都市工业园控制性详细规划文本.docx
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都市工业园控制性详细规划文本
目 录
盐城市城北片区都市工业园控制性详细规划
规划文本
第一章总则1
第二章功能定位及规模2
第三章用地布局规划2
第一节用地规划结构2
第二节居住用地规划2
第三节公共设施用地规划2
第四节工业用地规划3
第五节物流(仓储)用地规划3
第六节道路广场用地规划3
第七节市政公用设施用地规划3
第八节绿地用地规划4
第九节特殊用地规划4
第四章土地使用与建筑规划管理通则4
第一节土地分类4
第二节土地划分5
第三节规划控制指标体系6
第四节建筑物控制6
第五节土地使用强度控制7
第五章道路交通规划8
第一节对外交通8
第二节城市道路规划8
第三节道路交通设施控制11
第六章绿地系统及水系规划12
第一节绿地系统规划12
第二节水系规划13
第七章城市设计引导13
第一节城市设计原则13
第二节城市设计控制要素14
第三节景观规划14
第四节空间景观规划15
第五节广告规划控制15
第八章市政公用设施规划15
第一节给水工程15
第二节污水工程16
第三节雨水工程17
第四节供电工程17
第五节电信工程18
第六节广电工程18
第七节燃气工程18
第八节供热工程19
第九节管线综合.19
第十节环境卫生20
第九章综合防灾规划21
第一节抗震减灾21
第二节防洪规划22
第三节消防规划22
第四节人防规划23
第十章环境保护规划23
第十一章六线规划控制25
第十二章附则26
第十三章奖励和处罚27
第一章总则
为了保证《盐城市城北片区都市工业园控制性详细规划》(以下简称本规划)的实施,落实规划图则规定的控制要求,提出规划管理及相关的控制标准,按照《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《盐城市城市总体规划》、《盐城市城北分区规划》等,特制定本控制性详细规划文本。
本规划涉及的指标是依据国家和江苏省有关法规、规范和规定,结合本地段实际情况和今后发展需求制定的,本规划未涉及的指标应符合国家和江苏省的有关规定。
在本规划范围内进行各项建设活动的一切单位、团体和个人,均应执行本规划。
编制依据
1、《中华人民共和国城市规划法(1989)》;
2、《城市规划编制办法》(2005年建设部第146号令);
3、《城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137—90)》;
4、《江苏省城市规划管理技术规定(2004年版)》;
5、《盐城市城市总体规划(2002-2020)》;
6、《盐城市城北片区分区规划(2004-2020)》;
7、《盐城市城北启动区控制性详细规划(2005)》;
8、《盐城市城北铁路货场地段控制性详细规划(2005)》;
9、盐城市规划局提供的已批用地红线图、道路红线图及详细规划;
10、盐城市亭湖区新洋经济区提供的用地批租文件;
11、国家、省、市颁布的其它相关法规、技术标准。
规划原则
1、整体效益最优原则:
注重社会、经济、环境效益的统一,达到整体最优。
2、可持续发展的原则:
注重规划的弹性和发展时序,使之既能促进近期的发展,又可满足未来发展的需要,并实现社会、经济、环境全面可持续发展。
3、区域协调发展原则:
力求从区域的角度,充分考虑规划区内功能、用地、城市景观设计、交通、市政等各方面与周边地区的衔接,以保证规划在更大区域范围内的科学性和合理性。
4、生态环境最佳原则:
立足于城市生态环境的可持续发展,在合理利用城市土地的同时,注意保护环境、生态平衡。
5、可操作性原则:
规划要充分体现实施的可能性和可行性,易于操作管理。
规划范围
四址东至开放大道、新洋大道、蛟龙大道,南至盐北路、北环路,西至人民北路,北至纬次二路、宁靖盐高速公路,总规划面积约576公顷(5.76平方公里)。
第二章功能定位及规模
功能定位
规划对本地段的功能定位为:
以一、二类工业产业发展为主,兼顾物流、居住等功能的工业园区。
发展规模
1、用地规模总规划用地面积约576公顷(5.76平方公里),其中城市建设用地面积约520公顷。
2、人口规模现状人口约为1.1万人,规划人口约为1.4万人。
第三章用地布局规划
第一节用地规划结构
本规划形成“三轴、三带、三组团”的平面布局结构形态。
“三轴”是指沿人民北路、盐北路和蛟龙大道形成的发展轴。
“三带”是指沿西伏河、中坝河和盐北路北侧河道形成的滨河景观绿带。
“三组团”是以纬次二路、盐北路、北环路为界形成的三个工业组团。
第二节居住用地规划
本规划居住用地为34.47公顷,占建设用地的6.63%,人均24.62平方米。
1、规划居住用地为3个居住小区:
规划纬主一路南侧居住小区、袁庄农民公寓居住小区和联孚石化东侧居住小区。
2、居住人口预测
规划区内居住人口约为1.40万人。
3、中小学规划
学校服务半径原则上不超过1000米,结合教育布点专业规划,本区内设置九年一贯制学校一处,校园规划应符合国家有关规定。
4、规划区内结合三个居住区共设置3处托幼。
第三节公共设施用地规划
本规划公共设施用地10.04公顷,占建设用地的1.93%。
考虑将各种配套设施尽量集中布局,形成工业区综合便利中心,按照1000—1500m服务半径设置,共设置3处,主要功能包括公交站点及转乘站、维修中心、绿地、便利商店、食堂等。
具体位置在纬主一路与西伏河交叉口的东南角,用地面积为4.80公顷;蛟龙大道与纬次四路的西北角,用地面积为2.09公顷;在人民北路与盐湾大道交叉口的东北角,用地面积为1.97公顷。
第四节工业用地规划
本规划工业用地面积为218.34公顷,占建设用地的41.98%。
1、搬迁经济效益一般、污染严重的老工业企业;保留整治达标后的工业企业;整合完善2000年左右建设的工业企业;在规划工业用地内安排一、二类工业企业,严禁有污染的企业。
2、一类工业产业类型为工艺品、电子等,二类工业产业类型为中、小型机械制造、纺织等。
3、在工业用地与居住用地之间应布置防护隔离带,在居住用地周边应尽量布置对居住环境基本无干扰和污染的一类工业用地。
4、就业岗位推估:
鉴于同类项目因规模、技术层次等因素影响,职工密度也可能产生较大差异,本规划概略性地按一类工业用地职工密度为150人/ha,二类工业用地职工密度为100人/ha,公共设施用地职工密度为65人/ha,推算本地段可提供约1.90万个就业机会。
第五节物流(仓储)用地规划
本规划物流用地为34.89公顷,占建设用地的6.71%。
规划3处物流(仓储)用地,位置在开放大道与纬次四路的西北角。
第六节道路广场用地规划
道路广场用地面积为102.03公顷,占建设用地的19.62%。
本规划道路广场用地主要为道路和社会停车场/库用地,规划设置四级道路系统(详见第五章道路交通规划),规划道路广场用地为98.22公顷,占规划建设用地的18.98%;规划社会停车场/库用地3.81公顷,占规划建设用地的0.73%。
在华丰路与蛟龙大道的东北角设置社会停车场;用地面积为0.97公顷;在纬主一路与经次一路的东南角设置社会停车场;用地面积为1.16公顷;在纬次四路与经支二路的东北角设置社会停车场;用地面积为1.02公顷;在人民北路与民灶沟的东南角设置社会停车场;用地面积为0.66公顷。
第七节市政公用设施用地规划
本规划市政公用设施用地为15.49公顷,占建设用地的2.98%。
1、供电设施用地
保留城北变电所,在西伏河与纬支二路处规划新建一所110KV的变电所。
供电设施用地共4.10公顷,占规划城市建设用地的0.78%;
2、交通设施用地
将城区公交线路相应延伸至本区,并在纬主一路与西伏河西北角设置公交首末站一处,保留整治开放大道西侧的圩洋加油站。
交通设施用地1.57公顷,占规划城市建设用地的0.30%。
3、邮电设施用地
在盐北路和蛟龙大道处设置一处邮政所。
邮电设施用地0.27公顷,占规划城市建设用地的0.05%。
4、环境卫生设施用地
根据总规要求在人民北路和纬次四路交叉口设置一座污水处理厂,设计总容量为10万m3/d,规划用地面积9.81公顷,占规划城市建设用地的1.88%。
第八节绿化用地规划
规划绿地面积为122.32公顷,占建设用地的23.52%。
绿地系统由公共绿地和生产防护绿地组成,规划形成点线面相结合的绿地系统(详见第六章绿地控制),公共绿地面积41.31公顷,防护绿地81.01公顷。
第九节特殊用地规划
本规划保留扩建现有的民兵训练基地。
用地面积为15.37公顷,占建设用地的2.95%。
第四章土地使用与建筑规划管理通则
第一节土地分类
土地使用分类
用地性质按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137—90)》进行分类,本规划用地性质一般划分至小类。
若改变规划用地性质,应经盐城市城市规划行政主管部门同意,并符合《江苏省城市规划管理技术规定》(2004年版)表2.2.3城市建设用地适建范围的规定。
土地使用分类一览表
大类
中类
小类
代码
名称
代码
名称
代码
名称
R
居住用地
R2
二类居住用地
R21
住宅用地
R22
公共服务设施用地
C
公共设施用地
C2
商业金融业用地
C24
服务业用地
C26
市场用地
M
工业用地
M1
一类工业用地
M2
二类工业用地
M3
三类工业用地
W
仓储用地
W1
物流(仓储)用地
T
对外交通用地
T4
港口用地
T42
河港用地
S
道路广场用地
S1
道路用地
S3
社会停车场库用地
S31
机动车停车场用地
U
市政设施用地
U1
供应设施用地
U12
供电用地
U2
交通设施用地
U29
加油站用地
U4
环境卫生设施用地
U41
污水处理用地
G
绿地
G1
公共绿地
G11
公园绿地
G12
街头绿地
G2
生产防护绿地
G21
园林生产绿地
G22
防护绿地
D
特殊用地
D1
军事用地
第二节土地划分
地块划分及各地块控制规划
1、地块划分目的
为便于规划管理、分块批租、分块分期开发建设、统一制定控制指标而将规划用地划分成一定面积的地块。
2、地块划分原则
(1)地块尽量以道路和水体等自然界线划分。
(2)规划的用地性质尽量单纯(允许小面积相容性质用地存在,但不允许不相容性质用地存在)。
(3)地块划分大小与用地开发方式、用地性质紧密结合。
3、地块划分
本规划按照上述地块划分原则,划分为3个街区,每个街区根据城市道路、土地使用性质和各类规划控制界线划分为14个街坊,每个街坊再划分为181个地块,地块编码按自北向南,自西往东的顺序。
各类企业相容性一览表
标准厂房
化工
食品
轻工
电子
纺织
标准厂房
√
×
√
√
化工
×
√
×
×
食品
×
√
√
轻工
√
×
√
√
√
电子
√
×
√
纺织
√
×
√
√
注:
√表示可以相互替代。
×表示不可以相互替代。
空格表示有条件的允许相互替代
第三节规划控制指标体系
控制性详细规划指标体系按照规划管理的不同要求,分规定性指标与指导性指标两类:
1、规定性指标
包括用地性质、地块面积、建筑密度、建筑限高、建筑控制线后退、容积率、绿地率、出入口方位、停车泊位和公共设施配套等十项指标,是必需遵照执行的。
(1)用地性质――规划区内用地性质按国标分类确定。
(2)地块面积――按道路红线及其地块界限确定。
(3)建筑密度――指地块内建筑基底总面积占地块面积的百分比。
规划提出的为建筑密度上限。
(4)建筑限高――地块内的建筑高度均不得高于规划所确定的限高范围,但可在限高以下浮动,有特殊规定的可适当调整。
(5)建筑控制线后退距离――是为了保证沿街日照、景观及道路拓宽预留需要而设置的后退规定,指建筑控制线与道路红线之间的距离。
规划提出的为下限。
(6)容积率――地块开发强度方面的规定,取地块内建筑面积的总和与地块面积的比值,本规划中的容积率规定为容积率上限。
工业用地的容积率设置上、下限。
(7)绿地率――为地块内绿地总面积占地块面积的百分比,其中绿地面积应包括单位内部以及建筑周围所有的绿化面积。
规划提出的为绿地率的下限,应严格执行。
(8)出入口方位――为解决好城市道路交通,有效疏导人流,对各地块的机动车交通出入口方位作出一定的限制。
(9)停车泊位――应根据用地性质,提供充足的停车位,方便汽车及其它交通工具的停泊,包括机动车与非机动车泊位两方面的规定,地块开发时,按此规定配套相应的停车设施。
2、指导性指标:
包括土地使用兼容性、人口容量、建筑风格、建筑形式、建筑色彩和建筑体量等参照执行的六项指标。
第四节建筑物控制
建筑物控制的基本要求
1、建筑高度控制
建筑高度:
系指室外地坪起,至建筑物最高层面部分的高度。
住宅原则上按照檐口高度控制,公建按照总高度控制。
烟囱、屋脊装饰、避雷针、旗杆、风向器及防火墙在屋顶上的出头部分等屋上突出物不计入建筑高度。
建筑限高:
系指对建筑高度的控制。
2、建筑物退让
(1)建筑物后退绿化带距离
建筑物后退绿化带距离南北向不小于5m,东西向不小于3m。
(2)建筑物后退城市道路红线距离
建筑物后退主干路规划红线最小距离为10m,后退次干路规划红线最小距离为7m,后退支路规划红线最小距离为5m;建筑物退让必须同时满足日照间距、消防、抗震、防汛等安全要求。
同时应符合控制详细规划分图图则的控制要求。
建筑退线范围内应以绿化为主,当退线距离要求较大时,允许建较低矮的建筑(如传达室、公厕)和构筑物,但必须同时满足该建筑物的建筑退线要求,并在形式风格上和周围建筑环境相协调。
(3)建筑物后退建设用地边界距离
按照《江苏省城市规划管理技术规定》(2004年版)表3.2.2建筑物后退建设用地边界距离规定执行。
3、出入口控制
出入口应尽量布置在次干路、支路上,同时应满足消防要求。
机动车出入口距道路交叉口最小距离按下表控制。
机动车禁开口路段控制表
道路红线宽度
机动车出入口距道路交叉口最小距离(m)
≥40m
80
20~40m
50
<20m
30
第五节土地使用强度控制
土地使用强度控制指标具体规定
1、容积率规定
居住用地多层控制在1.5以下,小高层控制在1.8以下;行政管理用地容积率1.5以下;商业服务用地容积率控制在3.5以下;工业地块容积率0.6-1.2。
2、绿地率规定
居住用地绿地率应不小于30%;商业服务用地绿地率应达到20%;中心绿化广场绿地率应达到50%以上;小游园绿地率应达到80%以上;工业用地绿地率应不小于20%。
3、建筑密度规定
居住用地建筑密度控制在30%以下;行政管理用地建筑密度控制在35%以下;商业服务用地建筑密度控制在40%以下;工业地块建筑密度40%以下。
4、建筑物高度规定
建筑高度只能小于或等于各地块中关于建筑限高的规定值。
(1)高层住宅建筑为十层以上建筑(含十层)的住宅建筑;中高层住宅建筑为七层至九层的住宅建筑;多层住宅建筑为四层至六层的住宅建筑;低层住宅建筑为一至三层的住宅建筑。
(2)居住用地:
二类居住用地多层住宅建筑高度限高24米,小高层住宅限高35米;一类居住用地建筑高度不超过12米。
(3)公共设施用地:
允许建高层建筑,公建高度不超过70米。
(4)工业用地:
允许建多层建筑,高度不超过建筑设计规范的有关规定。
5、建筑间距规定
住宅间距应以满足日照需要为基础,综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设,避免视线干扰及建筑风格、空间布局特色等要求确定。
本次规划范围内住宅建筑间距取1∶1.45,其它建筑间距执行《江苏省城市规划管理技术规定(2004年版)》的有关要求。
6、出入口规定
(1)当地块(用地边缘地块除外)面积大于2ha时,应设置2个出入口;当地块面积在1~2ha时,可根据用地条件,设置1~2个出入口;当地块面积小于1ha时,只允许设置1个出入口。
出入口设置同时应满足城市道路设计规范和消防要求。
(2)与城市道路相交的出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置,如斜交则不宜小于75°。
(3)各类建筑基地出入口位置距离城市主干道交叉口不宜小于80米,距离次干道交叉口不宜小于50米,距桥隧坡道的起止线的距离,不宜小于30米。
(4)基地位于两条以上道路交叉口,出入口应设置在级别较低的道路上。
(5)建筑物沿街部分长度超过150米或总长度超过220米时,应设置净高与净宽均不小于4米的消防车道。
第五章道路交通规划
第一节对外交通
公路
本规划范围北部有宁靖盐高速公路经过,并与开放大道互通相交。
人民北路穿越宁靖盐高速交叉口按下穿方式设置,开放大道与宁靖盐高速交叉口采用互通立交的型式。
第二节城市道路规划
本规划道路网络由快速干道、主干道、次干道和支路四级组成。
工业园区道路路网为方格网状结构。
快速干道
北环路是盐城快速环路的一部分,主要解决过境交通、市内快速交通,兼有解决本片区与市区的交通联系的作用。
主干道网络布局
主干道网络呈的“三横三纵”方格网布局形式,三横分别为:
盐北路、华丰路、纬主一路,红线宽度均为40米,三纵分别为:
人民北路40米、新洋大道30米、开放大道41米。
次干道网络布局
次干道网络呈“五横两纵”方格网布局形式。
五横分别为:
盐湾大道、纬次一路、纬次二路、纬次三路、纬次四路;
两纵分别为:
经次一路道路红线宽度30M,蛟龙大道30米(盐北路以北段)和40米(盐北路以南段)。
支路规划
支路是道路系统的重要组成部分,主要承担短距离交通。
支路应避免长距离的机动车交通穿越,但要方便公交车驶入,合理分布公交线路和站点,缩短乘客步行到公交站点的距离。
支路承担非机动车和进出街坊的机动车通行,允许停放机动车和非机动车,道路红线宽度为14~24米。
根据城市道路交通规划设计规范(GB50220——95)对支路网密度的要求,本规划对支路路网系统作了深化完善,适当提高了支路网密度,形成良好的微循环。
规划主要道路一览表
序
号
道路名称
起点
讫点
长度
(m)
宽度
(m)
道路断面
道路等级
1
北环路
人民北路
蛟龙大道
1032
70
A
快速干道
2
人民北路
北环路
宁靖盐高速
4470
40
B
主干道
3
蛟龙大道
盐北路
纬次二路
1648
30
c
次干道
4
开放大道
盐北路
纬次二路
1717
41
E
主干道
5
盐北路
人民北路
开放大道
1863
40
B
主干道
6
华丰路
人民北路
开放大道
1662
40
B
主干道
7
纬主一路
串场河
新洋大道
1289
40
B
主干道
8
盐湾大道
人民北路
开放大道
1131
30
C
次干道
8
纬次四路
人民北路
开放大道
1783
24
C
次干道
9
纬次三路
人民北路
蛟龙大道
1170
30
C
次干道
10
纬次二路
人民北路
开放大道
1556
30
C
次干道
11
纬次一路
人民北路
新洋大道
1066
30
C
次干道
12
经次一路
纬次三路
纬次一路
1748
30
C
次干道
13
新洋大道
北环路
纬次一路
3839
30
C
主次干道
规划道路横断面控制形式一览表
序号
编号
宽度
人行道宽
非机动车道
两侧分隔带
机动车道
中央分隔带
1
A
70.0
7.0
7.0
2x7.0
11.0
11.0
20.0
0
2
B
40.0
2x5.5
2x5.5
2x1.5
15.0
0
3
C
30.0
2x8.0
14.0
0
4
D
24.0
2x5.0
14.0
0
5
E
41.0
2x5.5
2x3.5
--
23.0
0
6
F
18.0
2x3.0
12.0
0
7
G
14.0
2x3.0
8.0
0
道路交叉口规划
道路交叉口视距三角形,是指满足司机驾驶至道路交叉口时能看清交会车辆,为避免发生碰撞所必须的停车视距在交叉口平面上所构成的三角形区域,考虑景观要求及施工方便,视距三角形直角边长取道路中心线上距道路中心线交叉点规定距离。
道路交叉口视距三角形控制规定表
红线宽(米)
视距三角形直角边长(米)
40~70
45~50
30
30~45
14~24
20~30
道路交叉口机动车道转弯半径控制
道路交叉口机动车道转弯半径的控制主要落实在对交叉口转角处的路缘石圆曲线半径的控制,控制参数见下表。
道路交叉口机动车道缘石转弯半径规定表
红线宽(米)
40~70
24~30
14~24
40~70
40
30
20
24~30
30
25
15
14~24
25
15
15
道路平曲线设置规定
道路平曲线设计应控制平曲线最小半径。
平曲线最小半径指保证机动车辆以设计车速在圆弧曲线上安全行驶时的圆弧曲线最小半径,控制参数见下表。
道路平曲线设置规定表
红线宽(米)
40~70
30
16~24
最小平曲线半径(米)
500
250
150
路网交叉口
等级
快速干道
主干道
次干道
支路
快速干道
3
3/5
4
-
主干道
3/5
5
5
6
次干道
4
5
5
6/1
支路
-
6
6/1
1/2
注:
交叉口采用5种类型,编码如下:
1-信号交叉口,2-无控交叉口,3-互通式立体交叉口,4-分离式立体交叉口,5-进口拓宽交叉口,6-主路优先权交叉口。
交通设施规划
1、公共停车场
规划期内设置3处公共停车场,共占地4.4公顷左右,主要停车场见下表。
规划期内主要公共停车场一览表
编号
位置
面积(hm2)
泊位数(个)
1
纬西四路与经支二路交叉口东北角
1.0
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