商业地产系列之六楼市调控下专业市场现投资热潮精.docx
- 文档编号:18238512
- 上传时间:2023-08-14
- 格式:DOCX
- 页数:78
- 大小:714.39KB
商业地产系列之六楼市调控下专业市场现投资热潮精.docx
《商业地产系列之六楼市调控下专业市场现投资热潮精.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《商业地产系列之六楼市调控下专业市场现投资热潮精.docx(78页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
商业地产系列之六楼市调控下专业市场现投资热潮精
中国领先产业研究专业机构
如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用,点击此处和他/她分享!
1
中国领先产业研究专业机构目录
中投顾问点评:
商业地产风生水起专业市场铺成投资热土.........................3
前言........................................................................5
专业市场....................................................................6
内涵.....................................................................6
现状与问题:
专业市场载体功能彰显还需增强................................6
专业市场大中城市发展概况...................................................10
深圳专业市场进入品牌发展时代............................................12
广州专业市场升级改造遇难题..............................................14
上海专业市场成为商业地产新热点..........................................17
珠三角专业市场转型的主要模式与选择......................................17
成都专业市场美好“钱”景就在眼前.........................................18
衢州崛起百亿专业市场群..................................................21
五大专业市场加盟日照温州城..............................................23
张家港市专业市场成交额突破1000亿元.....................................23
前景预测...................................................................24
中国专业市场的发展六大趋势..............................................24
专业市场未来必须转型....................................................27
专业市场培育发展设想....................................................28
新形势下专业市场发展的思路和对策........................................30
专业市场开发与招商策略.....................................................30
专业市场的招商推广策略..................................................32
商业专业市场项目定位及客群分析..........................................33
专业批发市场开发运营的成功定律..........................................34
投资秘诀...................................................................37
投资考虑的四大要素......................................................37
后危机时代专业市场的创新战略............................................40
专业市场成功运营五大策略................................................41
谨防专业市场分区混乱....................................................42
信息推动专业市场“进化”..................................................43
专业市场成功开发运营的关键环节..........................................44
投资专业市场看好市场基础再下手.........................................46
案例解析...................................................................48
以河南省为例解析专业市场如何前行........................................48
房地产行业电子书...........................................................51
如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用,点击此处和他/她分享!
2
中国领先产业研究专业机构中投顾问点评:
商业地产风生水起专业市场铺成投资热土
住宅市场由于“9.29”新政出台而受到较大影响。
商业地产市场以其业态单一,比一般商铺更易存活的优势呈现热销态势,目前货量已不多。
【总价百万以下易投资】
在众多专业市场铺的宣传推广中,“几十万一间产权式商铺”类似的口号,也成为迅速招徕投资者的独门武器。
像万福(亚太)精品交易中心,开售时楼宇外挂的广告牌还是30万元起一间铺,现在已经涨到48万元一间铺。
现在价格是3.5万元每平方米起,不同楼层位置的价格各有差别———一层均价12万元/平方米,三层均价5万元/平方米,五楼售4万元/平方米。
商铺面积从4平方米-24平方米。
算下来,每间商铺的总价都基本在百万元以内。
此外,像星辰名酒交易中心的商铺,均价在6万元/平方米,商铺面积在5平方米-100平方米,最低的投资门槛仅需几万元。
刘广浩认为,今年涌现的专业市场有一个显著特点,就是整体货量比较小型,面积多在5000平方米左右,单个商铺面积多以10平方米-20平方米的小单位为主,总价不高。
“以前100万元及以下的投资者,都只能考虑住宅,现在100万元以下的商铺也可以交易,因此受到很多中小投资者的欢迎。
”
合富置业高级营业经理俞航业也表示,专业市场铺比较适合资金有限的个人投资者或者初次接触商业投资的客户进行投资,一方面是由于专业市场铺面积通常比较小,投入资金不多,入门门槛低;另一方面则是因为目前广州很多专业市场已经初具规模,可以计算出比较稳定的租金回报。
对于了解不多的投资者,这些基础的元素可以有助于他们判断商铺的投资价值,这对于初次涉足商业投资的客户是非常有帮助的。
【专业市场未来大有可为】
广州各类专业市场林立,如火车站附近的服装交易市场、人民路周边的眼镜交易市场、上下九玉器交易市场等,然而由于这些专业市场都是自然形成,每逢进出货物时大量拉货车辆造成严重拥堵,而临时搭建的一些广场更是存在消防和治安隐患。
中投顾问产业研究中心是中国领先的产业研究专业机构,我们拥有十多年的市场调查、市场研究、行业研究及投资咨询专业经验。
“让投资更安全,经营更稳健”是中投顾问对客户的核心价值所在。
详情参见:
3
中国领先产业研究专业机构
不过留心的投资者会发现,今年出现的专业市场,无一例外都在营销推广、整体包装上不遗余力,频频在媒体上亮相,而且在专业市场的定位、场内设计、物流配送等方面,都比以前的专业市场,有了较大的提高。
广州楚睿商业有限公司副总经理沈正印表示,今年以来涌现的专业市场,比以往多了一些新的元素与亮点。
“以前人们印象中的专业市场‘脏乱差’,形象混乱,现在都在强调升级的概念,专业市场的未来必然走升级的道路。
”
沈正印表示,专业市场出现升级版,来自于两方面的力量,一是市场的力量,商家、开发商自发追求更高标准的专业市场,二是来自政府的力量,在推动专业市场的升级改造。
不过,他也提醒,专业市场的升级改造,应结合行业规律,不能本末倒置,并提出专业市场升级的四个原则。
一是除了硬件升级,还要体现经营模式的升级,包括营销方式、整体包装;二是升级物流配送,比如开通网购渠道;三是功能组合升级,以前的专业市场只有卖东西的功能,以后还要有餐饮、办公配套功能;四注是重行业引导,像芳村刚刚开业的启秀茶城,就把茶叶行业协会、鉴定机构搬进来,打造行业影响力。
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出,2008年受宏观调控的影响,我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象,市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。
从租金情况来看,2008年商业地产市场出现明显的调整。
2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元,同比增长11.5%,增幅同比回落28.6%。
详情参见:
4
中国领先产业研究专业机构前言
商业地产种类林林总总,各具特色,而市场类商铺在国内商铺投资市场的角色无庸质疑,一方面,市场份额巨大,另一方面,不少市场类商铺频频创造销售“天价”。
当然,专业市场的开发绝非造好房子冠以某市场头衔就行了,专业市场的开发必须要遵循商业规律,并找到针对其的规律特点。
从房地产或商业地产角度讲,由开发商参与到专业(批发)市场的开发与经营还是近几年的事,但却成功的不多,失败的不少。
从专业(批发)市场发展历史来看,一般都是自然形成、政府推动;外表看似简单,实际挺复杂。
在这个市场中,开发商是晚来者,要补的课很多。
专业(批发)市场商品的流动性强、量大,对物流环节有着较高的要求。
以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近,杭州四季青特色街区物流依托的就是近在咫尺的杭州城站火车站和长途汽车东站,南站。
新开发的专业市场选址不宜选在城市中心区,更不宜选在物流交通条件不好的地方。
统一的经营、良好的管理同样是成功打造专业(批发)市场,并可持续经营发展的必要条件之一,杭州四季青服装批发市场为此成立了杭州四季青集团,并设立了品牌管理公司,正式基于这样的趋势。
由此可见,投资商业地产必须遵循行业的市场规律,否则只能无情的被市场抛弃。
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出,2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。
相较住宅市场,商业地产市场显得很冷清。
2009年中国商业地产发展总体表现为投资热,消化冷的特点,在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象,说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况,尚处在调整谷底。
另外,2009年商业地产市场进一步细分,开发商阵营出现分化,开发商联合作战和项目并购有所升温。
同时由于经济危机的蔓延影响,一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。
详情参见:
5
中国领先产业研究专业机构
专业市场
内涵
传统意义上的专业市场是一种以现货批发为主,集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所,是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。
其主要特点在于:
(1)是一种典型的有形市场;
(2)以批发为主,兼营零售;(3)集中交易,有一定数量规模的卖者,接近完全竞争的市场结构;(4)以现货交易为主,远期合同交易为辅。
与集贸市场相比,专业市场的“专业”性主要表现在:
首先是市场商品的专门性,其次是市场交易以批发为主,再次是交易双方的开放性。
将这些特点综合起来,简而言之,专业市场的内涵就是“专门性商品批发市场”。
根据以上特点,可以比较清晰地把专业市场同综合市场,超级市场,百货商店,菜市场,零售商店,专卖店,商品期货交易所,集市,庙会等各种市场形态区别开来。
现状与问题:
专业市场载体功能彰显还需增强创业需要载体,没有载体,创业就缺少发展的平台和空间。
针对市场创业载体功能,我们对本地及周边情况进行了调查,从淮安及周边的实践和经验来看,各类市场已成为或正在成为群众创业的重要载体。
如何培育发展专业市场,带动群众创业热情,已成为地方政府及各相关管理部门研究的重要课题。
专业市场的载体功能正日益彰显
各类专业市场的发展与兴起,已成为地方经济发展新的增长点和促进经济又好又快发展
中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出,近年来,新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军,而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求,这给房地产行业留下了巨大的市场空白,于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。
详情参见:
6
中国领先产业研究专业机构的重要力量,是促进群众创业的重要载体。
【带动了产业的发展】
专业市场对产业的发展发挥了拉动效应。
苏北是江苏的农业生产区,苏北的大型蔬菜批发市场,已成为江苏蔬菜的集散地和向上海、南京等大中城市辐射的中转站。
蔬菜和水产批发市场形成和发展的事实表明,种(养)植(殖)业的发展,支撑了农产品批发市场的发展。
同时农产品批发市场为农产品种(养)得出,销得快,卖个好价钱提供了保证,提高了农民生产积极性,推动了农业产业化发展。
【拓宽了就业渠道】
大规模的市场建设,拓宽了就业门路,为全民创业提供了广阔的舞台。
市场的发展还带动了金融、运输、住宿、餐饮业的发展,为社会提供了保安、保洁等新的就业机会。
吸纳了大量的劳动力,缓解了社会就业压力,增加了城乡居民收入。
【积累了创业资本】
资金是创业的“瓶颈”,专业市场为创业者资本积累提供了良好的场所,为他们创大业打下了基础。
市场摊位相对沿街店铺大多具有租金低廉,人流密集,成交量大等特点,非常适合能吃苦耐劳又缺乏创业资金的初期创业者,据调查,很多老板的起步往往从市场开始。
农民马乃杰80年代末开始在市场从事服装经营,经过几年艰苦努力,积累了资金,98年创办了服装加工厂和服装培训学校,目前资产已达200多万元;杨福海90年代初离岗创业,在市场上从事皮革服装经营,赚了钱后他联合其它伙伴,97年投资创办了福顺皮革有限公司(现更名为名扬皮革有限公司),进行皮革服装加工,产品销往欧美10多个国家,每年创汇500多万美元,纳税150多万元。
因此,市场既是创业者的平台,又是他们创大业的跳板。
【提供了创业信息】
市场是信息最直接最可靠的来源,是供求关系的“睛雨表”。
许多创业者在市场经营中捕捉了信息,开阔了视野,市场引导他们扩大经营规模,拓宽经营领域。
汤毅是个残疾人,但他身残志不残,从98年开始在市场从事家电经营。
突出载体功能的专业市场培育、发展仍存瓶颈
目前,专业市场虽然发展较快,但专业市场发展,相对于当前快速增长的经济水平,依然相对滞后,依靠培育专业市场带动创业激情的认识尚显不足。
中投顾问高级研究员黎雪荣认为,新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩,投资者开始寻找新的渠道,而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产,商业地产发展必将迎来新的高潮。
详情参见7
中国领先产业研究专业机构【专业市场培育发展缺乏科学规划】
专业市场发展规划,与城市发展总体规划不配套,大多数地方没有将专业市场建设纳入规划内容。
由于缺乏科学规划,专业市场建设出现了一些问题,主要表现为:
一是经营同类产品的市场过多、过密,重复建设。
市场的销售量受到当地购买力和辐射半径的约束,同类市场过多、过密的雷同设置和重复建设,形成无序竞争,有的成了空壳市场,有的摊位闲置,给投资者带来巨大风险,造成财产和土地资源的浪费,同时也有损一个地方市场的形象和声誉。
同类市场建得太多,超过了实际需要,投资者收益低,只能考虑市场如何生存,有的甚至搞不正当竞争,用金钱收买经营户,没有精力和财力扩大规模,改善市场的配套设施,使得一些市场特别是农产品批发市场只能在低水平上重复。
二是部分市场定位不够准确。
有的市场没有经过充分的论证,选址布局欠妥,产品定位不准。
还有一些市场因选址、规模及功能定位不够准确,酿成了招商受阻,有场无市的后果。
由于缺少科学论证,定位不准,有场无市,造成财产的巨大浪费损失。
三是区域布局不合理。
近几年专业市场建设似乎约定俗成,投资商多数把眼光投向人群集聚区,而且大部分集中在汽车站四周,在汽车站附近不到一公里的范围内聚集了多个专业市场,给城市管理和交通带来很大压力。
【市场门类发展不平衡,要素市场相对滞后】
大多数地方生活消费品市场、生产资料市场和其它服务型市场起步较早,发展较快,相比之下,生产要素市场发展相对滞后,与生产力发展密切相关的劳务市场、人才市场、技术市场、信息市场,大多仍处于稚嫩阶段。
一方面有不少市场过多过滥,另一方面有的门类专业市场规模太小,甚至是空白。
西方有位经济学家说过“食品和旧货是人类两个永不落幕的朝阳产业。
”很多地方食品市场相对狭小,没有形成规模。
旧货市场依然还是空白。
农副产品市场集中于蔬菜,家禽、生猪和粮食等成形专业批发市场发展相对滞后,家禽屠宰分散,宰杀垃圾乱扔,不利于管理又污染环境。
专业运输市场发展滞后,运输车辆沿街等待运输业务,既不利于促进运输业的发展,又影响了交通和市容市貌,汽车运输市场的建立,既便于统一管理,规范汽车运输行为,又方便运输者与货主。
【很多市场规模、档次偏低】
规模较大,设施较完备市场在地方市场建设中所占比重相对较小。
大多市场规模小、档次低、环境差,与地方经济发展不适应,也影响市容、市貌,车辆进出难、交易难,直接制约了一方经济的辐射能力、产业带动能力,同时还导致地方市场萎缩,经营户外流,直接制约一方经济的发展。
【产业支撑市场、市场带动产业的联动机制没有真正形成】
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出,2008年受宏观调控的影响,我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象,市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。
从租金情况来看,2008年商业地产市场出现明显的调整。
2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元,同比增长11.5%,增幅同比回落28.6%。
详情参见:
8
中国领先产业研究专业机构
建立起产业群支撑市场群、市场群带动产业群的联动机制尚未形成。
很多地方没有真正形成“建一处市场,兴一方产业,活一片经济,富一带民众”的产业优势,同样,也没有形成市场带动产业发展的良性循环,市场与产业严重脱节。
根据对淮安市汇通、五金、布匹、装饰材料等市场的调查资料显示,这些市场内布匹、服装、鞋帽、小百货等,淮安市的地产品仅占16%,机电、电器、机械零配件等地产品仅占3%,板材、钢材、木线、油漆、涂料等建筑、装饰材料,本地产品仅占11%。
由于市场没有地方产业为支撑,难以扩大经营规模。
汇通市场建立初期,是全国50强市场之一。
由于没有本地产品和加工业支撑,早已在全国排不上名次,也被周边的市场甩在后面,市场辐射逐年趋于萎缩,最近开业的汇通商贸城和家电商城不少门面房空关。
【市场扶持政策不到位,软环境仍然不宽松】
一是地方政府出台的建设、培育市场的优惠政策
不具体,可操作性差,有些明文规定的优惠政策又没
有真正落实到位。
在农产品市场用地方面,没有明确
的优惠政策。
由于将农产品市场用地和房地产等一起
纳入商业用地,土地出让价格很高。
但农产品市场附
加值低,门面房租金和交易费收取标准都很低。
工业
品市场大部分和房屋开发一同进行,下面是门面房,
上面是商品房,房屋售出就能收回投资并获得高额利
润。
而农产品市场很难在短时间内收回投资。
例如兴
建一个占地40亩的农产品批发市场,按江苏目前土地
平均价格每亩在60万元左右,加上土建投资,总投资
3000多万元,按市场收入100万元计算(实际上目前有
的地方还达不到此标准),要30多年才能收回投资,
导致工业品市场投资者争着开发,农产品专业批发市
场无人问津。
形成一方面有的市场过多,过滥,重复
建设,另一方面急需兴建的农产品专业市场却无人投
资。
在信贷方面,房地产开发商凭土地使用证可以贷
到70%的款,购房者可以做70%的按揭贷款,而农产品
批发市场内的经营户,由于没有财产抵押,很难贷到
款。
二是交通管理制约市场车流、物流的矛盾还没有根本解决,很多城市对农副产品车辆管治太严、太死。
三是市场经营户负担过重。
不少专业市场门面房租金、使用权转让价格高。
由于房地产市场不规范,投资商建好市场后多数是“杀鸡取蛋”,急于将市场门面房、摊位高价卖(租)出去,收回投资,很少是“放水养鱼”,关心市场未来的发展。
区位优势好的市场门面房租金、使用权转让价格过高。
大多数经营者难以承受,刚创业者更是望而怯步。
中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出,2010年第一季度,我国商业地产市场有比较好的发展,主要是因为随着实体经济的恢复,城市化进程进一步加快,商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。
详情参见:
9
中国领先产业研究专业机构
专业市场大中城市发展概况
专业市场卷土重来引发强劲掘金潮
当前,以汽配、石材、鞋业等行业为龙头的专业大市场,正在政府整体规划推动下产生强烈的聚集效应,并在产品的升级换代中引发一股投资潮。
据悉,号称“汽配物流西部第一城”的金恒德国际汽车商贸城,当前尚未开盘便被订购800多个铺面;九峰国际、摩尔国际、会缘汽配城、晨明汽车博览城等一批新兴汽配城亦如雨后春笋,吸引了一大批的商家。
同时,西部石材城、隆腾国际鞋材城、元瑞国际家居商城等热点行业的一批专业市场也在应运而生,并受到投资者的热捧。
投资热点:
市场分析:
专业市场备受投资者追捧
日前,四川金恒德国际汽车商贸物流城在蓉举行招商推荐会。
据称,这个位于双楠大道中段,旨在建立“汽配物流西部第一城”的新兴市场,第一期300余亩将于明年3月开园。
记者看到,尽管此前该项目并未推广,也尚未开盘,但推荐会现场拥入了300多名长期从事汽配经营的商家,座无虚席,据称数日内该项目商铺便被认购了800多个。
为便于长期有效管理和经营,该项目销
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 商业地产 系列 楼市 调控 专业 市场 投资 热潮