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培训资料
民间借贷,是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间借贷。
只要双方当事
人意思表示真实即可认定有效,因借贷产生的抵押相应有效,但利率不得超过人民银行规定的相关利率。
民间借贷是一种直接融资渠道,银行借贷则是一种间接融资渠道。
民间借贷是民间资本的一种投资渠道,是民间金融的一种形式。
自03年以来,国家逐步放开了民间小额信贷的限制,并制定了一系列扶持政策,民间信贷产业得以快速发展。
优势:
具有及时、简便、灵活的特点,对银行信用起着拾遗补缺的作用。
民间借贷优点
民间借贷是指自然人之间、自然人与非金融组织之间进行的货币借贷。
具有及时、简便、灵活的特点,对银行信用起着拾遗补缺的作用。
融丰源贷款公司推荐中小企业融资贷款,民间借贷,一般情况下是我们帮你联系放款客户,你们双方签约进行借贷。
与银行贷款相比,民间借贷具有以下优势:
1、手续简便。
民间融资不像银行贷款需要提供营业执照、代码证书、会计报表、购销合同、负责人身份证件、验资报告等一大堆材料,也不用经过签订合同、办理公证等程序,一般只需考察房产证明及还贷能力等并签订合同即可。
2、资金随需随借。
按银行的正常贷款程序,企业从向银行申请贷款到获得贷款,期间大约需要一个月,即使是长期合作客户,最快也需要10天左右;而民间借贷一般仅需要3~5天甚至更短的时间即可获得所需资金。
3、获取资金条件相对较低。
中小企业贷款风险大、需求额度小、管理成本高,银行在发放贷款时普遍要求中小企业提供足够的抵押担保物;而民间借贷普遍门槛低,显然更加适合于小企业。
4、资金使用效率较高。
银行贷款期限一般以定期形式出现,而民间借贷可以即借即还,适合小企业使用频率高的特点。
民间借贷融资正是具备了这些比较优势,才使得民间融资市场日趋活跃起来。
民间借贷利息:
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定,民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握,但最高不得超过同类贷款利率的四倍(包括利率本数)。
超出部分的利息不予保护。
种类
项目
年利率%
一、短期贷款
六个月(含)
5.60
六个月至一年(含)
6.00
二、中长期贷款
一至三年(含)
6.15
三至五年(含)
6.40
五年以上
6.55
三、贴 现
以再贴现利率为下限加点确定
央行最新贷款基准利率表
注:
间接融资是指以货币为主要金融工具。
通过银行体系吸收社会存款,再对企业、个人贷款的一种融资机制。
这种以银行金融机构为中介进行的融资活动场所即为间接融资市场,主要包括中长期银行信贷市场、保险市场、融资租赁市场等。
直接融资是指拥有暂时闲置资金的单位(包括企业、机构和个人)与资金短缺需要补充资金的单位,相互之间直接进行协议,或者在金融市场上前者购买后者发行的有价证券,将货币资金提供给所需要补充资金的单位使用,从而完成资金融通的过程。
间接融资与直接融资的比较
无论是直接的还是间接的融资最终的目的都是一样的,就是要达到把别人的多余的票子拿来为己所用的目的。
但是直接融资和间接融资在操作过程中却有有着这样与那样的不同,具体表现在以下几个方面。
直接融资是借出人和借入人之间之间联系的一种方式。
比如小李向同事小张借两百块钱买东西。
只是纯粹他们两个人之间的交易,跟其他人没有任何关系。
而间接融资就会有第三个人的介入。
即小李和小张之间的交易还需要一个第三者。
这个第三者可以使某个人,比如公司的领导,也可以是一个公司。
在抗风险方面,直接融资和它的对立面也有明显的区别。
直接融资是简单的两个人的事,如果其中有乙方否认或者销毁借贷关系的证据,就会给另一方带来明显的伤害和损失。
而间接融资有一个担保人一样的第三者,这个第三者可以监督借方还款状况,对出借人来说是非常有利的,如果借入方没有及时还款至少还有个第三者在那里。
公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请,依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文
公证书的真实性、合法性予以证明的活动。
公证制度是国家司法制度的组成部分,是国家预防纠纷、维护法制、巩固法律秩序的一种司法手段。
公证机构的证明活动与人民法院审理案件的诉讼活动不同。
前者是在发生民事争议之前,对法律行为和有法律意义的文书、事实的真实性和合法性给予认可,借以防止纠纷,减少诉讼。
它不能为当事人解决争议;而人民法院的诉讼活动,则是在发生民事权益纠纷并由当事人起诉之后进行的,其目的是作出裁决。
公证效力
一切公证行为都产生证据上的效力。
①任何法律行为和有法律意义的文书、事实经过公证证明,国家证明它的真实性、合法性,即产生法律上的证据效力。
人民法院审理案件中,如果在收集、调查证据时涉及某项文书,而这项文书业经公证证明,即应确认其效力,可以直接采证。
但有相反证据足以推翻公证证明的除外。
③债权文书,如债权人和债务人对权利义务关系没有争议、并经公证证明具有强制执行效力的,当债务人拒不履行时,债权人可以直接申请人民法院强制执行,不需要向人民法院起诉要求作出裁判。
税务
在2002年10月15日起施行的《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》中规定,“除按照规定不需要发给税务登记证件的外,纳税人办理下列事项时,必须持税务登记证件:
(一)开立银行账户;
(二)申请减税、免税、退税;
(三)申请办理延期申报、延期缴纳税款;
(四)领购发票;
(五)申请开具外出经营活动税收管理证明;
(六)办理停业、歇业;
(七)其他有关税务事项。
”
该细则还规定:
税务机关对税务登记证件实行定期验证和换证制度。
纳税人应当在规定的期限内,持有关证件到主管税务机关办理验证或者换证手续。
纳税人应当将税务登记证件正本在其生产、经营场所或者办公场所公开悬挂,接受税务机关检查。
纳税人遗失税务登记证件的,应当在15日内书面报告主管税务机关,并登报声明作废。
实行分税制,将税务机关分为国税和地税,国税机关征收增值税、消费税、车辆购置税、外资企业所得税、金融企业所得税、内资企业所得税(2002-2008年设立)及以缴纳增值税、消费税为主税种的企业的企业所得税(2009年后设立),大部分税款缴入中央金库,为中央财政资金。
地税机关征收除增值税、消费税、车辆购置税以外的税种。
如营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、印花税、土地增值税、契税耕地占用税、车船税、个人所得税、企业所得税(2001年前设立)以及除缴纳增值税、消费税为主税种以外的企业所得税(2009年后设立)、教育费附加、地方教育附加等,大部分税款缴入地方金库,为地方财政资金。
五证:
房地产商在预售商品房时应具备<建设用地规划许可证>、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、<国有土地使用证>和<商品房预售许可证> ,简称“五证”。
其中前两个证由市规划委员会核发,《建筑工程施工许可证》由市建委核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。
因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的,未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准,就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
商品房交易的相关法规规定,开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售协议》。
一、土地使用证
《国有土地使用证》
对购房影响重要程度:
《国有土地使用证》由市国土资源和房屋管理局核发,是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。
《土地使用证》是非常重要的物权,如果不按合同办理《土地使用证》,可以视为开发商违约以及对业主“权力”的侵犯。
北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同,分别加盖《国土房管局划拨土地使用证专用章》、《国土房管局有偿土地使用证专用章》。
2.2 二、建设用地规划许可证
《建设用地规划许可证》
对购房影响重要程度:
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证,由市规划委员会核发,是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地,开发商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件。
核发的目的:
确保土地利用符合城市规划,维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果:
按照有关规定,房地产商即使取得建设用地的批准文件,但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的,其建设用地批准文件无效。
2.3 三、建设工程规划许可证
《建设工程规划许可证》
对购房影响重要程度:
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证,是建设活动中接受监督检查时的法定依据,由市规划委员会核发。
没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件。
核发的目的:
确认有关建设活动的合法地位,保证有关建设单位和个人的合法权益。
法律后果:
房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设,严重影响城市规划的,由城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施,对有关责任人员,可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
2.4 四、建筑工程施工许可证
《建筑工程施工许可证》
《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件,是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。
没有开工证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。
当各种施工条件完备时,建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续,领取施工许可证。
未取得施工许可证的不得擅自开工。
2.5 五、商品房销售(预售)许可证
《商品房销售(预售)许可证》
《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
其主管机关是国土房管局,证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
房地产商在销售商品房时,如该房屋已建成,还应持有房屋所有权证书。
购房者如需调查房屋的建筑质量,还可查验房地产商的《工程验收证》。
住宅质量保证书
《住宅质量保证书》都约定了什么?
及保修期限与保修范围是什么?
解答:
我国房地产法规规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。
商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。
具体保修期限与保修范围是:
地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由买卖双方自行约定。
房屋在保修期内出现质量问题,如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响,或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的,开发商应承担赔偿责任。
购买人认为主体结构质量不合格的,可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属不合格的,购买人有权退房。
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营业执照
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营业执照是企业或组织合法经营权的凭证。
《营业执照》的登记事项为:
名称、地址、负责人、资金数额、经济成分、经营范围、经营方式、从业人数、经营期限等。
营业执照分正本和副本,二者具有相同的法律效力。
正本应当置于公司住所或营业场所的醒目位置,营业执照不得伪造、涂改、出租、出借、转让。
3 办理流程
一、到工商部门审核企业名称
二、到事务所领取验资所需要的表格,到银行投放资金,验资
三、到工商部门办理营业执照
四、到质量技术监督局申请机构代码证办理
五、到辖区税务部门申请税务登记证
六、到银行开设基本账户。
年检规定
2.1 年检范围
凡当年12月31日前经工商局核发营业执照的企业法人和经营单位,均须参加年检。
2.2 年检时间
年检起止日期为每年3月1日至6月30。
登记主管机关在规定的时间内,对企业上一年度的情况进行检查。
2.3 年检的主要内容包括
(一)企业登记事项执行和变动情况。
(二)股东或者出资人的出资或提供合作条件的情况。
(三)企业对外投资情况。
组织机构代码作为沟通不同系统之间互通互联的纽带,以实时、动态、准确地维护和传递组织机构信息为财税金贸部门间的业务联动服务,在协助国家对财政、税务、金融、外贸等领域的监管,加强宏观经济调控,准确及时地决策信息以及进一步发展电子政务、电子商务中具有不可替代的重要作用。
组织机构代码是对中华人民共和国内依法注册、依法登记的机关、企、事业单位、社会团体和民办非企业单位颁发一个在全国范围内唯一的、始终不变的代码标识。
建立代码统一标识制度的意义:
对单位法人实行组织机构代码和自然人实行社会保障号码制度,是国家整个经济和社会实现现代化管理的基本制度,尽快建立这一制度对建立社会主义市场经济体制和推动社会进步具有十分重要的意义,且具有紧迫性。
国家质检总局负责此工作,为了规范和加强组织机构代码管理工作,充分发挥组织机构代码在促进经济和社会发展中的作用,国家质检总局发布了110号总局令《组织机构代码管理办法》。
房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利,通常是指抵押权利,他项权证由他项权人持有。
一般房产购买时,选择按揭贷款时,在房屋所有权证书中,会有他项权利内容记载,载明他项权利人、权利种类(如典权、抵押权等)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期),并且在他项权证书也注明这些内容。
根据担保法,房产设有抵押,即他项权证未注销,该房产处置权受到限制,未经抵押权人同意不得进行合法交易,不能办理产权过户等相关手续。
他项权证
2 办理流程
(一)办事依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》;《城市房屋权属登记管理办法》;《天津市房屋权属登记条例》
(二)办事须知 [1]
以独用宗地的房地产设定抵押权申请登记的,申请人应当是抵押合同双方当事人。
申请办理房地产抵押权设定登记须提供以下要件:
1、申请书;
2、申请人身份证明(查验原件、复印件留存);
3、房屋所有权证、土地使用证或房地产权证(原件暂存);
4、抵押担保的主合同;
5、抵押合同。
(三)办事时限
自受理房地产抵押权设定登记申请之日起7个工作日内完成审核。
(四)税费标准
1、登记费
住房,权利人按每套房屋80元交纳。
非住房,双方当事人各按抵押金额的0.5‰交纳。
2、工本费
核发一本房地产权属证书的,免收证书工本费;向一个以上权利人核发房地产所(共)有权证书时,每增加一本证书,按每本10元交纳证书工本费。
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