新景祥明达地产洛王项目定位及开发策略报告(140p定稿).ppt
- 文档编号:18094153
- 上传时间:2023-08-13
- 格式:PPT
- 页数:140
- 大小:8.21MB
新景祥明达地产洛王项目定位及开发策略报告(140p定稿).ppt
《新景祥明达地产洛王项目定位及开发策略报告(140p定稿).ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《新景祥明达地产洛王项目定位及开发策略报告(140p定稿).ppt(140页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
岳阳明达地产洛王项目定位及开发策略报告,本报告是严格保密的。
版权声明:
本文仅供客户内部使用,版权归新景祥机构所有,未经新景祥机构书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2023/8/13,谨呈:
岳阳明达房地产开发有限公司,项目研究的工作阶段划分,整体战略及定位(中期汇报),整体战略及定位(终稿汇报),市场调研阶段,项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府官员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈,2009/11/15,2009/11/20,2009/10/26,项目界定及目标分析问题结构化分析市场价值研判案例借鉴及分析项目整体发展战略项目定位,项目属性界定,核心问题结构化分析,物业发展初步建议,项目机会挖掘,整体发展战略及项目定位,项目经济效益测算,东茅岭商圈,3.3KM,主城边缘,交通便利。
未来道路规划将为区域带来新的发展机遇,项目位于主城区的边缘地带,属于城郊结合部的位置。
项目位于冷水铺路南段,距巴陵路仅0.3千米,距离市商业中心约3.3公里,交通条件优越。
冷水铺路规划拉通至城陵矶,交通更加便利,冷水铺路将承担更多两地人流,区域发展有新的机遇。
主城区边缘,关键词一:
区域属性,项目区位,项目属性,区位环境,城市政务新区,市政府商圈,城市中心区,本案,0.3KM,城陵矶,巴陵路,冷水铺路,距离缩短,区域人口密度大,流动人口多,形象杂乱,人文环境差,固有印象差,区域属性,项目区位,项目属性,区位环境,洛王包含藕塘坡,瑶塘坡等6个社区,总人口约9万人,常驻人口约5万,流动人口约4万,人口密度大。
低档的商业、专业木材,粮油市场为主,区域形象差,居住氛围一般。
私房多,外地流动人口多,人文环境差。
区域早年内有岳阳火葬场,区域印象差。
形象杂乱,关键词二:
区域内的人口众多,以原来的菜农和外来人口为主,区域人口很多。
基本配套齐全,但缺乏亮点。
居委会办公室主任,洛王社区,瑶塘坡社区,藕塘坡社区,大桥湖社区,雷锋山社区,花园坡社区,基本呈略不规整,退让部分多,净用地面积低。
被自建房包围,形象较差,宜居性不高,项目地块略不规整;东侧临冷水铺路,预期拉通至城陵矶。
地块高于冷水铺路平面。
南侧地块内有一规划道路,道路南有一山丘未平整。
西,西南,北,东北侧地势高于地块,密集排布大量自建房,需作出退让,并处理护坡东侧一民宅需要预留人车入口。
南侧规划道路,南侧山头,东侧临冷水铺路,西侧及内部,西南侧及内部,北侧,东北侧,东侧入口民宅,区域属性,项目四至,项目属性,技术指标,项目东面临主干道冷水铺路,临街长约120米,具有很好的商业潜力,区域属性,项目四至,项目属性,技术指标,商业潜力大项目东南面临主干道。
临街面约120米长,具有很好的昭示性。
项目周边商业已具有一定氛围。
项目总占地面积约45亩,容积率2.0,形状不规整,多面需退让,并有道路穿越,净用地面积低,规划难度大,区域属性,项目四至,项目属性,技术指标,关键词三:
中等规模中等容积率,N,经济技术指标:
占地面积:
30183m2,含规划道路1596平米综合容积率:
2.0建筑面积:
约5.7万m2土地使用年限:
住宅70年,商业40年,基本现状:
临冷水铺路,沿街面总长约181米,规划道路以北约120米,南面有规划道路穿过地块,需要退让5米建筑层高无限制临冷水铺路,高差约2米,退冷水铺路8米,周边地块高于项目,护坡需处理,并退让东北角处需为一住宅预留人车入口,三线城市、主城边缘区、陌生区域、不具备核心资源的中等规模项目,项目属性界定,项目属性:
区域属性:
项目属性界定,核心问题结构化分析,物业发展初步建议,项目机会挖掘,整体发展战略及项目定位,项目经济效益测算,开发商提出开发目标,开发目标,目标1:
保证资金安全,实现短平快操作。
目标2:
谋求合理利润,实现利润最大化。
目标理解,目标一:
安全目标保证项目的基本盈利能力,实现项目资金的快速回笼,保证项目运作安全。
目标二:
利润目标在保证项目运作安全基础下,尽可能提升项目利润,实现项目的利润最大化要求。
限制条件分析,项目所在洛王区域,受历史遗留问题影响,区域价值认可不高,属于城市边缘尴尬区域,访谈目的:
本次主要针对岳阳人对项目所在片区的认识进行深度访谈,从消费者的角度对片区进行重新审视,主要采取问答的形式展开。
访谈问题设定:
对项目所在区域的看法?
该区域的房地产您觉得多高的价位能接受?
访谈对象:
区域原居民、个体户、房地产从业人士访谈结论:
历史遗留问题公墓、火葬场、棚户区、治安一般受历史遗留问题的影响,岳阳人对区域认可度不高,详见访谈记录,尴尬之地,限制条件分析,三线城市价格天花板现象明显,项目所在洛王区域是片区价格洼地,市场价值低,天伦城,缤纷年华,中环1号,锦程家园,上城旺座,湘汇源,本案,雷锋山家园,汇金国际,中建新项目,中建彩虹阁,恒泰新项目,巴陵尚都,巴陵华庭,均价:
2700-3000,均价:
2400-2800,均价:
2800-3000,均价:
2100-2500,中心城区价格分布:
南高北低、西高东低,价格天花板明显:
三线城市中价格天花板现象明显,客户对价格十分敏感,不同物业之间价差不明显。
3000元是目前岳阳房价天花板;洛王是价格洼地:
洛王区域内目前没有形象较好的商品房项目,部分在售商品房品质低劣,单价在1600元/平米以内;周边区域物业售价也处于中低层面;区域客户的购买能力有限,多受价格挤压。
价格洼地,限制条件分析,四面需退让,净用地面积低,中等规模且没有核心资源优势,硬件条件优势不足,宜居性不强,地块限制因素:
项目总占地约45亩,在区域内具备一定优势,但中等规模项目,优势有限,地块北面被周边住宅包围在社区内部,南部被道路穿越分隔,地块略不规整,规划难度大,东面需退让冷水铺路不少于8米,南面需退让规划道路不少于5米,西面北面需处理护坡及退让建筑,四面需退让,净用地面积低项目所处区域没有景观资源优势,也不属于城市核心区,区域的印象差,资源优势不足;,平凡之地,核心问题,核心问题的界定与分解,1、保证资金安全,实现短平快操作,2.谋求合理利润,实现利润最大化。
限制性条件:
尴尬之地:
项目位于主城区边缘区域,受历史遗留问题影响,项目区域形象差,区域价值低,认可度一般;价格洼地:
项目区域价格为片区最低,为市场价格洼地,住宅物业市场价值低;平凡之地:
四面需退让,净用地面积低,中等规模且没有核心资源优势,硬件条件优势不足,宜居性不强;,住宅是现金的主力商业是利润的核心,住宅价值有限,核心问题,核心问题的界定与分解,保证项目“商业利润、住宅现金流”运作成功,从项目运作的本质来看,本项目目前需重点研究和解决的问题是:
住宅现金流,商业利润,让我们在复杂的市场环境中寻找解决项目核心问题的答案,项目属性界定,核心问题结构化分析,物业发展初步建议,项目机会挖掘,住宅市场,商业市场,项目经济效益测算,整体发展战略及项目定位,住宅市场,宏观市场竞争市场客户分析,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,4%-5%,5%-8%,大于8%,小于4%,萎缩停滞稳定发展高速发展,800-4,000US$,4000-8,000US$,0-800US$,启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系,8,000-20,000US,GDP超千亿元,经济总量居全省第二位,房地产市场远落后于经济发展速度,市场潜力大,08年GDP增长14%人均GDP达到3135美元岳阳房地产市场进入高速的快速发展期,城市发展,交通条件的改善与3+5城市群规划,将为岳阳注入新的发展活力,城市发展,在此背景下,岳阳将立足于建设大港口、构筑大交通、发展大工业,成为重化工业基地和加工贸易梯度转移承接地。
根据岳阳市的工业发展“十一五”规划,岳阳市将大力发展壮大九大支柱产业(石化、造纸、食品、电力、纺织、医药、机械、饲料、建材)。
SSS模式,MSS模式,MMM模式,信息化时期,后工业化时期,国际成熟大都市圈的发展规律:
中心城市产业向外转移,各形成明确的城市分工体系,工业化时期,岳阳尽管经济总量位于全省第二,但明显经济活力不够,产业结构单一,第三产业不发达,因此酒店和写字楼等较高等级的物业模式目前在岳阳市场无法形成主流。
城市发展,岳阳市人口增长缓慢,对外来人口吸引力不足,拉动房地产消费的动力不足,主要消费群体为刚性需求。
岳阳人口增长缓慢2007年岳阳总人口为544万人,同比增长仅为0.6%,人口增长缓慢。
城市人口解读岳阳处于武汉、长沙两大城市圈中间位置,城市辐射力弱,难以吸引外来人口,人口增长主要以自然增长为主。
基于岳阳市较为独特的人口增长特征,可以预判:
岳阳房地产市场房地产消费主要依靠:
一次置业或改善型换房的刚性需求;投资性需求相对有限且未被释放;岳阳市人口增长较缓慢,外来人口少,主要消费群体为刚性需求,市场的投资客户较少,房地产投资的意识还有待发展,因此,房地产的市场活力不足。
城市人口特征,人均可支配收入增长迅速5年来,岳阳的人均可支配收入以11.4%的年增长率快速增长,其中2006年2007年的年增长率更是达到16%。
08年人均可支配收入达到15344元。
2008年人均可支配收入为15344元,相较于2007年增长了14.8,居民生活水平得到极大改善。
城镇居民收入水平较高,社会品消费及住房消费均比较强劲,为房地产行业的发展提供了保障,房地产市场有较大的发展空间。
经济的发展使得居民收入水平快速增长,财富聚集效应明显,居民潜在置业能力较大,房地产市场未来仍有较大发展空间,城市人口特征,宏观市场启示,单核的扩张阶段城市未来规划中,居住功能相对集中的新区,城市经济辐射能力限,外来人口少,产业链单一,主要为第一产业,城市白领阶层缺失。
产业结构的不断优化,推动了岳阳经济持续快速增长,带动岳阳房地产市场快速发展。
观点一:
观点二:
观点三:
岳阳房地产市场目前处于快速发展阶段,产品类型丰富,市场趋于完善,市场整体水平得到逐步提升,快速发展阶段,2004年-至今,房地产市场发展速度相当快。
产品类型丰富,物业水平提高,市场趋于完善,进一步提升整体市场。
初级阶段,2001-2003年,随着周边城市房地产市场的快速发展,以及经济增长速度的加快,市场发展势头迅猛,产品多样化。
萌芽期,97-2000年,国家对房地产市场开放,取消单位分房政策,拉动岳阳楼市发展第一波。
全方位抄袭模仿,市场初级供给阶段,未来差异化细分、精确性定位,过去,现在,发展阶段,市场整体供求关系基本良好,市场消化能力相对稳定,08年销售有所下滑,但目前市场存量较为合理,目前主要以存量房为主,存量房相对不多,根据政府部门公开的的相关统计数据显示:
07年-08年11月,岳阳市商品住宅,共批准预售面积达到154.95万方,销售面积为102.93万方。
由此,可得出,截止到08年底岳阳市场的商品房存量大约在52.02万方左右。
08年销售较07年有所下滑受房地产宏观大势影响,2009年上半年市场成交量大幅度上涨,在7月份直逼历史最高点1-6月份,我市批准商品住宅预售8425套,面积111.4万平方米,销售商品住宅4746套,面积66.32万平方米,市场既保证了充足的供应,又没有造成滞销,供需基本保持平衡。
供求关系,供应结构极不平衡,失衡现象明显,中端及中低端项目供给过剩,竞争激烈,而高端、中高端项目供给较少,竞争度较低,中高端、高端供应:
扁平化的金字塔供应结构,2800元/平方米,岳阳目前的人口结构,人口结构:
类梯形的人口结构,约7个中高端项目,市区约30个中端及中低端项目,供应较少,竞争度低,供应集中,竞争激烈,这里划分的高端、中高端标准:
售价高于2800元/平米;中端、中低端项目售价主要集中在18002700元/平米之间,人口结构基本决定需求结构,扁平化的楼市供应结构与人口需求结构存在失衡问题,供应结构,三房、四房供应比例过大,二房以下户型供应偏低,新入市项目有意识缩小户型面积,从岳阳市场供需结构看,大户型占住市场的主力,三房和四房占据了市场的近70%的份额。
随着07年房价的高涨,大面积房型的总价提高过多,使得这类产品销售在08年陷入了困境。
与此对应的,市场一房和两房的供应量不足。
尤其是一些大的成社区开发的项目此类产品供应不足。
例如:
天伦城一、二两期仅供应80套二房,推出不久即告售罄。
一房比例仅有7.45%,一二房比例也仅占28.5%,后续新进项目有意识将户型面积缩小。
供需结构,08年土地出让,小地块土地占比达74%,单宗土地面积不大,且多做商住混合用途开发,土地供应相对平稳05年以来,岳阳土地年供应计划持续增长。
08年成交192万平方米。
土地用途分析:
四分天下从土地用途上来分析,可以说四分天下。
最多的为商住用途的土地,占比35%(1076亩);其次为工业用地,占比29%(880亩);最后为商业和住宅,比例相当。
按出让土地用途分析:
商业未来供应量较大纯商业用途的土地出让面积达到了555亩,再加上商住混合用地中的商业部分,岳阳未来的商业供应量比较大;按出让土地面积分析:
小地块占比巨大。
单从出让土地的个数分析来看,小地块土地出让占比巨大。
30亩以下土地占比达到74%,其中10-30亩的土地占比为38%。
土地市场,08年岳阳土地成交情况,数据来源:
岳阳市国土局,从08年岳阳市土地市场成交情况来看,全年土地市场成交不景气,总共才成交10宗土地,因此可以得出,在未来5年内,以及08年后新增项目不会很多;从市场调研情况来看,08年许多项目动工时间向后推迟。
因此,尽管在可预见的未来半年内,岳阳上市的项目不会很多。
并且各项目开发商受资金的限制,开工量有限,短期内不会出现集中放量的情况,基本处于平稳发展状态。
市场未来新增项目较少,未来5年出现集中放量的可能性不大,基本处于平稳发展,潜在供应量,岳阳商品住宅价格经历2007年高速增长后,08年受市场形势影响有一定回落,但整体市场保持平稳状态,未来价格波动性不大,从岳阳房地产发展走势来看,在2007年随着全国地产的发展大势,房价同比增长率达68%,2008年住宅价格同比11%的增长率,从2009年上半年成交价格看,整体市场保持相对平稳状态,未来波动性不大。
价格整体随着房地产的走势呈现一个由上升到下降的趋势,由于岳阳房地产市场相对封闭,市场上涨空间有限,价格整体波动幅度较其它的城市来说不是很大,高层物业受成本限制,全年价格波动幅度较小,多层物业则由于同类产品较为丰富,竞争比较激烈,价格波动幅度较大。
商品房房价,城市辐射能力较弱、外来人口的严重不足造成置业人群主要以本地客群为主,典型在售或已售案例取样分析,本地国企职工及公务员为绝对消费主力,置业者构成,房地产市场起点较低,提升空间较大,市场进入细化阶段。
同质化明显,产品单一,普遍缺乏品质,竞争项目集中在中档、中低端竞争,市场整体供需平衡,土地市场放量少,且以小地块为主,未来市场放量不会出现井喷现象。
观点一:
观点二:
观点三:
房地产市场启示,客群单一,主要以本地公务员、企事业单位职员、私营业主为主,观点三:
住宅市场,宏观市场竞争分析客户分析,1,2,3,4,5,6,7,8,32,31,35,28,29,30,33,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,22,23,23,24,24,25,26,34,27,28,29,30,31,32,33,34,35,区域内竞争,区域外竞争,分布特征,主要面对区域内竞争,区域外竞争主要来自经开区中档项目,两房产品及140平米以上三四房产品比重大140以上产品主要为经开区项目供应两房产品主要为缤纷年华,彩虹阁等区域内项目供应,80两房及120紧凑型三房为市场供应主力,其次为140以上四房比重较大,经开区以140以上大户型产品为主,目前区域内以两房产品为主物业之间主力产品错位明显,产品差异化竞争显著,仍存在市场空间,供应结构,80-120平米两房及紧凑三房产品去化量大140平米以上三四房舒适性产品去化量大,主要集中在经开区;,各潘紧凑型产品去化情况好于其他产品,紧凑产品市场反应良好,区域竞争项目80-120平米两房及紧凑三房去化量大,紧凑型产品受市场热捧,销售情况,产品打造的水平近似,户型设计合理;采用了一些如落地窗的创新设计,但产品创新点的不足,对比优势明显;没有对产品性价比有挖掘。
目前市场推出产品以常规户型设计为主,基本功能设计水平近似,少量创新元素,户型设计紧凑,无明显缺陷,缤纷年华:
二房,上城旺座:
三房,户型设计科学,动线合理,湘汇源:
三房,产品打造,户型设计,建筑立面以现代风格为主,深色立面为主;部分采用现代城市感立面,如缤纷年华,城市意向强,差异感强烈。
缤纷年华,湘汇源,御景华都,立面打造水平近似,多数高层立面设计呆板,缺乏城市意向,产品打造,立面打造,缤纷年华:
空中花园绿化,项目占地面积较小,目前多为单体或小规模项目,园林面积小或基本无园林;园林特色不突出,主题意向弱,园林打造水平不高。
御景华都:
楼间绿化,湘汇源:
基本无绿化,区域内竞争项目大部分为单体高容积率项目,园林面积小,打造缺乏特色,产品打造,园林打造,二月以前月均去化约20套,均价调整,道路规划及价格策略效果显现,典型案例,缤纷年华紧凑型产品主导,月均销售走量在25套以上,销售排在岳阳前列,两房比例60%,一房比例20%,主力两房及一房去化最大。
2月以前月均去化约20套/月,5月开始价格略向下调整,同时推出封顶优惠活动,效果明显。
随着青年路拉通,项目区域形象及交通优势不断加强,目前去化情况良好,价格上扬。
缤纷年华百米地标形象+都市化建筑意向+小紧凑产品,缤纷年华采用现代主义风格,体现建筑的简介与典雅,在视觉上形成了高尚、现代的建筑氛围,整个里面充分时代气息,城市意向强烈。
青年于9月拉通四化建花板桥区域交通不断完善形象拔高,缤纷年华2007年9月开工,总建面5万平米,高度99米,在城市东侧具有地标形象,项目包含三层裙楼及三层高层,房屋总套数420套,以两房为主。
缤纷年华的推广一直都倾向于青年化群体,给人以色彩丰富鲜明的形象。
产品也对应其目标人群,两房占总套数的60%,一房占总套数的20%。
产品的针对性强,建筑,地标,青年化,紧凑型产品,缤纷年华,城市向东,典型案例,竞争市场启示,区域市场供应紧凑型二房、三房产品主导,其中紧凑型产品市场去化率较高。
区域竞争项目产品打造水平一般,户型、建筑立面、园林打造缺乏创新、品质感。
观点一:
观点二:
住宅市场,宏观市场竞争分析客户分析,以上图片仅为示意,非本人照片,本次访谈主要立足区域,访谈对象为区域内居民,私营业主,主要企事业单位员工,业内专业人士,客户访谈,以原农业人口及外来人口多,区域内居住状况较差,期待更好的居住环境,但购买能力非常有限,价格是主要的参考因素,对于洛王区客户访谈要点:
1、目前的居住环境,对区域的看法洛王片区多位自建房,有效规模的低档项目开发,品质粗劣,价格低廉,售价在1400-1600元/平米;对区域的看法集中为,环境差,固有印象差,人口多但人流少,购物不便。
2、人口特征常驻人口5万,流动人口4万,以原先的农业人口及外来人口居多,经营小生意,打工者居多,收入水平普遍较低,高收入人群不明显,木材厂和农贸市场老板收入水平也不高,且流动性很大;3、置业时的重点考虑因素及价格承受能力首要看重价格,其次为户型和环境,部分仍喜欢购买一楼门面二楼住宅物业,接受价格在2000元/平米以内,多数在1200-1600元/平米,价格的承受能力非常有限。
访谈观点,价格引力、配套和重树区域形象及价值是项目成功的重要因素,对专业人士及其他区域客户访谈要点:
1、对区域的看法以前是火葬场,去的非常少,印象不好,有心理阴影,对区域未来的规划也不清楚,要接受该区域置业的话,很有难度。
2、主要客群表现及置业倾向长炼,岳化等四大厂区几乎是岳阳市所有项目争夺的客群,他们主要是投资,已有多套住宅,对价格吸引有反应,其他企业事业单位客户主要变现为换购或投资,倾向刚性需求,购买能力略差,现在主要的置业方向还是在城市的中心和东部,北部一直的发展落后;3、其他意见如能打造区域的标杆项目,重新树立区域价值,引进优势的配套资源,同时在价格上也具备一定竞争力,项目的成功具有保障。
访谈观点,典型项目客户,长炼,岳华四大厂区的客户在区域内依然表现抢眼,主要是投资客;项目周边企业事业单位,受主城区价格挤压的客户出现较多;多数对产品舒适度的要求有限,与项目硬件条件有关。
主城市区企业事业单位客户、长炼岳华的投资客户比重高,受价格挤压的主城区客户显现,洛王区域内客户,收入水平低人口基数大购买能力有限可被吸引,冷水铺,云溪等近郊区域城市化人群洛王区域内中高收入群琵琶王立交桥区域的企事业单位人群主城区价格挤压人群,四大厂区投资客,中等收入具备有限的购买能力对产品舒适度要求不高对配套有一定要求能被引导,中高收入具有较强的购买力倾向小面积的投资产品对地段和价格有要求能被吸引,核心客群,拓展可得的客群,偶得客群,重要客群,客户分析启示,置业关注点:
接近市区交通便利总价较低,性价比高一定的配套要求舒适度要求有限,结合客群特征,项目定位中档市场,走差异化产品路线,避开同质化竞争之战!
紧凑产品主导,产品打造适度创新,超越市场水平,打造高性价比产品,引领消费需求,实现快销!
核心问题一:
住宅物业如何定位,住宅物业以什么样的产品,打造项目竞争优势,实现快速销售?
整体市场分析,房地产市场起点较低,提升空间较大,市场进入细化阶段。
市场整体供需平衡,土地市场放量少,且以小地块为主,未来市场放量不会出现井喷现象。
同质化明显,产品单一,普遍缺乏品质,竞争项目集中在中档、中低端竞争客群单一,本地客户为主;,竞争市场分析,区域市场供应紧凑型二房、三房产品主导,其中紧凑型产品市场去化率较高。
区域竞争项目产品打造水平一般,户型、建筑立面、园林打造缺乏创新、品质感。
客户分析,中等收入人群为主,主要以老城区被价格挤压、企事业单位年轻客群为主;置业关注点:
接近市区交通便利;总价较低,性价比高;一定的配套要求;舒适度要求有限,市场平稳中档主导同质竞争客群单一,紧凑产品产品平庸,刚性需求关注性价比,项目整体定位,项目属性界定,核心问题结构化分析,物业发展初步建议,项目机会挖掘,整体发展战略,住宅市场,商业市场,项目经济效益测算,商业市场,宏观市场区域市场,零售额水平,社会消费品零售总额持续增长,经济活跃程度较高,预计未来年均增幅达到12%。
商业发展潜力巨大。
社会消费品零售总额近年来持续高速增长近年来,岳阳全社会消费品零售总额持续保持高速增长。
其中,08年更是达到了358亿元的的历史高点,同比上年度增长25.7%。
经济活跃程度较高,预计未来年均增幅达到12%根据岳阳市的商业发展规划,未来岳阳市社会消费品零售总额年均增幅将达到12%。
岳阳商业发展潜力巨大。
随着居民消费水平的不断提高。
人民消费支出结构将逐渐向娱乐消费倾斜。
食品消费所占比重将逐渐减小。
食品(餐饮)、娱乐占消费支出的前两位。
人均消费性支出保持持续增长的趋势;消费支出占收入的比重较大,消费意识较强,消费水平,级别名称特点,岳阳传统商圈,以步行街商圈为核心。
其他商圈虽多,但是大多功能单一。
洛王区域尚未形成规模商圈,以传统商圈为核心,向多核商业发展,各个商圈的功能较为单一,洛王区域内未形成商圈,商圈分布,经营特征,以餐饮、服饰及休闲业态为主,东茅岭商圈是商业价值的核心,东茅岭商圈是商业价值的核心,商圈租金水平差异大餐饮,服饰,休闲是多数商圈的业态主力洛王商圈,业态与主要商圈差异较大,竞争优势明显,租金水平居中,目前岳阳市场上的小地块高容积的住宅价格在24003000左右,住宅价格较低,利润空间有限,各项目商业的售价达到了1000040000不等,因此可以看出,商业市场价值较高,岳阳小地块的项目价格情况,商业销售情况,商业销售情况良好,与住宅售价差异明显,是项目价值核心,宏观市场启示,岳阳零售总额增长迅速,人均收入持续增长,商业发展潜力巨大。
东茅岭商圈是商业
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 新景祥 明达 地产 项目 定位 开发 策略 报告 140 定稿
![提示](https://static.bingdoc.com/images/bang_tan.gif)