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杭州土地市场研究报告
[研究院]2013年8月杭州土地市场研究报告
来源:
透明售房市场研究院
核心提要:
1、杭州市区8月卖地50.1亿较7月上涨38%
2、主城区卖地24.2亿占比48%余杭37%、萧山15%
3、宅地平均溢价率11.7%主城区市场热度最高
4、热点分析:
招商地王价摘得牛田宅地招保万金聚首杭城
5、招商地产、新城置业新入杭杭州大鳄团继续扩容
附:
2013年8月杭州市区土地成交详表
重要结论:
8月,杭州土地市场整体成交平淡,成交量在今年前8月中处于低位,商业用地占比增加,在一定程度上压低了整个土地市场的热度。
不应忽视的是,又有两家外来大鳄,招商地产和新城置业首次进入杭州;普福牛田区域的宅地楼面价也再创新高,市场上行动力依然强劲。
8月的平淡,可以视作“决战前的宁静”,因为9月杭州土地市场将迎来一次前所未有的推地狂潮,共将出让土地32宗,总面积108.9公顷,总起价266.9亿元,相当于2012年全年卖地总额的44%,其中不乏华家池、蓝孔雀等绝版宝地,预计将有多家重量级大鳄参与争夺,或将重塑杭州楼市格局。
8月,杭州土地市场整体成交平淡。
土地成交量在今年1-8月中处于低位,出让地块中,商业用地占比增加,在一定程度上压低了整个土地市场的热度。
不过不应忽视的是,8月又有两家外来大鳄,招商地产和新城置业,首次进入杭州,普福牛田区域的宅地楼面价也再创新高,杭州土地市场的上行动力依然强劲。
2013年1-8月,杭州市区(含余杭区、萧山区)共成交土地140宗,总面积506.3公顷,总可建面积1298.1万方,成交总额682.1亿元,这一数字较杭州市区2012年全年卖地额611.3亿元,已超出11.58%。
8月土地市场的平淡,可以视作“决战前的宁静”,因为9月杭州土地市场将迎来一次前所未有的推地狂潮。
据目前国土局已发布的出让公告统计,杭州市区9月共将出让土地32宗,总面积108.9公顷,总可建面积318.6万方,总起价266.9亿元,相当于2012年全年卖地总额的44%。
其中,包含华家池、蓝孔雀、钱江世纪城、南部卧城、北部新城、未来科技城等热点区域的20余宗宝地,势必将吸引多家重量级房企参与争夺,或将对杭州整个楼市格局的转变产生重要影响。
杭州市区8月卖地50.1亿 较7月上涨38%
据透明售房市场研究院统计,杭州市区(含余杭、萧山)2013年8月共成交土地16宗,总面积45.0公顷,总可建面积102.1万方,总成交额50.1亿元,同比上涨38.0%,环比下降39.9%。
2013年1-8月杭州市区土地成交情况表
其中,宅地共成交6宗,总成交面积31.3公顷,总可建面积66.1万方,总成交额31.9亿元,在总量中占比64%,本月宅地成交份额有所减少,商地推地量增多。
主城区卖地24.2亿占比48% 余杭37%、萧山15%
2013年8月,杭州主城区共成交土地5宗,其中,仅1宗宅地,其余4宗均为商地,总成交面积10.92公顷,总可建面积27.56万方,总成交额24.16亿元,在杭州市区成交额中占比48%,平均溢价率10.31%。
2013年8月杭州市区土地分城区成交情况表
8月,余杭区共成交土地8宗,总面积25.08公顷,总成交额18.7亿元,占比37%;萧山区共成交土地3宗,总面积9.03公顷,总成交额7.2亿元,占比15%。
宅地平均溢价率11.7% 主城区市场热度最高
2013年8月,杭州市区宅地平均溢价率为11.7%,在6月该数据下滑至10.45%之后,本月再度进入波谷,表现出本月宅地总体热度不高。
本月杭州市区共成交6宗宅地,其中,主城区1宗,位于牛田单元;余杭区4宗,分别位于临平、经济开发区、北部新城和闲林;萧山区1宗,位于新塘街道。
六地块成交冷热不均情况显著。
成交较热区域为牛田和新塘,溢价率分别高达33.5%和19.3%;另外4宗地块均以底价直接成交。
热点分析:
招商地产地王价摘牛田宅地 招保万金聚首杭城
招商牛田项目卫星图
“招保万金”中,唯一没有进入杭州的招商地产,8月27日终于实现零的突破,以总价88000万元,楼面价12137元/平米竞得位于九堡板块的牛田R21-17地块,溢价率33%。
这一价格也刷新了该区域宅地单价的新高,较此前最高地价世茂地块的11145元/平米,上涨了8.9%。
该地块位于九堡板块,东至规划红五月路,南至规划兴建路,西至杭州市土地储备中心、杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公(牛田单元R21-16地块),北至规划建华路,总出让面积30210平米(折合45.3亩),容积率2.4,总可建面积7.3万方。
地块总起价65921万元,折合楼面价9092元/平米。
该地块最突出的优势市交通和配套。
牛田单元R21-17地块靠近德胜快速路和沪杭高速,对外交通极为畅达;距离地铁九和路站不足300米,距离地铁七堡站距离也在1公里以内;而距离杭州城东交通新枢纽,新东站,仅1站地铁。
配套方面,地块北侧就是七堡车辆段综合体,“是杭州第一个真正意义上的地铁综合体”。
据了解,七堡车辆段综合体,是目前国内最大的地铁上盖综合体之一,总占地规模约50公顷,总建筑规模约103万平方米,由地铁1号线、4号线车辆运营库,检修库,综合维修大楼,控制中心等地铁功能建筑;住宅,酒店,写字楼等开发建筑构成,其中住宅约63万平方米,商业、酒店和写字楼约20万平方米。
地面为车辆基地,通过上盖平台转换后,在上部开发建设住宅等建筑。
七堡车辆段综合体效果图
招商地产牛田单元R21-17地块周边宅地成交情况表
牛田地块最好的价值参照系是普福单元。
牛田、普福单元隔德胜快速路相望,普福单元自首宗地块——远洋心里项目地块出让后,在短短1年多时间里,将全部5宗宅地尽数出让,地价一路从8516元/平米升至9299元/平米,市场认可度极高。
这一区域的认可度不但体现在土地市场,在新房市场,普福单元也战绩斐然。
从远洋心里首次入市的1.6万元/平米,到现如今心里的1.9万/平米、万科紫台的2.1万/平米(精装),普福单元也只用了1年多时间。
杭州城东向来是甬台温购房者青睐的区域,预计保利梧桐语、中铁国际花园、中大普福项目开盘时,区域房价将继续冲高。
而牛田地块最近在咫尺的价格比照就是世茂牛田项目,也是牛田单元首宗出让宅地。
该地块成交于2013年2月20日,成交楼面价高达11145元/平米,大大拓展了人们对普福牛田区域的地价认知,要知道,仅相隔不足3个月,这一价格相比此前的最高价上涨了20%。
此次招商地产的拿地价再创区域新高,涨幅为8.9%。
根据12137元/平米的楼面价估算,该项目的毛坯保本售价约为19000元/平米。
招商地产、新城置业首入杭 杭州大鳄团继续扩容
本月,又有两家大鳄首次入杭,分别是招商地产和江苏新城置业。
前者摘得牛田地块,后者则以底价3.1亿元顺利摘得余杭经济技术开发区顺达路东侧、映荷路南侧地块,楼面价2524元/平米。
新城临平山北地块卫星图
今年1-8月,首次在杭州拿地的外来大鳄已有11家。
分别是:
港中旅、首开、万达、融科、景瑞、宜家、旭辉、淮矿、雅居乐、新城、招商。
除新入杭的两家大鳄之外,已如杭的大鳄中,景瑞地产在本月也再度出手,以总价5.2亿元摘得临平新城核心区A-09区块,楼面价3381元/平米。
景瑞良熟地块卫星图
附:
2013年8月杭州市区土地成交详表
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