房地产开发企业会计核算制度.docx
- 文档编号:18107133
- 上传时间:2023-08-13
- 格式:DOCX
- 页数:36
- 大小:37.74KB
房地产开发企业会计核算制度.docx
《房地产开发企业会计核算制度.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产开发企业会计核算制度.docx(36页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
房地产开发企业会计核算制度
XXXXXXXXXX集团有限公司
会计核算制度
第一章总则
第一条为了规范集团公司的会计核算,真实、完整地提供会计信息,根据《中华人民共和国会计法》、财政部2006年新颁布的《企业会计准则》和《企业会计准则—应用指南》及相关法律制度,结合集团公司实际情况,制定本制度。
第二条本制度适用于集团公司总部及子公司。
第三条公司必须根据实际发生的经济业务进行会计核算,要严格按照《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》的规定,填制会计凭证,管理会计资料。
第四条公司的会计核算年度自公历每年一月一起至十二月三十一日止。
第五条公司发生的各项经济业务都要有合法的凭证,取得相应的发票及收据,并要经过有关人员审核审批。
第六条公司的会计核算以人民币为记账本位币。
第七条公司的会计记账采用借贷记账法。
公司会计记录的文字使用中文。
第八条公司以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。
第九条公司所采取的会计政策应遵循一贯性原则,不得随意变更。
第二章资产的核算
第十条公司的资产按流动性分为流动资产和非流动资产。
第十一条公司的流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收及预付款项、存货等。
第十二条公司货币资金包括库存现金、银行存款、其他货币资金。
公司应当设置现金和银行存款日记账。
按照业务发生顺序逐日逐笔登记。
银行存款应按银行和其他金融机构的名称和存款种类进行明细核算。
对外币现金和存款,应分别按人民币和外币进行明细核算。
现金的账面余额必须与库存数相符,对库存现金进行定期及不定期盘点并出具盘点报告;银行存款的账面余额应当与银行对账单定期核对,并由会计人员按月编制银行存款余额调节表。
第十三条公司交易性金融资产,是指为了近期出售而持有的金融资产,包括以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券、基金等(取代原来的短期投资)。
二级明细科目分为成本、公允价值变动。
公司取得该项资产时,按其公允价值进行初始计量;支付价款中如包含已到付息期但尚未领取的利息或已宣告但尚未发放的现金股利,单独确认为应收项目;发生的交易费用计入投资收益。
期末,因该项资产公允价值变动引起的利得或损失,计入当期损益。
会计处理
(一)取得时
借:
交易性金融资产——成本(公允价值)
投资收益(发生的交易费用)
应收股利(已宣告但尚未发放的现金股利)
应收利息(已到付息期但尚未领取的利息)
贷:
银行存款等
(二)持有期间的股利或利息
借:
应收股利(被投资单位宣告发放的现金股利×投资持股比例)
应收利息(资产负债表日计算的应收利息)
贷:
投资收益
(三)资产负债表日公允价值变动
1、公允价值上升
借:
交易性金融资产——公允价值变动
贷:
公允价值变动损益
2、公允价值下降
借:
公允价值变动损益
贷:
交易性金融资产——公允价值变动
(四)出售时
借:
银行存款等
贷:
交易性金融资产
投资收益(差额,也有可能在借方)
同时
借:
公允价值变动损益(原计入该金融资产的公允价值变动)
贷:
投资收益
或者
借:
投资收益
贷:
公允价值变动损益
第十四条公司应收款项及予付款项,是指对外销售商品或提供劳务形成的各项债权,包括应收账款、应收票据、预付款项、应收股利、应收利息、应收补贴款、其他应收款等。
(一)公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权,按从购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额。
公司收回或处置应收款项时,将取得的价款与应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
(二)坏账损失的核算方法:
公司采用备抵法核算坏账损失。
以期末应收款项余额为依据,按下列方法计提:
1、一般计提:
账龄分析法
应收账款账龄坏帐准备计提率(%)
1年以内0.5
1~2年5
2~3年10
3~5年15
5年以上30
2、特别计提:
对单项金额重大且有客观证据表明发生减值的应收款项,经董事会批准,可根据该款项的未来现金流量折现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提坏账准备。
3、集团公司内部单位之间应收款项不计提坏账准备。
(三)应收款项转让:
(1)不附追索权的应收债权出售,公司将所售应收债权予以转销,结转计提的相关坏账准备,确认出售损益;
(2)附追索权的应收债权出售,公司按以应收债权为质押的核算原则进行会计处理。
第十五条存货包括库存材料、设备、低值易耗品、开发成本、开发产品、周转房等;存货按实际成本计价。
成本核算处理
发生开发成本处理
一、建安工程(土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费),特别强调人防工程与监理费用都属于这类,目前放入开发间接费用是不对。
(一)、建筑安装工程费
1、支付工程款
CR:
预付账款---施工单位---楼号
DR:
银行存款/现金/预付账款/其他应收款等
2、收取工程款发票时
CR:
开发成本------(建安工程(明细)、楼号)
DR:
预付账款---施工单位---楼号
(二)、设备费
1、支付采购设备款(电梯、采暖等设备)
CR:
预付账款(施工单位、楼号)
DR:
银行存款/现金等
2、收取设备款发票时
CR:
开发成本---(设备款(明细)、楼号)
DR:
预付账款(施工单位、楼号)
(三)、甲供材(目前只有水泥、瓷砖、室外电缆)
1、采购甲供材时,收到收料单、收料单汇总表及发票(各单据金额都必须相等)
CR:
原材料(明细)
DR:
银行存款/现金等
2、根据施工单位开来的收据换取发票
CR:
预付账款(施工单位、楼号)
DR:
原材料(明细)
原则上原材料明细科目只是一个过度科目,月末不能有余额,也就是说所有材料必须当月分配完毕。
(四)、水电费
1、实际支付水电费时,必须同时附有分配单据,在施工单位的决算中含有水电费。
CR:
预付账款(施工单位、楼号)(根据分配明细表)
CR/DR:
开发成本----(楼号)
DR:
预付账款----水电费单位
CR:
预付账款----水电费单位
DR:
银行存款/现金/其他应收款等
(五)、维修费
1、支付并分配,每次支付维修费必须分配单据,否则不予支付。
CR:
预付账款(施工单位、楼号)(根据分配明细表)
DR:
现金
二、土地及拆迁(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费)
1、土地征用费根据开来发票或相关赔偿证明资料入账
CR:
开发成本------土地开发
DR:
预付账款---(施工单位、楼号)
CR:
预付账款---(施工单位、楼号)
DR:
银行存款/现金/预付账款/其他应收款等
三、前期费用(土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、考古、场地平整等费用)
1、实际借款时:
CR:
1133---具体员工
DR:
银行存款/现金
2、收到发票时:
A、CR:
开发成本--(前期费用(明细)、楼号)
DR:
预付账款(单位、楼号)
B、CR:
预付账款(单位、楼号)
DR:
1133---具体员工或银行存款/现金
备注:
A中预付账款金额跟开票金额相等或则相关付款凭据金额相等(如支付农民工场地平整费可能没有发票,只有付款收条;B中预付账款代表实际付款金额)
四、基础设施费(土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用)
1、有工程进度的
a)支付工程款
CR:
预付账款---施工单位---楼号
DR:
银行存款/现金/预付账款/其他应收款等
b)收取工程款发票时
CR:
开发成本------(建安工程(明细)、楼号)
DR:
预付账款---施工单位---楼号
2、无工程进度,根据发票金额
实际借款时:
CR:
1133---具体员工
DR:
银行存款/现金
收到发票时:
A、CR:
开发成本--(基础设施费(明细)、楼号)
DR:
预付账款(单位、楼号)
B、CR:
预付账款(单位、楼号)
DR:
1133---具体员工或银行存款/现金
备注:
A中预付账款金额跟开票金额相等或则相关付款凭据金额相等(如支付农民工劳务可能没有发票,只有付款收条;B中预付账款代表实际付款金额)
五、配套设施费(开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出)
3、有工程进度的
a)支付工程款
CR:
预付账款---施工单位---楼号
DR:
银行存款/现金/预付账款/其他应收款等
b)收取工程款发票时
CR:
开发成本------(建安工程(明细)、楼号)
DR:
预付账款---施工单位---楼号
4、无工程进度,根据发票金额
实际借款时:
CR:
1133---具体员工
DR:
银行存款/现金
收到发票时:
A、CR:
开发成本--(配套设施费、小区)
DR:
预付账款(单位、小区)
B、CR:
预付账款(单位、小区)
DR:
1133---具体员工或银行存款/现金
备注:
A中预付账款金额跟开票金额相等或则相关付款凭据金额相等(如支付农民工劳务可能没有发票,只有付款收条;B中预付账款代表实际付款金额)
六、开发间接费(房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销及项目营销设施建造费等)
实际发生时
CR:
开发间接费用---(开发间接费(明细)、小区)
DR:
银行存款/其他应收款/现金
月末结转:
CR:
开发成本(开发间接费、小区)
DR:
开发间接费用---(开发间接费(明细)、小区)
备注:
开发间接费用没有必要预付账款,其他支付必需通过预付账款。
注意事项:
成本管理部每月出具所有项目应付款明细表给到财务中心(除康城、车城等老项目)。
结转开发产品处理
以下三类费用可以预提记入开发成本:
1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。
实际每月按建安量我们已经进入成本,在此要把握及时收取发票,保证在10%的范围内。
2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
会计核算:
CR:
开发成本----(公共配套设施、报建费、楼号)
DR:
应付账款----(预提公共配套设施、报建费)
1、在开发产品核算之前
参照目前的核定毛利率的前提下结转成本,待满足以下三种条件之一的情况下从开发成本结转到开发产品
(1)、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);
(2)、已开始投入使用的开发产品(成本对象);
(3)、已取得了初始产权登记证明的开发产品(成本对象)。
2、开发产品的核算
A、一期开完的楼盘,如碧水蓝庭项目
(1)、直接建筑成本,根据已进入具体楼号的成本转入
(2)、对于公共区配套成本按照单位间接成本=(总开发公共成本×本楼的建筑面积÷规划总建筑面积)×本楼的可售面积计算。
(3)、对于未开工预计发生的公共配套成本,根据与预算部沟通确定估计合同价进行预算进入。
具体计算参照
(2)执行。
B、分期开发的楼盘
(1)、直接建筑成本,根据已进入具体楼号的成本转入
(2)、对于公共区配套每平方米单位间接成本=(本期开发公共成本×本楼的建筑面积÷本期总建筑面积)×本楼的可售面积计算。
其中本期开发开发公共成本为专属于本期楼号服务的成本
(3)、对于专属本期公共配套成本而预计发生未开工或尚未完工,根据与预算部沟通确定估计合同价进行预算进入。
具体计算参照B中的
(2)执行。
(4)、对于已完工的不专属本期成本而应该整个小区承担发生的成本,参照A中的
(2)计算。
(5)、对于预计发生或未完工不专属本期成本而应该整个小区承担发生的成本,根据与预算部沟通确定估计合同价进行预算进入,具体计算参照A中的
(2)计算。
待整个楼盘计算,所有的决算出来后及无决算的预计无新成本进入,对上述成本进行调整。
具体计算参照上面A、B
开发产品结转到主营业务成本。
财务根据销售公司每月统计的已交房明细结转成本。
CR:
营业成本
DR:
开发产品(根据差异结转)
(一)取得和发出的计价方法:
库存材料、设备采用实际成本法计价,库存材料发出采用加权平均法,库存设备发出采用个别计价法;低值易耗品摊销按一次摊销法、五五摊销法、分次摊销法计入当期损益;房屋开发、开发产品以及配套设施开发等项目按实际成本计价。
(二)库存材料、设备的核算方法:
实际采购成本包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。
(三)开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
开发成本会计处理见《成本会计核算10.30》。
(四)存货的盘存制度:
采用永续盘存制。
公司每半年对存货进行盘点,并于年度终了前进行一次全面的盘点清查。
对于盘盈、盘亏以及报废的存货应当及时查明原因,分别情况及时处理。
盘盈的存货,计入营业外收入。
盘亏、毁损和报废的存货,扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值,经公司批准后计入管理费用。
存货毁损属于非正常损失的部分,扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值,经公司批准后计入营业外支出。
(五)存货跌价准备:
期末存货应按照成本与可变现净值孰低计量。
存货的成本高于其可变现净值的,按其差额计提存货跌价准备;存货成本低于其可变现净值的,按其成本计量,不计提存货跌价准备,原已计提存货跌价准备的,在已计提存货跌价准备金额的范围内转回。
提取的存货跌价准备直接记入“资产减值损失”
存货可变现净值确定方式如下:
1、产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货,在正常生产经营过程中,以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值。
2、需要经过加工的材料存货,在正常生产经营过程中,以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额,确定其可变现净值。
第十六条公司可出售金融资产,是指初始确认时即被指定为可供出售的金融资产,以及除应收款项、持有至到期投资、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产。
包括购入的在活跃市场上有报价的股票、债券和基金(年限在一年以上的长期)等。
(一)可供出售金融资产的计量
1、初始计量:
按取得该金融资产的公允价值及相关交易费用之和确认金额。
支付价款中如包含已宣告发放的债券利息或现金股利,单独确认为应收项目。
公司在持有可出售金融资产期间取得的利息或现金股利,确认为投资收益。
2、期末计量:
按公允价值确认金额,公允价值的变动计入资本公积(其他资本公积)。
(二)可供出售金融资产的减值确认:
期末,公允价值发生较大幅度下降(达到或超过20%),或预期下降趋势属非暂时性(公允价值持续低于成本达到或超过6个月),认定发生减值并确认减值损失。
同时,原直接计入所有者权益,因公允价值下降形成的累计损失也转出,计入当期损益。
减值损失的转回计入资本公积--其他资本公积。
(三)出售时,交易费用计入当期损益。
(四)、会计处理
(1)、取得时
A.股票投资
借:
可供出售金融资产--成本 (公允价值+交易费用)
应收股利 (已宣告尚未发放的现金股利)
贷:
银行存款
B.债券投资
借:
可供出售金融资产--成本 (面值)
应收利息 (已到付息期尚未领取的利息)
可供出售金融资产--利息调整 (差额也可能在贷方)
贷:
银行存款
(2)、资产负债表日计算利息
借:
应收利息 (分期付息债券按票面利率计算的利息)
可供出售金融资产--应计利息 (到期一次还本付息债券按票面利率计算的利息)
贷:
投资收益 (债券的摊余成本和实际利率计算的利息)
可供出售金融资产--利息调整 (差额 也可能在借方)
(3)、资产负债表日公允价值变动
A.上升
借:
可供出售金融资产--公允价值变动
贷:
资本公积---其他资本公积
B.下降
做相反分录
(4)、资产负债表日减值<公允价值明显变化>
借:
资产减值损失 (当年减的金额+以前年度减的金额)
贷:
资本公积--其他资本公积 (以前公允价值下降记入资本公积的累计金额)
可供出售金融资产--公允价值变动 (当年减的金额)
(5)、转回
做相反分录
(6)、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产
借:
可供出售金融资产 (分重类日公允价值)
贷:
持有至到期投资
资本公积--其他资本公积 (差额也可能在借方)
(7)、出售
借:
银行存款
贷:
投资收益
借:
资本公积--其他资本公积 (以前提的贷方数)
贷:
投资收益
或:
借:
投资收益
贷:
资本公积--其他资本公积 (以前提的借方数)
第十七条持有至到期投资的核算
(一)持有至到期投资的确认:
公司持有的到期日固定、回收金额固定或可确定,且有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
(二)持有至到期投资的计量:
按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。
支付价款如包含已宣告发放债券利息的,单独确认为应收项目。
债券持有期间取得的利息确认为当期损益。
(三)持有至到期投资的减值确认:
期末,如有客观证据表明某项持有至到期投资发生减值,应根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间的差额,计算确认减值损失。
确认减值损失后,如有客观证据表明其价值已恢复,且客观上与确认该损失后发生的事项有关,则原确认的减值损失予以转回,计入当期损益。
(1)初始计量:
借:
持有至到期投资——成本 (面值)
——利息调整 (差额,或贷记)
应收利息(支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的利息)
贷:
银行存款 (实际支付的金额)
(2)后续计量:
1)资产负债表日,计提债券利息:
①持有至到期投资为分期付息,一次还本债券投资:
借:
应收利息(债券面值×票面利率)
贷:
投资收益(持有至到期投资期初摊余成本×实际利率)
持有至到期投资——利息调整(差额,或借记)
此时,期末摊余成本=期初摊余成本(本金)-[现金流入(面值×票面利率)-实际利息(期初摊余成本×实际利率)]-已发生的资产减值损失,这里可以将期初摊余成本理解为本金,而每期的现金流入可以理解为包含了本金和利息两部分,其中“现金流入-实际利息”可以理解为本期收回的本金。
②持有至到期投资为一次还本付息债券投资:
借:
持有至到期投资——应计利息(债券面值×票面利率)
贷:
投资收益(持有至到期投资期初摊余成本×实际利率)
持有至到期投资——利息调整(差额,或借记)
此时,期末摊余成本=期初摊余成本(本金)+实际利息(期初摊余成本×实际利率)-已发生的资产减值损失,因为是一次还本付息,所以此时的现金流入为0,则实际利息增加期末摊余成本。
③发生减值时:
借:
资产减值损失(账面价值-预计未来现金流量现值)
贷:
持有至到期投资减值准备
如有客观证据表明该金融资产的价值已经恢复,且客观上与确认减值损失后发生的事项有关,原已确认的减值损失应当转回,计入当期损益:
借:
持有至到期投资减值准备
贷:
资产减值损失
2)处置持有至到期投资:
借:
银行存款(实际收到的价款)
持有至到期投资减值准备(已计提的减值准备)
贷:
持有至到期投资——成本(账面余额)
——利息调整(账面余额)(或借记)
——应计利息(账面余额)
投资收益(差额,或借记)
(3)持有至到期投资的转换:
借:
可供出售金融资产——成本(债券面值)
——公允价值变动(公允价值与债券面值的差额,或贷记)
贷:
持有至到期投资——成本(债券面值)
——利息调整(该明细而科目余额,或借记)
——应计利息(或借记)
资本公积——其他资本公积(公允价值与账面价值的差额,或借记)
注:
上述贷方的“资本公积——其他资本公积”应当在可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出,计入当期损益。
借:
资本公积——其资本公积
贷:
投资收益
第十八条公司长期股权投资,包括对子公司、联营企业、合营企业的投资,
以及对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响,且在活跃市场中没有报价、
公允价值不能可靠计量的权益性投资。
(一)长期股权投资的初始投资成本。
1、企业合并形成的长期股权投资的初始投资成本。
(1)同一控制下的企业合并。
以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。
长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额,调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。
以发行权益性证券作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。
长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额,调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。
在企业合并中取得的资产和负债,按照合并日在被合并方的账面价值计量。
企业合并中发生的各项直接相关费用,包括审计费用、评估费用、法律服务费
用等,于发生时计入当期损益。
为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等,计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。
企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用,抵减权益性证券溢价收入,溢价收入不足冲减的,冲减留存收益(盈余公积和未分配利润)。
(2)非同一控制下的企业合并。
在购买日按照以下规定确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。
企业合并成本的确定:
一次交换交易实现的企业合并,合并成本为在购买日为
取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值;通过多次交换交易分步实现的企业合并,合并成本为每一单项交易成本之和;企业合并中发生的各项直接相关费用计入企业合并成本。
(不含债券、权益性证券的手续费、佣金,计入所发行债券及其他债务的初始计量金额)
非同一控制下的吸收合并,在购买日按照合并中取得的被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值确定其入账价值,确定的企业合并成本与取得被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值的差额,确认为商誉或计入
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产开发 企业会计 核算 制度
![提示](https://static.bingdoc.com/images/bang_tan.gif)