物业前期介入和接管验收细则.docx
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物业前期介入和接管验收细则.docx
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物业前期介入和接管验收细则
物管前期介入和接管验收细则
一、前期介入工作细则
(一)项目规划设计时的细则:
专业人员配备
物管部的组建要与工程部同步进行,并需配备专业工程技术人员。
如:
电气工程师、土建工程师、暖通(空调)工程师等专业人员。
充分发挥专业人员的技术、经验,积极参与工程立项。
尽量把涉及今后管理和使用的有关要求、标准等事项在立项时便从专业角度反映给工程部,争取落实到设计图中去。
尽最大限度避免施工开始后的频繁更改。
专业工程师作用:
1)工作经验丰富,有专业技术的优势。
2)可以从专业角度提出合理化的建议,其专业程度更容易与工程部、设计院等部门沟通。
并且其专业化建议更容易让对方接受。
3)对新技术、新设备的理解、吸收和运用,优势明显。
4)一个工程项目完整跟进后,完全能够完成对普通维修工的培训。
对提升物管实际操作能力有很大帮助。
5)能够最大程度避免、发现工程中的不规范和遗漏问题。
土建防水
1、防水工程为重中之重,在施工前要仔细分析人和集团目前普遍采用的逆筑法作业特点。
把防水要求和重点部位标注给工程部。
防水施工要采取堵、疏结合方案。
2、充分利用地下水资源,建立地下水二次利用设施。
可考虑地下水归集,使用在冲洗卫生间、中央空调等项目上。
充分达到节能降耗。
3、视地质情况考虑采用更节能的水源或地热空调。
充分利用地下水资源。
4、地下水的导流槽(沟)要合理、规范,避免堵塞造成泉涌至地面。
5、路面电梯底坑、出土口、夹层、风井坑底等部位极易存水,并浸泡附近商铺,工程施工时要做好这些部位的地面,安装管道引流。
6、所有电梯底坑的隔水层,防水层要在设计、施工时便做好,否则隐患极大。
7、卫生间、消防水池、电梯、空调、水泵、公共照明、新排风、正压风机、热风幕等所有公共水电设施设备尽可能加装水电表,以便准确计量、控制和分析运营成本。
给排水
1、通道内地漏的配置要合理、充足,如果是双通道,则双通道内都要有充足的地漏,以便在水浸时可及时排水,也有利后期水吧等特项的排水。
2、卫生间要设置化粪池,由绞刀强排泵直排方式的弊端是:
经常性堵塞,加大了维修人员的工作量。
3、排污泵要用法兰连接,以便随时提升出井。
泵的周围要设置过滤网,以减少堵塞。
电气
1.公共照明、设备、商户等用电在配电室能够单独控制,以减少夜值开、关灯的工作量,可在配电室由高配值班人员直接控制;
2.设备、公共照明、应急电源、消防用电等电缆要单独铺设,杜绝交叉接驳。
尤其公共照明不能都往应急电源上连接,否则会造成应急电源过载着火和夜间照明用应急电源无法实现;
3.夜间照明要单独接在应急电源上,灯具保持巡检必要照度即可,灯具数量不要太多;
4.口部、机房及商场内配电箱部位的防水一定要做好,否则一旦漏水就直接断路,隐患极大;
5.所有配电箱的进线要做成侧进线或下进线。
做成侧进线的在进箱前部留有一定弯度。
意义:
避免漏水时,水顺着电缆流进配电箱,引起断路着火;
6.天井、舞台等搞活动较多的地方要预设插座以便活动用电;
7.高、低压配电图纸一定要仔细审核,不合理、不规范的一定要提前指出来,通知工程部变更;
8.高、低压线路设备安装时要有专人旁站跟进。
不要迷信厂家、施工单位的技术力量和施工方法;
9.配电室电缆沟一定要做好防水,要预设引流管等预防措施,沟内不能有存水;
10.所有高、低压、弱电线路均要挂牌,标注用途等信息;
11.配电室地面要铺设地砖,毛地面因灰土太多会造成配电柜故障,加大维修频率;
12.高压配电必须验收合格方可投入使用,使用前一定要做双回路备、自投自动切换的调试和试运行;
13高压配电要配置计算机远程监控、切换系统;
14.配电室要设置合理数量的排风换气扇和空调降温,中央空调等各类水管尽量不要进高配室;
15.配电室的墙壁及顶板防水一定要做好,配电室可考虑设计在一层;
16.机房、设备间设计要合理,如果太小会造成设备无法拆卸维护;
17.变压器要能够实现并联送电;
18.公共照明、夜照、口部照明、口部广告、风井灯箱、新风、排烟等设备需要装定时器。
减少平时工作量和用电成本;
19.供电系统要使用阻燃型电缆;
20.供电总负荷要留有余地,商场后续改造量会特别大。
空调
1.中央空调机组电缆选型要合理,要采用封闭式母线,不能采用多条电缆并联供电,否则机组的出力受限制。
2、空调配电柜与机组要匹配,否则影响机组运行。
3、空调要能达到分区(可细分)、分层、分段控制,地下工程的一层、二层存在温差,分层分时段送行可降低运行成本。
4、空调冷却水管道等应安装压力表的部位要全部安装。
5、冷冻水管道要安装自动补水系统。
6、风机盘管进水管的水流指示器要注意接线。
7、要合理设置空调泄水口,否则泄水范围大,太浪费,维修不方便。
8、空调管道的阀门要统一,便于维修和物料采购。
9、冷冻水系统保温质量要保证,特别是接口处不要遗漏。
否则会造成滴水。
10、风机盘管从节能角度考虑不宜集中控制,可由每个风盘上的电磁阀单独控制。
维修时也不用停一个区域。
消防
1、消防中心要配置CRT电子平面操作系统,发生故障报警时,能够准确判位,及时处理火情。
2、消控中心、消防水池、泵房要安装水、电表,以便进行计量控制。
3、消防水池在施工时一定要做内部防水。
4、消防末端泄水一般都在设备机房内,但一定要有地漏或集水坑。
否则无法泄水。
5、手报、消火栓等设施不要设计、安装在商户档口内,否则后期移动、改造工作量很大。
6、消防电缆(含弱电部分)在铺设时要挂牌。
7、消防管道、阀门要挂牌标注水流方向、管控区域等信息。
管道要做防锈处理。
8、所有穿墙电缆、管道在过墙处要用防火泥封堵。
9、如果消防公司是外地的,质保期内要让其在当地选聘一家技术过硬的代维公司以保证维修的及时性。
质保期过后由商场自行选聘维保公司。
可以协调项目工程部将这一点作为合同条款之一。
电梯
1、根据项目当地质监局要求,视情况提前办理电梯操作证,(司机、管理两类)等证件。
2、电梯必须要经过验收合格并取到准许使用的合格证等验收证件。
3、电梯底坑、墙壁、屋顶的防水一定要做好,否则会长期浸泡电梯部件,后期维修费用极高。
4、货梯要配置对讲系统,以便在困人等情况下联系。
5、电梯的防攀爬护栏、警示牌等要先期设计,与电梯同步安装。
6、电梯配电箱,尤其是货梯配电箱要安装在商场内,切勿放置在地面。
7、如果电梯公司是外地的,质保期内要让其在当地选聘一家技术过硬的代维公司以保证维修的及时性。
质保期过后由商场自行选聘维保公司。
可以协调项目工程部将这一点作为合同条款之一。
新风排烟
1、电动机要安装接触器、热继电器(施工方经常遗漏),否则电动机不能使用。
2、热继电器型号与电动机的功率要匹配。
3、机房设置要合理,太小会造成设备无法拆卸。
4、餐饮区要设计、安装专用的档口排烟管道,功率、油烟分离器等配置要合理。
其他
1、热风幕机的选型要合理,否则因制冷或制热量不够无法使用。
2、风幕机可考虑侧吹式。
3、口部雨篷、风井口部的防水一定要做好。
4、水吧等特项商铺要预先设计、安装上下水管道,要充分考虑对其用电量的特殊需求。
溶入先期设计中,在施工时将给排水、三相电一并解决。
5、排污管、水管在穿墙、穿楼板时要采用套管,以方便管体损坏时更换。
6、餐饮商铺的排烟管道和隔油池等要在规划设计中加以考虑。
通讯
1、通信运营商(移动、联通、电信等)的进场布线的协议,最好要由物管部签订,因后期设计到维护、布线、电费等一系列事宜。
2、各类通信商的布线应统一规划,不能乱拉乱接,影响商场运营观瞻。
3、通信商的电缆、设备、电表等都要挂牌标注。
所有用电设备都要安装电表。
4、无线对讲系统要在设计时一并考虑。
最好要区分若干个对讲频道,方便使用。
5、无线对讲信号覆盖要尽量无盲区(含路面),对讲机数量要配足。
6、口部卷帘门要质量好的电动门,方便操作。
7、对监控设备的要求要提前将告知工程部。
如:
型号、夜视要求、枪机还是球机等,不要有盲区。
(二)施工阶段工作细则
1、工作要求
1)掌握设计思路。
为了便于今后的物业管理,要求物业专业技术人员必须掌握设计院设计思想、设计依据、荷载设计分析、基础处理、功能分区、建筑结构、隐蔽工程、风水电智等各专业施工设计图等。
2)掌握各专业施工方法,物业管理人员在施工期的介入阶段,必须深入现场,了解各种材料产生厂家及通信地址。
3)提出整改的合理化建议。
今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理问题。
与施工方、监理方的技术管理人员协商,提出建议、意见。
对于施工中因各种原因造成严重工程质量问题,对影响到今后的使用功能、使用安全的重大问题,及时向有关方提出整改建议,如果一时解决不了的,写出专题报告,提交公司处理。
4)制定切实可行的管理方案。
物业管理人员必须尽早熟悉物业情况,掌握公共设备的质量情况并制定切实可行的管理方案。
2.熟悉了解土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况,特别是隐蔽工程部分,避免或减少给日后维修使用带来困难和不便,及时发现问题,提出改善性意见。
3.监督公用设备设施的建设、安装和调试,发现问题及时与工程部联络沟通,尽量避免工程质量问题的出现。
4.深入了解物业的各方面情况,掌握物业各系统的参数和资料,以便今后物业管理公司制定相应的管理模式和规章制度,使物业管理工作得以有序进行。
5.熟悉并了解整个物业及配套细节,特别是消防设施、监控设备,以便接管后遇到特殊紧急事件时能立即找到关键部位,采取应急措施,维护商场安全。
6.将施工未用完的建材,包括各种瓷片、配件等留下来备用,以减少以后维修费用。
7.凡采用的非市面上常见的建材、设备和设施,应让施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人
8.所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程相关的施工单位、供货商、安装单位和与之有关联的单位都应提供设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)等信息,并提供有效的产品的产地、采购供应地址及联系电话。
9.一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书,并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。
10.选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。
11.为方便以后的物业管理,对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制),
12.各专业工程人员要做好质量跟进工作,深入现场,掌握第一手资料,尤其是各种给排水、电、中央空调、消防等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置,以及相应的施工更改记录
13.电气方面:
应重点关注各设备用房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题,同时应对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计,对各供电线路走向、线径、具体预埋点进行了解,对照明线路设计是否符合以后管理进行确认,提出可行性整改建议,以确保整体统一美观,方便后期的维修、保养和管理。
14.消防方面:
应重点对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解;同时对电系统中的风机、排烟系统的分布和工作原理进行掌握,最后还要熟悉和掌握消防监控主机的工作原理,回路的分布以及卷帘门的分布情况。
15.给排水方面:
应重点了解供水系统情况。
各区域由哪里供水,管道、阀门的位置,市政供水的位置,商户的供水方式以及各个阀门的位置。
在排水方面应了解雨水、污水、冷凝水(空调水)的走向,检查口的位置,化粪池、集水坑的位置等。
16.土建方面:
应重点了解哪些为整体混凝土施工,隐蔽工程,墙体、地面在哪些位置埋有管线,需要在打孔和装修时加以注意。
地下工程因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,处理不好会造成长期、大面积渗漏。
因此,根据设计采取的防水施工方案而相应地重点注意和跟进。
17.中央空调方面:
应重点了解系统中的冷水机组、冷却系统、电气控制、风盘等系统的分布和工作原理进行掌握,熟悉管道、阀门的位置和管控区域。
熟悉各配电柜、开关、阀门、水泵的联络操作程序和方法;熟悉中央空调操作规程、规范以及应急方案。
18.电梯方面:
应重点了解井道和机房、传动部分、升降部分、安全装置、控制部分的工作原理进行掌握,熟悉电梯安装规范、操作规程以及应急方案。
对曳引机、导轨、链条等部位要重点关注。
二接管工作细则
验收应注意检查的文件
1、电梯须经质监局验收合格才能使用。
2、供电需经供电局验收合格后才能投入运行。
3、中央空调必须经厂家调试合格后才能投入运行。
4、消防系统(消火栓、自动喷淋、防火门、消控主机等)须经施工方联动调试合格,并且经消防部门验收合格后才能投入运行。
5、监控系统应在接管时就处于调试合格的可用状态。
6、通信系统(移动、联通、电信)应在接管前调试合格。
接管时能即可使用。
7、无线对讲、巡更系统应在接管前调试合格,接管时能即可使用。
8、项目本身须经综合验收合格。
接管验收应检索提交资料
一、产权资料
1.项目批准文件。
2.用地批准文件。
二、技术资料
1.竣工图,包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等全套图纸。
2.地质勘察报告。
3.工程合同及开、竣工报告。
4.工程预、决算。
5.图纸会审记录。
6.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)。
7.隐蔽工程验收签证。
8.沉降观察记录。
9.竣工验收证明书。
10.水、电、卫生器具、新风、排烟、电梯等设备的检验合格证书。
11.砂浆、混凝土试块、试压报告。
12.供水、空调、消防的试压报告。
13.防水工程“背水内表面的结构工程展开图”
物业接收工程项目验收依据
一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准(包括国家、行业和地方的,较为完备的规范、标准)。
二、前期施工全同(协议)制定的标准,要求。
三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸,设计变更单。
四、所有的设备,材料等的技术说明书,安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。
五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。
六、工程质量事故处理记录。
七、前期施工阶段竣工验收报表(包括政府部门和监理公司出具的);分项、分部、单位工程质量检验评定记录。
八、设备试压、试运行合格报告等。
物业档案资料移交
一、综合资料
1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。
2.建设许可证、工程建筑报建表。
3.项目批准文件
4.征地批文、人防协议书(合同书)、红线图。
5.施工合同、施工许可证、开工报告、施工量放线图表记录
6.工程勘测资料:
地质勘察报告、防水等资料。
7.竣工验收文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。
8.隐蔽工程验收记录。
9.消防验收合格文件。
10.电梯验收检验报告、检验合格证
11.供水协议书
12.供用电合同
13.同意供电通知
14.申请门牌呈批表
15.通邮申报表
16设备调试记录
17.图纸会审和设计修改变更记录
18.防水工程验收记录
19.管线标高、位置、坡度、测量记录。
20.试水、闭水试压试验记录。
21.设备资料
供电系统
1供电系统设备购买、安装合同复印件
⑵供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件
⑶高低压配电柜、变压器等设备参数(型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等)原件
⑷高低压配电柜、变压器等设备随机资料(安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等)原件
⑸高低压配电柜、变压器等设备主要配件资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等)原件
⑹高低压配电柜、变压器等设备试运行检验记录原件
⑺配电箱、电缆、插接母线、电表等资料(生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等)原件
⑻灯具、末端用电器具资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等)原件
⑼配套装置、仪表、电度表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等)复印件
⑽其它相关资料
给排水系统
1给排水系统设备购买、安装合同复印件
2给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件
3水泵等配套设备参数(型号、额定功率、扬程、编号等)原
4设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件
5设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录原件
6仪表、水表资料(检验记录、原始数据记录等)
7其它相关资料
电梯系统
⑴电梯设备购买安装合同复印件
⑵电梯制造、安装单位、维护单位资料复印件
⑶电梯设备参数(型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等)原件
⑷随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件
⑸设备安装调试记录原件
⑹电梯设备验收检验记录、合格证原件
⑺其它相关资料
消防系统
⑴消防设备购买安装合同复印件
⑵消防设备制造、安装单位、维护单位资料复印件
⑶消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数(型号、数量、水泵额定功率、扬程等)原件
⑷随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件
⑸设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录复印件
⑹消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录复印件
⑺消防验收合格证书原件
⑻其它相关资料
监控系统
⑴监控系统设备购买、安装合同复印件
⑵监控系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件
⑶监控系统设备参数(系统、型号、规格、数量)原件
⑷监控系统随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件
⑸监控系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、安防设备行政管理机关许可使用证明原件
⑹其它相关资料
中央空调系统
⑴空调系统设备购买、安装合同复印件
⑵空调系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件
⑶空调系统设备参数原件
⑷空调系统随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件
⑸空调系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书原件
⑹其它相关资料
其它设备资料
二、施工图
1.总平面布置图(包括综合系统图)。
2.建筑施(竣)工图。
3.结构施(竣)工图。
4.给排水、消防施(竣)工图。
5.电气(含高低压配电等)施(竣)工图。
6.空调施(竣)工图。
7.新风、排烟、正压风机施(竣)工图。
8.装修施(竣)工图。
9.监控施(竣)工图。
10.设备安装施(竣)工图。
11.隐蔽工程施(竣)工图。
12.通讯施(竣)工图。
13.防水工程施(竣)工图。
14.其它分项、分部、单位工程施(竣)工图。
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