崇州花果山控制性详细规划规划说明书.docx
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崇州花果山控制性详细规划规划说明书
第一章规划概况
1.1区位及规划范围
崇州花果山旅游度假区位于邛崃山脉无根山边缘,成都崇州市公议乡境内,成温邛高速公路和川西旅游环线交汇处,S106从基地西侧经过,交通十分便捷。
东与元通镇毗邻、南与道明镇接壤、西与大邑青霞相连、北与怀远镇为邻。
距崇州市区12公里,距离成都48公里,处于成都市30分钟交通圈内,区位优势明显。
本次规划范围是崇州市怀华路以南、重庆路以北,花果山路以西的花果山及万亩果园区,规划区内主要有公议乡的花果山村、天冬堰村、林秀村、怀远镇龙潭社区、元通镇禹王社区、四川省果树良种繁殖站、崇州市园艺市场等。
规划用地约19.3平方公里(28950亩),其中建设用地面积5337.15亩。
1.2规划背景
按照成都市建设“世界现代田园城市”和推进城乡统筹发展的总体要求,崇州市在国民经济和社会发展第十二个五年规划中提出了建设“西部轻工名城、田园宜居之都、山地旅游高地”的总体发展战略,提出崇州要成为统筹城乡发展和建设“世界现代田园城市”先行者的发展目标。
崇州花果山地区是展现崇州市统筹城乡发展和建设“世界现代田园城市”的重要窗口,是打造国际旅游度假区及展现现代田园养生生活方式的理想场所。
编制崇州花果山地区控制性详细规划,能够进一步提高崇州花果山地区的整体竞争力,提升地区效益附加值,促进经济又好又快发展,更加有效地发挥土地使用价值。
1.3规划依据
(1)《中华人民共和国城乡规划法》;
(2)《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90);
(3)建设部《城市规划编制办法》及实施细则;
(4)《四川省城市控制性详细规划编制办法》;
(5)成都市《世界现代田园城市规划建设总导则》(2010);
(6)《成都市总体规划》(2003-2020);
(7)《崇州市城市总体规划》(2011-2030);
(8)《崇州市土地使用和建筑规划管理与技术规定》(2006)
(9)《崇州市市政工程规划管理与技术规定》(2006)
(10)《公议乡城镇总体规划》;
(11)《国家旅游度假区评审标准》。
1.4规划原则
(1)可持续发展的原则
以上一层次规划为依据,深入现状调查与分析,合理利用土地,完善用地结构及服务功能,科学配置城市空间资源,集约土地;
(2)可行性原则
重视开发的经济效益,强调经济效益、社会效益和环境效益的综合统一,保证开发建设和规划实施的可行性;
(3)统筹发展原则
做到统筹兼顾、综合部署,做到局部与整体相结合,远近相结合,使各项建设事业的发展均衡得当,全面提高花果山旅游度假区的质量及品味,做到统一规划、分片开发建设、滚动发展;
(4)文化特色原则
充分考虑整体与局部,空间与时间对人的影响,与生态、防护、公共绿地体系相结合,创造一个既能体现地方文化特色,又能代表现代都市风貌的空间展示序列。
(5)生态控制原则
参照国际生态旅游度假区的标准,坚持“回归自然+养老度假+文化体验+旅游地产+全新生活”的现代旅游开发理念,大力开发高端品牌养老度假旅游产品,打造国际一流的养老度假旅游目的地,实现花果山旅游度假区的可持续发展。
1.5规划技术路线
第二章相关规划解读
2.1成都市龙门山生态旅游综合功能区规划
龙门山发展总体定位为中国领先、世界一流、四季多元、宜居宜游的国民休闲基地和国际山地度假旅游目的地。
龙门山规划布局为“一心、两核、四片区、四轴线”
一心:
都江堰
两核:
大邑县、邛崃市
四片区:
龙门奇观区、百里道源区、雪山温泉区、丝路田园区
四轴线:
“一纵三横”旅游发展交通。
花果山休闲度假旅游区正处于连接成都、大邑的横向发展交通轴上。
2.2崇州市十二五规划
崇州市围绕成都市建设“世界现代田园城市”的发展战略,崇州市提出了“一城一都一高地”发展定位、产业功能区和城镇发展布局的总体发展战略,将崇州市市域划分为城市功能核心区、城市功能拓展区、城乡功能融合区、生态旅游综合区四个功能区,形成各具特色、功能各异的经济社会发展总体功能空间布局。
“一高地”即山地旅游高地。
按照崇州市委“山地旅游高地”的发展定位,花果山处于以重庆路沿线黄金走廊为主的“生态观光休闲区”。
2.3崇州市旅游发展总体规划
崇州市旅游发展总体规划把崇州市打造成集会议会展、山地运动、疗养度假、休闲观光、生态体验等为一体、崇州西部一流、全国知名的旅游高地的战略,并确立了“三核心、三走廊、六节点”的空间结构,而花果山休闲度假区处于浅山休闲观光、度假养生等乡村旅游产业发展走廊上,其中的坝区部分则为六节点中的一个节点。
第三章现状综合评析
3.1项目现状
3.1.1用地现状
规划区内现抓土地有村庄用地、农田、林地、水域以及道路用地构成,规划用地面积19.3平方公里,其中村庄建设用地108.34公顷,占总用地面积的5.6%,二类居住用地24.66公顷,占总用地面积的1.3%,道路用地面积30公顷,占总用地面积的1.6%,非建设用地1769.09公顷,占总用地面积的91.5%。
现状土地利用一览表
用地代码
用地名称
面积(公顷)
人均(m2/人)
比例
R2
二类居住用地
24.66
44.3%
A9
宗教设施用地
0.72
1.3%
S1
城市道路用地
30.00
53.9%
U11
供水用地
0.23
0.5%
城市建设用地总面积
55.61
100%
H14
村庄建设用地
108.34
E
非建设用地
1769.09
合计
规划用地总面积
1933.04
3.1.2人口现状
规划区内的现状村落及安置区主要有龙潭小区、花果山小区、禹王小区以及天冬堰村、林秀村等,现状人口共计约1.1万人。
3.1.3建筑物现状
规划区内的建筑主要以农民住宅为主,绝大部分建筑为2层建筑,少量多层建筑。
3.1.4经济现状
规划范围内的村庄居民基本为农业人口,主要从事农业(粮食)生产。
3.1.5道路现状
规划区内基础设施建设良好,以形成骨架型道路13条,全长42.8公里,以双向2车道水泥路和沥青路为主,局部山区为单车道,整体路况良好;周边所有的乡镇和景区都有公路相连接,交通方便。
3.1.6市政基础设施现状
(1)给水现状
规划区内目前有两处水厂。
排水现状
规划区内目前为雨污合流排放体制,雨污水就近排入区内各水系、河道,由水系、河道收集后排出区外。
现有的排水存在的主要问题是现有河道数量虽多,但普遍规模小,水系杂乱,缺乏系统性特征。
二是没有完善的雨水排水和污水排水系统,影响了区域水环境质量,水生态基础薄弱。
(3)供电现状
规划区内有1回110KV架空线路和1回500KV架空线穿过,并在500KV架空线平行位置,规划1回220KV架空线闯过。
(4)通信现状
规划区目前尚无通信电缆,但其通信容量也只能满足现有的需求,无法满足未来的需。
(5)燃气现状
规划区内目前尚未开发,居民用气主要是液化石油气,其供应方式以瓶装为主,无燃气管网。
3.2发展条件
3.2.1环境条件
(1)区位条件
◆地理区位
花果山地处龙门山系中南段的邛崃山脉东坡与四川盆地西部成都平原交界地带,东与元通毗邻、南与道明接壤、西与大邑青霞相连、北与怀远为邻。
◆交通区位
规划区位于崇州市西北,距市区12公里,距离成都48公里,位于成温邛高速公路和川西旅游环线交汇处,交通便捷。
◆文化区位
规划区所在的无根山是四川省道教旅游资源集中区的一部分,相传中国道教祖师张三丰曾在此修行留有道观遗址,并作《无根树歌》,从而得名“无根山”。
(2)自然地理条件
◆地形地貌
规划区内部无根山地貌属丘陵地势,整体地形西南高、东北低。
最高山峰位于山区西部,海拔735米,最低海拔处于东北部坝区,海拔580米。
区内南部地势起伏,山顶呈馒头状,为山区;北区地势平缓,为坝区。
◆气候条件
规划区无根山地貌属丘陵地势,海波560—735米,年均气温15.4.℃,无霜期286天,年降雨量1150毫米,雨季集中在6—8月,雨季降雨量占总降雨量的45%—50%。
◆水文
规划区内北部坝区主要水系有3条:
桤木河、六斗渠、天冬堰;南部山区有袁家沟、余家沟、石福沟、张家沟、罗家沟、姚家沟等多条水系分布,水网分布较密。
◆土壤
规划区土壤为紫红泥土和老冲积黄泥土,微酸性,ph值5.5—6.5,土层厚度0.5—1.3m,适宜发展优质水果、花卉苗木、工业用材林树等多种类型的农作物、林作物。
◆植被
规划区地处中亚热带湿润气候区,森林植被类型丰富,树种繁多。
坝区以花卉苗木为主;浅丘以黄金梨、布朗李、枇杷等果树经济林为主,山区则以原始森林为主。
3.2.2资源分析
规划区内旅游资源丰富,历史人文厚重,具有山水相融、生态宜居的自然资源优势。
主要的资源有:
主类
亚类
旅游资源单体
自然
山岳型旅游地
花果山
观光游憩河流
桤木河、六斗渠、天冬堰
植被
粮田、果园、梯田、树林
气象
雨雾天气
人文
宗教与祭祀活动场所
道教遗址、高山寺、天主教堂
历史遗址
知青农场
建设工程与生产基地
花艺园生产基地、水果生产基地
特色社区
龙潭社区、花果山社区、禹王社区
历史人物
张三丰、陆游
娱乐休闲地
农家乐、度假酒店、养老院、花果山庄
教育科普
无根山房、崇文居
旅游商品
龙门贡茶、布朗李、黄金梨、黑香糯米、乌梅、川芎、天主堂鸡片、王鸡肉、石观音板鸭、冻糕、叶耳粑、汤麻饼、竹编制品
地方风俗与民间礼仪
婚俗、庙会、喜庆、生育、丧葬、灯节、竹编
3.2.3优势条件
(1)区位优势
成都半小时经济圈:
规划区位于大成都半小时经济圈范围内,处于“成-温-邛发展走廊”的关键地段,是成都市“大城西战略”的重要组成部分,背靠成都大市场,发展前景广阔。
川西黄金扇面中脊:
规划区处于川西休闲市场黄金扇面中脊地带,未来开发建设通过深度挖掘自身自然和文化资源特色,打造高端养生度假品牌,建设川西地区乃至四川省一流的养生度假旅游目的地。
川西旅游环线交汇处:
规划区位于成温邛高速公路和川西旅游环线交汇处,交通便捷,为开拓国内省外市场提供了良好的交通条件。
(2)自然生态优势
规划区是崇州市的绿色通廊的重要组成部分,位于邛崃山脉无根山边缘,气候宜人,兼具田园、浅丘、山地风貌,山区丛林遍布,浅丘坝区花果飘香,森林覆盖率达到90%以上,是天然氧吧。
(3)文化资源优势
规划区内佛教、道教、天主教三教和谐共存,可谓是接地脉之气,沾仙灵之光,可开发静心养生类旅游产品。
文化资源载体有高山寺、天主教堂、道教遗址、知青农场遗址等。
(4)政策优势
崇州市委、市政府坚持城乡统筹、“四位一体”科学发展战略,作出了“一城一都一高地”的战略抉择,以“瞄准世界知名、全国一流目标,打造成都旅游业新亮点”为目标,力将崇州市尽快建成产业体系完善、产业结构合理、产业带动能力较强的旅游经济强市和国内外具有较高知名度的旅游目的地城市,为此政府对于崇州旅游的发展给予政策的重点支持和扶持。
(5)基础设施优势
经过灾后重建和重庆援建工作的推进,规划区内的各项基础设施得到快速发展与完善。
道路方面,重庆援建的重庆路以及规划区内的主要通道如花果山路、景观大道、双白路、四宝路等,将规划区与周边乡镇及区域交通如川西旅游环线和成温邛高速公路相连。
3.2.4劣势条件
(1)旅游产品较为单一
现状旅游产品以观光型为主,产品类型较为单一,缺乏休闲度假、商务会展等高端旅游产品,旅游商品开发、旅游节庆活动等项目尚未得到有效发展,体验性旅游产品欠缺。
(2)高端旅游品牌缺失
目前旅游区处于旅游开发的初级起步阶段,没有形成统一的市场品牌、形象定位以及宣传、促销口号,对游客没有形成核心吸引力。
(3)旅游接待设施薄弱
规划区内接待设施虽然有一定基础,但远远不能满足未来旅游开发的需要。
(4)景区现状水资源不够丰富
规划区内的水渠主要分布在平坝区,在浅丘及山区缺水,需要增加引水及蓄水设施。
3.2.5发展机遇
(1)灾后重建旅游跨越发展
“5.12”大地震发生以来,中央、省、市上相继出台了灾后恢复重建政策措施,在财政、税收、金融、产业扶持以及就业等诸多方面给予了灾区更多的支持。
(2)城乡统筹发展大势所趋
因地制宜的发展乡村旅游,把解决三农问题、提高人民生活质量和保护乡村自然生态、传承乡村历史文化、促进城乡统筹、增进社会和谐结合起来,为我国城乡统筹工作提供了新的视角和切入点。
(3)低碳经济时代带来契机
崇州作为成都的第三圈层,是成都打造生态田园宜居旅游城市的重要组成部分,为崇州通过生态旅游发展低碳经济提供了无限契机。
(4)世界田园城市的建设
崇州市作为成都西部二、三圈层链接区域和龙门山旅游产业发展总体规划中心区域,依托优越的区位条件和自然条件,全力推进集山地运动、会议会展、疗养度假、休闲观光、生态体验为一体的山地旅游产业的发展。
(5)重要交通干线全面建成
规划区位于崇州市西北,距市区12公里,距离成都48公里,是川西旅游环线上的重要节点,与成温邛高速公路相邻。
目前川西旅游通道、成蒲快铁崇州段、成都第二绕城高速公路、重庆路均在建设中,将形成以“六纵六横二轨二站”为骨干的交通新格局,全面融入“半小时生活圈”。
3.2.6面临挑战
(1)区域客源市场竞争
花果山规划区所在的川西旅游环线及周边区域旅游资源分布密集,品质很高,有世界遗产都江堰—青城山、道教发祥地大邑鹤鸣山、自然资源丰富的鸡冠山、鞍子河大熊猫自然保护区等,而新津花舞人间、双流锦绣东山、郫县农科村、龙泉花果山景区等景区将影响花果山旅游区的到访率和重游率。
因此,如何在竞争激烈的旅游市场种突出资源特色,并实现与其他景区的优势互补、错位发展,是花果山旅游发展的一大挑战。
(2)高压电缆影响景观
规划区内中轴线上有不可移动的两个高压电线交叉而过,加之现状土地利用规划的限制及山地地貌的影响,旅游发展建设用地面积有部分在高压线走廊附近,这对整个景区的景观效果有一定的不利影响,如何避开这个硬伤是旅游区发展的一个挑战。
(3)旅游产品同质竞争
花果山的旅游开发面临着成都市域内乃至四川省境内其他具有休闲度假和乡村旅游功能的旅游目的地的挑战,如峨眉七里坪、峨秀湖,青城山鹤鸣山度假区这些旅游项目已初具规模,并具有了较高的品牌知名度和较强的市场影响力。
同质化旅游产品的发展对花果山旅游发展带来直接压力和挑战。
第四章规划定位及目标
4.1规划功能定位
以养老度假为特色,集农庄度假、养老度假、商务度假、高端会议、养生保健、娱乐购物、休闲运动、亲子教育(幼儿园至初中)、旅游观光为一体,打造川西地区最具影响力的中高端主题式度假目的地,国外知名、国内著名、西部一流的省级国家级养生、养老度假旅游区。
4.2规划发展目标
将花果山旅游度假区建设成为成都“游居合一”的旅游度假典范之作。
4.3规划重点
4.3.1区域联合
规划区在衔接周边资源、引导客流的前提下,对接成都,为规划区建设国际度假旅游区打开了一扇通往世界的窗口。
4.3.2产业发展与定位
以养老、度假为极核,形成科技农业苗木产业、旅游度假产业、教育产业、住宅地产产业四大体系,并延伸旅游产业链条,吸引其他相关服务配套产业在空间上集聚,逐渐形成区域养生度假旅游产业集群。
4.3.3生态保护
利用“斑块—廊道—基质”的方法把握景观生态格局的基础上,保护场地的山水格局,维护主要水系廊道的连通性、完整性,保护和维护山地、河流的自然形态。
保留和保护基地内的自然斑块,并设置适当的缓冲区,作为区域生物多样性和景观多样性的源头。
4.3.4发展模式
坚持政企联合的开发战略,充分发挥政府的宏观引导作用,大力推进基础设施和公共服务设施建设,完善旅游服务体系,提高景区内道路系统与周边景区及区域旅游节点的通达度,实现区域旅游区的产业化、集群化、规模化和市场化发展。
第5章产业选择及产业定位
通过现状资源分析,我们可以看出规划区内旅游资源开发缺乏统一规划,资源整合深度不够,空间组合较差,满足不了游客市场对旅游产品多元化、特色化的需求。
因此规划设计了旅游度假产业、住宅地产产业、科技农业苗木产业、教育产业四大体系,综合开发及其附属产品,形成完整的产业链条。
5.1旅游度假产业
旅游度假是利用假日以休闲度假、旅游观光和商务会议为主要内容,以消遣娱乐、康体健身、休憩疗养、放松身心为主要目的,强调安全、宁静的优美环境、丰富多彩的娱乐生活、增进身心健康的游憩设施和高品质的服务。
规划区内丰富的自然景观和文化资源,为旅游度假提供了基础,联动周边资源,错位发展,形成高端主题式旅游度假区。
内容包括:
农庄度假村、品牌生活馆、果岭会所、国际会议中心、果岭田园、果岭山湾、一和度假酒店、颐和塔、果繁站、知青农场、百鸟园、高山寺、陆游别院、商务度假酒店、太极天池、崇文居、百草园、荷塘月色、花果山庄、无极山居、颐天阁、自驾车营地、山地自行车俱乐部、山地攀岩、山地运动、百竹园、山顶度假村、古树度假村等。
5.2住宅地产产业
住宅地产产业以新型养老社区、风情小镇、度假房产为主要内容。
新型养老社区是以“养生为主题”,结合养生内容,以中医理论为指导,遵循阴阳五行生化收藏之变化规律,对人体进行科学调养,保持生命健康活力,促使休闲参与者保持身体机能的平衡。
内容包括:
保健照料中心、养生保健中心、养生会所、养老度假村、养老酒店、疗养度假村、国际权威性医疗中心、国际健康体检理疗中心、中医康复中心、药膳养生中心、本草工馆、国际健康美颜会所、水疗俱乐部、太极养生馆、国际太极文化交流中心、藏医疗养等。
5.3科技农业、苗木产业
依托规划区内农田,培育苗圃品种展示园,奇珍植物园、盆景展览园、彩色林木园、花卉基地等,有效推动农业产业结构的优化升级,增强农业产业得可持续发展能力。
内容包括:
艺术之田、花田景观、高空步道、花海走廊、云溪幽径景观园、苗圃景观园、奇珍植物园、盆景展览园、彩色林木园、四季花海、青青草坪、四季花房、生态餐厅、市民农园、花园客栈乡村mall、江源古蜀等。
5.4文化教育产业
教育产业是依托颐和教育(小学)或者引入著名教育品牌,打造核心教育板块。
内容包括:
儿童教育基地、国学训练营、国学中心、颐和教育等。
第6章空间管制分析
根据前面对区域生态条件、生态承载能力的分析以及土地生态功能区划原则,进行生态功能区划和空间管制规划:
6.1禁止建设区
禁止建设区(生态环境敏感区):
包括规划区内山林生态控制区,主要干道两侧的绿化范围以及高压走廊保护区。
生态环境敏感区是区域内重要的生态保障地区和大型生态廊道,应保障生物物种的连续性,保障各类植物种群的自然生长状态和彼此之间的渗透和连续,保障各类动物的自然生长空间的连续性和合理的迁徙通道。
6.2限制建设区
限制建设区(生态环境控制区):
包括浅山内的小型河流渠道的沿岸生态控制区及缓冲区。
生态环境控制区内,在自然生态环境得到有效保障、不被破坏的基础上,适当发展相关产业。
产业的选择应强调无污染,尽量避免人为的破坏和干扰,并带动其他相关产业的发展。
6.3适宜建设区
适宜建设区(生态环境发展区):
包括区内的现状村庄用地、坝区等区域。
本区域内用地的生态敏感程度较低,适于进行不同产业用地的开发建设。
但开发过程中应严格控制污染物排放总量规模,同时进行局部绿化等生态建设,以减小其对周边生态区域功能的破坏。
第七章规划结构及功能分区
7.1规划结构
花果山休闲度假旅游区的规划结构为“一区、四板块”。
7.2功能分区
7.2.1“一区”
“一区”为国家级旅游度假区。
国家级旅游度假区充分利用花果山地区丰富的旅游资源,集中建设旅游配套设施,促进观光旅游向度假旅游的转变,打造国家级的旅游度假区。
7.2.2“四板块”
“四板块”为农庄度假板块、养老度假板块、景区板块、商务度假板块。
(1)农庄度假板块
A-07和B-03地块作为坝区的核心,依托风情小镇,打造综合服务中心。
坝区其他地块形成以农庄度假为主题功能的组团,分别形成花田组团、森林组团和水岛组团。
主要包括:
风情小镇、农庄度假、婚庆基地、天主教堂、花海走廊、高空步道、艺术之田(古蜀洲千岛森林公园)以及餐厅、浴足、棋牌、酒吧、歌城、茶座、桑拿、SPA、婚庆、酒店等商业配套。
(2)养生度假板块
养生度假板块位于基地的浅丘区域,C-04地块和D-05地块构成了浅丘的核心区,核心区主要布局颐养中心、养生保健中心等功能项目。
养生度假板块采用组团布局的形式,每个组团之间采用绿化相隔离,并且利用组团之间的绿化形成八大园的景观格局,每个园子种植不同的植物,一年四季均可观花观果。
主要包括:
颐养中心、养生保健中心、健康体侧中心、养生度假村、养老度假村等设施。
(3)景区板块
景区板块位于整个基地的中心位置,主要以旅游景点为主。
主要包括:
观景台、颐天阁、知青农场、知青文化园、百鸟园、百草园、百果园、陆游别院、太极养生馆、太极天池、高山寺、山地园艺景观、崇文居、百竹园、清竹轩、山地运动俱乐部。
(4)商务度假板块
商务度假板块位于基地的山区部分,分为山顶度假村组团、古树度假村组团、商务度假村组团以及五星级商务度假酒店。
用地代号
用地名称
规划期末(2030年)
面积(公顷)
人均(m2/人)
比例
R
居住用地
177.09
40.25
49.77%
其中
R2
二类居住用地
143.26(其中:
安置区43.76;规划居住99.5)
32.56
40.26%
Rb
居住商业混合用地
32.84
7.46
9.23%
R22
服务设施用地
0.99
0.23
0.28%
A
公共管理与公共服务用地
7.15
1.63
2.01%
A3
科研教育用地
0.57
0.13
0.16%
A33
中小学用地
4.73
1.08
1.33%
A9
宗教设施用地
1.85
0.42
0.52%
B
商业服务业设施用地
110.66
25.15
31.1%
其中
B1
商业设施用地
100.43
22.83
28.23%
B12
农贸市场用地
9.92
2.25
2.79%
B4
B41
加油加气站用地
0.31
0.07
0.08%
S
交通设施用地
56.29
12.79
15.82%
其中
S1
城市道路用地
43.87
9.97
12.33%
S4
S41
公共交通设施用地
1.71
0.39
0.48%
S42
社会停车场用地
10.71
2.43
3.01%
U
公用设施用地
0.96
0.22
0.27%
其中
U1
U11
供水用地
0.51
0.12
0.14%
U13
供燃气用地
0.09
0.02
0.03%
U3
U31
消防设施用地
0.36
0.08
0.1%
G
绿地
3.66
0.83
1.03%
G2
防护绿地
3.66
0.83
1.03%
建设用地总面积
355.81
80.87
100.00%
E
非建设用地
1577.23
合计
规划用地总面积
1933.04
第8章土地利用规划
所谓土地利用,就是按各主要用地的不同功能要求,在空间上作出具体的安排和落实,并加以
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