曼氏太仓地块产品提案.docx
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曼氏太仓地块产品提案
曼氏太仓地块产品提案
一、扬长避短,在保持住宅产品较高水准的基础上,重点做好商业产品的规划和定位。
本案由住宅和商业两部分组成,建筑面积各占总量的66.4%和33.6%。
由于本案与〝君悦豪庭〞个案近在咫尺,而〝君悦豪庭〞是目前太仓房地产市场具有〝三高水平〞的顶级社区,即:
售价高、档次高、品质高。
同时太仓房地产市场先后推出了〝太仓人家〞、〝彩虹天下〞、〝上海花园〞等个案,社区档次普遍较高。
在太仓大环境和本案小环境的阻碍下,本案不但要在住宅产品方面保持不低的档次和品质,而且专门要做好商业产品的规划、定位和招商等。
如此以来,既能够摆脱相同区域内小高层、高层产品供应量大、目标客户有限、竞争猛烈的不利环境;又能够突现本案的诉求,增强整个社区产品的市场吸取力,最终实现更高的利润回报和更短的回款周期。
二、太仓市商业产品的市场总体情形与局部现状。
〔一〕总体市场情形
和昆山、苏州等苏南都市类似,太仓历来就有浓厚的〝重商情结〞,通过长期的进展,形成了一定的商业氛围,并显现出不同功能、不同购买力的商业板块。
同时太仓的商业产品市场又表现出不同的特点。
1、板块特点:
A、成熟的中高档综合商业带——人民路沿线。
那个地点是太仓各种商场、商铺云集的地带,通过长期的进展,差不多形成了以中高档购物、休闲消费的繁华闹市区;
B、传统的中低档临街商铺——县府街、郑和路沿线等。
这些是太仓传统商业气息的连续,门面林立,经营品种从日常百货到机工电品,品种繁多;
C、新兴的专业多功能商业广场——五洋广场、美时达广场。
五洋广场要紧经营各类机电、家具用品等产品,成为太仓较为知名的专业化商业广场;
2、市场租售:
A、成熟区域内的商场一样〝只租不售〞。
一层铺位租金一样在200元/㎡/月,二层及以上铺位租金一样在120—160元/㎡/月,依照铺位位置朝向、面积大小实际调整;
B、传统区域内的商铺一样〝租多售少〞。
许多太仓本地人购置店铺专门慎重,信奉〝一铺养活三代人〞的经商理念,个人购买之后专门少有人转手售出。
弇山路、新东街、上海路等与人民路交汇的路段商铺租金价格出现〝中部最高、北部其次、南部最低〞的现状。
从北至南,一样临街商铺的租金水平为:
80—90元/㎡/月、50—60元/㎡/月、40—50元/㎡/月。
C、新兴区域内的商铺一样〝租售结合〞。
太仓西部新兴的〝五洋商场〞将于2004年12月28日正式对外营业。
目前所有商铺已售出大半,内部商业街还有少量商铺待售。
临204国道、昆太路的商铺售价在8000—9000元/㎡,全部售完;内部商业街的商铺售价在7300—7600元/㎡,少量待售。
〔二〕局部商业现状
1、人民路作为太仓成熟的商业带,代表太仓目前最高水平的经营类型和租售价格。
商业类型
商场
商铺
物业位置
阳光商城
新城广场
人民北路与弇山路交汇处
人民路与新东街交汇处
人民南路与上海路交汇处
租金
1层
208元/㎡/月
〔7元/㎡/天〕
200元/㎡/月
〔6.5元/㎡/天〕
89元/㎡/月
〔3.5元/㎡/天〕
——
——
2层及以上
120—160元/㎡/月
〔4—5.5元/㎡/月〕
——
50元/㎡/月
〔2元/㎡/天〕
47元/㎡/月
〔1.5元/㎡/天〕
平均售价
〔元/㎡〕
只租不售
只租不售
12000左右
15000左右
8300左右
其它费用
免收物业治理费及卫生费
税费及工商治理费等行政事业性收费
2、本案周边路段商铺属于传统区域内的商业产品经营形状,对本案产品定位及定位有一定的直截了当阻碍。
商铺地段
租售价格
楼层面积
备注
本案西侧
长春路与北门河交汇处以西
租金
22元/㎡/月
2层
30—40㎡/层/间
1、新建拆迁安置房底层
2、现房租售
3、商铺位于大桥下面
本案东侧
北门街与郑和路交汇处以南
租金
45元/㎡/月
2层
40—45㎡/层/间
1、郑河路为市区主干道
2、北门街为成熟居民区
本案南面
长春路与县府街交汇处以东
租金
46元/㎡/月
2层
30—40㎡/层/间
1、成熟临街商铺
2、商铺位于长春路与县府路两条主干道交汇处
县府街与公园弄交汇处以北
租金
36元/㎡/月
2层
40—50㎡/层/间
县府街与昆太路相通
县府街与公园弄交汇处以东
租金
28元/㎡/月
2层
70㎡/层/间
1、位于公园弄路上
2、总面积较大
本案北面
郑和路与北门街交汇处以西
租金
47元/㎡/月
2层
30㎡/层/间
商铺位于郑和路上
郑和路与人民路交汇处以西
租金
50元/㎡/月
1层
50㎡/层/间
商铺位于郑和路上
3、本案北面郑和路上是〝美时达广场〞,西南面是〝五洋广场〞,做为专业性多功能广场式商铺对本案的产品定位和定价有重要阻碍。
案名
基地位置
租金水平
〔最正确地段〕
〔中间地段〕
〔最差地段〕
美时达
太仓市汽车站旁
60元/㎡/月
50—54元/㎡/月
40—45元/㎡/月
永兴陶瓷城
太仓市汽车站旁
40元/㎡/月
25—30元/㎡/月
15元/㎡/月
五洋广场
昆太路与204国道交汇处以北
50元/㎡/月左右
30元/㎡/月左右
20元/㎡/月左右
其它费用
卫生清洁费:
30元/间〔水电费自理、工商行政治理费4%、税金等〕
4、其它个案商铺产品情形
案名
〝太仓人家〞——位于长春南路,与本案同在长春路,步行距离20分钟左右
建筑特点
立面:
江南风格、粉墙黛瓦;层高:
1层4.5米、2层2.9米;面宽:
3.5—4米
销售价格
临街商铺均价8300元/㎡,销售2层;
内部商铺均价7700元/㎡,销售2层;
住宅底层商铺均价7500元/㎡,销售1层;
销售情形
住宅底层商铺差不多售完;临街及内部商铺仍有部分未售
扼要分析
本案商铺产品单风光积较大〔住宅底层商铺除外〕,产品定位、规划、招商
工作没有统筹安排,导致经营项目纷乱、鱼龙混杂,从而失去专门多潜在客户。
三、本案商业项目产品定位及筹划
〔一〕产品定位:
融合上海〝新天地〞、苏州〝商业街〞的成功体会和模式,打造太仓和昆山首家日韩风格的购物、餐饮、休闲商业街——太仓〝新时尚〞商业街。
〔二〕项目诉求:
1、潜在客户群不断增加,消费水平、场所不能得到有效满足。
目前昆山、太仓的日资、韩资以及中国台湾的企业日益增多,但并没有显现像上海〝新天地〞、苏州〝商业街〞那样重点突出国际风情、满足国际需求的商业项目,消费层次、适应、场所仍旧是〝本地化〞,这与太仓日益进展的外资和外向型经济不和谐;
截止2004年10月太仓市及太仓经济开发区入驻外资企业概况
〔依照太仓市2004年11月统计资料整理〕
企业性质
企业数量
经营项目
日资企业
30余家
以电子信息、高档服装企业为主
德资企业
28家
以周密机械加工和汽车配件制造为主体产业
同济科技园
日、韩等企业
20余家
以周密部件、汽配、空调为主
2、区域范畴内对日韩式服饰、饮食风格差不多认同,并有相当的消费群体。
苏州、昆山、太仓等地差不多有为数许多的〝哈日族〞、〝哈韩族〞等;许多台湾同胞和本地消费群体对日、韩流行服饰、传统饮食专门追捧。
本案商业街的建成和成功运作,不但能够满足太仓本地的消费需求,更重要的是吸引周边区域的中、高档次的客户来商业街购物、消费、休闲。
〔三〕功能区划分:
把本案的商业项目做成精品,既不能阻碍住宅产品的档次和环境,又要实现良好的销售结果和经营状况,就必须对商业项目进行合理、科学的功能区划分。
表一:
编号:
1
8#、9#楼的南向商铺:
形成一条〝南河北铺〞的商业街
商铺位置
总建筑面积
功能划分
诉求分析
南向商铺
约2500㎡左右
以日韩式酒吧办理、烤肉等为主;以欧美咖啡吧、台湾风格餐饮连锁为辅;少量本地中高档餐饮
1、南向商铺东西总长度约115米,空间上能够将商业街的餐饮、酒吧文化进行展现;
2、〝临河面园〞,充分利用水景、园景烘托餐饮、酒吧文化,会起到专门好成效。
3、距离本案住宅较远,可不能阻碍社区环境;距离西向入口较近,而东向入口也专门方便。
表二:
编号:
2
8#、9#楼北向商铺及4#、5#楼南向商铺:
形成一条〝商业步行街〞及商业广场
商铺位置
总建筑面积
功能划分
诉求分析
8#、9#楼
北向商铺
及
4#、5#楼
南向商铺
约4500㎡左右
分为东、西两部分
西部:
主推〝女的街〞,以经营日韩流行服装、服饰的精品、专卖店为主;
东部:
主推〝精品街〞,以经营通讯、钟表、化状品、首饰等为主;
步行道两侧:
以〝推车购物〞为主,即小件物品排列在手推货架上,在步行道上来回销售
1、参照苏州〝观前街〞模式,并加以改进,使功能区的划分更加明显,有利于商业街的档次提升和经营治理;
2、〝商业步行街〞被规划成东西两部分,每部分都有自身的经营重点,有利于形成规模经营,打造商业街品牌和知名度;
3、步行道两侧部分不能被白费掉,以〝推车购物〞形式加以利用,而且能够增加商业的氛围、挖掘更多商机。
表三:
编号:
3
1#、2#楼的南向商铺:
〝南河北铺〞的临河商铺
商铺位置
总建筑面积
功能划分
诉求分析
南向商铺
约3600㎡左右
以太仓传统商铺模式为主,经营项目:
传统餐饮、通讯器材、机电等,并可考虑推出部分写字楼产品
1、南向商铺东西总长度约110米,平均主力面积约150㎡左右,是本案大面积商铺的集中区域;
3、距离东向入口专门方便,一方面满足社区的内部消费需求,另一方面能够借助北门街的商机。
四、产品价格及销售建议
〔一〕价格建议:
1、本案与美时达、五洋广场优劣分析
案名
美时达
五洋广场
本案
地段特点
204国道边、太仓长途车站旁
204国道与昆太路交汇处
长春路上〔桥下〕
较好
较好
无突出优势,有一定抗性
经营特点
五金机电、装饰材料为主
家居办公装饰为主
休闲、餐饮、服装等为主
专业化较强
实际经营项目较为纷乱
商业气息浓厚、档次感强
本案在地利方面比美时达、五洋广场略为逊色,而且太仓本地人对〝桥下商铺〞的观点是:
铺面廉价、生意较差。
但本案在规划和产品定位比美时达、五洋广场所蕴藏的商机更大、更直截了当,这是本案的人和优势,即以后人气较旺、生意更高。
2、通过参考美时达、五洋广场的售价和租金情形,结合目前太仓商铺市场状况,对本案商业产品售价提出如下建议:
商铺位置
面积平均值
建议目前均价
总价范畴
2005年上半年
建议售价
8#、9#楼南向商铺
95㎡左右
8000元/㎡
45—85万
均价7600元/㎡
总价55—100万
1#、2#楼南向商铺
150㎡左右
7000元/㎡
65—120万
均价7600元/㎡
总价70—130万
商业街及商业广场
85㎡左右
8300元/㎡
60—140万
均价8200元/㎡左右
总价70—150万
总销
1.05亿元
备注
1、8#、9#楼南向商铺:
面积适中,要紧经营日韩酒吧、办理等,因此总价适中
2、商业街及商业广场:
面积最小,要紧经营日韩服饰、服装等,单价及总价最高
3、1#、2#楼南向商铺:
单风光积最大、也是整体商业项目最为薄弱的部分,操纵单价及总价
3、商业产品经济测算:
商铺面积
商铺建议售价
总销金额
平均底价
平均表价
14146㎡
7400元/㎡
7700元/㎡
1.05亿元
备注
平均底价:
依照目前太仓商业产品市场现状及本案综合条件而建议;
平均表价:
依照对2005年上半年太仓商业产品市场趋势展望而建议;
〔二〕销售建议:
1、贷款:
商业产品一样首付40%,贷款60%,贷款期10年
2、首付后,实现〝零月供〞的租金水平,即:
租金收入=月供
公式展开:
每天租金×30天×商铺面积=商铺面积×销售单价×60%×月还款系数
最后得到:
每天租金=销售单价×60%×月还款系数÷30
=销售单价×60%×111.62〔新贷款利率还款月还款系数〕÷30
3、本案商铺实现〝零月供〞的租金水平
商铺位置
2005年上半年
建议售价
实现〝零月供〞租金水平
备注
8#、9#楼南向商铺
均价8500元/㎡
1.9元/㎡/天
1.6—2.0元/㎡/天的租金与目前美时达、五洋广场的租金水平差不多持平
商业街及商业广场
均价8800元/㎡
2.0元/㎡/天
1#、2#楼南向商铺
均价7300元/㎡
1.6元/㎡/天
4、租金水平分析:
商业产品一样在住宅产品销售的中后期进行,本案商业产品的酝酿和升值期将在8个月甚至更长时刻。
时刻跨度长,有利于本案克服自身区位劣势,因此达到1.6—2.0元/㎡/天的租金水平,甚至更高的租金水平是情里之中的。
而且,一方面,本案处在太仓西部〝新兴商业区核心地带〞,商业产品的规划及定位假如全部落实,能够推动本案租金水平的提高;另一方面,随着美时达、五洋广场等新兴商业项目的不断成熟和进展,〝水涨船高〞的规律也会推动本案租金水平的提高。
〔三〕经营建议:
〔1〕经营第一年免物业治理费和卫生清洁费,经营第二年免卫生清洁费。
目前太仓各种商业街、商业广场采纳的是将物业治理费、摊位费以及卫生清洁费等非行政事业性收费全部摊入租金中;本案能够将费用明细化,设立物业治理费等收费项目,再加以减免,是达到〝优待促销,吸引招商〞目的的策略之一。
〔2〕功能区的划分目的确实是为了〝统一招商、统一治理〞。
设立专门的商业街〔广场〕治理部,统一招商、集中治理,如此能够保证商业街主流诉求得到表达,现出非主流经营项目应该加以考核,确保整体档次和水平比五洋广场、美时达等商业广场更高、商机更明确。
〔3〕在实现客户首付后〝零月供〞的条件下,销售初期能够考虑优待打折。
通过市场调查,太仓区域购置房产都有打折的适应,这必定会阻碍来此购置房产的外地客商。
五洋广场、美时达广场等在销售中都存在不同程度的折扣优待。
PART2住宅产品篇
一、«太仓要紧竞争个案汇总»
〔见附件一〕
二、住宅产品价格建议:
本案住宅产品均价建议为3800元/㎡
本案住宅产品主力户型及主力面积测算
户型
C1
C2
D1
D2
合计
主力总价55万时,运算平均主力面积均价
主力总价60万时,运算平均主力面积均价
面积
〔㎡〕
156.1
148.9
158.9
154.8
——
——
——
套数
38
54
32
96
220
——
——
占总套数比
12.1%
17.2%
10.2%
30.6%
70.1%
——
——
总面积
〔㎡〕
5931.8
8040.6
5084.8
14860.8
33918
——
——
平均主力面积〔㎡〕
——
——
——
——
154
均价3600
均价3800
占总销面积比
11.5%
15.6%
9.9%
28.9%
66.0%
——
——
1、主力产品情形:
本案148.9㎡的产品共220套,占总供应量的66.0%,是绝对主力产品,与太仓目前市场上的主力产品相同,差不多上小高层、高层社区,大面积、平面层产品;
2、平均面积情形:
在148.9㎡—158.9㎡的产品中,平均面积为154㎡,以此面积测算主力总价,符合本案住宅产品的要紧特点,具有较强的代表性。
建议一:
主力总价在55万元左右,那么均价为3600元/㎡,均价在目前太仓房产市场属中端价位,在价格及客户购买面积上均有较大的竞争优势;
建议二:
主力总价在60万元左右,那么均价为3800—3900元/㎡,高于〝彩虹天下〞、〝太仓人家〞、〝上海花园〞等个案200—400元/㎡,略低于目前〝君悦豪庭〞的均价,与该开盘时均价差不多持平。
如此本案作为小高层与高层的混合社区,在价位及客户购买面积方面可不能有太多优势,与目前市场情形差不多吻合。
3、市场状况:
值得注意的是,目前太仓房地产市场因为面积较大、功能不全、总价过高,导致绝大多数楼盘销售情形不理想,市场吸取能力显得疲软。
3800元/㎡的建议均价,在2005年上半年宏观环境及市场销售较为平稳、有利的情形下,2004年〝持币待购〞的消费者会同意,那么本案价格能够做5%—10%的调整;假如2005年上半年市场环境,专门是宏观政策对房地产市场的操纵力仍旧呈加强趋势,那么〝持币待购〞、〝房价下降〞仍将成为消费者的要紧态度,那么本案价格上调空间将专门有限,产品去化速度仍旧可不能理想。
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