株洲市荷塘区竞争楼盘分析.docx
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株洲市荷塘区竞争楼盘分析
竞争楼盘优劣势分析
一、调查说明
1、调查区域
2、调查对象及数量
个案分析一:
沃德歌谷
一、楼盘概况
案名
沃德歌谷
交房日期
2016年12月
物业位置
芦淞区高家坳中医药学校对面
物业费
1.8元/月/平方米
建筑类型
高层
车位比
1:
0.7
建筑面积
12万㎡
总套数
968
绿化率
54%
容积率
3.49
目前在售房源套数
150余套
在售房源
主力户型
88㎡两房、113㎡三房
下阶段
推盘计划
已全部推售
推售房源
主力户型
88㎡两房、113㎡三房
二、户型分析
88㎡两房户型客厅与餐厅有部分面积浪费,且电视背景墙不好布局,须延长,形成屋中一堵墙,与风水不利。
阳台被卧室遮挡,采光通风不佳。
三、价格分析
目前销售均价:
4400元/平米30日签约均价4268元/平米
分析:
在去年销售态势良好的情况下,该楼盘价格有所上升,由之前的3900调整到目前4400的均价,加上项目剩余产品不多,所以开发商将价格调整较高。
四、优劣势分析
优势:
(1)区域优势:
位于中医院学校对面,有便利的公交方便出行;
(2)配套优势:
周边生活配套成熟,教育资源丰富。
劣势:
周边的环境比较乱,靠近马路,噪音、灰尘污染较大。
个案分析二:
荷塘星城
一、楼盘概况
案名
荷塘星城
最早
交房日期
2014年6月
物业位置
荷塘区大坪路218号
物业费
1.6元/月/平方米
建筑类型
小高层、高层
车位比
1:
1.5
建筑面积
37万㎡
总套数
2450
绿化率
35.96%
容积率
2.94
目前在售房源套数
现房180余套
期房300余套
在售房源
主力户型
85㎡两房、101㎡三房
下阶段
推盘计划
15#楼王,132套
推售房源
主力户型
105、138㎡三房
二、户型分析
两梯四户设计较多,房型设计一般,多数户型不通透,采光,通风效果不佳。
目前在售主力户型85㎡两房、101㎡三房客厅仅3.7m,部分面积浪费,且阳台被卧房遮挡。
三、价格分析
目前销售均价:
5000元/平米30日签约均价4770元/平米
分析:
利用品牌效应,加上好的地段。
相对周边楼盘价格一直保持在较高水平。
但实景呈现后,让人感觉物无所值。
四、优劣势分析
优势:
(1)品牌优势:
中国铁建,央企品牌。
(2)地段优势:
项目位于红旗广场附近,可以很快到达繁华商业区。
(3)配套优势:
生活配套完善,教育资源丰富,有自建幼儿园。
劣势:
小区园林实景与其规划相差甚远,给客户感觉不上档次;小区出入路口狭窄,出人车行不便。
个案分析三:
缤纷世家
一、楼盘概况
案名
缤纷世家
最早
交房日期
2016年5月
物业位置
红旗广场水仙路168号
物业费
1.8元/月/平方米
建筑类型
小高层
车位比
1:
1
建筑面积
11.67万㎡
总套数
895
绿化率
30%
容积率
3
目前在售房源套数
150余套
在售房源
主力户型
90㎡两房,119㎡两房
下阶段
推盘计划
已全部推售
推售房源
主力户型
90㎡两房,119㎡两房
二、户型分析
目前在售户型以二房户型为主,户型均布局周正,但餐厅、客厅联结部分面积浪费,客厅宽仅3.8m,分摊率较高。
三、价格分析
目前销售均价:
5000元/平米30日签约均价4837元/平米
分析:
该楼盘采取的是中开平走,价格的涨幅不大,可以很好的把握价格。
项目采取购房折扣降价的方式,吸引顾客。
四、优劣势分析
优势:
(1)配套优势:
地处红旗商圈核心,步步高百货等繁华市场触手可及。
(2)实景呈现,前期品质不错,给客户口碑良好。
劣势分析:
小区前面是马路,人车流量大,停车出入不方便。
容积率较高,楼间距窄,小区内部园林配套缺乏。
个案分析四:
城发郦城
一、楼盘概况
案名
城发郦城
最早
交房日期
2017年12月
物业位置
荷塘区新塘路与向阳路交汇处西南侧
物业费
1.6元/月/平方米
建筑类型
高层
车位比
1:
1
建筑面积
22.46万㎡
总套数
1210
绿化率
35%
容积率
2.8
目前在售房源套数
200余套
在售房源
主力户型
83㎡两房
下阶段
推盘计划
10号栋186套
推售房源
主力户型
115㎡三房,140㎡四房
二、户型分析
(1)100㎡户型客厅仅3.8米宽,且阳台被卧房遮挡,有两间房采光不好;
(2)142㎡四房户型设计方正实用,但客厅连接阳台为封闭阳台,须按全面积计算。
三、价格分析
目前销售均价:
4400元/平米30日签约均价4249元/平米
分析:
该项目是采用低开高走策略,这也是许多楼盘都会采取的。
既可以聚集人气,也可以使消费者该楼盘可以升值的空间的心理暗示。
四、优劣势分析
优势:
(1)有大面积水景,容积率相对较小,
(2)斜线排列,会使小区显得不那么拥挤。
劣势:
(1)小区位于新开发区域,远离市中心,周边配套设施少。
(2)复式户型2套产权。
个案分析五:
东部美的城
一、楼盘概况
案名
东部美的城
最早
交房日期
2017年12月
物业位置
荷塘区新塘路与向阳路交汇处西南侧
物业费
1.6元/月/平方米
建筑类型
高层
车位比
1:
1
建筑面积
130万㎡
总套数
1513
绿化率
36.38%
容积率
2.79
目前在售房源套数
基本售完
在售房源
主力户型
——
下阶段
推盘计划
共9栋1000余套预计5月开盘
推售房源
主力户型
122㎡三房,138㎡四房
二、户型特点分析
1、二房实用率较高,可做三房;2、三房有两种,户型都方正实用,但115㎡的户型不通透;3、四房户型周正,使用率较高,且选择性较多,126-138㎡均有。
但138㎡的户型属于歪门斜角,风水不利。
三、价格分析
目前销售均价:
4600元/平米30日签约均价4343元/平米
分析:
采用低开高走价格策略,实现前期对购房者的升值承诺,并提升开发商的品牌形象。
四、优劣势分析
优势:
(1)上市公司品牌,宣传力度大
(2)项目园林展示面较好,且独立设置放大样板间,让客户体验不一般。
劣势:
1、河西美的城交房质量问题较多,造成客户口碑不佳,如水电不入户、楼板渗水、楼板只有5cm、塑钢窗户等等。
2、全部为高层建筑,楼间距较窄,分摊率相对较高。
其他竞争楼盘在售房源及销售价格:
楼盘名称
楼盘网签均价
(元/㎡)
目前在售
剩余套数
2017年预计
推货量(套)
预计开盘时间
卧龙湾
4149
80余套
无
已全部推售
云海世纪城
4113
90余套
无
已全部推售
香槟小镇
4383
80余套板房
无
已全部推售
东湖阳光
4472
30余套
无
已全部推售
绿韵荷塘
4541
240余套
无
已全部推售
天天向上
3999
120余套
无
已全部推售
逸都花园
3508
100余套
108套
5月
- 配套讲稿:
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- 株洲市 荷塘 竞争 楼盘 分析