IKEA 建设标准Chapter02.docx
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IKEA建设标准Chapter02
2.规划,监督
2.1筹备工作
项目管理
指定IKEA标准机构和相关任务:
“顾问”
未来商店经理
负责人-非客户
区域/特定-见下
项目领导人
建筑项目经理
“客户”
IKEA
国际
指导小组
国家
IKEA联营
体系B.V
项目
特许代营授权人
尽早汇集实际需提供的项目内部信息文件,以便让有关人员/顾问掌握情况,文件包括:
●建筑手册-IKEA服务有限公司
●商标手册-IKEA联营体系B.V.
●使用和维护手册-IKEA服务有限公司
●跟踪体系
●房间数量/名称
●标准房间技术规范
●以前各方面项目文件
●跨界规划/购置/承包的可能性-招标文件类型
●工作步骤
●必须另外写明工作范围,在文本中提出我们想对顾问咨询的内容。
●非常重要的是创造一个良好的“工作氛围”!
从一开始就要决定项目应采用哪种合同类型。
购置规划数量完全取决于这一点-从简单的功能说明到详细的设计图纸-也与国家和习惯有很大关系。
在机构表中对不同工作的责任/保险要明确写出。
责任分散等于无人负责。
为能快捷实现项目,应对建筑物/结构系统的类型和材料的选择做出规定并呈交给顾问。
还应尽早规划预制件的数量和种类。
在一个项目开始前,应回顾一下自己还有哪些材料或从另外一个IKEA国家类似项目的同事那里能收集哪些材料可用,以加快项目进展同时减轻顾问的工作量。
当在一个新的国家开始时,应准备好在“老”的IKEA国家中使用的原理图、平面布置图和技术规范/图纸等,并作为新国家项目的基础。
在开始施工前将不同的任务以书面形式定义出来是很重要的。
同样重要的是统一所有参与规划的公司的行动和交流。
制定一个清单并对联系和文件的流程开会确定。
在此规定了某些非常重要的项目。
如果规划的好,项目管理部分成功的把握性就大。
-编制所有参与项目的人员姓名及其职能清单。
-连续编制项目中产生的所有图纸清单。
-编制图纸/文件发放清单,注明图纸/文件的当前持有人。
-从开始就要说明修订的程序和方法。
-每次修订都要存档直到完成最终验收和付款协议。
每次修订都必须在图号后再标上一个新的大写印刷体字母,在图纸清单上加一个新的修订字母,同时有一个新的修订编号-然后按照发放清单发放。
-每次电子或人工邮寄新文件时都会附有修订的图纸清单/文件清单-或只邮寄修订的图纸清单供参考。
-在项目开始阶段试说服零售商派一人负责所有非客户区域内的平面布置图/材料/颜料/设备等。
在最初阶段具有这些图纸可节省规划/执行的时间和金钱。
-从技术规范和组织各种形式的会议开始规划工作。
决定整个项目期间需要召开的会议类型(责任范围)、周期性、参会人员及规定会议的天数。
网站
为当今项目在因特网上建立一个网站是很有用的,所有文件都可存储在网站中,所有经允许的项目参与人都可以进入该网站获取任何信息。
为有效利用网站,网站的编制必须清楚有序,网站的使用方法必须在用户手册中加以固定。
该系统对跨界交流更为便捷。
会议组织
会议主要级别-附有大约会议的频次:
A级会议-指导小组会议:
国家经理(CM),零售项目领导人(RPL),建筑项目经理(CPM)-(1次/月+需要时召开)
B级会议-项目经理会议:
CPM和未来商店经理(1次/月)
C级会议-设计会议:
现场经理(SM),CPM,顾问(2次/月)
D级会议-承包商会议:
SM,CPM(部分参加),承包商(4次/月)
E级会议-SM,CPM,餐厅组(3次-先行召开的会议)
F级会议-SM,CPM,IT负责人(2次-先行召开的会议)
G级会议-SM,CPM,IKEA风险经理(2次-先行召开的会议)
H级会议-SM,现场卫生与安全负责人,承包商(4次/月)
-规定会议记录负责人必须在会议后第二个工作日结束前将记录内容发出。
对于每周一次的会议,应以邮件/传真形式发出。
附上列有得到会议记录名址的附件。
(附件Boplan,首页.pdf)
-每次发放的修订文件也必须包含一份发放清单。
进度报告
对项目的进展随时报告是一种好的做法。
每个承包商必须用A4或A3草图或文本注明已完成的工作量及下周/阶段所要完成的工作。
这使每个人都心中有数,其他承包商可以知道他们是否被工作所影响。
这将对承包商更好地组织其工作是一种压力。
在合同中应提及这点。
-IKEA现场经理/安全负责人每周都应核对各承包商的劳工数量,注意大的劳工变化。
(附件-现场工人数量.pdf)
定期在会议上发放最新的文件清单(随会议记录附上),以确保每个人都有所有最新修订的文件。
(附件-Boplan,文件清单.pdf)
-试召开有时间和标准议程限制的小型会议。
在邻居中无电话/蜂窝电话的房间里进行,后勤服务搞得好一点(秘书,热/冷饮等)
2.11预先设计/规划
场地/商店平面布置图
预先设计从基于场地调研(最少1个月)、初始‘商店定单平面布置图’(最少1个月)和最终平面布置图(最少2个月)(由零售项目领导人提交)的场地平面布置图开始。
这些商店平面布置图必须由IKEA联营体系服务有限公司(IISSAB)测绘,与实际当地项目领导人、建筑项目经理和其他在商店不同区域的内部专家合作完成,这些区域包括收银区风险管理、仓库、餐厅、物流等。
IISSAB编辑有一个专用表,表中列有确定“商店定单”所需的全部信息。
此后编制出“量纲文件”,并清楚规定商店内的所有区域。
与所在国签订“商店定单协议”,然后绘制“最终项目”图纸,绘图比例为1∶200,图纸绘制好后是项目的“交付”。
编制平面布置图的一些基本文件有:
-房间数量/房间名称(附件-房间数量,房间名称.Pdf)
-IKEA单位用的房间数量英文清单。
(附件)
-如何计算IKEA建筑物面积和体积的国内和国际上的定义,2-15页。
-标明所有房间内所有材料的房间技术规范。
示有标准清单。
(附件)
如果由于当地条件所选材料昂贵,市场上短缺或技术不过关-采用当地其他材料。
结构平面布置图
平面布置人员/专家的许多不同需要/意愿对建筑物的影响会很大,比如面积的大小,装修的质量等级,技术/自动化等级,结构系统,结构材料等。
我们必须实现所要求的品种和管理/销售体系
零售商在不断地变化,而我们设计IKEA商店已有30-40年了。
这意味着所有的建筑设计/方案必须是本轻利厚,同时对零售商的当前平面布置/功能给出一个可接受/好的方案。
选择市场常用标准范围,材料和技术方案。
建筑物的各部必须按照IKEA和官方有关消防安全的要求完成。
关于内部要求更多信息,请参见CRM。
SO必须用防火墙封闭,最小内部耐火要求为60分钟。
防火墙必须是机械保护和维修式。
不接受损坏的隔火墙。
墙中的所有开孔必须具有自动闭合功能。
关于新的国家,请参见以下文本。
技术平面布置图
当在一个全“新”的国家开始时,项目的基本设计都应参照“老”IKEA国家的所有设计部分进行,采用适当的设计等级(考虑语言)以节省时间及避免误解。
所有防火滑动门都应具有不粘滞的机械保护。
建筑物内的技术设备应选择简单的已为市场证明的方案。
选择具有环保设计和功能的设备。
设备的能力要高一些以适应将来的变化及保证良好的工作条件。
由于环保原因而采取专门方案的可在投资申请中要求附加拨款。
说明原因、功能和作用。
利用以前项目的系统技术规范/平面布置图。
时间规划
决策和活动过程影响建设工程的许多重要活动,比如建成活动/装饰,货物订购,区域交付日期,开放日期等。
由于这些日期是不易改动的,所以当建筑过程已开始时,我们提前编制一个可行的文件/时间规划以便监督IKEA和外部的建筑活动就显得特别重要。
为所有活动编制时间规划时,很重要的是时间表应从现实出发,既不能冒进也不能保守。
所有时间规划必须认真遵守。
各项活动应适应建筑期间的变化。
在反映实际情况时应始终以原定的时间规划为准。
由于在不同区域不同日期要将B.U.G.(预算财政计划)贯彻到建筑中,所以不同区域各项建筑活动的良好协调是必要的。
如果没有及时发现规划中的变化,时间规划就没有什么价值了,我们等于失去了一个主要的“文件”。
应始终保存好原始时间表和所有的修订以便控制进度和进行可能的合同讨论。
零售商对建成活动的时间要求是8-10周。
为有效利用时间,财产和零售在零售商迁入后可在建筑物内并行工作几个星期(入口/出口区域,技术房间,一些辅助房间…)。
需要良好的协调。
这些时间表必须经过零售商的同意。
在每次活动交易包的时间规划中都包括标书制定,招标期,谈判和现场施工的准备阶段。
在设计和建筑过程中各项活动的时间规划在很大程度上取决于合同的类型。
提供一个由许多承包商分包项目的主要时间表。
(附件-时间表,布论特园.pdf)关于以后项目(2001)的时间表,请参见附件。
(附件-时间表,格拉斯哥.ppt)
对于IKEA来说,建筑时间中一些最重要的事件有:
-封闭建筑物
-建筑物就绪,待安装工人进入-初步安设
-接通建筑物供给管线
-混凝土地面就绪,待表面处理+装架
-斜坡道/装卸跳板外部工作就绪,可以运货
-采暖、冷却、特定的水、燃气和电气连接
-采暖接通/冷却接通
-运货电梯就绪
-职工餐厅就绪(附件-时间表,IKEA食品服务.pdf)
-建成交付:
=仓库
=陈列室家具安装位置
=办公区域
=计算机房
=陈列室
=商业中心地
=餐厅
=结算台
零售商递交的信息必须与建筑时间表相协调。
这些信息必须在项目时间规划上注明,时间规划发送给零售商。
这些关键日期有:
-房间装修时间表
-摄影机位置
-收银区设备
-所有非客户区域的房间说明
-SR/MH/SS平面布置
-厨房平面布置/设备
-IT信息
-其他
取决于合同类型,需要特定信息的时间是不同的-请参见下边的“合同”。
由于不同区域的交付时间不同,将一个大建筑物/场地划分为几个较小的区段并制定出每个区段的“当地”时间规划的做法非常有用。
时间规划越短,越需要预先规划-节时体系,预制件,预订购,多功能材料,建筑工地高度安全所需要的更为卫生和安全的设施。
及早准备好公用设施连接点和所需的设备,尽可能早地连接公用设施。
建筑时间定义
在投资申请表A中提到的“建筑时间”的定义是:
修订A
建筑时间是时段,从基础底座柱基具体开挖/实际建筑物的桩台开始直到落成典礼日。
所有开挖准备、场地改善工作比如运土、打桩、清理场地等所需的时间不包括在“建筑时间”内。
成本控制
为有效控制成本您必须做一个细分预算。
既使您正在购置委托一个总包商,您也必须能检查和协商承包商出价的不同部分。
按照项目管理或建筑管理体系-逐项购置委托,分割预算的必要性更显而易见。
IKEA财产有一个小的但非常有效的成本跟踪程序,每个项目都必须使用这个程序。
除了建筑项目经理外别人是不可能填好的,这是因为要填入的信息在每次有新信息进入程序时都必须做出评估(如“暂未订购”和“意外开支”)。
该程序随手册附上。
(附件-成本跟踪程序,2001-10-15,CFU401.xls)
(附件-成本跟踪手册,2001-12-06.pdf)
协调账号或发票号以便其很容易从主会计制度中找出与成本跟踪程序比较。
版权
所有方案、建议书、图纸、计算等的所有权均归IKEA联营体系B.V.所有。
为此插入标准文本:
本图纸为IKEA联营体系B.V.的财产,未经同意的项目不得使用、复印、复制或以其他任何方式提供给第三方,在用于预定用途后应返还给IKEA联营体系B.V.。
©IKEA联营体系B.V.,年
在我们所有的全部协议/合同/关系中。
保险
如果可能选择足够数量的职业损失补偿保险顾问。
在我们的保险中没有这种承保。
按合同评估所需的承保。
也请参见11.3。
如果顾问没有这种承保,我们必须让第三人来检查重要设计部分。
合同类型
在详细规划项目之前,必须决定设计和建筑工作应采用的合同类型。
在两种极有可能的建筑合同“详细分割的合同项目管理”与“总包合同”方案之间存在着各种形式的合同方案。
每个项目都有其自己的合同形式和业内承包商/建筑公司。
工作步骤
遵守IKEA服务有限公司制定的“工作步骤”是必要的。
(附件-投资的工作步骤.pdf)
该文件规定了履行一个项目期间IKEA服务有限公司对所有财务/法律承诺的投标/价格/报盘处理的法律要求。
附有一份‘样例’和一份‘空表’以便参照填写。
(附工作程序,样例.pdf)
(附工作程序,表格.pdf)
监督/项目管理的一个重要部分是连续成本跟踪追查。
每个月都必须向IKEA/建筑项目经理/财产经理汇报实际财务情况。
成本跟踪追查程序内容汇报,同时要考虑到所有的“暂未订购”成本。
这样可对每月的最终成本估算有一个清楚的概念。
项目管理合同
项目管理(P.M.)
在IKEA内部经常使用项目管理方法(详细分割的合同)。
这种合同表示我们正与设计队伍协商并打算购买该队伍。
承包商数量较多且各不相同时具有以下有利和不利方面:
1.+我们对建筑市场,特别是一个新国家的建筑市场有一个很好的了解。
2.+我们知道不同承包商和建筑业的强项和弱项。
3.+我们可以让一些专业承包商看看我们的建筑问题。
4.+在市场上可以更容易地发现新的建筑体系和方法。
5.+某些类型的合同意味着无需什么协调。
如果我们购买了这些了解IKEA规则的承包商就可以节省“交钥匙合同”中存在的相应的协调成本。
6.-从我们这边尽力协调各承包商的工作是必要的。
在各合同之间的结合部中,可能会发生一些错误或重叠。
这意味着IKEA要额外支付费用。
在一个国家中的许多项目都有精细调整的技术规范。
可考虑选用其他同业的技术规范。
7.-在某此国家承包商是在投标人都互相了解的情况下组织起来的,这很危险。
工程会被‘污染’,即这些工程都属于工地上的头号或最大承包商。
必须拟定专门的‘无赔款’协议。
8.+/-在时间非常紧迫的情况下,通常不可能编制出使成套合同的购买成为可能的这样一个完整的文件包。
建筑过程中的每个变化,正面或负面的都在变化的同时就增加了成本。
设计文件要与施工同步产生。
购置要在施工期间进行。
这对项目经理的运筹能力要求更高。
9.+一个很大的有利方面是可以与承包商讨论不同的技术规范以提高质量和改进方法。
10.-要求客户或管理队伍(顾问)有更高的实际项目类型资质。
11.+从我们多年积累的项目知识来看,最佳方案是让建筑项目经理,如可能具有承包商背景,来领导项目经理队伍,而不是总承包商位于IKEA与分包商之间。
建筑管理
在建筑管理体系下,专门指定建筑经理管理设计和建筑过程的费用。
他是专业队伍的领导和建筑合同中雇主的名义“代表”。
根据工种现场实际工作被划分成若干块,每个工种承包商都通过直接合同受雇主雇用。
建筑管理体系与传统的主要或管理承包商的关系完全一样-没有分包商,对债务和责任另有定义。
建筑经理在时间/成本上没有任何风险(其他职业也是同样),因此避免了传统的“他们和我们”心理。
但是承担风险/实行奖励可在内部进行。
在项目开始时就按一个费用基准指定了建筑经理的职业约定。
该费用可以是建筑成本的一个直接百分比,也可以是一个包括按时间/实际成本基准可再生剩余款项的间接费用和利润在内的一个固定费用。
我们认为后一种方法更具优势,因为那时建筑经理能够以最佳的雇主利益调配项目进度所必要的资源和时间。
通常现场编制包括在C.M.报盘中。
约定形式需反映出与其他职业和申报工种等的关系。
因为约定形式必然是一个单独的形式,所以有一个标准的基本文件是应当的。
在这个基本文件上,仅根据所承担工作的变化来指派专业人员,以反映不同专业的作用。
在设计过程中,建筑经理的角色是不负责实际设计的设计过程协调人和经理。
他也参与‘建筑能力’,价值工程和质量保证等事情。
建筑经理与建筑设计师之间的责任界限需明确规定。
项目管理合同的有利方面和不利方面大致相同。
“设计施工”“设计施工”(有设计责任的总承包)
设计和施工(或设计和建筑)有时称为一揽子交易或交钥匙合同。
在这种体系下,承包商对整个设计和建筑过程负全部责任。
设计失败时,承包商是唯一的责任方。
在设计和施工合同形式下通常有一个固定的合同总额,这给了雇主一个确定的价格。
但是如果雇主想要改变其对项目的基本要求就会产生麻烦。
在这种情况下常发生成本上升而雇主无法控制的现象。
因为我们对影响销售体系的设计/材料有着非常具体的要求,所以签订设计施工合同具有较大的风险性。
设计和施工关系的另外一个不利方面是在建筑过程期间有导致降低标准的倾向。
由于承包商不能从其他地方寻找任何费用方面的问题,任何亏空只能通过建筑过程中的节约来弥补。
如果您选择了一个非常大的承包商,在以资讯影响项目方面仍然要克服很多困难。
零售商要将其方案/规划纳入项目中,主动协调/参与是很重要的。
好的执行规范需包括对材料和系统的要求。
总价承包
总包合同是一种承包商按雇主支付的标明和固定金额进行工作的合同。
所有基于传统采购途径的建筑合同的主要形式都可以称为总包合同。
这些合同都含有当工作变化或波动时对合同总价进行调整这样的条款,这是不正常的。
问题在于标明的合同总价项下规定的工作量应当是清楚和不存在歧义的。
应知道特殊形式的约定和固定(包括指数)价格。
这种方法假定在从主要承包商中寻找投标人之前设计就已全部完成,工程量证书也已全部制备好。
此时主要承包商给出完成图纸上和工程量证书中细分和规定的具体工作的总包价格。
从理论上讲这样一种体系可以给出完全确定的设计和确定的价格。
但在实际上,如果有也是很少,在此原则下的设计工作程度都事实上完全在投标阶段完成。
更常见的是在承包商已指定,工作价格已‘固定’后才开始事实上的大多数详细设计。
这样不可避免的导致所谓的固定合同总价不得不更改,同时也打开了由于“延误信息”导致的承包商对时间和费用的索赔大门。
还有不论设计是否按时无差错的完成,在包给一个主承包商之前需进行的大量设计工作将导致总体项目时间过长而没有多少或根本没有将设计妥当安排到建筑中的时间。
所以,如果您确信
a)工程设计已全部提前完成
b)在投标阶段无雇主引导的变动或变化
c)在工程量证书中无备用款或P.C.款
d)工作不涉及不确定性或未知性
总包合同是一种可能的合同类型。
在这种合同形式下您的影响力是非常小的,项目的时间和费用变化都是非常敏感的。
这是一种耗时且不灵活的建筑方式,但是在有着传统结构和习惯的新国家里有必要采用。
合同撤销
各种类型的合同,特别是为能尽早准备和启动项目而先行的建筑师和顾问合同,应加入一条撤销条款,这可使IKEA因某些原因及早地撤销合同(在某些国家如果没有这一条,当项目停止时必须支付最少60%的费用)。
合同罚款/奖励
既使我们在合同中有罚款条款,如果由于承包商原因使我们成本升高,我们也可以通过‘民事诉讼’来索回所有多支出的费用。
这些费用(UK已清偿损失额)必须被证明。
应及早对承包商提出书面警告。
当进行有奖励的工程时,应当清楚只能我们决定工程完工的时间。
奖励可能使工程完成过快。
奖励只适用于那些处于‘临界线’的工程(每一项目中或项目间的这种工程不尽相同)。
经验
根据大量项目得出的经验,最优的快速且经济的项目合同类型和组织机构是:
对现场进行勘察,广泛地调查岩土工程和土壤条件,并对基础技术要求进行核查(请参见2.13)-时间不超过4周。
这时您已有了基础资料,开挖信息、土壤类型、地下水情况等。
根据安全系数承载要求和所有需要的大小/尺寸,设计师就可以设计和绘制出基础施工图纸。
这最多需要3周。
此时可以提交该设计包(2周),工程开始。
将不同的建材汇集在一个“封闭的壳”中,从早先和/或其他国家中的类似项目中收集所有技术要求。
按实际项目进行选用。
走出去分别询问各处建材的价格,为选择各种建材的供应单位(即封闭的建筑物,所有设备安装和装修)同时也为总工程预算做好准备。
对已有选项进行最佳组合。
走出去逐项招标。
IKEA建筑面积和体积的定义
必须在IKEA项目所有报告和预算说明中规定的面积和体积均指总面积和总体积。
总面积从所有地面外墙的外侧计算-技术区,进货场,封闭的楼梯墙,覆盖坡道,入口等,只要它们被隔墙封闭。
电梯或其他运输工具,楼梯,设备等的所有开口都应包括在楼层面积中。
采光井,空隙或类似开口都不应计算在楼层面积中。
如果遮雨蓬,坡道等不计算在基本成本中,则应另行规定。
如果在建筑物中有一个汽车房,该面积应按同样原则另行规定。
在总体积计算中,由墙,屋顶,地板围起所有空间,从墙外,屋顶外和地板下或有效体积都要包括在内。
如果有汽车房,该体积应按同样原则另行规定。
拱廓,遮雨蓬下的体积,敞式楼梯外的坡道等不包括在总体积中。
关于台架和托盘的尺寸,高度,面积和体积,请参见以下图解。
托盘的面积和体积
2.12勘察
现场勘察必须深入、高质量的完成。
从项目规划的第一天起您就需要这样做。
甚至是在购置场地之前,调查确定场地边界处的地下活动设施和固定设施、场地的历史/使用情况(用以确定任何污染,先前承载-已有预承载等)、不同面层材料的面积、现有建筑物/基础、组合等级、早期河流等都是很有用的。
深入的调研资料在日后的招标中也是重要和有价值的文件。
如果您没有一个准确的场地图,让勘测公司注明场地的等级、尺寸、坐标等(附随提供土壤调查报告)并标出场地的边界/角落,如此,场地可以明确划定。
(关于场地和建筑物法定条件等进一步的调研,请参见1.1)
2.13岩土工程
在提交场地购置投资申请之前,您必须对土壤条件进行“基本调查”(如有可能进行基本勘察-请参见1.1和2.12)。
调查必须深入,以便您清楚地了解场地状况/成本。
“基本调查”在日后必须以一个更为“详细的调查”进行完善。
该调查可能决定建筑物的位置和类型。
必须测试确定回填坑的位置和污染程度。
如果岩土报告深入细致,您可以将其用于各种即将用到的土方工程、桩结构、构架设计、停车场和道路设计等的招标文件中。
报告的重要性不言而喻。
我们已有几次改变了当地对基础选址的建议而选择了其他方案,因而节省了大量的金钱和时间。
试倾听其他意见。
在“详细的报告”中,应有确定的土壤分类(回填利用,表土数量,灵敏度,开挖条件,为混凝土地板选择较好底基的可能性,在可能的混凝土地板下所需的弹性值,包括必要的夯碾工作等),对建筑物基础的建议,基础层允许的承重,地下水层及其变化(注水?
),沉降,外部道路的设计和说明等。
应始终保持质量平衡。
底层(如果是混凝土地板)应总是高出周围地面高度最少200mm。
在岩土工程协议中应包括基础/地板和交通区域的压力试验选项。
检查邻居的场地、沟槽、建筑物等。
我们的邻居做过土壤调查吗?
谁做的呢?
我们能得到复印件吗?
还要看看场地的表土、砾石/砂子等是否可以出售。
2.2建筑师
2.21建筑物
内部平面布置图绘制
对于表示场地/商店/内部功能的平面布置图我们总是让IKEA联营体系服务有限公司内部的设计建筑师来绘制。
在零售商将“商店定单”和“商店定单协议”(可通过系统接收)提交给设计建筑师并且在有了建筑场地信息和结构/技术信息之后,设计建筑师们就会为您提供一份1:
500的场地平面布置图,图中表示出建筑物的位置和定向,场地的交通流量,停车区域和与公交系统的连接;一份1:
200的平面布置图(规划,各区,正面),表示出建筑物内所有房间(标有房间数量和房间面积),
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