业户手册.docx
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业户手册.docx
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业户手册
前言
尊敬的业主、住户:
恭贺您乔迁新禧!
我们很荣幸能为您提供各项专业化、人性化的物业管理服务,并期待着与您同心协力,共同创造高尚、文明、美好、温馨的生活居住环境。
亚华·花园物业管理公司全体人员将秉承“敬业、服务、诚信、创新”的企业精神,坚持“让您满意是我们的追求”的服务理念,全心全意为您提供安全、文明、整洁、满足客户需求并且持续改进的高品质物业管理服务。
要成功实现这一目标,有赖于各位业主、您之通力协作。
为了增进沟通与协作,现将我公司提供的各项管理服务要点、相关法律法规及注意事项编撰成册,谨作为您居住、办公之指引,以便于您充分行使权力、履行义务,与我们共同携手创建高尚的文明社区。
感谢您对我们工作的理解和支持,若有言不尽意和考虑不周之处,敬请予以指正!
祝您安居乐业,财源茂盛!
亚华·花园物业管理部
二〇〇六年十月
目录
·业户手册
一、物业管理常规服务4
二、入伙指南6
三、房屋装修8
四、公共秩序10
五、环境卫生12
六、消防安全13
七、公共安全14
八、物品搬迁15
九、停车场服务16
十、公用设施17
十一、日常维修服务18
十二、业主变更登记19
十三、居家安全20
十四、供电、有线电视、电话及网络服务22
居家办公易快速查询手册
一、周边配套设施平面布置图…………………………………………………………………23
二、周边生活配套设施……………………………………………………………………………24
三、公交路线…………………………………………………………………………………………25
四、市政专业公司…………………………………………………………………………………26
五、物业公司信息沟通途径……………………………………………………………………27
六、收费一览表……………………………………………………………………………………28
七、有偿维修服务人工费标准………………………………………………………………29
装修管理服务手册
一、装修指南……………………………………………………………………31
二、小区装修守则………………………………………………………………32
三、装修工程防火要点…………………………………………………………35
四、装修单位工作人员管理规定………………………………………………37
五、临时动火管理………………………………………………………………39
六、临时用电管理………………………………………………………………41
七、二次装修违规处罚规定……………………………………………………42
物业管理常规服务
一、物业管理服务内容:
物管部根据物业委托管理合同对本大厦实施物业管理服务,常规管理服务内容主要包括:
*物业共用部位及公用设施设备的使用、维修、养护和管理;
*公用场所清洁卫生、消杀;
*公共绿化的养护和管理;
*车辆行驶及停泊;
*公共秩序(不包含人身及财产的保管责任);
*社区文化活动;
*主管部门和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
物管部根据相关法律、法规,结合实际情况制订本小区物业管理办法,依据委托管理合同和有关规定收取管理费用,制止违反物业管理规定的行为,选聘专业公司承担专项经营业务。
二、管理费及其它费用的缴付和使用
管理费采取预付形式,物管部于每月8日前向业户发出收费通知书,业主(住户)请于每月15日至25日前缴付当月管理费及相关费用。
逾期将按日千分之三的收取滞纳金。
三、物管部服务时间
物管部客户服务中心全天候24小时为您提供贴心服务。
四、管理服务人员
物业管理人员均佩戴由物业统一制作的工作牌,穿着统一制服。
为辖区内业主提供物业管理服务。
本物业内所有员工为辖区内业主客户提供物业管理服务,绝不容许收取业主任何额外费用或物品,敬请业主合作。
并希望避免私自任用本物业员工作任何私人服务,而导致该员工违反规定、疏于职守。
五、联络途径
本物业现场之安全管理人员和保洁人员较专注于安全事物及清洁事物,对于此专业以外的问题,未必能全面了解并准确地给予解答或指引。
故请业主有不明之处或有任何意见、投诉,请直接致电物管部或与物管部工作人员联系。
为提高管理服务效能,加强与您的沟通,避免不必要误会和阻延,物管部设有24小时服务电话。
您若有不明之处或有任何意见、投诉,请直接致电物管部24小时服务热线。
此外,我们在各公共场所装有通告栏及意见箱,以加强与您联系;若有书面建议,除邮寄外,亦可投递至意见箱。
欢迎各您提供任何有关本物业之管理意见,恳请留下姓名及联系电话、地址,以便联络及处理回访。
业主若有产权更改、长期外出、出租房屋、通讯电话更改时,请及时通知物管部,以便联络。
入伙指南
尊敬的业主:
为方便阁下顺利的办理入伙手续,避免产生遗漏而引起不便,敬请您仔细阅读本入伙指南:
一、如果您是个人或家庭购房,办理入住时,请您携带以下资料:
(一)入伙通知书(原件)1份;
(二)业主身份证原件及复印件1份;
(三)家庭成员身份证复印件各1份;
(四)您及家庭成员1寸照片1张/人;
(五)《购房合同》或《按揭合同》原件及收款收据原件。
二、如果您是公司或集体购房,办理入住时,请您好携带以下资料:
(一)入伙通知书(原件)1份
(二)公司法人代表身份证原件及复印件
(三)经办人委托书原件及其身份证原件;
(四)营业执照复印件(加盖公章)1份;
(五)《购房合同》或《按揭合同》原件及收款收据原件。
三、如果您是委托他人代办入住手续,请您在携带上述资料的同时,并提供如下资料:
(一)业主委托书原件1份;
(二)被委托人身份证原件及复印件1份;
四、入住办理程序:
(一)在中孚地产财务处办理如下手续:
1、开发商盖章确认各项款项已交清、手续已完备,具备入伙资格。
(二)在亚华·花园物管部办理如下手续:
1、验证:
请您提交《入伙通知书》、《购房合同》或《按揭合同》、收款收据原件、业主身份证原件及入伙相关资料。
2、签约:
签署《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》、《区域治安、消防安全责任书》,填写《业主档案登记表》。
并向您发放《住户手册》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。
3、验房:
物管部将派专人陪同您验房,并抄录水、电、煤气表底数。
验房后,请您填写《房屋交付验收表》,并将需整改的事项记录在上面,以便开发商及时返修。
5、领取房屋钥匙。
五、其他注意事项
(一)请业主按入伙通知书指定的时间到物管部办理入伙手续。
管理服务费自入
伙通知书指定之日起开始计收,逾期未来办理的,根据相关法律规定,物业管理服务费自《入伙通知书》指定的时间开始计收。
(二)业主验收楼宇时,请仔细查看室内设施是否完善,功能是否正常。
如有缺
陷,请在《房屋交付验收记录表》中详细注明,以便物管部及时通知施工单位返修。
(三)为了维护物业整体美观,保证物业的保值和增值,本小区一律不许在阳台或窗外安装防盗网,确需安装防盗网必须安装在窗户内侧。
具体样式、安装方式物管部将提供。
防盗门、窗花备有统一款式,请遵照安装。
(四)为保障您的利益,装修验收合格90天后(办公及商业物业需消防验收合格),请您陪同装修施工队前来办理装修保证金退还手续,同时为了保证有足够的资金,请提前一天通知物管部。
(五)根据燃气集团公司的有关规定,浴室必须安装强排式和烟道式热水器,且安装后经燃气公司验收合格方可开通点火使用。
(六)业主准备迁居时,请预先通知物管部。
在搬运时,请督导搬运工人确保公用设施不受破坏,若造成损坏由业主照价赔偿。
搬运完毕,自行清理现场。
尊敬的业主,您可能会在办理入住手续时稍感繁琐,但这全是为了维护您的长期利益。
不便之处,敬请谅解。
房屋装修
装修质量、安全是装修中不可忽视的重要问题,请您详细阅读本管理处制定的《装修管理规定》,并请您装修时注意以下事项:
一、装修前应先进行装修设计,设计图纸和方案须经管理处申报审查,并填写装修申报表,如实填报装修项目、范围、时间、标准、施工图和装修队伍名称,按规定标准缴纳装修保证金,并经物管部批准后方可动工;
二、装修应由正规的专业施工单位进行,特种作业人员须持证上岗。
施工人员须持身份证到物管部办理临时出入证并随身携带。
装修人员应遵守楼房管理制度,违反规定造成的赔偿金从保证金中扣除;
三、装修不得改变、影响或损坏楼宇原有结构、外貌及公用设施,不得改变房屋及配套设施的使用功能;
四、装修垃圾必须袋装,并按物管部指定的位置、方式和时间进行堆放、清运。
五、装修过程中应接受管理人员的检查,装修完工经验收后,如无违章装修行为,装修完工后90日后退还装修保证金(办公及商业物业需消防验收合格);如有违章行为,物管部将依照有关规定要求其进行整改并在保证金中扣除;
六、空调安装及保养
(一)为了保持大厦外观的整体统一,当您需要安装空调机时,请提前知会物管部,
并按照管理处指定的位置安装,请勿安装超出设计要求尺寸的空调机。
(二)请选用合格的安装队伍,使用符合材质规定的高强度防锈蚀的支架,以防坠落或对墙面造成污染;
(三)安装空调时,请务必注意冷凝水管管口保护,不要造成堵塞。
冷凝水需按
设计要求集中排放,冷凝水管由空调室内机向下坡向冷凝水排水立管,保证排水通畅。
安装空调时请特别注意外墙空调洞的密封处理,同时注意空调机内外机连接铜管在穿过外墙后要把铜管做成滴水弯形式,以防止下雨时雨水沿铜管流进室内。
(四)请正确使用并及时保养空调机,同时采取适当的方法防止滴水和产生噪音,
避免干扰他人。
(五)日常使用时如果支架松动或锈蚀,请及时维修。
七、安装太阳能热水器
原则上不同意安装安装太阳能,确须安装太阳能热水器的业主须先申报,按照物管部的要求安装,不能私自在外墙穿洞、悬挂太阳能及管道。
八、白蚁防治。
建议您在房屋装修装饰时聘请正规的专业防白蚁单位做好防白蚁工作,隐蔽工程应做好防腐、防虫处理。
九、为了保持区内的清洁和宁静,请入伙后三个月内完成装修工作。
公共秩序
一、宠物饲养
(一)饲养宠物,请遵守城市养犬管理规定;饲养犬需持有政府主管部门颁发的有效牌照,并请持牌照的原件及复印件到物管部登记备案。
(二)请勿让宠物在管理区域内四处游荡;携带宠物外出时,请牵引宠物或将其置
于宠物笼/宠物袋内;请勿让宠物吠叫、骚扰或袭击其它人或动物,请勿将宠物带进管理区域内的儿童游戏场所;您携带的宠物进入公共场所时如令他人感到不安,请主动回避。
(三)请勿让您的宠物发出令人不安的声音或噪音。
(四)请勿在公共场所喂食宠物,请勿让宠物在公众场所或楼宇的公共地方便溺,
如便溺,请即时妥善清理;请勿在公共场所进行让您的宠物进行交配活动。
(五)定期为宠物清洗及防蚤,以免宠物滋生细菌,如宠物遇伤病时,请携带它及
早就医;
(七)请定期为宠物注射预防狂犬病、犬瘟热、肝炎及出血性肠炎等疾病的疫苗。
三、高空抛物
(一)请勿从窗户、阳台抛出物品,以免落下伤及行人及车辆,避免您因此产生的
赔偿责任。
(二)刮风时请收回阳台上晾晒的物品,各种盆栽物品及搁置物品,切勿放置在阳
台栏板、栏杆顶部或窗户外侧。
(三)门窗请及时检查是否松动,及时维修,遇台风等灾害性天气预报,请注意关好门窗。
四、噪音控制
(一)夜深时分,为避免影响他人休息,请尽量关小家中电视、音响的音量,尽量
降低家庭娱乐所产生的噪音;
(二)如果您喜欢晨练,晨练时请尽量关小音响的音量、降低晨练产生的噪音(特别是星期六、星期日),以免影响他人休息;
(三)有车辆停放在大厦,请控制好车辆的报警器,以免报警器产生的噪音影响他
人;
(四)在对房屋进行装饰装修时,请您要求施工人员在规定的工作时间内进行,产
生较大噪音和震动的装修装饰活动尽量安排在适当的时间段内进行;尽量降低对邻居的干扰;
(五)物业管理区域内的商业活动,请遵守法律法规和政府的相关规定,避免对其他您的生活造成干扰;
(六)广告/宣传标志安装
小区内未经物管部许可,禁止在户外(包括外墙)悬挂、安装任何广告宣传装置或张贴宣传单张。
(七)晾晒衣物、拖把
各业户请勿在阳台以外的公用场所(地)晾晒衣物、拖把,以免影响小区外观和楼下业户日常生活。
(八)花卉浇水
业户给阳台花卉浇水时请勿溢出,以免影响楼下业户及行人。
(九)公用(消防)通道
为保持共用(消防)通道畅通,各业户请勿在公用(消防)通道及天台堆放、安装及加建任何障碍物。
(十)危险物品存放
各业户切勿在小区内贮存危险物品,以确保家居安全。
环境卫生
为了维护本物业环境整洁、优美,让您居住舒适,心情愉快,敬请您予以充分合作,共同保持维护大厦的优美环境。
一、请勿在公共部位堆放杂物;
二、请勿在公用区域设立神位、牌位及燃点香烛、烧纸;
三、请勿在户门外摆放神龛、香炉、鞋架、鞋子等私人物品;
四、请将当天的生活垃圾袋装后丢放于指定垃圾箱内;
五、晾晒衣物、浇灌花木或清洁时请注意不要让滴水侵扰楼下的您;
六、除楼房设定的晾晒衣物处所以外,请勿在窗外或公共区域晾晒衣物或摆放其他
有碍观瞻之物品;
七、勿在公共场所随地吐痰、乱丢烟头、垃圾、杂物等,并劝导小孩不在墙上乱涂
乱画;
八、区内的花圃、草坪皆为美化大厦环境而种植,请爱惜花草树木,保持园林绿
化的清洁卫生;
九、请勿坐卧草地,请勿在草地、平台上玩耍球类、脚踏车、滑板和各类游戏;
一十、敬请经常教育、引导孩童不要攀折园林树木、翻越围墙、栏杆以免发生危险;
消防安全
一、请勿将易燃、易爆、有毒物品带入小区;
二、您如发现初期火灾,请立即与物管部联系或拨打119电话求救。
并协助维持现场秩序,配合处理事故;
三、严禁私自移动或毁损消防设施、器材;
四、您进行室内装修,请遵守装修管理规定,防止火灾发生;
五、请勿在公用区域堆放杂物,确保消防通道畅通无阻;
六、请勿焚烧祭纸、燃点香烛、燃放鞭炮、焚烧废纸、垃圾等,请勿乱扔烟头和火种,以免引发火灾;
七、不可将裸线直接接驳插座,应使用适当插头;
八、您及家庭各成员(办公室工作人员)应知道电源总开关的安装位置,当出现紧急情况时,立即切断电源;
九、不可储存过量(0.5公斤)易燃物品,如天那水、煤油、石油气等;
十、火柴、打火机及其他易燃及危险物品,应远离儿童;
十一、本小区使用管道天然气,严禁使用任何瓶装石油液化气。
停止使用管道天然气时,应关闭其总阀;
十二、外出时,请检查家中电器、天然气气阀、水阀等是否已处于安全状态,以确保家居安全。
十三、任何人发现危及公共消防安全的行为,都可向安全消防部门或值勤公安人员举报。
公共安全
本大厦实行24小时安全管理,入口及公共部位全天候有人值班、巡逻,维护小区的公共秩序,并协助处理任何紧急情况;
一、资料收集
凡居住在本物业的人士均需在物管部登记建卡,以便于物管部掌握小区居住人员变
化情况,做好安全防范工作。
您可以为长期雇请的家政工人申办您登记,但请勿为非常住人士办理您登记。
二、访客接待登记
为加强本物业保安措施,为大家提供一个安宁的生活、工作环境,我们的值班人员会对进入本物业的陌生人询问、验证、登记。
请您向来访的亲友解释,不便或失敬之处敬请谅解。
三、陌生人来访
在不明来访人员身份的情况下,最好不要让其进入室内。
对于自称因工作需要(例如维修、抄表等)要求进入您室内的人员,开门前请查验其证件及其公司标识。
如有异常情况,请您立即与值班安管员联系,以防发生意外。
五、各您开启防盗门时,请留意有无陌生人士跟随,提防其偷随而入。
若有可疑人尾随,请即通知附近安全管理人员,亦可致电物管部。
物品搬迁
当您需要搬大件物品时,请提前与物管部客户服务中心联系办理物品搬出手续。
如果您是业主,请携带您的有效身份证明(身份证或护照等),如果您不是业主,请业主陪您同去或携带有业主签名的书面许可证明。
办公物业需在放行条上加盖公章。
搬出物品时请您务必出具物管部开出的物品放行单,安管员在小区出口处对物件、手续验证属实后方可放行,否则需要补办放行手续,会延误您的时间,给您带来不便。
一、谢绝进入大厦的物品:
(一)瓶装(卡式炉煤气瓶)石油液化气;
(二)室内地面装修材料(大理石、花岗岩)厚度不超过10mm;
(三)国家有关治安和消防方面谢绝在大厦内贮存的易燃易爆有毒物品等;
(四)未经许可搬运的电焊机、氧焊、氩弧焊和空调架、防盗门窗等。
三、搬运行为损坏公用设施的赔偿规定:
(一)物管部对公用设施遭受损坏行为,依据“谁损坏、谁赔偿”的原则进行处理;
(二)在搬出、搬入物品过程中,发现公用设施被损坏,管理人员应及时请当事人在《物品外出放行单》上签名予以确认;
(三)根据被损坏设施的损坏程度,物管部将酌情请当事人予以赔偿。
停车场服务
小区停车场为收费停车场,提供车位有偿使用服务,按政府相关规定及车位使用协议收费,所收费用用于弥补管理费之不足。
任何进入或使用小区停车场之人士,须严格遵守下列停车场管理规定:
一、车辆进出车场时,必须进行登记,凭《车辆进出放行条》进出小区;
二、进入小区时,车速应小于5公里/小时,小区内禁止鸣笛;
三、车辆应按车场管理员的要求和停车场标识,停放于规定位置;
四、停车场内禁止修理车辆、洗车、试刹车、学习驾驶等有安全隐患及影响现场卫生的活动;
五、请勿将有可能对其他车辆、道路及建筑构成危险的车辆停泊于停车场内、停车库;
六、禁止将中大型车(如:
中型以上客、货车、工程用车等)停放于本小区内;
七、请遵守交通管理规定,爱护物业区域的道路、公用设施,机动车辆请勿走人
八、行道、碾压绿化草地,请勿损坏路牌和各类标识,请勿损坏路面及公用设施。
九、勿装载易燃、易爆、剧毒等危险物品进入停车场。
一十、请您将车辆停放在指定场所,服从消防管理,请勿乱停放,请不要堵塞消防
一十一、通道及进出口,以确保车辆安全和维护大厦的整体形象。
一十二、停车后,请您关好车门、窗,调好防盗系统,停车卡请您随身携带,不要将
一十三、停车卡和贵重物品放在车内。
车内请勿存放现金及其它贵重物品。
一十四、摩托车、自行车
谢绝无牌摩托车进入大厦。
您之摩托车、自行车请存放于指定位置,并锁好防盗
锁。
公共设施
公共设施旨在方便居民生活、改善居住环境,请您爱护珍惜。
它包括楼宇天台、楼梯、电梯、停车场、连廊、道路、沟、渠、池、井、机房、泵房、备用设备、宣传栏、园林绿化地、公用照明、供水、供电、消防系统、监控系统等。
大厦区内谢绝下列行为:
一、践踏、占用绿化地;
二、占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房等公用设施而影
响其正常使用功能;
三、乱抛垃圾、杂物;
四、影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;
五、损毁、涂划园林艺术雕塑;
六、聚众喧闹;
七、随意停放车辆和鸣喇叭;
八、发出超出规定标准的噪音;
九、排放有毒、有害物质;
一十、经营业主公约所谢绝的行业;
一十一、法律、法规及市政府规定谢绝的其他行为。
对任何污染、侵占公用场所(地)破坏公用设施等不道德行为,管理处有权进行规劝,乃至追究当事人的经济和法律责任。
日常维修服务
一、物管部配有维修人员提供上门维修服务,对于紧急维修(如漏水、停电)
提供24小时服务。
您有维修需要时,随时可拨打电话或亲临物管部报修;
二、维修人员上门服务时均佩戴公司制作统一的工作牌,工作人员入户前,请务
必查阅其有关证件;
二、根据物业管理法规,业主室内维修需收取一定的费用,物管部维修服务执行统一收费标准,并提供统一的收费费票据。
维修人员会在维修前告诉您需要支付的维修费用,您可以根据自己需要,选择物管部维修人员或自己寻找维修人员进行维修。
四、维修结束后敬请您在派工单上签署意见及姓名,物管部将按规定进行跟踪回访,以确保对您所需维修服务的满意;
五、您自请维修人员维修如涉及公共利益,应遵守本大厦管理规定,按有关程序办理手续。
业主房屋租赁及变更登记
一、物管部负责代办业主房屋租赁业务,如有需要请与物管部联系登记。
二、为确保您的安全,在售房、租房看楼时,请您向安管员声明看房者的身份并告
知您的房号,以便做好登记手续。
三、如果您的业权转让,请您书面通知物管部有关新业主姓名、地址、联系方式等
详细资料,并陪同新业主携带相关证明资料到服务中心办理过户手续,否则您需要继续负责交付有关的物业服务费用,也许会给您造成不必要的经济损失。
四、您的购房合同中已明确对您所购物业的用途进行了规定,请您不要将住宅用途
的物业租赁给公司、接待站、办事处等用作办公、集体宿舍、招待所等用途,这将增加小区的安全隐患,同时也增加电梯电费等管理成本,对其他业主不公。
五、在您选择租户时请慎重核查其身份和职业,评估其经济能力,避免今后因欠租
等因素发生纠纷,危及您和大厦其他业主的安全。
六、请您告知您的租户本小区的业主公约及相关的规章制度和注意事项,并要求您
的租户遵守。
如果您的租户行为、生活方式对其他业主和您造成滋扰,您将要承担相应的连带责任。
七、物业发生产权变更后,新业主请及时到物管部办理变更业主资料、联系电
话和联系地址等事宜,并请及时查清原业主交纳物业服务费用的情况。
八、根据《物业服务收费管理办法》第十四条之规定,物业发生产权转移时,业主
或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
九、物业产权变更时,原有业主已缴付的专项维修资金和物业服务费用或者物业服
务资金不予退还,专项维修资金自动转移至新业主。
十一、为便于紧急情况时及时和您取得联系,当您的联系地址、电话发生变动时,请及时告知管理处更新您的联络资料。
十二、如您长期不在本市居住或较长时间外出,请您书面委托代理人为您代办与物业管理活动有关的事宜。
居家、办公安全
一、防止罪案
*遇见任何可疑人士,请立即通知物管部工作人员。
*在未清楚来访客人身份前,请勿随意开启入口大门。
*避免将大量现金及贵重物品存放家中。
*外出时请将所有门窗关闭,做好防盗措施。
*晚上外出建议屋内保持亮灯。
*办公客户遇不明身份人员上门推销的及时与物管部联系。
*各客户办公室内注意不要将手机、手提电脑、钱包等贵重物品随意放置在办公桌上,以避免造成物品丢失。
二、防火须知
(一)为避免发生火灾,您应留意下列各项:
*切勿超负荷用电;
*切勿在单位内存放任何危险或易燃物品,切勿贮存过量的燃料;
*火柴及打火机等危险性物品请放置在儿童不能触及的地方;
*外出时,请关闭煤气阀及电源开关;
*定期更换煤气喉管,使用煤气时注意保持空气流通;
*请勿在走廊、楼梯及其他公共地方燃放香烛等;
*室内请小心处理燃烧的香烛、烟蒂、火柴等,更需留意火种是否完全熄灭。
(二)遭遇火警
*保持镇定,立即拨打119报警及通知本小区监控中心和物管部;
*打破消防警铃玻璃并通知邻居尽快逃离现场;
*关闭煤气总阀及电源开关;
*若火势蔓延,应关闭通往失火
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