房地产经纪人培训讲义.docx
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房地产经纪人培训讲义
《房地产经纪人培训讲义》
一、房地产与房地产业概述
1、房地产基本概念
1)房地产的涵义
房地产又称为不动产,有广义和狭义之分。
从广义上讲,指土地合固着于土地上的永久性建筑物以及诸如水、矿藏等自然资源,还包括与土地所有权有关的各种权力和利益,与房地产有关的学科理论和开发、经营、管理房地产的各种机构等。
从狭义上讲,仅指土地、土地上的永久性建筑物以及他们所衍生出来的各种物权(包括所有权和其他物权)。
2)房地产的特征
◆不可移动性
◆耐久性
◆稀缺性
◆大量投资性
◆使用方向上的改变困难性
◆房地产的可垄断性
◆位置的重要性
◆保值和增值性
◆商品效用上的多层次性
◆易受政策的限制和影响
3)房地产物权
(1)房地产所有权:
是指所有人对物依法享有的占有、使用、收益和处分并排斥他人干涉的权利。
1房产所有权
2土地所有权
(2)房地产其他物权:
是指权利人仅享有对物的某一方面的权利
1典权
2抵押权
3地上权
4地役权
5租赁权
2、房地产业基本概念
1)房地产业的涵义
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理、服务的产业。
它包括土地的开发经营、房屋的开发建设、买卖、租赁、信托、维修、装饰、综合服务,以及以房地产为依托进行的多种经营管理。
2)房地产业的性质
房地产业作为一个从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业,与建筑业有着明显的区别,是不同于建筑业的一个独立行业。
我国发布《国民经济行业分类及代码》中,把建筑业列为第四类,房地产业列为第七类。
3)房地产业的产业内部结构
(1)房地产业在国民经济中的位置
房地产业位于国民经济中第三产业的第二层次,即为生产和生活服务的部门。
(2)房地产业的产业内部结构
房地产业的产业内部结构,就是指房地产业内部不同层次之间质的结合与量的比例。
3、房地产发展现状与趋势
房地产业素有永远的朝阳产业之称,同时又是一切经济活动的基础和载体,国内外经济增长的历史和理论反复证明,房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性,经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。
我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。
此外,房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点,国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展,我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。
从市场潜力来看,目前我国城镇人均住房仅14平方米左右,虽比改革开放前提高了许多,但与一些发达国家和中等国家相比,还相差几倍,市场潜力十分巨大,且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右,正处于世界公认的三至八倍的中等水平,住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求,成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点,市场将会保持相当长时间的旺盛期。
正是由于上述原因,我国房地产业才保持了多年来的增长势头,其发展趋势呈现以下特点:
(1)近十年以来,房地产业取得了飞速发展,成为我国发展最快的行业之一,市场化程度也日益提高。
我国房地产在改革开放以前,实行的是统建统分制度,房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。
进入20世纪90年代之后,房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期,土地成片开发和大量外资的引入,形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头;住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起,我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆,在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。
房地产开发规模正以每年平均20%左右的速度增长,在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。
其次,我国自提出建立社会主义市场经济体制以来,房地产业也和其他产业一样市场化进展明显加快。
这主要表现在:
住宅由计划封闭生产转向商品化经营;全民、集体、股份、合资、民营等多种经济成份并存,开创了中国房地产投资主体多元化的时代;投资、融资由拨款改贷款,增强了房地产业的造血机能;运用“以新补旧,以丰补歉”、“以路带房,以房补路”的方式方法,实现了住房建设和城市建设协调发展;城市土地由无偿划拨转为有偿出让、直至今天推行公开拍卖,为城市建设积累了大量的资金;实行货币安置,推行了货币分配制度,拆迁合理安置;取消福利分房,培育住宅买卖市场,使我国的房地产市场逐步走向良性循环的发展轨道。
(2)房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展,行业集中度明显加快,一些房地产巨人正在形成。
房地产行业是一个资金密集型的行业,也是风险较大的一个行业。
因此,要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展,必须具有强大的资金实力。
世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化,只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。
我国房地产业经过前几年的高速发展,目前正处在一个结构性转变的关键时期。
一些大的房地产公司的实力正在急剧增强,市场竞争的核心能力正在加速形成,一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。
实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业,在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。
(3)房地产企业更加注重树立品牌,培育企业可持续发展,房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展。
保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题,随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化,正越来越受到企业家们的关注。
拥有一个知名品牌,是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。
这是因为:
1、在买方市场条件下,消费者成为左右市场和企业生存的决定因素,拥有一个良好的企业形象,当消费者进行决策时,潜伏于心中的形象认识就会成为决策指令,这种指令对于企业来讲,就是企业的品牌形象,是一笔最重要的无形资产。
这也促使房地产开发商把品牌作为战略竞争的一个手段,从而使房地产业朝品牌化的时代发展;2、在市场供大于求的状态下,要取得竞争优势,立于不败之地,就必须有一个超越以前的竞争优势。
要想超越自己,超越对手,自然就会走以品牌竞争之路。
所以,房地产业走向以品牌为主要竞争手段的多元化、纵深化竞争阶段,这既是产业竞争的结果,也是市场走向成熟的必然要求。
3、房地产企业除了塑造品牌这个可持续发展的要素之外,土地也是房地产公司可持续发展的一个十分重要的因素,拥有大量的优质土地储备,是保证房地产企业取得良好经济效益的重要因素。
为此,各房地产企业正在实施土地储备战略。
(4)民营经济在房地产领域中迅速崛起,其他有实力的集团也纷纷进军地产业,群雄逐鹿的时代就要来临。
近年来,随着房地产市场的逐步复苏,加之房地产行业的平均利润较其他行业来说,还属较高。
因此,吸引了民营经济和股份制经济的大举进入,民营经济发展迅速,并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力,大有国退民进的趋势。
进入90年代后期特别是近几年来,由于我国买方市场的全面形成,实业领域投资机会越来越少,而房地产领域相对来说则机会大、获利高,加上政府的一系列鼓励措施的出台,所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。
再加上民营企业具有良好的管理机制并重视人力资源的开发利用,大量吸收国有房地产公司的优秀人才,从而迅速增强了企业综合素质。
而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因,往往在竞争中处于劣势,这样就造成了民进国退的局面。
在一些沿海发达地区,民营房地产企业已经占据主导地位。
当然,这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律,有利于房地产市场结构和投资结构的调整,从而促进房地产业的健康快速发展。
此外,民营房地产企业近年来除了迅速崛起外,国内其他有实力的集团出于多元化战略以及调整的需要,也纷纷进军房地产业。
这是因为,一方面由于房地产行业的专业化分工不同,使得这一产业进入门槛低,只要有钱,设计有设计公司,建筑有建筑公司,自己只管当老板。
另一方面,也是由资本的逐利性决定的,说明投资房地产仍有较大的利润空间。
这种趋势也会产生积极和消极的两种后果,一是随着一些具有实力的集团的加盟,将使房地产市场竞争加剧,利润率迅速降低,增加整个行业的风险;二是将促使房地产行业整体水平的提高,从而有力地推动房地产行业尽快成熟。
二、规划、建筑与测绘基本知识
1、城市规划
1)城市规划常用术语和指标
(1)用地性质:
指规划用地的使用功能;
(2)用地面积:
指规划地块划定的面积;
(3)用地红现:
指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限;
(4)容积率=总建筑面积/建筑用地面积;
(5)建筑控制高度:
指一定地块内建筑物地面部分最大高度限制值;
(6)建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积;
(7)道路红线:
指城市道路用地的规划控制线,即城市道路用地与两侧建筑用地及其它用地的分界线;
(8)建筑红线后退距离:
指建筑物最外边线后退道路红线的距离;
(9)建筑线:
一般城建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线;
(10)绿地率:
是指城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比率;
(11)交通出入口方位:
指规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方向和位置;
(12)停车泊位:
指地块内应配置的停车位数量;
(13)建筑间距:
指两栋建筑物外墙之间的水平距离;
(14)日照标准:
是根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的,居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准获得的日照量;
(15)日照间距系数:
是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值;
(16)城市绿线:
是指城市各类绿地范围的控制线。
2)城市规划的编制
(1)城市规划的概念
城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。
(2)城市规划编制体系
①全国和省域城镇体系规划:
城镇规划体系是一定区域范围内,以区域生产力合理布局和城镇职能分工为依据,确定不同人口规模等级和职能分工的城镇的分布和发展规划。
②城市总体规划
城市总体规划
◆编制市域、县域城镇体系规划
◆确定城市性质和发展方向
◆确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区及时中心、区中心的位置
◆编制专项规划
◆编制近期建设规划,确定近期建设目标、内容和实施部署
◆进行综合技术经济论证,提出规划实施步骤、措施和方法的建议
城市分区规划:
是在城市总体规划的基础上,对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置做出进一步的安排,以便与城市详细规划更好的衔接。
③城市详细规划:
是以城市总体规划或分区规划为依据,对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。
3)城市居住区规划设计
(1)城市居住区的规模与规划布局形式
居住区按居住人口或人数规模,分为居住区(30000-50000人、户)、居住小区(人、3000-5000户)、居住组团三级(1000-3000人、300-1000户)。
居住区的规划布局形式,有居住区-小区-组团、居住区-组团、小区-组团、独立式组团等。
(2)城市居住区的组成要素与用地构成
①居住区的组成要素:
主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。
②居住区的用地构成:
包括居住用地和其他用地。
(3)城市规划布局的有关内容
◆居住区住宅的规划布局
◆居住区公共用地的规划布局
◆居住区内道路的规划布局
◆居住区内绿地的规划布局
2、建筑物的分类与组成
1)建筑物的概念与分类
(1)建筑物的概念
广义:
是指人工建筑而成的所有东西,既包括房屋也包括构筑物,如房屋桥梁、隧道、水坝等。
狭义:
建筑物仅指房屋,而不包括构筑物。
(2)建筑物的分类
1按建筑物使用性质分类:
◆居住建筑
◆公共建筑
◆工业建筑和农业建筑
2按建筑物层数或总高度分类:
◆低层住宅(1-3层)
◆多层住宅(4-6层)
◆中高层住宅(7-9层)
◆高层住宅(10层以上)
3按建筑结构分类:
◆砖木结构
◆砖混结构
◆钢筋混凝土结构
◆钢结构
4按建筑施工方法分类:
◆现浇、现砌式建筑
◆预制、装配式建筑
◆部分现浇现砌、部分装配式建筑
5按建筑物耐火等级分类:
一级、二级、三级、四级
6按建筑物耐久等级分类:
◆一级(100年以上)
◆二级(50-100年)
◆三级(25-50年)
◆四级(15年以下)
7按房屋完损等级分类:
◆完好房屋
◆基本完好房屋
◆一般损坏房屋
◆严重损坏房屋
◆危险房屋
2)建筑构造
(1)建筑构造概述
建筑物通常是由若干个大小不等的室内空间组合而成的,这些室内空间的形成,往往又借助一片片实体的围合,这一片片实体,被称为建筑构件。
(2)构成:
1基础和地基
2墙体和柱
3门和窗
4地面、楼板和梁
5楼梯
6屋顶
3、建筑识图
1)图纸目录和设计总说明
(1)图纸目录:
包括各专业每张图纸的名称、图号等,表示该工程由哪几个专业的图纸所组成,以便查阅。
(2)设计总说明:
◆施工图的设计依据
◆工程项目的设计规模和建筑面积
◆工程质地、水文、气象、地震等资料
◆工程项目的相对标高与总平面图绝对标高的对应关系
◆室内、室外的用料说明
◆墙身防潮层、屋面、室内外装修等的构造说明
◆采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明
◆门窗表
2)施工图中常见的表格和符号
◆标题栏和会签栏
◆比例尺
◆定位轴线
◆尺寸
◆标高
◆指北针
3)建筑施工图
(1)建筑总平面图
◆该建筑场地的位置、大小及形状
◆新建建筑物在场地内的位置与临近建筑物的相对位置关系
◆场地内的道路布置与绿化安排
◆新建建筑物的方位
◆新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高
◆扩建建筑物的预留地
(2)建筑平面图
◆底层平面图:
表示第一层房间的布置、建筑入口、门厅及楼梯等;
◆标准层平面图:
表示中间相同的各层平面布置;
◆顶层平面图:
表示房屋最高层的平面布置;
◆屋顶平面图:
即屋顶平面的水平投影。
(3)建筑立面图:
是平行于建筑物各方向外墙面的正投影图。
(4)建筑剖面图:
用以表示建筑物内部的结构或构造形式、分层情况和各部位的联系、材料及其高度等,是与平面图、立面图相互配合不可缺少的重要图样之一。
(5)建筑详图:
是建筑细部的施工图,是建筑施工图、立面图、剖面图的补充。
4)结构施工图
(1)基础平面图
(2)基础剖面图
(3)楼层结构布置图
(4)屋盖结构布置图
(5)柱、梁、板配筋图
(6)楼梯图
(7)结构构件图或表
(8)其他必要的详图
5)设备施工图
(1)给排水施工图
(2)采暖施工图
(3)通风施工图
(4)电气施工图
4、建筑设备
1)建筑给水系统及设备
(1)给水系统的种类:
◆生活给水系统
◆生产给水系统
◆消防给水系统
(2)常用的供水方式:
◆直接供水方式
◆设置水箱的供水方式
◆设置水泵、水箱的供水方式
◆分区、分压供水方式
(3)给水管道的布置
(4)消防给水系统
◆消火栓系统
◆自动喷淋系统
(5)热水供应系统
(6)分质供水系统
2)建筑排水系统及设备
(1)排水系统的分类和组成
分类:
◆生活污水
◆生产废水
◆雨水
组成:
◆卫生器具
◆排水管道
(2)污水的抽升与处理设备
◆化粪池
◆中水道系统
3)建筑采暖系统及设备
(1)常用的采暖方式
◆集中供热
◆局部采暖
◆区域供热
(2)采暖系统的类型
◆热水采暖系统
◆蒸汽采暖系统
4)建筑通风和空调系统及设备
(1)通风系统及分类
◆按动力分为自然通风和机械通风
◆按作用范围分为全面通风和局部通风
◆按特征分为进气式通风和排气式通风
(2)空调系统及分类
空调系统是使室内的空气湿度、相对湿度、气流速度、洁净度等参数保持在一定范围内的技术,是建筑通风的发展和继续。
◆按空气处理的设置情况分为集中式系统、分布式系统、半集中式系统
5)建筑电气设备
6)燃气供应系统及设备
7)电梯
8)设备层与管道井
9)综合布线系统和楼宇智能化
5、建筑材料
1)建筑材料的种类
(1)概念
建筑材料是建造和装饰建筑物所用的各种材料的总称
(2)分类
按化学成分:
◆无机材料:
金属材料和非金属材料
◆有机材料:
植物材料、沥青材料、塑料、涂料
◆复合材料:
金属与非金属复合材料、有机与无机复合材料
按使用功能:
◆结构材料:
构成基础、柱、梁、框架、屋架、板等承重系统的材料
◆墙体材料:
构成建筑物内、外承重墙体及内外分隔墙体的材料
◆功能材料:
不作为承受荷载且具有某种特殊功能的材料
2)建筑材料的性质
(1)物理性质:
1与质量有关
◆密度
◆表观密度
◆密实度
2与水有关的性质
◆吸水性
◆吸湿性
◆耐水性
◆抗渗性
◆抗冻性
3与温度有关的性质
◆导热性
◆热容性
(2)力学性质:
◆强度
◆弹性与塑性
◆脆性与韧性
◆硬度和耐磨性
(3)建筑材料的耐久性:
材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能够保持原有性能的能。
3)建筑装饰材料
(1)建筑装饰材料的分类
◆外墙装饰材料:
包括外墙、阳台、台阶、雨蓬、檐口等建筑物全部外露的外部装饰所用的材料
◆内墙装饰材料:
包括内墙面、柱面、墙裙、踢脚线、隔断、窗台、门窗套等所用的材料
◆地面装饰材料:
包括地面、楼面、楼梯段与平台等的全部装饰材料
◆顶棚装饰材料:
主要是指室内顶棚装饰材料
(2)建筑装饰材料使用效果评价
从以下几个方面进行评价:
◆装饰效果:
主要考察色彩、质感
◆耐久性
◆经济性
◆环保性
(3)常见的集中室内装饰材料
1墙面材料
◆涂料
◆壁纸
◆瓷砖
2地面材料
◆实木及竹质地板
◆复合木地板
◆塑料地板
◆陶瓷地板
◆石材
◆地毯
3顶棚材料:
主要有石膏板、PVC板和铝合金板
6、房地产测绘
1)测绘中的基本概念
(1)测绘和房地产测绘
测绘:
测量和绘图的总称
房地产测绘:
是对房屋和土地进行测绘,即以房地产为对象的测绘
(2)平面位置和高程
1平面位置:
测量的基准面世大地水平面,地面点的平面位置用该点在大地水平面上位置来表示。
2高程:
地面点到大地水平面的铅垂直距离称为绝对高程;点到处大地水准面之外的任一水准面的铅垂直距离称为相对高程。
(3)误差和精度
◆误差:
真误差=观测值-真值
◆精度:
精确度是准确度和精密度的总称
(4)丘和幢
◆丘是指地表上一块有界空间的地块
◆幢是指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋
2)地形图和房地产图
(1)地形图:
1概念:
是按一定的比例,用规定的符号表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影图。
2内容:
◆测绘日期
◆比例尺
◆地物符号、地貌符号及其含义
(2)房地产图:
是地籍图和房产图的总称
1地籍图
◆基本地籍图
◆宗地图
2房产图
◆房产分幅图
◆房产分丘图
◆房产分户图
3)房屋面积测算
(1)房屋面积的种类
◆建筑面积:
是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积;
◆使用面积:
房屋内全部可供使用的空间面积;
◆套内建筑面积:
由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成;
◆共有建筑面积:
是指各产权人工统占有或共同使用的建筑面积,它应按照一定方式在各产权人之间进行分摊;
◆分摊建筑面积:
是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积;
◆预售面积:
是指在商品房预售时按建筑面积设计图上尺寸计算的房屋面积;
◆竣工面积:
房屋竣工后实测的房屋面积。
(2)房屋面积测算的一般规定
◆房屋面积测算是指水平投影的面积测算;
◆房屋面积测量的进度必须达到《房产测量规范》规定的房产面积的精度要求;
◆房屋面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取平均数作为最后结果;
◆量距应是用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。
(3)房屋建筑面积的测算
计算建筑面积的一般规定
◆计算建筑面积的房屋,应是永久性结构的房屋
◆计算建筑面积的房屋,层高(高度)应在2.2米以上
◆同一房屋如果结构、层数不相同,应分别计算建筑面积
(4)成套房屋建筑面积的测算
成套房屋建筑面积的组成:
建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
4)土地面积测算
(1)土地面积的概念和种类
广义上的土地面积,是指地球表面上某一区域的面积。
土地面积是指与土地全书有关的土地面积,主要有宗地面积和共有土地分摊面积。
(2)土地面积测算的方法
◆几何图形法
n
◆坐标法:
S=1/2∑Xi(Xi+1-Yi-1):
i=1
S——面积;
Xi——第I个界址点的纵坐标;
Yi——第I个界址点的横坐标;
I——界址点的序号,I=1,2……n,按顺时针方向编号;
N——界址点的个数。
◆求积仪法
◆求积透明模片法
三、房地产基本制度与政策
1、建设用地制度与政策
1)中国土地制度概述
1998年12月27日国务院颁布《中华人民共和国土地管理法实施条例》,国有土地的范围和相关的制度、政策。
◆国家实行土地登记制度
◆国家实行土地有偿有限期使用制度
◆国家实行土地用途管制制度
◆国家实行保护耕地的制度
土地使用权的取得途径:
现阶段,按照国家有关规定,取得土地使用权的途径主要有:
◆通过行政划拨(含征用集体土地);
◆通过国家出让方式取得;
◆通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或其他合法方式);
◆通过土地或房地产租赁取得。
2)国有土地使用权出让
(1)概念:
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。
(2)国有土地使用权出让年限
◆居住用地70年
◆工业用地50年
◆教育、科技、文化卫生、体育用地50年
◆商业、旅游、娱乐用地40年
◆综合或其他用地50年
(3)土地使用权的收回
◆土地使用权届满后收回:
对征用土地使用权届满后土地使用者未申请续期或申请未获批准,国家应无偿收回土地使用权。
◆国家有权提前收回土地使用权:
在特殊情况下,国家根据公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,但在收回时应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发程度、利用土地的实际情况给予适当的补偿。
◆土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。
(4)土地使用权终止
◆土地使用权因土地灭失而终止
◆因土地使用者的抛弃而终止
(5)土地使用权续期
土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请,经批准续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,按规定支付地价款并更换土地使用权属证件。
3)国有土地使用权划拨
概念:
土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准,在用地者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。
划拨土地使用权的范围:
◆国家机关用地和军事用地
◆城市基础设施和公用事业用地
◆国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
◆法律、行政法规规定的其他用地
2、城市房屋拆迁管理制度与政策
1)概念
城市房屋拆迁:
是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人,拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物,并对被拆迁的房屋所有人进行补偿或安置的行为。
国家城市房屋拆迁主管机构是国务院建设行政主管部门,地方城市房屋拆迁管理机构是县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门。
2)城市房屋拆迁管理
◆房屋拆迁首先提出拆迁申请
◆拆迁审批和《房屋拆迁许可证》的取得
◆拆迁人与被拆迁人就拆迁的补偿和安
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