保障性住房共有产权与贴息贷款对比分析.docx
- 文档编号:17796905
- 上传时间:2023-08-03
- 格式:DOCX
- 页数:9
- 大小:143.11KB
保障性住房共有产权与贴息贷款对比分析.docx
《保障性住房共有产权与贴息贷款对比分析.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《保障性住房共有产权与贴息贷款对比分析.docx(9页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
保障性住房共有产权与贴息贷款对比分析
保障性住房共有产权与贴息贷款对比分析
2012-11-1610:
41:
38 来源:
《中国房地产金融》2012年第09期
摘要:
保障性住房共有产权和贴息贷款两种住房保障方式,都是针对有一定经济基础但仅依靠市场无法实现居者有其屋目标的人群,通过分析要素对应关系、产权关系明晰各自的利弊,便于各地因地制宜选择。
关键词:
住房保障,共有产权,贴息贷款
1引言
住房保障日益引起社会各界的广泛关注,国家确立了廉租住房、经济适用住房和公积金三大制度,但存在建立健全、规范和改进甚至创新的问题。
对此,政府、企业乃至学术界纷纷提出各自的见解,各地也在实践中不断探索。
例如,针对经济适用住房制度的缺陷,陆玉龙提出了共有产权的设想,江苏部分城市进行了试点:
为帮助更多的公积金客户实现“居者有其屋”的之梦,北京等地探索贴息贷款方式。
本文拟通过对共有产权和贴息贷款两种方式的比较分析,对创新住房保障方式探讨。
2理论探讨
陆玉龙提出的共有产权改革思路是:
“坚持公共财政原则,遵循市场经济规律,运用现代产权法则,建立‘政府与个人共有产权房’制度”,即:
凡由政府提供补贴的住房,均由政府和购房人按出资比例共同拥有住房产权,在《房屋所有权证》上标明房屋所有人为政府或其授权的住房保障机构和购买人以及两者的产权比例。
朱宪辰、周彩霞认为,在市场化住宅中的共有产权国有份额与社会保障功能关系不大,并且是一项成本极高的制度安排,而作为经营城市中的措施之一,则是一项可以考虑的创新。
其实,英国就曾采用过类似形式的政策——产权分享政策,也称半租半买政策。
这种政策的享受对象是低收入家庭。
由于低收入家庭的购房能力有限,在无力一次性支付全部房款、购买全部产权时,可以先购买部分产权,其余部分可以继续租用,待经济能力提高后,再买下全部产权。
在没有交足全部房款前,这种房屋的所有权归属居民和房主共同所有。
这是一种过渡形式,其目的是为了让低收入家庭最终买断全部住房的产权。
这种优惠购买权,规定期限为3年,即3年之内购房的房价及其有关条件均不变。
由此可见,并非对于新增住房资源,而是因为低租金状态下财政支出不堪重负,为减少负担并增加住房保障投入而将公共住房推向市场化的一种努力。
产权问题是经济学的最基本的问题,是所有制的核心和主要内容。
从产权的起源上看,产权最初表现为人们在经济交往中形成的习惯或普遍接受的规则和行为方式。
而后,这些习惯或规则的受益者为强化和保护由此而来的既得利益,要求以法律形式进行硬性约束,形成法权。
对此,恩格斯指出:
“在社会发展某个很早的阶段,产生了这样的一种需要:
把每天重复着的生产、分配和交换产品的行为用一个共同规则概括起来,设法使个人服从生产和交换的一般条件。
这个规则首先表现为习惯,后来便成了法律。
”。
按照现代产权理论,可分私有产权、共有产权和国有产权三种。
其中共有产权是指财产在法律上为公共所有,共同体内的每一个成员都分享这些权利,它排除了共同体外部其他主体对共同体内权利的分享。
但对共同体内部来说,每个个体成员不能拥有对财产的所有权,公共财产设有排他性使用权,即对共同体内部个人使用公共财产是没有界限的I任何个人都无法排斥他人使用它,大家都可为使用公共财产而竞争;共同体中任何一个成员都无权擅自转让公共产权。
共有产权在实践中又有按份共有和共同共有之分。
前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小,对共有房地产享有一定的利益,并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利,并承担相等的义务。
法律上,根据物权法、民法“一物一权”的原则,一处房产法律只承认一个所有权,但一个所有权可由一个民事主体所独有,也可以由两个或两个以上的民事主体所共有。
《中华人民共和国物权法》第八章“共有”规定:
“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。
共有包括按份共有和共同共有。
按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
”《中华人民共和国民法通则》也有相关规定。
建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三十二条规定“共有的房屋,由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。
其余共有人各执房屋共有权证书1份”,“房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力”。
这些规定表明,政府作为法人成为房屋权利人,按投资额成为经济适用房的按份共有人之一领取《房屋共有权证》从现行法律制度上说是可行的。
贴息贷款,则是政府帮助有一定收入的群体解决拥有一套住房问题的方式之一。
鼓励一切有能力的人买房是美国住房政策的基石。
对于有固定收入的中低收入家庭(家庭收入为当地家庭平均收入60%以下者),政府提供贴息担保。
例如,个人只付房价5%的首款,并承担利息的一部分(付每月利息的50%),政府则承担还款风险及补足其余利息。
美国政府的这项政策,希望把中低收入者“向上”拉进有房户,而防止其“向下”滑入租房户,目的在于解决住房问题,拉动经济发展,建立稳定的社区这三重考虑。
国内目前开展的“政策性贴息贷款业务”是指政府与有关商业银行合作,购房者按照商业贷款的利率申请贷款,然后由政府根据贷款人可申请的贴息额度,给购房者补贴利息。
贴息贷款业务由三个单位联合办理:
(1)银行——负责发放贷款:
(2)住房资金管理中心——提供贴息;(3)住房贷款担保中心——提供担保。
实际上,这项贷款的利率是跟商业贷款的利率完全一样的,但是客户交存的利息中,有一部分是客户自己交,另外一部分是由住房资金管理中心替客户交。
由此可见,个人住房担保贴息贷款,虽然名义上是银行发放的商业贷款,但借款人可以获得由政府住房基金提供的利息返还,从而补平商业贷款和公积金贷款之间的利差。
相对于公积金贷款、商业贷款和组合贷款,利率低,手续简便。
3案例
江苏省如皋、姜堰等市自2006年进行了保障性住房共有产权试点,其中331户已经实施。
如皋市出台了《共有产权保障性住房试点办法》,在主城区拆迁改造中开展试点。
该办法规定,共有产权面积标准目前控制在建筑面积为70m2户,指定房源,并由开发企业组织提供;购房家庭所购面积不得低于40m2,其余面积由政府从住房保障基金中出资购买,为国有产权,国有产权部分由购房户租赁使用,困难家庭经济条件允许后,可一次性购买所住房国有产权部分:
共有产权保障性住房每户限购一套,实行准入、年审、退出动态管理机制。
目前已在两项重大拆迁工程中试行,该地段正常的市场价(2600元m2左右)。
姜堰用于共有产权改革试点的是解困定销房,不管过多少年买房子仍以建房初期价格计算,实行经济适用房租售并举,以“爬楼梯”的方式,让低收入边缘群体逐步实现“居者有其屋”的梦想。
个人住房担保贷款政策性贴息业务,以北京市为例,其最大特点是节省利息:
假如某人办理贷款金额为30万元、贷款期限为30年的个人住房担保贴息贷款,那么每年可获得贴息70.8元,相对于普通个人住房商业贷款,30年可节省利息63720元:
70.8(元)×30(年)×30(万元)=63720元。
为便于分析,参照上述试点情形,举一典型例子如下:
某户参与购共有产权房70m2,其中个人40m2,政府30m2。
按当地市场房价2600元m2计算,政府出资:
2600元m2×30m2=78000元。
为享有政府产权部分的使用权,个人须支付租金。
租金价格暂定1.5元m2,低于当地市场租金(2.4元m2)0.9元m2,意味着政府每月还少收租金:
0.9元m2×30m2=27元。
而如果申请贴息贷款,则上述政府出资部分78000元则须通过申请贷款形式解决。
商业贷款,假设20年,年利率按2007年3月18日后下限6.04%计算,等额本息法,利息总额为56548.24元,每月平均需还款560.62元。
而公积金贷款的利息总额为43177.63元,如果贴补与商业贷款相比的利息差额,那么需贴息13370.61元;如果贴补商业贷款利息的一半,那么需贴息28274.12元。
4对比分析
从以上案例可以看出,保障性住房共有产权、政策性贴息贷款既有共同点,又有差异。
尽管在具体对象上有所差异,姜堰是针对既无资格享受廉租房又无能力购买经济适用住房的城镇拆迁户或低保户,如皋则是暂时没有经济承受能力购买拆迁安置房的低收入住房困难拆迁户,北京则是针对公积金客户。
但他们存在共同的方面,即都是在帮助有一定经济基础但仅通过市场无法解决住房问题的人群,保障对象、保障条件、保障标准除可能因各地情况不同而有所不同外并没有本质上的区别。
因此,不妨把这两种方式放在一起进行对比分析。
4.1要素对应分析
保障性住房共有产权,个人与政府共同出资购买住房。
所购置的住房产权相应包括个人和国家两部分,对于国家(地方政府代表)持有部分,个人需支付租金以获得其使用权。
只是租金,相对于正常的市场租金要低,一般介于廉租住房租金和市场住房租金之间,将来根据市场情况由政府不定期调整,以体现保障功能。
如果从融资角度来看共有产权方式,政府出资参与购房,类似提供贴息贷款给购房户。
只是除个人付款部分外的不是部分,可申请由政府或银行以贷款形式补足。
政府提供的保障部分,前者体现为国有产权部分及其租金减免部分,后者体现为政府(银行)提供贷款部分以及政府贴息部分。
仅从形式上,两者存在以下类似的对应关系(见图1)。
4.2产权关系分析
保障性住房共有产权方式中,产权证均是政府和个人按出资额分割形成按份共有的共有产权证,即个人与政府之间形成共有产权关系。
只是,所有权权能的划分方面,政府向共有产权购房户让渡占用权和使用权,并放弃收益权。
共有产权试点均对租赁、抵押、出售等方面作了不同程度的限制。
政策性贴息贷款方式中,个人住房产权证上须注明已抵押,提供贷款方持有抵押权证。
个人与提供贷款方(政府或银行)之间形成抵押人与抵押权人关系。
虽然抵押人仍享有对抵押物的使用、收益和处分权,但在行使时有所限制,例如需经抵押权人同意等。
(见表1)
这里需指出的是,无论是共有产权方式还是贴息贷款方式,可以购置不同形式的住房,商品住房、拆迁安置房、经济适用住房等等,相应地发放不同的产权证,例如商品住房产权证、经济适用住房产权证等。
4.3利弊分析
相对于传统的廉租住房、经济适用住房等住房保障方式,共有产权方式、贴息贷款方式体现出其更有利的一面:
有利于政府(银行)投资的回收,形成良好的资金循环。
共有产权方式将政府的投入明确为产权,当房屋发生处置行为时,政府通过产权比例行使收益权,可将投入收回,甚至可享受到房产增值的部分收益。
贴息贷款方式,通过回收贷款保证资金的回笼。
相对于传统的经济适用住房上市交易时补缴土地收益的做法,更具操作性。
退出机制更为灵活。
有利于鼓励购房户积极解决自身住房问题。
低收入家庭可在支付能力不是的情况下获得房屋的占有权和使用权,提升归属感和人生目标,鼓励其不断努力为社会创造财富,实现脱贫致富,包括在支付能力上升且有意愿的情况下,可通过逐渐购买更多的产权分额甚至完全拥有,在一定程度上推动了社会的进步。
有利于房地产市场的健康发展。
共有产权方式、贴息贷款方式,均是到市场上购房,避免了传统经济适用住房模式造成的土地出让双轨制,避免了廉租住房模式政府因直接提供房屋而形成的干扰。
但是,要实现上述有利的一面,还需具备以下前提条件:
一是购房者须具有一定的经济基础。
共有产权方式中,购房者最好有能力持有一半以上的产权分额,否则政府将持有绝大部分产权又不具有任何收益能力,若不能及时转为民间资本持有,占用大量资金,导致政府的房屋供应能力和保障覆盖能力受限。
贴息贷款方式,购房者除了支付首付款外,还需稳定的收入,以便有持续能力还贷,否则将影响拥有一套住房目标的最终实现。
二是市场上需有足够的能满足基本居住条件的住房供应。
无论是共有产权方式,还是贴息贷款方式,购房者首先需到市场上找到符合其要求的住房,否则仍是空中楼阁。
此外,由于信息不对称,对使用人私下转租等其他行为政府基本上无法行使权利,无法获取收益分额。
这也是它们的不足或困难之处。
5结论与讨论
结论:
保障性住房共有产权与政策性贴息贷款,都属于住房保障方式,只不过,前者更多地体现为实物形式,后者纯粹为货币形式,两者各有利弊。
各地应因地制宜选择适合的方式。
需进一步探讨的问题:
两种方式,虽说在理论上可行,在实践中也有案例,但在毕竟属于初创阶段,不少方面还需要不断完善。
例如:
保障性住房共有产权方式,目前的试点虽对政府和个人在权能分配方面有所规定,但并不十分清晰。
产权在理论上、法律上都不是单一的,而是权能束。
特别是这次试点,不仅仅是相对单一的私有产权、国有产权,还涉及到两者如何以共有产权形式结合在一起,以及产权进入市场交易的问题,贴息贷款方面,目前仅停留在对符合公积金贷款的对象贴补商业贷款和公积金贷款之间的利差上,离帮助所有具备一定收入基础但仅通过市场途径无法解决住房问题的家庭这一目标相差甚远。
探索多样的保障性住房供应方式等,这些都有待于进一步深入研究。
参考文献:
[1]陆玉龙:
《关于共有产权房制度和经济适用房制度创新研究》,《中国建设报》,2005年5月26日.
[2]黄罗维:
《北京贴息贷款效果好》,《理财周刊》,2006年第3期.
[3]朱宪辰、周彩霞:
《经济适用房的“共有产权制度”的制度缺陷分析》,《中国房地信息》,2005年第3期.
[4]V.George&S.Miller.SocialPolicytowards2000.London,Routledge,1994.
[5]马克思、恩格斯:
《马克思恩格斯全集》,人民出版社1975年版.
[6]张庭伟:
《实现小康后的住宅发展问题——从美国60年来住房政策的演变看中国的住房发展》,《城市规划》,2001年第4期.
[7]JohnLandien,RichardLeGates.HousingPlanningandPolicy.InHochAndSo(eds.)ThePracticeofLocalGovernmentPlanning,5rd.edition.IOMA,2000.
(作者:
江苏省建设厅城市发展研究所吴立群南京大学地理与海洋科学学院宗跃光)
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 保障 住房 共有 产权 贴息贷款 对比 分析
![提示](https://static.bingdoc.com/images/bang_tan.gif)