住宅小区业主须知1.docx
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住宅小区业主须知1.docx
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住宅小区业主须知1
住宅小区业主须知(部分)
(根据相关法规规约整理)
一、关于物业服务管理:
1、物业服务管理的特点:
(1)物业服务管理的公共性和综合性;所谓公共性,是指物业的共用部位服务管理不是为单一的业主所拥有,而是为部分或全体业主共同拥有,因而具有为某特定群体提供服务的特点。
所谓综合性是指物业不仅包括对公共部分的设施、设备进行维修,而且包括绿化、卫生、车辆、消防等秩序的维护,这就使物业服务有别于其他专业公司的单一专项的服务。
(2)物业服务管理受益主体的广泛性和差异性;物业服务管理的公共性决定了受益主体的广泛性和差异性,这是物业服务管理合同区别于其它一般委托合同的一个显著特点。
广泛性和差异性首先是因为物业服务管理的内容、标准、期限当事人的义务和权利、违约责任等的约定,都必须是全体业主的合意,但对业主这个群体来讲,很难实现所有业主认识上的完全一致,总会有部分或个别业主持有异议。
因此,必须从业主整体利益出发,按少数服从多数的原则,然后再以全体业主的名义与物业企业签订物业服务合同;其次,各业主对物业企业履行物业服务合同好和差的认识也是不一致的,有的业主表示满意,有的业主则不满意,这就突显出物业服务的差异性。
(3)物业服务管理的即时性和无形性;物业服务的即时性体现在物业企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务的要求。
这种需要的随时即时性的服务向物业企业提出了更高的要求,一旦相应的服务满足不了业主的要求,会对业主造成不可弥补的损失。
物业服务的无形性主要是指许多物业的服务,许多业主看不到,不能直接感受到,例电子门坏了,某一业主报修了,修好了,其它许多业主感觉不到电子门坏了被维修的服务。
下水道总管堵塞了,某一些业主报修了,疏通了,其他许多业主感受不到物业疏通的服务等等。
(4)物业服务管理的持续性和长期性;与其他一般的合同不同,物业服务合同提供的是一个持续的不能间断的过程,物业企业必须保证物业共用部位的长时间完好和共用设施的全天候运行,在物业服务合同有效期内不能有任何一时半天的间断,否则都有可能导致业主的投诉和违约的追究,物业服务合同的期限一般较长,这有利于物业服务质量的稳定,有利改善业主的关系,有利降低物业企业的服务成本。
2、物业服务管理的概念:
是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3、物业服务合同:
业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同,物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
4、物业服务管理内容:
是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。
物业服务管理的公共性服务主要包括以下内容:
(1)房屋共用部位的维修、养护和管理;
(2)房屋共用设施、设备的维修、养护和管理;(3)物业管理区域内共用设施、设备的维修、养护和管理;(4)物业管理区域内环境卫生和绿化的服务管理;(5)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等事项的服务管理理;(6)物业装饰装修的服务管理;(7)物业档案资料的管理;(8)专项维修资金的管理。
5、物业服务管理的标准:
中国物业行业协会和相关部门根据物业服务管理的内容制订了五个等级的服务标准,每个等级又都制定了五个大类约70项到100项不等的详细具体的服务标准。
一级服务管理的标准是最基本的标准,五级服务管理标准则是最高等级的服务标准。
6、物业服务管理企业的责任:
物业服务管理企业应当具有独立的法人资格,应当按照物业服务合同的约定为业主提供质价相符的服务。
未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产、安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任。
7、物业服务费:
是指物业服务管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域的环境卫生和秩序,向业主收取的费用。
8、物业服务费的收取:
物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,在依法向业主提供服务的同时,依法向业主收取物业服务费。
9、物业服务费的交纳:
业主应当按照物业服务合同的约定,依法按时足额交纳物业服务费,这是业主应尽的法定义务。
业主违反物业服务合同约定逾期不交物业服务费的,业主委员会和物业企业应当督促限期交纳,逾期仍不交纳,物业企业可以依法追究。
二、关于住宅专项维修资金:
1、住宅专项维修资金的概念:
是指专项用于住宅共用部位、共用设施、设备保修期满后的维修、更新、改造、养护的资金。
2、商品住宅首期专项维修资金的交纳:
根据相关法规的规定,首期专项维修资金由房地产开发企业和购房人按每平方米建筑面积成本的规定比例交纳,并由市、县房地产主管部门代管。
住宅小区业主大会成立后,房地产主管部门应当依法将住宅专项维修资金全额返还给业主大会。
业主大会应当存入有资质的银行。
3、住宅专项维修资金的再次筹集:
一幢或者一个门号的住宅专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时,业主委员会应当向该幢或该门号的业主再次筹集维修资金。
具体筹集由业主委员会或其委托的业主小组实施。
4、住宅专项维修资金的使用范围:
(1)部分共同部分的物业维修、更新、改造、养护所需的费用由拥有部分共用部分的业主按各自拥有的房屋建筑面积的比例共用承担。
(2)全体共用部分的物业维修、更新、改造、养护所需的费用,由全体业主按各自拥有的房屋建筑面积的比例共同承担。
5、不能使用住宅专项维修资金的规定:
业主专有部分的物业维修、更新、改造、养护的费用,不能使用住宅专项维修资金,其费用应有拥有专有部分的业主自己承担。
6、住宅专项维修资金的管理:
住宅专项维修资金的管理分为帐务管理和资金管理。
(1)住宅专项维修资金的帐务管理一般由业主委员会或业主大会委托由资质的物业企业来管理,按门号立帐,每半年由物业企业向业主公布一次住宅专项维修资金的收支情况,接受业主监督。
(2)住宅专项维修资金的资金管理一般由业主委员会或业主大会委托有资质的银行来管理,按门号立帐,每户有分帐。
每年一次由银行向业主公布住宅专项维修资金的收支情况,接受业主的监督。
7、住宅专项维修资金列支的一般规定:
(一)物业共有部分、共用设施、设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的,物业企业可直接组织实施,费用在维修资金中列支或按规定列支:
(1)属规定的急修项目;
(2)物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况;(3)经鉴定的危房;(4)出现法规规章和有关技术标准规定必须维修的情形;(5)维修更新费用在500元以下。
(二)物业共有部分、共用设施、设备和相关场地的维修及更新符合下列情形之一的,经业主委员会同意后,由物业企业组织实施,费用在住宅专项维修资金中或按规定列支:
(1)维修更新费用在500元以上20000元以下;
(2)屋顶漏水、外墙渗水、水箱急修等急修项目。
(三)物业共有部分、共用设施、设备和相关场地的维修及更新除上述
(一)或
(二)情形外的需经部分共用部分或全体共用部分的业主2/3以上业主的同意,才能进行维修及更新,其费用在住宅专项维修资金中或按规定列支。
8、住宅转让时住宅专项维修资金的处理:
住宅转让时,住宅受让人应持本人身份证、房地产权证和业主委员会的证明,向开户银行办理分户帐更名手续。
住宅转让时,原业主交纳的维修资金剩余数额,由住宅受让人向原业主支付,住宅转让合同或者转让当事人另有约定的,从其约定。
9、住宅专项维修资金帐户的变更:
有下列情况之一的,业主委员会应当向开户银行办理维修资金帐户的有关变更手续;㈠物业管理区域发生调整的;㈡业主委员会主任、副主任发生更换的;㈢物业管理企业发生更换的。
10、物业维修的报批和使用住宅专项维修资金的审批流程:
根据相关法规的规定和公元三村业主大会的相关规约,本业主委员会就物业维修报批和使用住宅专项维修资金的审批制定的操作流程是:
(一)物业的维修由业主或由物业企业提出;
(二)由物业企业就物业维修的项目、要求、质量、价格、保修和使用住宅专项维修资金制作计划任务单;(三)在规定的权限内或由物业企业直接维修或报业主委员会同意或经部分共有部分2/3以上业主或全体业主2/3以上同意后,由物业企业去实施维修;(四)物业企业应当承担起对物业维修项目的全过程实施监督和管理,包括物业维修后的验收和保修的责任;(五)在物业制作的维修任务单上,必须由业主、物业企业负责人和维修人员的签字,必须写明维修的地点和报修业主的室号和联系电话,最后必须由业主委员会正副主任二人共同审查,共同签字;(六)物业企业凭各方都签字了的物业维修任务单,制作住宅专项维修资金支取的汇总表,加盖物业企业章后交业主委员会审核;(七)业主委员会审核维修资金支取的汇总表,审核确认无误后应在此汇总表上加盖业主大会章和业主委员会正副主任二个私章,再交还给物业企业;(八)物业企业到指定的银行办理住宅专项维修资金的转帐手续;(九)住宅专项维修资金只能转帐,不能直接支付现金,转帐只能转给物业企业,不能直接转帐给施工单位;(十)施工单位只能向物业企业结算相关的物业维修款项,不能向业主委员会结算;(十一)物业维修和使用住宅专项维修资时的一切手续的原始凭证,都有物业企业按相关规定的要求保存。
三、关于业主:
1、业主的概念:
房屋的所有权人为业主。
2、业主的权利:
(1)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(4)参加业主大会会议,行使投票权;(5)选举业主委员,并享有被选举权;(6)监督业主委员会的工作;(7)监督物业管理企业履行物业服务合同;(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关物业使用情况享有知情权和监督权;(9)监督物业共用部位、共用设施设备和专项维修资金的管理和使用。
(10)法律、法规规定的其他权利。
3、业主的义务:
(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(5)按时交纳物业服务费用;(6)法律、法规规定的其他义务。
4、业主大会:
(1)住宅小区内全体业主组成业主大会;
(2)一个物业管理区域成立一个业主大会;(3)业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
5、业主大会职责:
(1)制订、修改业主公约和业主大会议事规则;
(2)选举更换业主委员会委员会,监督业主委员会的工作;(3)选聘、解聘物业管理企业;(4)决定专项维修资金的使用、续筹方案,并监督实施;(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(6)法律、法规或者业主大会议事规划规定的其他有关物业管理的职责。
6、业主大会会议形式:
形式有二种,一是采用集体讨论形式即业主小组推荐的业主代表参加业主大会会议;二是采用书面征求业主意见的形式,即把征求意见单(表决票)发送到每户业主。
7、业主大会征求意见单(表决票)的送达:
根据物业管理区域的实际情况由业主当面领取或由业主代表发送,业主签收或按业主提供的联系地址,通讯方式发送或投入物业所在地该户业主的信报箱或者房屋内均为征求意见单(表决票)已送达。
8、业主大会表决形式:
业主大会一般采取以下三种形式进行表决:
(1)设投票箱由业主自行将意见单(表决票)投入票箱内,经业主委员会开箱统计汇总,公布表决结果;
(2)专人送达并回收业主意见单(表决票),经业主委员会统计汇总,公布表决结果;(3)采用集体讨论形式表决的,通过业主代表大会进行表决,公布表决结果。
已送达的意见单(表决票),业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的视为同意。
9、业主大会召开的程序:
(1)业主大会一般每年召开一次;
(2)经20%以上业主提议或业主委员会缺额人数超过30%时或发生涉及全体业主共同利益事项需要及时处理时可召开业主大会临时会议;(3)业主(代表)大会召开会议前15日,业主委员会应当将会议时间、地点、内容以书面形式在物业管理区域内公告,同时报告邀请房办和居民委员会参加,并认真听取其意见和建议。
10、业主大会的决定:
(1)业主大会作出决定,必须视不同的内容,经1/2以上或者2/3以上业主通过。
(2)业主大会的决定对全体业主具有约束力;(3)业主大会作出的决定,应当告知居民委员会;(4)业主大会的决定侵害业主合法权益的,受侵害业主可以请求人民法院撤销。
11、业主委员会:
(一)业主委员会由业主大会选举产生;
(二)业主委员会是业主大会的执行机构;(三)业主委员会委员应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任性强并有一定组织能力的业主担任。
(四)业主委员会委员一般有5人左右的单数组成,任期一般为3-5年,委员可连选连任,正副主任在全体委员中产生。
12、业主委员会职责:
(一)召集业主大会会议、报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协调物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。
13、业主委员会会议:
(一)业主委员应当每二个月召开一次例会。
有1/3以上业主委员会委员提议或业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议;
(二)业主委员会会议由业主委员会主任负责召集,主任因故不能召集的由副主任召集,主任、副主任均因故不能召集的,由1/3以上委员召集;(三)业主委员会会议应有过半的委员参加,因故不能参加应提前向召集人说明情况;(四)业主委员会做出的决定必须经全体委员会人数半数以上同意;(五)认真做好会议书面记录,由出席会议的委员签字后存档。
14、业主委员会的决定:
(一)业主委员会的决定,对全体业主具有约束力;
(二)业主委员会的决定应当告知居民委员会;(三)业主委员会的决定侵害业主合法权益的,受侵害业主可以向人民法院起诉。
15、业主委员会资格终止:
业主委员会委员有下列情况之一的,其委员的资格终止:
(一)已不是本物业管理区域内的业主的;
(二)被司法部门认定有犯罪行为的;(三)在为本物业管理区域提供服务的物业企业里工作的;(四)以书面形式向业主委员会提出辞呈的;(五)连续三次以上无故缺席业主委员会会议的;(六)因疾病、经常外出等原因难以履行职责的;(七)严重违反有关物业管理法律、法规或者拒不履行业主义务的。
16、业主委员会活动经费来源:
共用部位和共用设施设备经营的收益。
17、业主委员会活动经费的开支:
(一)业主大会和业主委员会的会议开支;
(二)业主委员会必要的日常办公等费用;(三)共用部位共用设施设备经营管理人员的津贴和业主委员会委员的津贴。
18、业主委员会主任职责:
业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作,并履行以下职责:
(一)召集和主持业主委员会会议;
(二)提出业主委员会会议的议题;(三)按照业主大会会议的决定,签署有关文书;(四)业主委员会主任因故不能履行职责时,由副主任履行。
19、业主委员会应当依法建立的制度:
(一)定期接待制度;
(二)工作记录制度;(三)信息公布制度;(四)印章专人管理制度;(五)资料档案保管制度;(六)维修资金使用管理制度。
20、业主小组:
同一物业管理区域内有二幢以上房屋的,可以以幢或单元(号楼)为单位成立业主小组,业主小组由该幢单元(号楼)的全体业主组成。
21、业主小组(业主代表)职责:
(一)推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿;
(二)决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新改造和养护;(三)决定本小组范围的其他事项;(四)业主代表应当经常听取、征询业主的意见,及时向业主传达贯彻并执行业主委员会和业主大会的决定;(五)业主小组的议事由该业主小组产生的业主代表主持。
四、其他:
1、住宅小区内属全体业主共有的范围:
(1)道路;
(2)公共绿化;(3)公共场地;(4)占用业主共有的道路或其他场地用于停放车辆的车位;(5)物业管理用房;(6)门卫房;(7)按规划配建的非机动车车库;(8)公共设施设备;(9)建筑物及其附属设施的维修资金。
2、住宅小区机动车停放人应遵守的规定:
(1)遵守业主大会决议和住宅物业关于管理机动车辆的规定,听从物业管理人员的指挥;
(2)车辆停放不得占用消防通道,不得擅自停放他人车位,不得影响行人和其他车辆的正常通行;(3)按规定交纳车辆停放费用;(4)车辆停放人对停放的车辆有保管要求的,应另行签订保管合同;(5)不按规定停放车辆不交纳停车费用,由此产生的后果由责任承担。
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