武汉市房屋拆迁补偿标准.docx
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武汉市房屋拆迁补偿标准.docx
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武汉市房屋拆迁补偿标准
武汉市房屋拆迁补偿标准(2010-6-18:
20:
27)[发送到微博]
房屋拆迁因补偿安置形式不同,其协议分货币补偿安置协议和产权调换安置协议。
拆迁补偿安置可以实行货币补偿方式,也可以实行房屋产权调换方式。
拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。
国有土地房屋拆迁补偿款计算公式:
合法房屋建筑面积?
房地产市场评估单价(区位综合平均价格+房屋重置价格)。
集体所有土地房屋拆迁补偿款计算公式:
合法宅基地面积?
区位价格+合法房屋建筑面积?
房屋重置价格。
对拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。
一、宅基地区位补偿
江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区范围内(含托管区)农民宅基地的所在区位,按武汉市城市总体规划确定的环路分为三类:
一类区为二环线以内(含二环线)的区域。
按照我市交通规划设想,二环线总长52公里,和内环平均距离4公里,包括汉阳四新及过江段、十升路段、汉西路段、发展大道段、水东路及过江段、东湖路段、珞狮路段,青菱段等,及杨泗港、二七路两个过江隧道。
二类区为二环线至三环线(即中环线)之间的区域。
三环线全长约88公里,分西环、南环、东环、北环多段,含白沙洲、天兴洲两座长江大桥。
西环段由东西湖区额头湾到洪山区青菱立交桥,南环段从洪山武咸公路到武黄公路,东环段从武黄公路经武青三干道立交到平安铺,北环段从新洲区平安铺经岱家山、三金潭、古田一路到额头湾立交。
三类区为三环线以外(含三环线)的区域。
宅基地区位补偿价为:
经认定的房屋合法占地面积与宅基地区位补偿价标准的乘积。
其中,一类区宅基地区位补偿价标准为2280元/平方米,二类区宅基地区位补偿价标准为1920元/平方米,三类区宅基地区位补偿价标准为1500元/平方米。
二、房屋重置价
(单位:
元/平方米建筑面积)
市人民政府关于印发市规划、土地局拟订的《武汉市京汉大道建设工程房屋拆迁安置补偿办法》的通知
状态:
有效发布日期:
1997-08-27生效日期:
1997-08-27
发布部门:
武汉市政府
发布文号:
江岸、江汉、汉口区人民政府,市各有关部门:
市人民政府同意市规划、土地局拟订的《武汉市京汉大道建设工程房屋拆迁安置补偿办法》,现印发给你们,请遵照执行。
武汉市京汉大道建设工程房屋拆迁安置补偿办法
第一条 为切实做好京汉大道建设工程房屋拆迁安置工作,保障京汉大道建设工程顺利进行,保护当事人的合法权益,根据《武汉市城市房屋拆迁安置条例》第 二十七条的规定,制定本办法。
关联法规:
第二条 本办法适用于京汉大道建设工程拆迁范围内房屋拆迁安置补偿。
第三条 拆迁符合拆迁安置政策的住宅用房,一律按被拆迁房屋原使用面积易地安置;被拆迁人人均房屋使用面积不足8平方米的,按8平方米安置,并按户增加5平方米的使用面积;按人均8平方米安置超出被拆迁房屋原使用面积的部分,由房屋使用人按土建单方造价支付有偿安置费;按户增加的5平方米使用面积,由房屋产权所有人按土建单方造价支付有偿安置费。
被拆迁人人均房屋使用面积不足8平方米的认定,按《武汉市城市房屋拆迁安置条例》第 二十九条的规定执行。
关联法规:
第四条 直管、自管非住宅房屋,由产权所有人按城市规划自拆自建,所需资金自筹;产权所有人经济特别困难的,可由拆迁人酌情给予补偿;确需另辟还建地的,由拆迁人协助办理有关手续。
第五条 拆迁直管、自管住宅房屋,以产权调换形式偿还的,房屋产权所有人与原房屋使用人的租赁关系不变,仅对原租赁合同作相应修改。
第六条 拆迁违法建筑物、构筑物和超过批准使用期限的临时建筑物、构筑物,不予安置补偿。
拆迁未超过批准使用期限的临时建筑物,不予安置,由拆迁人适当给予补偿。
第七条 拆迁直管住宅用房,以产权调换形式偿还的,不结算差价。
拆迁自管住宅用房和私房,以产权调换形式偿还的,偿还房屋与被拆迁房屋原建筑面积相等的部分,按偿还房屋土建单方造价和被拆迁房屋重置价结合成新结算差价;偿还房屋超过被拆迁房屋原使用面积,如属房型设计上的原因,超出部分按建筑面积以偿还房屋商品价的90%结算;对要求增加住房面积的,增加面积部分按偿还房屋商品价结算。
第八条 拆迁私房,不以产权调换形式偿还的,由拆迁人按被拆迁房屋重置价结合成新,一次性给予补偿。
安置被拆迁的直管、自管住宅用房的房屋使用人和不以调换产权形式偿还的私房所有人,安置房屋的使用面积超过被拆迁房屋原使用面积,如属房型设计上的原因,超过2平方米(不含2平方米)的部分,按安置房屋建筑面积以土建单方造价结算。
第九条 被拆迁房屋重置价标准,按《市物价、房地局关于调整武汉市房屋重置价标准的通知》的规定执行。
第十条 由于拆迁而全部或部分停产、停业的企事业单位的在册人员,由拆迁人按该企事业单位拆迁前3个月平均工资和奖金的标准,每人给予6个月的补偿。
第十一条 由于拆迁而停产、停业的个体工商户的实际从业人员,由拆迁人按每人每月400元的标准,给予6个月的补偿。
用自有私房从事生产经营的有证个体工商户由于拆迁而停产、停业,由拆迁人提供租赁经营门面,安排生产经营场所,或按其原用于生产经营房屋的面积以每平方米600元的标准,给予一次性补偿。
第十二条 符合拆迁安置政策的房屋被拆迁人自找房屋过渡的,由拆迁人按下列规定给予补助:
(一)被拆迁房屋是住宅的,按被拆迁房屋原使用面积每平方米每月5元的标准,给付临时安置补助费;
(二)被拆迁房屋是企事业单位和个体工商户生产经营用房的,按被拆迁房屋原建筑面积每平方米每月15元的标准给予补助;
(三)被拆迁房屋是其他非生产经营用房的,按被拆迁房屋原建筑面积每平方米每月10元的标准给予补助。
第十三条 住宅用房的被拆迁人搬迁安置一次到位的,由拆迁人给付300元搬家费;未一次安置到位的,给付600元。
第十四条 拆迁私房,房屋产权所有人放弃产权和安置的,由拆迁人按被拆迁房屋重置价结合成新价格的两倍,给予一次性补偿。
第十五条 本办法的具体应用问题,由市人民政府征地拆迁办公室负责解释。
第十六条 本办法自发布之日起施行。
《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》修改建议及理由
发布日期:
2010-03-13 文章来源:
北大法律信息网
2010年1月29日,国务院法制办公室全文公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》,征求社会各界意见。
现提出以下修改建议:
一、建议将《国有土地上房屋征收与补偿条例》名称修改为《中华人民共和国国有土地上房屋征收暂行条例》
修改理由:
1.根据国务院2001年公布、2002年1月1日起施行的《行政法规制定程序条例》第四条规定,国务院根据全国人民代表大会及其常务委员会的授权决定制定的行政法规,称“暂行条例”或者“暂行规定”,因此,拟定的本条例应称为“暂行条例”为妥。
2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》名称应修改为《国有土地上房屋征收暂行条例》,理由:
(1)为防止征收权的滥用,世界各国和地区大都在宪法和(或)其他法律中规定了征收的三个基本条件:
基于公共利益需要,遵循正当法律程序,给予被征收人以公正(公平或合理)补偿。
如,法国1789年《人权与市民权宣言》第17条规定,“财产是神圣不可侵犯的权利。
除非由于合法认定的公共需要的明显要求,并且在事先公平补偿的条件下,任何人的财产不能被剥夺”;《法国民法典》第545条规定,“任何人不得被强制转让其所有权,但因公用并在事前受公正补偿时,不在此限”。
《德国基本法》第14条第3款规定,“剥夺所有权只有为公共福利的目的才能被允许。
剥夺所有权只有依照法律或者根据法律的原因进行,而且该法律对损害赔偿的方式和措施有所规定。
该损害赔偿必须在对公共利益和当事人的利益进行公平地衡量之后确定。
对损害赔偿额的高低有争议时可以向地方法院提起诉讼。
”《意大利宪法》第24条规定:
“为了公共利益,私有财产在法定情况下得有偿征收之”。
《意大利民法典》第834条规定:
“不得全部或部分地使任何人丧失其所有权,但是,为了公共利益的需要,依法宣告征用并给予补偿的情况不在此限”;第838条(对涉及国民生产利益或者公共利益的财产实行的征收)规定,“在所有权人放弃保存、耕种或者使用涉及国民生产利益的财产,严重损害了国民生产的情况下,可以由行政机构支付合理补偿后,对上述财产实行征收。
……以上规定准用于因财产的残损而使城市的形象、艺术、历史和公共卫生利益遭受严重损害的情况。
”《日本国宪法》第29条规定:
“财产权的内容,应当符合公共福祉,以法律规定之。
私有财产在正当补偿下得收为公用。
”《美国宪法第五修正案》规定:
“未经正当法律程序(dueprocessoflaw),不得剥夺任何人的生命、自由和财产;非有公正补偿(justcompensation),不得将私有财产充作公用(forpublicuse)。
因此,在法律逻辑上,“征收”和“补偿”这两个概念并非并列关系,而是从属关系,补偿是征收的必要条件之一,补偿本身就包含在征收内容之中。
正因如此,德国学者将征收条款中的征收和补偿称为“串联条款”,我国台湾地区学者陈新民教授称之为“唇齿条款”,形容征收与补偿的不可分割性,故将“征收”和“补偿”这两个具有从属关系的概念并列表述不合逻辑。
(2)大陆法系国家和地区征收立法多冠以“征收法”或“征收条例”名称,并未冠以“征收与补偿法”或“征收与补偿条例”之名称,如《法国公用征收法》、《日本土地征收法》、我国台湾《土地征收法》和《土地征收条例》、香港《土地征用(管有业权)条例》和《收回土地条例》等。
(3)将条例名称改为房屋征收条例,但条例结构具体安排基于立法技术需要,仍可将征收决定程序和补偿程序分章规定,二者并不矛盾。
二、建议将第一条修改为:
“为了规范国有土地上房屋征收行为(以下简称房屋征收或征收房屋),促进公共利益,维护对对被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)及与房屋征收决定有关的利害关系人(以下简称利害关系人)的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》,制定本条例。
本条例所称利害关系人,是指对拟征收的房屋享有承租权、抵押权等权利及因房屋征收而使其利益受损除被征收人之外的其他自然人、法人或其他组织。
”
建议将第二条相应修改为:
“为了公共利益的需要,对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及被征收人给予补偿的,适用本条例。
”
修改理由:
1.补偿属于征收之应有内容,“行为”概念比“活动”概念更为严谨,因此将“征收与补偿活动”修改为“征收行为”。
2.征收中,与房屋征收决定有关的利害关系人的权益同样需要保护,而且原稿第十五条也规定了利害关系人对房屋征收决定的行政复议申请权和行政诉权。
明确有权提起行政复议或者行政诉讼的利害关系人范围,可以避免征收实践中引起不必要的争议。
因此,本条需要增加规定“利害关系人”的合法利益保护及其范围界定问题。
从逻辑上分析,与房屋征收决定有关的利害关系人,主要包括两类:
一类是指对拟征收的房屋享有承租权、抵押权等权利的其他自然人、法人或其他组织,另一类是因房屋征收而使其利益受损除被征收人之外的其他自然人、法人或其他组织,如因房屋征收导致邻接地价格下跌,土地征收人应当对邻接被征收房屋的土地使用权人的损失给予补偿,我国台湾地区《土地法》第216条对此就做了规定。
3.将“维护公共利益”修改为“促进公共利益”,“保障被征收人及利害关系人的合法权益”修改为“维护被征收人及利害关系人的合法权益”,更能体现征收法律关系中对处于主动地位的政府征收权予以依法限制,对被征收人及利害关系人合法权益的维护。
4.从立法技术上看,房屋征收或征收房屋、被征收人、利害关系人的界定及简称放在原稿第一条规定比放在后面条款中规定更为妥当。
5.征收房屋的前提条件之一是所要进行的建设项目必须是为了公共利益的需要,而公益性建设项目所在区域必须符合当地的城市规划要求。
《城乡规划法》第四条亦规定,“制定和实施城乡规划,应当遵循——先规划后建设的原则”。
因此,征收房屋之前,必须考虑审查认定征收后的公益项目建设是否必须符合该区域的城市规划要求;不符合的,一律不得征收。
故,增设《城乡规划法》为本条例制定的法律依据之一。
6.由于《中华人民共和国房地产管理法》已经修订,因此应当依据该法本条例,而非《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》。
三、建议将第三条修改为:
1.删除第(四)项规定【即“(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件,由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要;”】
修改理由:
建设廉租住房、经济适用住房,受益的只是社会上一部分人,其实质上是通过牺牲一部分人利益来满足另一部分人的利益。
允许为改善低收入住房困难家庭居住条件而由政府组织建设廉租住房、经济适用住房,有可能发生通过征收自然人的住房或企业的厂房来建设廉租住房、经济适用住房的情况,这对被征收的一方来说是不公平的。
解决廉租住房、经济适用住房属于社会保障范畴,可采取多种方式:
尽量征收空地来建设廉租住房、经济适用住房;利用社会保障资金购买一部分价格较低的商品房作为廉租住房、经济适用住房房源,政府对廉租住房享有单独所有权,对经济适用房与购房户享有共同所有权,这样亦可解决低收入住房困难家庭居住条件。
因此,尽管廉租住房、经济适用住房等建设带有一定的公益色彩,但没有必要通过征收个人住房或企业用房来解决低收入住房困难家庭居住条件。
故廉租住房、经济适用住房等建设不应被列入公共利益范围。
2.将第(五)项及本条例所有条款中的“危旧房”修改为“危房”,将第(五)项修改为:
“(五)为改善危房居住条件,由政府组织实施的危房改造的需要;”
修改理由:
(1)危房因危及人民的生命和财产安全,需要政府干预,可在征求危房所有人意愿的前提下纳入征收之公共利益范围予以改造。
而旧房并非危房,并不危及人民的生命和财产安全,对旧房是否改造及如何改造应由业主自己决定,属于民事主体对自身财产的自由处分权限范畴,国家不应强行干预,更不应以改善旧房居民居住条件为理由,将旧房改造纳入公共利益范围而征收旧房,强制改造旧房。
(2)危房改造的目的是改善危房居民的居住条件,因此需将原稿“为改善城市居民居住条件”中的“城市居民”改为“危房居民”。
3.删除第(七)项规定的“国务院”,即修改为“(七)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
”
修改理由:
公共利益范围界定涉及征收条件,属于基本法律内容,应属法律的制定事项。
虽然全国人民代表大会常务委员会根据《中华人民共和国立法法》第九条规定(即“本法第八条规定的事项尚未制定法律的,全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定,授权国务院可以根据实际需要,对其中的部分事项先制定行政法规,但是有关犯罪和刑罚、对公民政治权利的剥夺和限制人身自由的强制措施和处罚、司法制度等事项除外”),通过《中华人民共和国城市房地产管理法》授权国务院对国有土地上房屋征收制定行政法规。
因此,国务院对公共利益范围的界定,只能采取行政法规形式,不能采取文件、通知等形式,故需将“国务院非以行政法规形式规定的公共利益”排除在公共利益的兜底条款之外。
四、建议将第七条中的“接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理,并将处理结果向举报人通报”修改为:
“接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时受理并组织核查、处理,并将处理结果向举报人通报。
”
修改理由:
1.规定接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门应当及时受理举报,在于避免有关部门推诿受理举报。
2.受理举报的有关部门对举报需要调查、核实,因此将“核实”修改为“核查”。
五、建议将第二章章名“征收程序”修改为“征收决定程序”、第三章章名“补偿”修改为“征收补偿程序”。
修改理由:
如上所析,征收包括公共利益目的、正当法律程序和公正补偿三个前提条件;公共利益目的体现在征收决定环节,公正补偿需单独规定其程序及标准。
因此,征收程序主要包括征收决定程序和征收补偿程序两个环节,将第二章章名“征收程序”修改为“征收决定程序”,则与第三章“征收补偿程序”相对应,共同组成征收程序。
否则,第二章章名规定为“征收程序”,似有将“征收补偿”排除在“征收程序”之外之嫌,极易产生误导。
六、建议将第九条修改为:
“县级以上地方人民政府在作出房屋征收决定前,应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、文物保护、建设等有关部门就房屋征收的必要性及可行性进行论证,房屋征收的可行性应当围绕拟征收目的是否符合公共利益的需要,房屋拟征收后的项目建设是否符合城市规划、环境保护、文物保护等法律规定要求,以及房屋拟征收范围、征收拟实施时间、拟补偿安置方案等事项进行论证。
”
修改理由:
1.明确县级以上地方人民政府在作出房屋征收决定前组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、文物保护、建设等有关部门论证征收房屋是否必要及是否可行,使论证会的目的性、操作性更强。
若经论证后认为征收确有必要,应进一步就征收的可行性予以论证。
由于符合公共利益的征收项目,尚需要符合城市规划、环境保护、文物保护等法律规定要求。
因此,征收的可行性论证,应围绕房屋征收目的是否符合公共利益需要,公共利益征收项目是否符合城市规划、环境保护、文物保护等法律规定要求,房屋拟征收范围、拟实施时间、拟补偿安置方式等事项展开。
2.补偿安置方案是征收能否成功的关键因素,是被征收人最关心的内容之一,应将其纳入论证范围。
3.县级以上地方人民政府在作出房屋征收决定前所进行的征收论证工作,只是拟征收行为,并非实际征收行为;而且在征收论证后,征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项还有可能调整。
因此,将本条中的“房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项”分别修改为“拟征收目的、房屋拟征收范围、拟实施时间等事项”。
七、建议将第十条第一款修改为两款规定:
“县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后,认为没有征收房屋必要的,或者房屋拟征收目的不符合公共利益的需要,或者房屋拟征收后的项目建设不符合城市规划、公共利益、环境保护、文物保护等法律规定要求的,不得作出房屋征收决定。
县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后,认为有必要征收房屋的,且房屋拟征收目的符合公共利益的需要,房屋拟征收后的项目建设符合城市规划、环境保护、文物保护等法律规定要求的,应当召开听证会就房屋征收的必要性及可行性征求拟被征收人、公众和专家意见,并将房屋拟征收目的、房屋拟征收范围、拟实施时间、拟补偿安置方案、听证会召开时间和地点、听证会代表人数及产生办法等事项在当地报纸、电视、网络及拟被征收地予以公告。
公告时间不得少于60日。
参与听证会的拟被征收人代表名额不得少于拟被征收人总数的百分之五,不得少于与会代表人数的百分之七十。
拟被征收人代表,由报名参会的拟被征收人推举产生;无法推举产生的,抽签确定。
听证应当公开举行,由县级以上地方人民政府规定的房屋征收部门指定的非听证参加人员主持,房屋征收部门应当陈述拟征收房屋的必要性及可行性理由,提交拟征收房屋的依据,接受拟被征收人、公众和专家的询问,拟被征收人、公众和专家发表是否同意征收的意见及理由;听证应当制作笔录,听证笔录应当交听证参加人确认无误后签字。
”
修改理由:
1.将房屋征收确有必要,房屋拟征收目的符合公共利益的需要,房屋拟征收后的项目建设符合城市规划、环境保护、文物保护等法律规定要求明确规定为作出房屋征收决定的具体前提条件,可从制度上有效预防政府作出房屋征收决定的随意性。
2.将征求拟被征收人、公众和专家意见的方式限定在听证会方式,排除论证会或者其他方式,增加规定公告听证程序的具体内容(包括听证时间、地点、听证代表人数及产生办法、公告方式)和听证会具体程序,有利于征收决定程序的决策民主、程序公开,保障拟被征收人的知情权。
3.由于征收事关人民财产权益强制剥夺,关系重大,公告时间不宜太短,加之征求意见稿将“房屋征收范围较大的”规定公告时间为60日,而“房屋征收范围较大”难以界定,极易引起法律适用上的争议。
故统一规定听证公告时间不得少于60日。
八、建议将第十条第三款内容并入第十二条第一款之中,将第十二条第二款放入第十四条作为第一款,将第十二条修改为:
“经公开征求并充分考虑拟被征收人、公众和专家意见后,县级以上地方人民政府应当就是否征收房屋作出决定。
”
修改理由:
1.明晰征收决定作出程序,公告房屋征收决定作出的理由,便于征收程序接受社会尤其是被征收人的监督和制约,保障被征收人行使复议申请权和诉权。
(1)原稿第十二条规定(即“经征求被征收人、公众和专家意见,无重大争议的,由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定;存在重大争议的,由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后,作出房屋征收决定。
”)存在诸多问题:
“重大争议”的判断标准是什么?
县级以上地方人民政府在上一级政府裁决后作出房屋征收决定,被征收人申请行政复议、提起行政诉讼的难度是否会因两级政府的共同决定而加大?
各级政府都是行政决策主体,有权在考虑征求意见基础上自行决定是否征收房屋,没必要设置报请上级政府裁决程序。
因此,删除原有的征收决定报请上级政府裁决程序设计。
(2)征收房屋决定需要阐明其理由,有利于决策民主和群众监督。
(3)原稿第十条要求政府在公告期内把采纳意见、不采纳意见的情况及理由公布,这种程序设计不合理。
因为,公布听证会征求意见采纳情况及理由说明,只有政府在征收决定作出后公开征收决定的理由时存在是否采纳听证会征求意见的明确标准,这样的持续设计才是合理安排。
因此,将原稿第十条第三款内容并入第十四条第二款之中。
2.我国现行房地产法律规定房地产权实行房地一致原则。
因此,政府应在征收决定中同时载明决定收回相应的国有土地使用权,做到语言简洁、内容明确。
3.因危房改造而实行的征收也存在收回国有土地使用权的问题,基于立法技术上的需要,需将第十二条第二款放入第十四条作为第一款,以便统一调整所有情形的房屋征收。
九、建议将第十三条修改为:
“因危房改造的需要征收房屋的,县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上,书面征求拟被征收人的意见。
县级以上地方人民政府应当将征求意见的情况及时在当地报纸、电视、网络及拟被征收地予以公告,公布同意危房改造的拟被征收人名单及不同意危房改造的拟被征收人名单,告知拟被征收人提出异议的权利及期限。
公告期为三十日,异议期限为。
拟被征收人在公告期满之日起十五日内可以对公告内容提出异议,异议理由不成立的,县级以上地方人民政府征收部门应当在接到异议之日起三日内向拟被征收人予以解释说明;异议理由成立的,县级以上地方人民政府征收部门应当及时更正公告内容。
异议期满无人
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