别为乙类

323自然条件

镇海区域内气候属亚热带季风气候区，气候温和、雨量充沛，四季分明，环境宜人。

无霜期长，冬夏季风交替出现，春秋季节有海陆风环流发生。

年平均气温16°C,年平均降水量1321mm大部分集中在春末和夏季。

主要指标如下：

气温：

历年平均温度16.3C

历史最高温度39.0C

历史最低温度-11.1C

湿度：

年平均相对湿度58.5%

雨量：

年平均降雨量1350mm

风向、风速：

年平均风速6米/米,主导风向为东南风和西

北风。

3.2.4城镇规划及社会环境条件

十七房古建筑保护开发项目在当地得到普遍的认同与广泛的支持，具有较好的社会口碑和较高的社会认知度，本次十七房安置项目建设符合区政府及澥浦镇政府对十七房村居民迁建的规划要求，不占

用居民区，不会对周边居民生活造成影响，社会环境条件较佳。

3.2.5交通条件

十七房保护开发拆迁安置地块项目坐落于澥浦镇十七房村。

本次安置房小区项目建设地点位于蟹浦大河南侧，广源路东侧，交通较

为方便。

326公用设施社会依托条件

现有水量可以满足施工需求，现有电量也可以满足施工需求；当地现有完善的生活服务设施，完全可以满足本次新建要求。

327环境保护条件

项目场区内生态环境无特殊生态保护物种，在以该场区为中心

1.5公里的范围内无名胜古迹和自然保护区。

本项目环境治理措施充分考虑环境现状，选择的施工技术方案得当。

周围环境可接受本项目建设，本项目建设对周围环境无影响。

328施工条件

本项目水、电等条件也可满足施工需要。

钢材、水泥、砂子等建筑材料供应充足，对保证工程进度和降低工程造价起一定作用。

4.0总图布置

4.1总平面布置

该小区拥有良好的交通地理区位条件，小区共设置两个出入

口。

两个出入口都位于南面道路，其中一个与双拼住宅区共同使用，有利于整个地块道路交通的合理性。

住宅采用“标准化”设计理念，

以条形住宅为主，套型比通过条形住宅进行调节，易于满足业主对户型比的要求。

整个小区分为东区、西区。

东区为一期建设，西区为二期建设。

西区内每个楼道口设置垃圾桶。

物业管理用房、社区用房、二期配电房、小区内公厕均设于西区的综合楼中，需用面积要求符合有关规定的配置。

4.2道路交通系统

4.2.1动态交通

小区根据整体规划构成一条环形干道，环形道路宽为6米，消防车道为4米。

贯通了整个住宅群。

各宅前道路直接接到干道，很好的满足了车行、步行及紧急情况下的消防通行要求。

在主入口道路的转弯处理，可以促使车辆缓行，有效的维护小区内的交通管理。

同时也结合了自身的地理环境，与河岸景观有效的贯通起来。

并设计了纯步行道，以满足居民小区自然景观、晨练、散步、休憩等要求。

422静态交通

小区静态交通分为三种形式，一为地下停车库，共1个；二为

室外嵌草地停车位；三为室内自行车库。

地下停车库和室外停车位分布合理，地下停车库可解决大部分有车居民的停车需求，室外停车位可解决外来访友车辆及商业停车。

4.3绿化景观规划

环境及景观主要有广场、绿化。

与建筑相结合形成，以轴线为骨架，以绿化广场为节点，以借景、对景、景随步移的手法来设计。

景观环境在设计中贯彻“以人为本”的原则，充分体现对人的关怀。

“临绿色写意，酿鲜氧清新”，整个小区荡漾在绿意美景之中。

通过几条展开的绿化带的贯穿，使得小区整体的构图更显整体性，也在一定程度上对整个地块进行了很好的点缀。

4.4分期编制

整个小区分为东区、西区。

东区用地面积9924平方米，西区用地面积10539平方米，东区为一期建设，西区为二期建设。

一期建筑面积18975平方米，二期建筑面积19611平方米。

小区内共有260户居民，其中东区140户，西区120户。

5.0建筑方案

5.1设计依据

1、国家现行有关建筑设计规范、规定及标准。

2、宁波市规划局《宁波市城市规划管理技术规定》。

3、建设方提供的地形图。

4、国标《建筑设计防火规范》（GB50016-2006。

5、国标《民用建筑设计通则》（GB/50352-2005）

6、国标《总图制图标准》（GB/50103-2001）

7、国标《住宅建筑规范》（GB/50368-2005）

&省标《居住建筑节能设计标准》（DB33/1015-2003）

9、国标《人民防空地下室设计规范》（GB5003—2005）

5.2工程设计的规模及项目组成

本工程位于镇海澥浦镇，总用地面积为20463平方米。

用地北边临河，规划河道宽度为80米，南面为24米道路，西面为24米道路，东面为十七房村新村双拼宅。

整个小区总用地面积为20463平方米，由9幢5层住宅楼及1个综合楼组成，物业用房等相关的配套设施都统一安排于综合楼，共同创造了一个相对完善的住宅区。

建筑物设计使用年限为50年。

5.3设计指导思想及设计特点

1、坚决贯彻党的基本建设方针、政策，遵守国家、省、市有关政策法令和法规，同时在充分分析现状基地的前提下，结合小区现状地形因素，努力把小区营造为具有舒适居住品质和良好景观的住宅小区。

2、在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高小区内的环境质量标准，在都市空间创造具有自然风貌的优美环境，形成绿树成荫、安逸雅致、舒适恬静的生活空间。

3、强调绿轴绿脉水系的自然绿化与居民日常活动的融合。

整个小区以大块面的带状绿化为主，把整个绿化系统引入每家每户的宅前屋后。

这样不仅最大限度的发挥了绿地的功效，满足居民活动的需求，同时也将住宅群与绿色活动空间融为一体，体现现代化住宅均好性的特点。

4、总体规划力求体现“绿网、错落”生态城市模式的建立。

人、城市、自然和谐共生，突破孤立、内向、低效的传统居住模式，建立联系、开放、高效的新型居住社区。

居住区设计中体现超前性的设计思想，从整体到局部的设计中体现“以人为本，环境为先，珍惜资源,持续发展”的设计理念，满足人们对居住、休闲、运动、文化、景观、交往的需求。

5.4单体平面设计

单体建筑隶属于总平面规划设计，是总体规划构思的延续和发展，是方案个性塑造的具体深入和体现。

541住宅设计

基于配套居住的总体需要，并以人为本，从住宅套型的人体尺

度、通风、日照、公共领域与私密性要求等众多环节进行了很好的把握和体现，以求体现均好性、多样性。

套型面积有：

70、80、90、

120平方米四种。

542建筑造型

建筑造型是环境的一个重要组成部分，直接反映着小区的格

调。

住宅屋顶采用双坡屋顶，层次错落。

设计简洁明快、经典沉稳、大气，立面与周边众多建筑既和谐统一，但又脱颖而出，同时配合材质的应用，给人以强烈的视觉和感官上的冲击。

整体形象的塑造：

阳台采用不封闭阳台。

整个住宅单体在新颖、别致间体现江南建筑的文化烙印。

5.5结构设计

5.5.1工程概况

本工程是十七房保护开发拆迁安置地块项目，位于镇海澥浦镇

十七房村，总建筑面积约38586平方米。

5.5.2结构设计依据

（一）国家现行有关建筑结构设计规范及规定：

1、

建筑结构可靠度设计统

标准GB500682001

2、

建筑结构荷载规范

GB50009—

2001

3、

混凝土结构设计规范

GB50010—

2002

4、

建筑抗震设防分类标准

GB50223

—2008

5、

建筑抗震设计规范

GB50011—

2001

7、建筑桩基技术规范JGJ94-94

&人民防空地下室设计规范GB50038—2005

9、建筑地基基础设计规范省DB33/1001—2003

10、宁波市建筑桩基设计与施工细则2001甬DBJ02-12

11、国家及宁波市政府有关的建筑设计法规政策

5.5.3结构设计说明

1、本工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。

设计地震动峰值加速度为0.1g，建筑抗震的设防类别为丙类。

2、地基基础设计等级为丙级，基础设计拟采用桩基。

3、上部结构：

本工程抗震设防烈度为7度，地震作用按7