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城市综合体
城市综合体:
盛宴开席?
随着国内背靠国资实力的商业地产一线龙头企业形成建设城市综合体的“第一梯队”,依靠繁荣的住宅市场迅速完成原始资本的民企地产商也紧随其后。
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体,也被称为“城中之城”。
随着城市中心土地资源日渐稀缺、开发成本一路走高,城市综合体已成为高端商业地产开发的主流模式。
而且,开发和运营城市综合体,对于身处被有史以来最严厉宏观调控市场背景下的地产商们,亦有着更重要的现实意义。
在这轮城市综合体的井喷放量中,不可忽视的是政府的推波助澜。
更有开发商直言,这波城市综合体的热潮,真正唱主角的其实是地方政府。
分羹城市化盛宴
“娃哈哈要在3到5年内在全国多个二三线城市建立大型商业综合体,首个试点将选择在杭州或者河南商丘进行。
”2010年9月10日,中国民营经济发展论坛上,娃哈哈集团董事长宗庆后抛出重磅消息,他自己将这些拟建的商场称为“城市综合体”和“Shoppingmall”。
其中不仅仅做零售,还提供餐饮与娱乐设施,“这样的销售模式,更容易得到二三线城市人群的认可。
”
一时间,关于娃哈哈将涉足商业地产、开发城市综合体的消息尘嚣甚上。
而事实上,娃哈哈并不是唯一的“无畏者”。
以城市综合体为代表的大型商业地产是块优质的淘金地。
如果说来自快速消费品领域的制造企业新近才认识到这一点,那么,浸润地产行业良久的各家房地产开发商,则在更早的时候就已经对此达成共识。
背靠厚实的国资实力,华润集团、中粮集团以及宝龙集团等商业地产一线龙头企业堪称开发建设城市综合体的“第一梯队”,它们无一例外地提出:
当前环境下的企业战略是“只做城市综合体开发”,而由其开发的华润万象城、中粮大悦城等堪称国内城市综合体项目的扛鼎之作。
紧随其后的,则是在繁荣的住宅市场迅速完成原始资本的民企地产商。
譬如浙江绿城,据其公开资料,目前该公司已经在浙江省内多地先后打造了温州鹿城广场、杭州蓝色钱江、千岛湖度假公寓等8个城市综合体项目;而万达集团更是先人一步,于2005年就开始致力于实践城市综合体的开发;公司董事长王健林更是直言,房开企业之中,“做住宅地产是小学生;做商务地产、写字楼、度假村等是中学生;做商业地产是大学生;做城市综合体是研究生”。
此外,就连一直专注于做住宅产品的万科,也开始尝试涉足城市综合体。
在前述的所有有关城市综合体的故事之中,最生动的个例是于去年6月以40.6亿元高价拍下北京广渠路15号地块、从而刷新了“地王”纪录的方兴地产。
面对纷至沓来的质疑,该公司在拍卖会后表示:
“极具可塑性的该地块,未来将建成一个总建筑面积达40万平方米的大型综合体项目。
”
在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本昂贵的背景下,“新地王+高端城市综合体”这一组合彰显了房地产开发公司的选择逻辑。
而城市综合体的另一面,则是地方政府的土地冲动,这种“既能带动城市整体建设档次、商业氛围,又能大体量出让土地带来财政收入”的模式无疑会受到地方政府追捧。
“中国城市化进程依然势不可挡,作为城市化发展成果之一的城市综合体的发展也是一样。
在此过程中,由于城市综合体的自身属性和特点,对于开发商、政府以及城市发展而言,其必然成为各方发展的重要载体。
区别于欧美等城市化程度较高的地区,在快速城市化的内在需求下,中国城市综合体在很大程度上面向的是城市扩张和城市更新。
”浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬对《浙商》记者说。
DNA解码
城市综合体诞生于1986年的巴黎,兴于纽约曼哈顿。
自从上个世纪50年代世界上第一个城市综合体——拉德芳斯在法国诞生后,这种混搭业态就受到了世界各国和城市的热捧,并取得了巨大成功。
美国洛克菲勒中心、日本六本木、香港海港城、北京华贸中心……这些代表着城市经济实力的名词,则更进一步地诠释和完善了“综合体”的概念。
“城市综合体是商业地产发展的产物,是行业进步的象征。
”中国商业地产联盟秘书长王永平说。
18世纪工业革命后,高层建筑在城市中的大量产生与运用,为综合体的发展创造了前提。
由于单体的高层建筑引发的环境污染、吞噬绿地、交通拥堵等诸多问题,城市综合体便应运而生。
如今,城市综合体已成为城市发展的方向。
美国纽约最繁华的曼哈顿街区洛克菲勒中心——这个号称20世纪最伟大的都市计划之一,也是上世纪较早出现的城市综合体。
洛克菲勒中心在开发初期由于缺乏建筑综合体的两个基本功能——居住和旅馆,难以形成良好的功能协调。
在后来的开发中,开发者认识到功能的不协调造成了市场的不景气和使用的不方便,于是1963年,在洛克菲勒中心的外围建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆,给中心带来了生机。
洛克菲勒中心的实践证明,城市综合体成功经验是:
办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成,是形成功能协调的基础,而景观和环境则是开发取得效益的前提。
此后,日本东京六本木新城、香港国际金融中心、太古城等城市综合体均获得巨大成功,成为展示城市鼎盛的符号。
综合体的价值
西风东渐,在深圳万象城、北京华贸中心、万达广场等项目大获成功之后,国内的综合体开发逐渐风靡。
地方政府在其中的主导推动作用则时有闪现。
2010年9月,《杭州市西溪湿地国际城市综合体概念规划》正式完成,这意味着,在以西溪湿地为核心的36平方公里内,文化综合体、创新和度假综合体、娱乐综合体、高档综合功能综合体等四大建筑族群即将拔地而起。
而这在杭州市的有关城市综合体的整体规划中,不过是冰山一角。
2008年初,为了促进城市发展转型,杭州市政府提出在杭州市域范围内规划建设100个城市综合体的战略构想。
“百个城市综合体预计总投资超过3000亿元,2010年计划投资3444亿元,截至到6月30日已经完成了投资约123亿元,100个城市综合体当中已经基本建设完成或者是部分建成投入使用有的19个,已经开始建设的有35个,处于前期工作的有41个。
”杭州市建委主任杨军说。
于此同时,浙江宁波未来几年亦将在江北区打造滨水生态宜居宜业的“品质之城”之势建造包括来福士广场、万达广场和洪塘的海德商业中心等五大城市综合体。
之所以如此众多的城市综合体项目集体上马,一是因为商业地产价格并未像住宅市场那样疯涨,商住倒挂的现状也为商业地产项目的增值提供了广阔的空间;二是身处被有史以来最严厉宏观调控市场背景下,转型商业地产开发、抵御住宅调控风险成为众多传统住宅地产开发商的不二选择。
“国内的商业地产一直存在‘倒挂’现场。
随着城市化的日益提速,商业地产应该回归其应有的地位和价值,标志性的商务地产将在城市发展中扮演重要角色。
对于企业而言,持有性商业地产的开发和运营能够有效抗击政策风险,也可增强自我调控的功能;同时商业地产的开发将成为企业多元化的融资载体。
”浙江建工地产集团董事长汪初祥的话正是对城市综合体价值的最好注解。
城市综合体该怎样“炼成”
如果说,“建设城市综合体正当时”,“建什么、为何建、何时建”既定为已知,那么,“谁来建、在哪建、怎么建”就成为需要破解的下一道命题。
谁来建
“一哄而起”,是四川省商业地产联盟理事长冉立春对当下城市综合体建设热潮的描述,很大程度上,这更接近于现状的真实写照。
现实的情况是,无论对于资本还是人才实力,城市综合体无疑都是一个要求十分苛刻的领域。
首先,在资本门槛上,相较于销售火爆的住宅市场,城市综合体产权统一、投资回报周期漫长,再加上拿地规模巨大以及招商过程中的未知因素,一般一个城市综合体的投资至少需要20-30亿元,这需要开发商具有强悍的现金周转能力。
其次,复合混搭的城市综合体内囊括的写字楼、酒店、商业等多种业态;让仅有住宅产品开发经验的多数房开企业,“单挑”综合体,无异于“小学生”跳级“研究生”;所以“聘用专业机构,让专业的人做专业的事”已是共识。
两道天然的门槛羁绊了诸多开发商抢滩综合体的脚步。
细数在该领域曾获得过广泛成功的企业,非华润、中粮、新鸿基等行业巨头,即是万达、绿城这些迅速在住宅市场完成原始积累、并早早布局城市综合体的民企新锐。
“除了资本和人才,建设城市综合体还需一个充分条件——文化底蕴。
要知道,近二十年的地产繁荣可以催生一批富豪,但却难以培育出一代贵族。
”浙江大学房地产研究中心研究员利鸣俊向《浙商》记者表示,“没有底蕴,建筑就成了积木,丧失了灵魂。
”
然而,城市综合体领域的现有格局却并非全由“寡头”主导。
中小型开发商亦能在夹缝中探索出自己的生存法则。
“对于建筑体量比较小、市场定位相对低端的城市综合体,再加上一定比例的产权分割出售,对于中等规模的开发商而言也非难事。
”
当然,这其中也蕴含了政策导向的因素。
一位不愿具名的开发商则表示,其实自身并不愿意涉及全新的城市综合体开发模式,挑战压力很大,更多是出于地方政府土地供应规划的“被迫”,不拿城市综合体就意味着没有地块可拿。
在哪建
“第一是地段,第二是地段,第三,还是地段。
”地产业内,这是亘古不变的真理。
当然,它同样适用于城市综合体的开发。
城市综合体的一大典型特征是地段稀缺性,或在城市核心区,或是交通枢纽的“地铁上盖”,或是城市经济新增长点,唯有如此,方有人流和消费基础。
一般来说,城市综合体多处于城市核心地段,我们称之为“都心型城市综合体”。
杭州世贸丽晶城欧美中心(EAC)即是实践“选址城市核心区”理念的典型范例。
这个“中国(浙江)十大领袖商业地产”堪称杭州最早的集甲A写字楼、服务式公寓和高档商业组合的综合性高端物业。
浙江大学房地产研究中心主任贾生华告诉《浙商》记者:
“地处杭州国际商务世贸黄龙区核心地段的欧美中心,其兴起是和政府板块规划紧密相连的。
单凭一个项目,或是营销策划人员营造的概念,是无法支撑起城市综合体的诞生的。
应该说,是集聚在黄龙商圈内的消费需求造就了它今天的繁荣。
”
事实上,在副中心区或新城区也会产生多个城市综合体。
以综合体概念开发的绿城·杭州蓝色钱江恰好演绎了“选址城市经济新增长点”的方式。
位于钱江新城的该项目,总用地面积超8万平方米,建筑体量逾30万方,除了白金五星酒店、写字楼等业态,绿城还规划布置了1万平方米沿街商铺,聚合而成精品商业街。
“无数人聚集到城市,是因为城市的魅力就在于可以提供丰富多彩的生活,综合体其实就是城市的缩小版。
”绿城地产集团副总经理袁笑雨说。
此外,伴随城市化进程,相邻的几个城市综合体,根据其规模和功能及市场需求相互补充,又形成联合城市综合体结构,乃至形成新的城市中心区。
使得城市综合体自身的价值和附加值叠加提升,对区域经济的拉动、城市价值的延伸起着不可估量的作用。
如何建
“综合体并不是所有物业形式的大糅合,而是要根据不同区域的特点对业态选择有所偏重。
”21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔曾说。
城市综合体是一个城市的微缩体,因为它本身涵盖了众多物业类型,基本具备现代城市的全部功能。
而综合体项目按重要性排序是:
商业(含商业街及购物中心)、酒店(含酒店式公寓)、写字楼(含SOHO)、住宅。
一个成熟理性的城市综合体标志是持有物业的部分,因为综合体项目的人群是复合的、多元的,这就需要商业物业占主导,像深圳的华润中心,一期开发的是大型购物中心万象城,二期是酒店。
商业是整个综合体的立足之本;其次是酒店与写字楼,住宅只是一个附属产品。
城市综合体建设首先要考虑的是商务和商业的配比。
以北京为例,西单、王府井商圈,商业发达,但商务性不强,人流基本上以旅游为主。
后期的CBD和金融街,对于商业配置又不够重视,使得商务发达,但商业跟不上。
此外,因为城市综合体内空间尺度巨大,合理的内部交通体系尤为重要。
国内的城市综合体项目多采用地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上交通和公共空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的“通道树型”体系。
反之,线性的交通道路和长条形的整体布局往往会使整个项目陷入尴尬。
据中国商业地产联盟秘书长王永平介绍,在东北某省会城市,政府规划了长度超过10公里的商务走廊,所有建筑均为城市综合体。
但长条形的布局很难形成聚集效应,无法让这些城市综合体形成“圈”的概念,这些综合体之间的人流无法互动,“直线”之下使得这些综合体经营业绩很不理想。
“其实我们可以参考国外许多城市的先进经验,比如在十字路口,可以以交叉路口为圆心,对综合体进行点状布局,形成环状,使得进入其中的消费人群可以在一个相对集中的小圈子里进行交流,再以这种商圈带动沿线的特色商业发展,而这种商业一定要坚持量少但极具特色的原则。
”他说。
此外,综合体内的不同业态也需要区别对待,尤其是商业部分。
比如电影院和卖场,它们的共同点都是聚集人流,而卖场对空间的要求相对简单,只要空间足够大就可以展开了;电影院不同,它要求有足够的高度和跨度,必要时还要抽柱,因此应尽可能放在高的楼层,但由于消防的一些硬性规定,使得电影院的排布受到很大的约束,因此在整体布置时须首先做考虑。
“尽管这些对于专业人士只是常识,但综合体的开发商却有可能犯下低级错误。
譬如商业店铺的层高多在5米,但杭州涌金广场的商铺层高只有4.2米,这也是该项目招商不利的部分原因。
”利鸣俊说。
城市综合体的赚钱之道
“由于国内目前还无法实现国外那种基金(养老、保险等基金)持有商业地产的模式,房地产投资信托基金(RealEstateInvestment
Trusts,REITs)在国内尚未普及,采取租售结合的经营方式,是当前最实际的办法。
”
从商业模式上看,城市综合体是可以同时满足开发商卖房挣钱和“占有”升值不动产双重欲望的佳品。
当然,它的前提必须是,开发商在建造和营运城市综合体的过程中恪守独属于这一地产形态的客观规律。
租售结合平衡资金
浙江华庭股份有限公司(下称华庭股份)很早就迈出了进军城市综合体的第一步。
“我们从1999年就开始关注城市综合体,那时的国内房地产行业才刚刚接触到这个陌生的概念。
”公司董事长李新海对《浙商》记者说。
在此之后,华庭股份就开始了真正的实践和探索。
2000年底,公司通过招拍挂程序,在浙江嘉兴拿下了一块53亩的土地,用于开发城市综合体。
地处嘉兴市建国路的该地块偏近狭长,李新海给项目取了个名字,叫做“建国路华庭街”。
“首尾相距恰好是1华里,所以当时还拟了一句‘百年建国路
一里华庭街’的广告文案。
”
从华庭街地块周围区域看,有众多的老字号分布;华庭街所在的建国路在历史上就是嘉兴最繁华的商业中心、文化中心,被称为“北大街”,虽然现代商业的发展逐步西移,但其商业黄金中心地段的概念仍在嘉兴市民和周边地区市民心目中保留着重要的地位。
经过3年多的开发建设,华庭街于2003年12月正式开街。
虽然称之为“街”,但它却囊括了大型卖场、餐饮、服饰城、电影院、写字楼及停车场等多种业态。
“几乎就是以城市综合体的标准去建造的,唯一的不同,就是这个项目中,我们没有建造任何的住宅。
”李新海说。
据其介绍,项目总投入为5.3亿元,为了保证建设资金充裕,李新海选择将华庭街的外商铺(即沿街铺面)以及写字楼出售,而保留了以大型卖场、服饰城为主的内商铺,用以出租。
“内商铺必须保持产权统一,因为牵涉到水电等公共设施,一旦分割出售给小业主,将纠纷不断。
所以我们通过签订二十年长期合同等形式,引进了好又多超市等一批商家。
”李新海说,“而当时通过出售部分物业回笼的资金达5亿元,基本做到了资金平衡。
‘卖一半、留一半’,这是中型企业开发城市综合体的主要操作方式。
”
李新海所指的中型企业,意指既没有登陆资本市场、也没有私募性质的商业地产资金支持、仅凭借自有资金和银行贷款的中小开发商。
“城市综合体是资本密集型产业,钱不啻于它的血液。
由于国内目前还无法实现国外那种基金(养老、保险等基金)持有商业地产的模式,房地产投资信托基金(Real
EstateInvestmentTrusts,REITs)在国内尚未普及,采取租售结合的经营方式,是当前最实际的办法。
”
复制模板捆绑上市
事实上,遑论中小企业,一线城市综合体开发商,采取的也多是租售结合的模式。
以杭州华润万象城为例,其商业、写字楼以及酒店等业态的建设资金很大程度上需仰仗其高端住宅——乐府的热销。
而被称为杭州城市综合体标杆的世贸丽晶城欧美中心(EAC),亦是如此。
“每个城市综合体都需要有自己的灵魂,否则,空有一堆建筑,与搭积木无异。
”
浙江大学房地产研究中心研究员利鸣俊对《浙商》记者表示。
顺延这个逻辑,住宅产品——更准确地说是销售物业——可谓是“灵魂”,是这个上层建筑的经济基础。
从现有的经验来看,城市综合体在区域内需要在定位上有错位,也就是“灵魂”差异化,这种错位可以体现在服务对象上,也可以是销售商品上,甚至是一种经营方式或者经营理念的错位。
例如欧美中心,就是在以商务写字楼为主要功能,酒店、商业为附属的理念下所营造的综合体项目。
特别值得一提的是,在写字楼招商方面,欧美中心在两年前与全球最大的办公室外包提供商Regus签约,引入了服务式办公的理念。
入驻EAC的业主,如果需要从事海外市场办公、调研等商务活动,在欧美中心就可以购买Regus服务,实现全球高效商务平台。
世界500强企业中有一半是Regus客户,这些公司在进入新市场的时候,Regus都是他们的首选。
也正是因此,目前欧美中心
Regus的客户有60%为外国公司,70%的租期在一年以上,且主要为金融、咨询、贸易、服务等第三产业公司。
“世界500强公司的入驻,提升了写字楼整体的格调,故而17.6元/平方米/天的杭州最高租金价格,理当名至实归。
”利鸣俊说。
与之稍有不同的是,华润万象城和万达广场则将运营侧重于商业和商场形态,而此外,还有以酒店为主要业态的上海商城、以旅游为主的开元旅业综合体。
此间稍嫌例外的是,华联置业的模式是用低租金汇聚人气,以商铺等商业地产预热整个综合体的模式,从而带动住宅产品和写字楼价格的攀高。
“这更加考验开发商的资金实力,以及前期不赚钱甚至亏钱的胆魄。
”
一个值得注意的现象是,无论是华润、万达这样的先入者,还是绿城、华庭这样的后起之秀,在历时良久成功打造出首个范例之后,都迫不及待地在全国各地寻觅可供拷贝复制自身成功模式的良机。
据《浙商》记者了解,其中起步于深圳的华润,就在杭州、珠海、合肥、沈阳等二线城市陆续拿地,开始了其全国战略布局。
万达则在更早的时候,就开始抢滩厦门、无锡、长沙等地,其触角甚至延伸到了襄樊这样的三线城市。
而绿城则将自己的势力根植于浙江省内,除省会城市杭州外,绍兴、温州、台州以及千岛湖等地,8个城市综合体项目已然崛起,步向全国市场亦是指日可期。
“在二、三线的一些城市,政府为了引进城市综合体项目,往往会开出诱人的拿地政策,吸引开发商进驻。
”利鸣俊说,“由于城市综合体建设规模一般都在二三十万平方米及以上,又相对具有较强的复制性,成为众多追求一定规模的企业快速壮大的捷径。
”
“因持有性物业源源不断的现金流备受投资者看好,所以在多个城市复制自身的城市综合体样本将可以把麾下的城市综合体集体捆绑,在海外资本市场上市。
这对于房地产投资信托基金缺位的中国企业,将是一个新的变现盈利的手段。
”李新海说。
民企要谨慎参与“造城”运动
——专访全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波
城市综合体开发和住宅开发不同,其终端性很明显,零售商家来不来,是不是具备消费客户支持,5A级写字楼周边有没有相应规模和层次的办公人群,这些都是要先考虑好的。
同质化竞争和定位不专业是最大问题
《浙商》:
现阶段城市综合体风起云涌,有没有过度开发之虞?
朱凌波:
现阶段,城市综合体开发主要出现了两个问题,一个是同质化竞争太严重,还有一个是定位不专业。
由于中国的城市化发展速度太快,很多开发商都在全国复制同样的产品,品牌开发商则在大规模扩张,搞标准化、连锁化,这样固然在短时间内满足了老百姓追求物质条件提升的要求,但很多产品都是复制品,定位都一样,经不起推敲,同质化竞争比较严重。
另一方面,城市综合体的招商引资过程没有专业化,由政府拍脑袋决定。
只要是繁荣地段并能抬升地价,政府并不审核开发商拿地以后要做什么,只要有钱就随便进。
或者,明明相近地段有两个同性质的商业综合体地块,相关政府部门也不预先提示开发商,致使最终做出来的两个城市综合体,产品定位和针对的消费客户群都一样,造成了恶性竞争。
城市综合体开发和住宅开发不同,其终端性很明显,零售商家来不来,是不是具备消费客户支持,5A级写字楼周边有没有相应规模和层次的办公人群,这些都是要先考虑好的。
因为有些地方政府并不懂这些,随意操作,造成了一些城市当年最中心的地段出现了很多烂尾楼,半死不活,这一现象值得高度警惕。
《浙商》:
城市综合体如何找准定位并符合周边人群需求,扮演好为城市生活提供更多便利,提供更多发展空间的角色?
朱凌波:
现在许多地方建新城、卫星城,虽然有很多所谓的城市综合体,但是如果和当地居民、办公人群脱节,就失去了赖以生存的土壤。
城市综合体不是纯粹给人看的脸面工程、形象工程、政绩工程,而是要成为老百姓可以满足消费、居住、工作、娱乐等需求于一体的地方。
有的新城功能配置单一化,主要是产业功能区域,或主要是居住功能区。
如果没有合理的综合功能配套,就会变成潮汐式流动,造成了特定时间人流和交通压力过大等问题。
有的综合体是商业和办公、交通没有配合好,商业、办公、居住的人群定位不同,互相之间没有互动,比如商业很高端,办公的却是普通的中小企业,居住的人群则是以劳动阶层为主,而交通又是以满足私车出行需求为主的道路交通规划,没有发达的公共交通作为支撑,那么这个综合体的规划就是乱套的。
中国未来后城市化、后房地产时代,交通压力是首先要解决的问题,还有环保、低碳、科技、人与自然的融合等等新的课题亟待解决。
基础性设施和商业间要有很好的流动
《浙商》:
您能否举例说说您所了解的一些城市综合体项目的实践教训?
朱凌波:
我所知道有一个省会城市,没有系统性和规划性,现在大范围建城市综合体,但对要进驻的开发商形态定位没有明确判断,完全盲目引进。
比如在要做万象城这样高端商业的地块,引进了大卖场;本该引进实力雄厚的大公司才能操作好的地块,却引进一些资本能力很差的公司,对专业的商业开发并不懂,仅有政府资源。
还有一个三线城市,城市最中心地块的规划审批,居然就是临时设在某大酒店的大包厢内,设计公司把沙盘和电脑搬过来,然后市委书记把国土局长、规划局长都叫来,看一遍设计公司的PPT演示后,书记说:
“好,不错,就这么搞,”国土局长、规划局长也跟着叫好,就这样把当地一块最核心地块的规划给拍板了。
另一个省会城市的某个区域,有一条快速路跨越一条大河,两岸集合了大量品牌开发商的商业综合体项目,鳞次栉比,但是同质化非常严重,各个项目互相之间完全没有任何沟通,当地消费水平又不足以支撑。
这些开发商拿地时的想法是,地块不多了,只要可以平衡资金就先拿地,做长期打算。
未来城市的发展,基础性设施和商业之间要有很好的流动。
像上面提到的第三个城市,本身商业综合体的供应量已经过量,那么要做的事,一是进行差异化弥补,二是努力成为城市的核心商圈,并且能辐射到周边城市群,这样就需要在交通枢纽方面花些功夫,比如建轻轨、快速路等,形成市级城市群商圈,如此一来,商业招商升级也将成为可能。
《浙商》:
近年一些城市兴起的大量摩天大楼,是否符合中国现阶段城市化发展的需要?
朱凌波:
摩天大楼无可厚非,关键是功能定位是什么?
配套是否匹配?
要做好均衡性,首先城市区域要真正具有领先性,承担领先功能,城市基础设施配套也要跟上,否则如果盲目追求这一概念,仅为建而建,说明心态不正常。
再者,如果定位和配套没有对位,就算建了,空置没人去,也是资源浪费。
投资商业物业不同于投资住宅
《浙商》:
中国的不少城市近年出现了商住倒挂的现象,这一现象是否正常,是会持续还是短期现象?
朱凌波:
商住倒挂是历史原因,是由中国所处的城市化快速发展阶段决定的,因为
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