某房地产资产评估报告.ppt
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某房地产资产评估报告.ppt
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资产评估终极版本,集全班二十组之精华翻版不究,CompanyLogo,资产评估的基本方法,成本法,市场法,收益法,市场法,一、定义市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场途径是资产评估中最为直接,最具说服力的评估途径之一。
(9组),市场法是资产评估的一种评估思路,而不是一种具体的评估方法(5组),需要有一个充分活跃的公开资产市场;公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动(参照物)参照物的基本数量至少为3参照物与评估对象在功能上具有可比性,包括用途、性能上相同或相似,市场法前提(20组),公开市场是一个充分的市场有自愿的买者和卖者平等交易(17组),资产及其交易的可比性,具体体现在以下几个方面:
1)参照物与评估对象在功能上具有可比性,包括用途、性能上的相似或相同。
2)参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性,包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。
3)参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长,同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
对前提补充说明:
(19组),1、没有可比参照物的资产,如自制设备、某些专门订制的设备和绝大部分无形资产等。
2、没有市价的资产,某些资产(如锅炉)的附属或配件设施就没有市价,不能采用市场法评估,而应采用其他方法进行评估。
(16组),市场法不适用于以下两种情况:
市场法运用的基本程序(10组),
(1)评估人员对若干初评结果进行综合分析,以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。
(2)如果参照物与评估对象的可比性都很好,评估过程没有明显的疏漏和疏忽可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。
(5组),一般情况下,运用市场法评估的初步结果在3个以上,一般惯例,正式的结果只能够有一个,如何确定哪一个结果最合理呢?
注意:
不论是以上面的哪种办法确定出最终评估值的,主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。
四、市场法的具体方法,市场法,直接比较法,1、现行市价法,2、市价折扣法,3、功能价值类比法(类比估价法),4、价格指数调整法(物价指数法),5、成新率价格调整法,6、成本市价法,7、市盈率乘数法,类比调整法,(9组),利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。
计算公式:
一、直接比较法(17组),适用范围:
参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度,或参照物与评估对象的差异主要体现在某几项明显因素上,如新旧程度或交易时间差异等。
优点:
直接比较法直观简洁,便于操作。
缺点:
但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。
直接比较法可能要对参照物与评估对象的若干可比因素进行对比分析和差异调整,没有足够的数据资料以及对资产功能、市场行情的充分了解,很难准确确定评估值。
直接比较法适用范围和优缺点(17组),
(一)现行市价法,例如,可上市流通的股票和债券,可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值;批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。
(17组),【参照物与评估对象完全一致】当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
(11组),其计算公式为:
资产评估价值参照物成交价格(1-价格折扣率),
(二)市价折扣法(17组),一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。
该法是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
例1:
评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的资产的正常变现价为10万元,评估师经综合分析,认为快速变现的折扣率应为40,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。
求其资产评估价值。
10(1-40)6(万元)(13组),例2:
甲企业与乙企业进行联营,甲企业投入专用设备一套,经调查,目前同样设备的全新现行市价为120000元,经评估人员分析,认定其快速变现折扣率30%,则该专用设备的评估值为多少?
评估值=120000(1-30%)=84000(元)(16组),市价折扣法例题,功能价值类比法是以参照物的成交价为基础,考虑参照物和评估对象之间仅存在功能差异,通过调整两者功能差异估算资产价值的方法。
根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别,可以区别两种情况。
生产能力比例法,规模经济效益指数法,(三)功能价值类比法,(16组),功能价值类比法生产能力比例法:
资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力/参照物生产能力),计算公式:
举例:
被估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产力为120吨,被估时点参照物的市场价格为10万元,则被估资产的价值为10(90120)7.5(万元),(14组),规模经济效益指数法此时假设资产价值与其功能呈指数关系。
资产评估值=参照物成交价格公式中的x称为规模经济效益指数,例:
被估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产力为120吨,被估时点参照物的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7,则被估资产的价值为10(90120)0.7=8.18(万元),(16组),(17组),指以参照资产成交价为基础,考虑参照物成交日期与被评估资产评估基准日的时间间隔对资产价值的影响,利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评估对象评估值的方法。
(四)价格指数法,(16组),此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间差异且时间差异不能过长的情况。
其计算公式为资产评估值=参照物成交价格(1+物价变动指数)或资产评估价值=参照物成交价格x价格指数,与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了8%,则资产评估价值?
评估值=10(1+8%)=10.8(万元),价格指数法例题,(16组),(五)成新率价格调整法,该法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异,通过成新率调整估算出评估对象的价值。
(17组),此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。
其计算公式为:
资产评估价值参照物成交价格(评估对象成新率参照物成新率)其中:
资产的成新率资产的尚可使用年限(资产的已使用年限资产的尚可使用年限),其计算公式为:
资产评估价值参照物成交价格(评估对象现行合理成本参照物现行合理成本)(2组),注意:
参照物的成本往往较难获得。
(10组),成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。
(3组),(六)成本市价法,成本市价法例题,例:
评估时点某市商品住宅的成本市价率为150,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,求其资产评估价值。
2015030(万元),(17组),以参照物的市盈率作为乘数(倍数),以此乘数与评估对象的收益额相乘估算计估他的方法。
其计算公式为:
资产评估价值评估对象收益额参照物市盈率(20组),例题:
某被评估企业的年净利润为1000万元,评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍,则:
评估价值=10002020000(万元)(1组),此方法主要适用于企业整体价值评估和长期投资(主要是股票投资)评估。
其他方法适用于单项资产评估。
(20组),(七)市盈率乘数法,二、类比调整法,类比调整法具有适用性强,应用广泛的特点。
但该法对信息资料的数量和质量要求较高,而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。
因为,类比调整法可能要对参照物与评估对象的若干可比因素进行对比分析和差异调整。
没有足够的数据资料,以及对资产功能、市场行情的充分了解和把握,很难准确地评定估算出评估对象的价值。
(9组),参照物的主要差异因素(9组),时间因素,区域因素,功能因素,交易情况,个别因素,时间因素(9组),时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。
一般情况下,应根据参照物价格变动指数将参照物实际成交价格调整为评估基准日交易价格。
如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时,被评估资产的价值可用下式表示为:
评估值=参照价格交易时间差异修正系数,区域因素(9组),区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。
当评估对象与参照物之间只有地区因素的影响时,评估资产的价值可用下式表示为:
评估值=参照物价格交易时间差异修正系数,功能因素(9组),功能因素是指资产总体功能过剩和不足对价格的影响。
当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异是,被评估资产的价值可用下式表示为:
评估值=参照物价格功能差异修正系数,交易情况(9组),交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。
市场条件主要是指参照物成交的市场条件和评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场的供求情况。
交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。
当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异是,被评估资产的价值可用下式表示为:
评估值=参照物价格交易情况修正系数,个别因素(9组),个别因数主要包括资产的总体特征和质量。
当评估对象与参照物之间只有个别因数的差异时,被评估资产的价值可用下式表示为:
评估值=参照物价格个别因数修正系数如果评估对象与参照物之间存在上述各差异时,评估值计算公式可用下式表示为:
评估值=参照物价格交易时间差异修正系数区域因素修正系数功能差异修正系数交易情况修正系数个别因素修正系数,其数学表达式为:
资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数,市场售价类比法,(17组),该法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调整估算出评估对象价值的各种方法。
市场售价类比法例题,评估过程:
(1)选择评估方法。
该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场法进行评估。
(2)搜集有关的评估资料。
搜集待估土地资料。
(略)搜集交易实例资料。
(17组),案例估价对象概况:
待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形为长方形。
评估要求:
评估该地块2007年10月的公平市场交易价格。
第一节市场法,类比调整法应用实例:
待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地面积为600平方米,地形为长方形,请评估2007年10月的公平市场交易价。
评估过程:
1、选择评估方法-市场法,2、搜集有关评估资料,
(1)搜集待估土地资料,
(2)搜集交易实例,3、交易情况修正,4、交易时间修正,5、区域因素修正,6、个别因素修正,7、初步计算评估对象的价格,8、求评估结果-算术平均法,5种修正因素只用了4种,JISUAN,不做功能因素修正,评估对象(待估土地)资料,交易实例,第一节市场法,修正因素一交易情况修正,A:
价格正常-无需修正,B:
价格偏低-约低2%,C:
价格偏低-约低3%,D:
价格正常-无需修正,交易价X100/97,交易价X100/98,第一节市场法,修正因素二交易时间修正,根据调查2006年10月以来土地价格平均每月上涨1%,A:
修正率为1%X6=6%,B:
修正率为1%X7=7%,C:
修正率为1%X12=12%,D:
修正率为1%X10=10%,A和B:
与评估对象临近,无须修正,修正因素三区域因素修正,第一节市场法,区域因素修正结论,A:
修正系数100/100,B:
修正系数100/88,C:
修正系数100/108,D:
修正系数100/100,评估对象/交易实例,评估对象/交易实例,第一节市场法,
(1):
待估土地面积较大有利于充分利用,判定比各交易实例价格高2%,
(2)年限修正设折现率为8%,1,1,(1+8%),年限修正系数=,30,1,1,(1+8%),35,=0.9659,修正因素四个别因素修正,个别因素不止一种呵!
(17组),855,X,100,97,X,112,100,X,X,X,100,108,102,100,0.9659,=,901,870,X,100,100,X,106,100,X,X,X,100,100,102,100,0.9659,=,909,820,X,100,98,X,107,100,X,X,100,88,102,100,=,1038,840,X,100,100,X,110,100,X,X,100,100,102,100,=,942,第一节市场法,求评估对象的评估结果-算术平均法,土地评估单价=(909+1038+901+9422)/4=948(元/平方米),土地评估总价=600X948=568800(元),作例题P47,三、市场法的评价(16组),1.市场法的优点,
(1)市场法原理简单,易于理解和掌握,也是国际上公认的三大基本评估方法之一。
(2)市场法充分考虑了市场因素,评估所用数据资料均来源于市场,因此更能接近市场,反映市场价值变动趋势,评估结论易于为各方所接受。
(1)市场法对市场环境要求较为严格,需要有公开活跃的市场作为基础,理想状态下的公开市场条件有时难以满足,这一方法的使用受到很大的限制。
(2)在进行影响因素比较、差异调整时,往往受评估人员主观因素的影响较大,这在一定程度上会影响其评估结果的准确性。
(3)市场法只适于以资产价值为基础的资产评估业务,不适于专业机器设备和大部分无形资产,以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估,如核武器生产设备、房地产、海港码头等。
2.市场法的缺点(16组),成本法(9组),一、定义:
是指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法,是一种被广泛应用的评估方法。
(9组)二、前提条件:
1、被评估资产的实体特征,内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性;2、被评估资产必须是可以再生的或是可以复制的,不能再生或复制的被评估资产,如土地,矿藏则不能采用成本法。
3、被评估资产必须是随时间的推移具有贬值特征的资产,否则,不能运用成本法,如古董,文物等,虽然是可能具有可复制的特点,并且被评估资产与复制品的实体特征,功能效用等方面具有可比性,但随着时间的推移,古董,文物的价值可能不降反升,因而不能采用成本法对其价值进行评估。
三、重置成本法的适用范围(9组),
(一)可复制,可再生,可重新建造和购买的,具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产。
例如:
房屋建筑物,各种机器设备,以及具有陈旧贬值性的技术专利,版权等无形资产。
(二)可重建,可购置的整体资产。
例如:
宾馆,剧院,企业,车间等。
但是,与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估。
四、基本要素(9组),1、资产的重置成本2、资产的实体性贬值3、资产的功能性贬值4、资产的经济性贬值,第三节成本法,重置成本,实体性损耗,功能性损耗,经济性损耗,评估值,一、成本法的基本涵义,基本思路:
以被评估资产的重置价值,扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。
它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。
第二节成本法,成本法:
首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产已经存在的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产的价值的方法,资产评估价值,资产的重置成本,-,资产实体性贬值,-,资产经济性贬值,资产功能性贬值,-,或,资产的重置成本,X成新率,在条件允许的情况下,任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时,他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。
第三节成本法,二、成本法的应用前提:
1、正在使用或假定正在使用2、有可用的历史资料3、有耗费,采用成本法还必须具备以下几个前提条件:
P50,1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性2、被评估资产必须是可以再生的或是可以复制的3、被评估资产必须随时间推移具有贬值特征,DOUDANX,DOUDANX,第三节成本法,三、成本法中的基本要素(4个要素),重置成本,实体性损耗,功能性损耗,经济性损耗,评估值,评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗,口诀:
照样描不能用不好用不许用,第三节成本法,
(一)资产的重置成本,资产的现行取得成本,1、复原重置成本,采用与评估对象完全相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等,以现实价格重新构建所发生的费用,2、更新重置成本,采用与评估对象不同的新材料、新建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等,以现实价格重新构建所发生的费用,相同点:
均采用现行价格计算。
不同点:
采用的材料、标准、设计等方面存在差异。
但是并未改变基本功能。
有条件情况下,尽可能选择更新重置成本,要素1概念,第三节成本法,重置成本评估方法,重置核算法价格指数法功能价值类比法统计分析法,生产能力比例法规模经济效益指数法,复原重置成本更新重置成本,要素1,要素1计算,
(一)重置成本的估算方法,第三节成本法,
(一)重置成本的估算方法,重置成本,购买型,自建型,现行买价运杂费安调费其他,料工费资金成本其他,例:
P53一台含有附属和配套设施的机器设备,现行市价为20万,运杂费1万,安装调试费4万,设计费0.4万,材料费1.2万,人工费0.8万,其他费用0.2万则:
该机器设备的重置成本=20+1+4+0.4+1.2+0.8+0.2=27.6万,1、重置核算法,要素1计算,五、成本法中的4个大要素(9组),
(一)重置成本的估算方法,1、重置核算法2、价格指数法3、功能价值类比法4、统计分析法,生产能力比较法规模经济效益指数法,
(二)实体性贬值的估算方法,1、观察法2、使用年限法3、修复费用法,五、成本法中的4个大要素(9组),(三)功能性贬值的估算方法,1、通过超额运营成本估算功能性贬值2、通过超额投资成本估算功能性贬值,(四)资产经济性贬值的估算,1、因资产利用率下降所导致的经济性贬值的估算2、因收益额减少所导致的经济性贬值的估算,第一大法重置成本法(20组),(20组)1.重置核算法亦称为细节分析法、核算法等。
是利用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项目、逐项计算然后累计得到资产的重置成本。
重置核算法是将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的方法。
分为购买型和自建型购买型的资产重置成本=现行购买价格+运杂费+安装调试费+其他必要费用自建型的资产重置成本=重新建造资产所需的资本成本+发开着的合理收益,重新购进一台设备,现行市场价格每台5万元,运杂费1000元,直接安装成本800元,其中原材料300元,人工成本500元,据统计分析,安装成本中的间接成本为每人工成本的0.8倍,计算机器设备的重置成本。
解:
直接成本应该包括买价、运杂费和安装成本。
即直接成本=50000+1000+800=51800(元)间接成本=5000.8=400(元)则重置成本=直接成本+间接成本即重置成本=51800+400=52200(元),1.重置核算法例题(8组),63,价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将被估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法。
这里的账面成本应当能够代表资产购建时的资产市场价值,或者其代表的价值类型与所要评估的价值类型一致。
2.价格指数法(1组),64,(1组)重置成本资产的账面原值价格指数或重置成本资产的账面原值定基价格变动指数式中,价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。
定基价格指数是评估基准日的价格指数与资产购建时点的价格指数之比,即:
定基价格指数(评估基准日价格指数/资产购建时的价格指数)100环比价格变动指数可考虑按下式求得:
X(1十a)(1十a2)(1十a3)(1十“an)100式中:
X为环比价格指数;an第n年环比价格变动指数,”l,2,3,n,65,1.某被估资产购建于2001年,账面原值为50000元,当时该类资产的价格指数为95,评估时该类资产的价格指数为160,则:
被估资产重置成本=50000(16095)100=84210(元),例题(9组),66,(9组)例2.被估资产账面价值为200000元,1992年建成,1997年进行评估,经调查已知同类资产环比价格指数分别为1993年为11.7,1994年为17,1995年为305,1996年为69,1997年为48,则有:
被估资产重置成本:
200000(111.7)(117)(130.5)(16.9)(14.8)100200000191382000(元),3、功能价值类比法(9组),功能价值类比法是指利用某些资产的功能(生产能力)的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系时,通过参照物的价格或重置成本,以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法(该方法亦有称之为类比估价法指数估价法)。
根据资产的功能变化与其价格或重置成本的变化是否呈线性关系分为
(1)线性变化:
生产能力比例法
(2)非线性变化:
规模经济效益指数法,
(1)生产能力比例法被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参照物年产量*参照物重置成本,计算公式(9组),
(2)规模经济效益指数法被评估资产重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)x*参照物资产重置成本,注:
该方法计算的一般是更新重置成本公式中的x是一个经验数据,又被称为规模经济效益指数。
在美国,这个经验数据一般在04-1之间,如加工工业一般为07,房地产行业一般为09。
我国到目前为止尚未有统一的经验数据,评估过程中要谨慎使用。
公式中参照物一般可选择同类资产中的标准资产。
例1.被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估基准日参照资产的市场价格为10万元,由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
资产评估价值=1090120=7.5(万元),生产能力比例法例题(10组),(10组)
(2)规模经济效益指数法被评估资产重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)x*参照物资产重置成本,例:
某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系,市场上年加工1600件产品的该类全新设备的价值为10万元,现为八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为(规模效益指数为0.5),由此可以确定该设备重置成本:
被评估资产重置成本=10(900/1600)0.57.5,4、统计分析法(10组),在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时,为了简化评估业务,节省评估时间,可以采用统计分析法确定某类资产重置成本。
计算公式K=某类抽样资产重置成本/某类抽样资产历史成本,然后根据调整系数K估算被评估资产的重置成本,其计算公式为:
被评估资产重置成本=某类资产账面历史成本*K,例1:
评估某企业某类通用设备,经抽样选择具有代表性的通用设备5台,估算其重置成本之和为30万元,而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元,该类通用设备账面历史成本之和为500万元。
则:
调整系数K3020=1.5则该类通用设备重置成本=5001.5=750(万元),(10组),第二大法:
实体性贬值的估算方法(10组),1、观察法,观察法也称为新率法。
它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员,对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定,并综合分析资产的设计,制造,使用,磨损,维护,修理,大修理,改造情况和物理寿命等因素,将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然耗损对资产的功能,使用效率带来的影响,判断被评估资产的成新率,从而估算实体性贬值。
计算公式资产实体性贬值=重置成本*(1-实体性成新率)式中:
实体性成新率=1-实体性贬值率,2、使用年限法(10组),使用年限法时利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度),进而估测资产的实体性贬值,计算公式资产的实体性贬值=(重置成本-预计残值)/总使用年限
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