沈阳市房地产开发项目部分收费明细表.docx

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沈阳市房地产开发项目部分收费明细表

沈阳市房地产开发项目部分收费明细表

序号

收费单位

收费项目

收费价格与标准

收费文件号

备注

1

市测绘院

购买地形图

二环内首张3468元,其余400元/张

国家测绘局[2002]3号

根据地形不同定测点

放线费

2594元/栋

地籍确认测绘费

648元/点

2

市规划院

规划定线

详见辽规协[2002]16号

辽规协[2002]16号

3

区土地所

土地登记费

元/㎡

国土籍字[1990]93号

4

土地交易中心

土地出让金

按市规划局2005年文件

住宅50年商业40年

5

市配套办

城市综合配套费

住宅143元/㎡公建108元/㎡

沈建委发[1999]93号

按新建面积

6

市财政局

土地契税

4%[土地获取款额]

中华人民共和国契税暂行办法

7

市人防办

人防易地建设费

住宅40元/㎡公建80元/㎡[九层以下]

沈价发[2002]44号

2000元/㎡[十层以上未设按人防面积]

人防设计审查费

‰[建安费]

沈价发[2002]44号

按人防面积

人防质量监督费

‰[建安费]

沈价发[2002]44号

按人防面积

人防工程拆迁补偿

300-800元/㎡

沈价发[2002]74号

遇人防工程需拆迁时

8

市文物局

文物部门勘测费

元/㎡[老城区]元/㎡[其它区]

国家文物局物价局248号

文物保护区内按占地面积

9

投资咨询单位

项目核准申请

具体按投资额取费

国家计委计价格[1999]1283号

此文件为可研报告编制取费标准

10

环保科研所

环评报告委托

具体按投资额取费

国家计委计价格[2002]125号

11

市城建局

城市占道费

详见沈文城发[1993]8号

沈文城发[1993]8号

城市道路挖掘

详见沈建发[2000]150号

沈建发[2000]150号

道路绿地补偿

详见沈政发[1993]4号

沈政发[1993]4号

垃圾排放管理费

1元/吨

辽价发[1992]197号

12

市区自来水公司

临时用水

按表计量

13

市区电业局

临时用电

按表计量

14

市区环保局

废弃排污费

元/污染当量

排污费征收管理办法

噪音超标

350-11200元/月

15

审图单位

施工图设计审查

‰[建安费]

辽价发[2001]99号

16

市建筑交易中心

建设工程交易服务费

‰～‰[合同价甲乙方各付1/2]

沈价发[2003]52号

17

市造价站

定额测定费

‰建安费[乙方支付]

辽政发[2001]15号

18

市质量监督站

质量监督委托

‰[建安费]砖混元/㎡框架元/㎡

辽价发[2002]62号

按中标合同

19

市气象局

防雷设计审核

按建筑物基础占地面积

辽价发[2003]126号

具体由气象局核定

20

市劳动局

施工许可证

建设施工单位各预交1%[合同价款]

沈劳社发[2006]59号

[农民工资保证金]竣工后返还

21

市电业局

电配套费

住宅90元/㎡公建100元/㎡

辽价发[2006]55号

办理正式电时交纳

22

市煤气公司

煤气集资费

1600元/户

辽财综[2003]56号

先代用户交纳

23

热力供暖公司

供暖挂网

40元/㎡～100元/㎡

沈财办发[2003]50号

24

市工商局

广告审批

20元/件

25

市房产测绘大队

产权面积测绘

公建:

元/㎡住宅元/㎡

国测财字[2002]3号

26

市房产交易中心

交易费

非住宅‰

合同备案

3元/㎡

27

市房产信息中心

网上备案

元/㎡

28

消防检测中心

竣工消防检测

29

市动迁办

动迁管理费

‰

国计价格[2001]585号

30

区动迁办

动迁管理费

25元/㎡

辽价发[2001]83号

郑重声明：

1、《沈阳市房地产开发项目审批流程图》和《沈阳市房地产开发项目部分收费明细表》均由中房公司整理编制；

2、上述文件如有疏漏，敬请见谅，并欢迎同行提示完善；

3、上述文件仅供开发企业参考，不作为实际审批流程及实际收费标准依据，审批流程及收费标准以实际发生为准，中房公司不承担任何责任。

中房集团辽宁置业有限公司编制

二○○七年三月二十六日

以财务分析法为例。

比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。

1、土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。

这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。

2、前期费用。

包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。

一般标准为120—400元/平方米左右。

其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。

3、基础设施费。

包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。

该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。

4、建安工程费。

包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。

其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。

5、公共建筑建安工程费。

包括会所建安工程和公建建安工程成本。

这块费用也可以归并到建安工程费用上面。

一般为120—160元/平方米

6、公建配套费。

包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。

7、开发间接费。

这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的%—%来核算，一般为300—400元/平方米。

8、税费。

如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。

如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。

9、财务成本。

主要为银行利息及其他融资成本。

一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到1000—1500元/平方米。

也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。

房地产开发企业收费及成本构成明细表

（一）—（三）

（三）—（七）

商都智库整理

房地产开发企业收费及成本构成明细表

.

类别

序号

项目

标准

摘要

优惠政策

依据文件

索引

.

（一）土地征用及拆迁安置补偿阶段

1

楼面地价

85-450元／㎡

地级：

10、9、8、7、6、5、4、3、2、1

危改按50%计取

市规划局、物价局规国地字（2002）654号

续四P31

.

楼面价：

.

2

征地管理费

征地费总额—4％

全包方式：

包工作、包时间、包费用。

1000亩以上3%，1000亩以下4%

津价房地字（1993）第132号

指南P159

.

半包方式：

包工作、包时间、不包费用。

1000亩以上2%，1000亩以下%

.

单包方式：

限时间、不包费用。

1000亩以上%，1000亩以下2%

.

3

1/500、1/2000现状地形图

按幅收取（每幅为250×200㎡）

1/500：

一般2000元困难4000元

危改及经济房按50%收取

津价房地（2001）385号

续四P41

.

1/2000：

一般4000元困难8000元复制费50元/幅

.

.

4

界址点坐标图

约1—2元/㎡

与点的数量及测绘方式密切相关

.

5

拆迁安置补偿费

产权调换、作价补偿、货币还迁

公有住宅：

市场评估价×90%×建筑面积

.

（计租面积×系数+安置补贴费+搬迁补助和奖励）

市政府114号令

续二P401

.

私有住宅：

市场评估价×建筑面积+安置补贴费+搬迁补助和奖励

津政发（1998）44号

续二P515

.

非住宅：

按市场评估价。

属市政基础设施建设项目的按1000元／㎡补偿

津政发（2004）70号

.

注：

系数通常为，楼房为—

人民政府令93号

续四P554

.

6

拆迁管理费

%

按拆迁安置补偿费总额的%

津价房地（1994）第154号

指南P351

.

津价房地（1998）第608号

续二P81

.

津价费（1998）第43号

续二P164

.

7

临时过渡补助费

80元/户·月

具体测算时可以按容积率,每户15㎡再乘周转期近似计算

房拆（1999）150号

续三P161

.

8

公厕补建费

12—20万元/座

繁华地区20万元/座，一般地区12万元/座，测算时可按1座/公顷计算

危改按50%收取

津价费字（1994）第93号

指南P417

.

9

树木砍伐及绿地补建费

见文件

按树木胸径及砍伐数量分别计取，测算时可按15—20根/公顷计算

不执行“砍一补三”“占一补五”的规定

津价费字（1994）第94号

指南P408

.

（胸径约35—40cm）

（1990）市园林绿字29号

.

10

渣土清运费

12元/吨

此标准系平均统计数据，具体执行时可依运距远近予以调整（包括2元/吨

津价费字（1999）第352号

续三P215

.

渣土费）。

前期测算可按20—25吨/间计算污土量。

.

11

征占用林地收费

见文件

征占用林地补偿1000—1500元/亩，征占用林木补偿3000—6000元/亩。

津政发（1994）43号

汇编二P171

.

特殊林木按此标准的3—4倍计征。

.

12

征集集体所有土地补偿费

见文件

①地上附着物按拆迁法执行②土地补偿按前三年平均产值的3—6倍计算

天津土地管理条例

汇编95年P78

.

③青苗费按前三年平均产值的1—3倍计取

.

④人员补偿按前三年平均亩产值的3-6倍乘以平均每人占用耕地亩数计取。

.

13

委托拆迁服务费

见文件

外环线以内：

1—50户按3000—4000元/户，51—100按2500—3000元/户

津价房地（2001）52号

续三P162

.

101—500户按2000—2500元/户，501—1000户按1500—2000元/户

.

1001户以上按1000—1500元/户计取，外环以外可略低于上述标准。

.

14

三通一平

按施工组织设计要求计算

①工程用电多层可按8W/㎡，中高层按10—12W/㎡计取

.

②400KVA变压器约3万元/台,贴费按240元/KVA交纳,使用在6个月以内全退，12—24个月退75—50%,36个月退25%,超过36个月不再退

津电用（2000）29号

续三P132

.

津价商（2004）6号

续五P262

.

③11／2管径工程用水约1000—2000元/苗，临时路10—40元/㎡

.

15

土地交易手续费

按2‰—‰

按土地交易额的2‰—‰计取

津价房第（1995）第176号

续一P17

.

16

代办代理服务费

按4‰—10‰

按代办代理标底总额的4‰—10‰收取（属中介服务）

津价房第（1995）第177号

续一P18

.

17

土地价格和基准地价评估费

见文件

土地价格评估费按评估总额的‰—4‰收取

津价房第（1996）第4号

续一P20

.

基准地价评估费按每平方公里级差4—40万元收取

.

房地产开发企业收费及成本构成明细表

.

类别

序号

项目

标准

摘要

优惠政策

依据文件

索引

.

（二）前期工作阶段

18

建设工程规划执照费

按建安造价的‰～‰

住宅：

砖砼600元/㎡　框轻800元/㎡框架1000元/㎡

危改及经济房按50%收取

津政发（2000）40号

续三P75

.

公建：

砖砼700元/㎡　框轻950元/㎡框架1200元/㎡

.

造价在：

3000万元以上按‰，3000万元以下按‰。

.

办理《建设用地规划许可证》时交40%，办理《建设工程规划许可证》时交齐。

.

19

城市规划设计费

85元/工日

按规划定额计取。

地形复杂可乘1—系数，前期测算依用地大小，可按200—250工日/公顷估算

国家物价局、建设部（1993）价费字168号

指南P331

.

.

20

地质勘查

根据设计要求及勘察方案具体计算。

.

参数：

多层200—250元/点。

中高层：

2000—4000元/点。

.

21

工程勘察设计费

按建安工程造价的

高级别墅、公寓%，多层住宅%，高层住宅%

津价房第（1993）第190号

指南P339

.

津价房第（2002）第88号

续四P45

.

22

图纸审查费

—元/㎡

砖混元/㎡；7—12层元/㎡；13—20层2元/㎡；20层以上元/㎡；公建24米以下元/㎡

.

23

人防工程易地建设费

80—100元/㎡

按规划建筑面积，应满足4—5%的人防工程，达不到上述标准，应按人防工程2000元/㎡交纳易地建设费。

危改优惠50%

津政发（2000）61号

续三P79

.

津政发（2004）39号

续五P255

.

津价房地（2004）389号

续五P295

.

24

人防工程档案委托编制费

10元/㎡

按人防面积，10元/㎡收取，自行编制人防档案的，在办理归档手续后全部退还。

津价房地（2000）110号

续三P86

.

.

25

人防监督费

—元/㎡

六级人防按人防面积元/㎡；五级人防按人防面积元/㎡

.

26

墙改基金

8元/㎡

砖砼结构8元/㎡，新型建材占25%以上的减半收取。

危改优惠50%

津政办发（1992）1号

指南P322

.

27

散装水泥专项资金

—元/㎡

砖混的元/㎡；框架的元/㎡；钢结构元/㎡；钢混元/㎡

津政发（2002）41号

续四P172

.

28

工程档案保证金

1—%

地下管线工程按造价的%，其它工程按建安造价的1%，最高不超过12万最低不低于4000元，档案移交归档后全部归还。

危改优惠50%

津政发（1995）13号

续一P43

.

.

29

招标服务费

—%

工程监理：

按投资额%。

建安工程按中标价的%

津价房地（2001）115号

续三P174

.

设计招标：

按投资额的%。

以上费用招标方60%，中标方40%。

.

建安设备：

按投资额的%。

.

30

工程合同审查费

‰

中标价的‰，发、中标单位各50%。

（仅施工合同审查）

津价房地字（1994）156号

指南P371

.

津价房地（2001）481号

续四P140

.

31

招投标代理服务费

—%

受建设单位委托，编制工程标底，按招标程序提供招标组织服务工作，中标后协议起草工程合同及文件。

（一般包括标的编制的为标的的2‰、否则为1‰）

津价房地（1998）488号

续二P61

.

津价房地（2002）496号

续四P55

.

32

工程建设监理费

见文件

①按工程概（预）算—%收费②按参与监理工程年度平均人数—5万元/人·年计取。

以上二项均不宜采用，可双方商定其它办法计取。

国家物价局、建设部价费字（1992）479号

续一P124

.

.

33

市政大配套工程费

住宅：

165元/㎡；公建：

200—280元/㎡

住宅按建筑面积165元/㎡，大型公建按地区类别和建筑功能依照建筑面积200—280元/㎡计取。

外环线内56片及外环线外5公里以内按190元/㎡收取。

危改按70%计取同时可分三次交纳

津价房地字（1996）312号

续一P50

.

津价房地字（2004）234号

续五P291

.

津价房地字（2004）279号

续五P308

.

34

非经营性公建建设费

70元/㎡

用于住宅小区内的非经营性公建的配套建设费用、文件卫生、行政管理、市政公用设施、社区服务设施（地名标志费元/㎡应减除）

危改项目凡用于还建原地居民的建筑面积免除费经营性建设费

津价房地（1997）96号

续一P65

.

35

地名标志公告费

4000元/处

按小区每处（每个地名）4000元/处计收

.

36

物业招标服务费

—元/㎡

小于50万㎡，元/㎡；50—100万㎡，元/㎡；大于100万㎡，元/㎡

津价房地（2006）10号

.

37

投资担保

应由开户银行出据，也可由担保公司出具，其收费为：

最低标按标价的15%记取收费基数；百分评标的按标价的10%记取收费基数。

合同标的在100万以下的按基数×%/年；100万—500万的按基数×2—%/年；500万—1000万的按基数×—%/年；1000万—1500万的按基数×—%/年；1500万以上的按基数×—%/年。

建市（2004）137号

.

房地产开发企业收费及成本构成明细表

.

类别

序号

项目

标准

摘要

优惠政策

依据文件

索引

.

（三）工程及配套施工阶段

38

自来水工程建设费

见文件

属小区配套设施：

商品住宅25元/㎡，经济房21元/㎡，危改20元/㎡市政府确定11片20元/㎡，独立大型公建27元/㎡（含源头建设费）

危改及经济适用房按20元/㎡，21元/㎡

津价房地（2000）448号

续三P90

.

.

39

排水工程建设费

见文件

属小区配套建设：

商住（含危改）雨水12元/㎡，污水17元/㎡。

别墅雨水15元/㎡，污水20元/㎡。

公建按定额及工程量测定收取。