为什么合法的土地转让权很重要.docx
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为什么合法的土地转让权很重要
为什么合法的土地转让权很重要
——成都改革实验的启示(上)
周其仁
北京大学国家发展研究院院长
课程前言
今天利用这个机会讨论一下土地问题。
土地问题的一个侧面,土地转让权问题。
背景是城市化,不是农业社会的土地问题,而是城市化背景和过程当中的土地问题。
现在城市在国民经济当中的地位越来越重要,很多的人口开始往城市流动,我先把我们国家面临的土地问题有哪些特点,难度在什么地方做一个介绍,然后以成都经验作为基础,看能不能解决这样的问题,顺着什么样的路径来解决这个问题,欢迎大家提问题讨论或者批评我的看法。
一、中国两种土地观的矛盾
城市化简单讲一讲它是一个非常稳定的现象。
各个国家社会的制度、经济条件会有很大的差异,但是随着收入增长,会有很大一部分人口开始居住在城市或者城镇这样的空间里,这是一个很稳定的发展趋势。
道理可能有很多方面,从分工的角度来看,大量的人居住在一起,需求集中了,分工水平就会提高;分工水平的提高,就带来收入的增长,这个力量会吸引很多资源过来,当人口往城市走的时候,其他的资源也要做相应的变动,也要流动、集聚和集中,其中就包括土地资源。
农业文明的土地往城市集中,特点很有意思,我先把特点讲一下。
传统农业文明里土地非常重要,但是重要的特性不一样。
我念大学的时候读过费孝通的江村经济这本书。
书里有一句话,说土地对农民来说像命根子一样。
它引了一个农民的话,说土地就摆在那里,你可以天天看到它,强盗不能把它抢走,窃贼不能把它偷走,人死了地还在。
这就是农民的理念中土地的可靠性在什么地方呢,可以代际之间继承。
钱是会用光的,可地是种不完的。
地是活的家产,传给儿子最好的东西是地。
土地可以一代一代的继承。
这种理念虽然没有像费老先生这么表达,但是以这样的观念看土地在我们民族是非常流行的。
我们是一个历史悠久的农业文明。
但如果说问什么会有这个观念,土地为什么这么去看,农业社会看土地,土地观是什么特点?
就是把它看作整个生活的主要来源甚至是唯一来源。
取得这个生活来源的方式,也就是土地面积非常重要。
每块土地都要种上庄稼,通过阳光、雨露、水分,叶片的光合作用,加上付出劳动力就会有收成。
所以土地是农民财富的基础和财富之母。
古典经济学也讲,土地是财富之母,它就是这么来的。
土地对人类社会的重要性在农业文明当中是不言而喻的。
但是工业城市迅速发展起来以后,事情就开始发生变化了。
因为工业在空间上不是平面分布,它的技术基础不是光合作用,而是人造的社会、人造的动力、人造的资本、技术组合起来,让需求、投资、信息聚起来,然后提升分工水平,分工水平一提高,未来收入流就开始增加。
这时就有一个密度的概念开始出来。
土地不是平面,不是上面的庄稼晒太阳,有一些重要位置的土地的变得特别有价值,因为它吸引了人流、资源、资本往那里去。
这样的土地价值跟传统文明的不一样,它不是说这块多大面积或者是多肥沃,关键是它的“位置”本身就具有非常大的价值。
所谓location,它就是因为恰恰是空间的这块,而不是那块,凑了很多要素,凑了很多需求。
那么这种高密度空间的概念是工商业以后才有的,高密度空间大家知道,一定要有基础设施投资的。
农田的水力设施要投资,但相比较而言,是很少的。
所以一个城市就是一个高密度的空间,它的基础设施需要巨大的投资。
比如上海浦西,每平方公里三万人,如果没有基础设施大量的投入,这三万人是没办法容纳的。
所以往往城市在很小的空间里就需要巨大的投资,在很小的空间往里放。
同时呢,放着基础设施,需求集中过来,就会带来很高的未来的收入,这块土地就有极强的融资的功能。
中心城市一块土地,它产生的价值是农民不能想象的,这样的土地的价值也是传统文明不能想象的。
我们现在看最近今年,中国地价的新闻,传统农业不能想象的。
中心城市一块土地,它产生的价值,是传统农业文明不能想象的。
这里面会带来很多的的挑战。
改革开放初期,我们还是农业文明的概念,地就是地,钱就是钱,中国是有地没钱。
香港商人来了很奇怪,你们怎么会没有钱呢?
香港人就给大陆人上课,城市的土地,特别是集聚功能的土地为什么可以融资。
我一会儿会讲到我们这个变革就是从这儿开始的。
同时还有一个点非常的重要,这个“密度”概念一来以后。
土地供应就有弹性。
农业农民通常把土地看成没有弹性的,开垦一直开到不能再开,直到降水量两百毫米、一百毫米的地方都有人在耕地,我们的农业文明扩张就这么定下来了。
然后就觉得土地不会增加,人口却不断增加,最后是人多地少,大家都认为这是中国的基本国情,其实这是农业文明看土地的方式。
利用密度概念,土地就有了供应弹性,五层楼就等于五块地,50层楼就等于50块地的面积,资本还可以向地下,把钱投向地下设施,投进去也都是地,然后可以一层一层的盖。
传统农业文明认为的土地就是一个平面,每层都得晒太阳,它对现代城市土地的概念就很难以理解。
我们现在介绍了基本概念以后,两种土地、两种技术方式、两种土地观,一旦遇到了城市化加速,这两者就发生冲突了。
我们过去一直是多少年的农业文明,长期的城乡隔绝,要素自由流动受到很大的限制,改革开放把这个城门一打开,城市化来势非常迅猛,我们才发现其中的资源配置、观念、体制、政策都遇到很大的矛盾。
这个矛盾就是你怎么看待土地,到底是看它的面积,它的肥力,还是看它的位子和它的价值。
现在中央强调保护18亿耕地,出发点就是保护农业文明的基础,保护粮食安全。
城市化、工业化不能没有粮食吃,但同时它还需要城市景观、城市生态、城市环境等等,这些都需要占用农业土地,平面的,晒太阳的,以面积和肥力决定价值的土地的重要性。
但是城市化使我们的某些位置积聚起巨大的资本、技术、人口的集中,它要扩张,比如北京、上海、广州、深圳,现在还包括长株潭,包括成都,包括重庆,在这些点位上,土地都有巨大的价值增值。
冲突就来了,城市周围全是农地。
到底是保护农地,还是发展城市;到底是从价值角度看土地配置资源,还是从面积、肥力、粮食产量和粮食安全来看土地资源;这块既可以种粮食,又可以盖楼,到底怎么配置?
根据什么原则配置?
配置完之后,产生急速上升的土地价值怎么在政府和人民之间分配?
怎么在中央政府和地方政府之间进行分配?
这些问题都提上了日程。
二、土地问题的焦点是农地转用
(一)工业化超前、城市化滞后
所以今天的讨论,我先讲讲这个背景,是这么个问题。
这个背景有很强的中国特点。
我们看一个数据,这是工业化指数和城市化指数。
通常世界各国工业化占GDP30%的时候,城市化可能达到50%,约有一半人口了进城。
把工业化和城市化除起来看,城市化作分母,工业化作分子,系数是1.5-2个单位的系数。
中国情况很特别,上世纪80年代我们研究中国经济,是工业化超前,城市化滞后。
原因很简单,就是我们过去是计划经济体制,对要素流动有户口、粮食、工作单位等等很多的束缚,造成城乡巨大的差距。
等到自由一开放,势头就起来。
我们来看看这个数。
改革开放打开了城门,我们过春节,有上亿的人口流动在路上,这都是世界奇观。
但是实际上,我们城市集中的人口比例,相对来说还是处在中等以下的水平。
上面的图跟美国比,也就是美国的1910年的城市化水平,也就在50%的左右。
中国概念比世界一般的概念要宽一点,提的是城镇化,不是城市化。
跟日本相比,大概相当于日本的上世纪50年代中期的水平。
(二)土地制度的三个方面
换句话说,从这个方向大家再往前看,随着经济自由的增加,流动增加,如果这个约束条件不改变,我们可以预料中国的城市化还将有一个很大的发展。
但是问题就更加突出了,城市化使有一些城市和地方位置变得特别吸引人,城市文明就是某些位置很重要,这就使得我们原有的土地制度在适应城市化过程中面临很大的挑战,这个制度面对最新的挑战就是需要做适应性的反应。
我们在一些方面做了适应性反应,但在一些地方现在是严重的滞后。
我把它直观表述为土地制度方面的三个圈圈。
我们先看两端的两个圈圈,这边这个圈圈,是农村的集体土地,基本上是农业用地,就是以光合作用作为基础的农业生产和中国人无论怎么发展都离不开的农产品。
从法律上说,在社会主义制度下,集体所有,不是私有制,这是上世纪40年代末、50年代末就奠定的基础。
土改分了地之后搞合作化、人民公社化,就完成了这个空间的改造。
但是这个空间有一个问题,就是种地的积极性不高而且长期没能解决。
改革开放之后把这个制度做了一个变动,地还是集体的地,但是长期承包给农民去耕种、经营、管理、受益和转让。
这个制度基本确立了,现在所有权是集体的,但使用权、收益权、转让权归农户。
一系列的政策包括土地有关的法律已经确定了这个环节。
所以,现在人口流动,农业土地不构成很大的障碍,农民可以到城里打工,土地可以转让出去,或者把家里的地作一个价给别人去种,他到城里还可以有一些收入,这个我们现在都观察到。
土地制度另一端,就是政府手里的国有土地,这是我们社会主义两种土地所有制的另外一支。
国有土地国家用,国有企业用,可以调拨,因为它是国家的全民的。
但是对外开放来了外资就麻烦了。
外资到中国要落地,要盖厂,它投资就得给他土地。
外资用地不能调拨,即使拨地给他,他也觉得不踏实,因为不是买来的,权益是靠不住的,这样的事情在上世纪80年代非常突出。
到了1987年,政策进行了调整,国有土地所有制不变,但是使用权可以批给市场用,外资、外商、民营企业都可以在市场上争夺土地的使用权。
组织了招拍挂的体系。
这个制度基本上是从香港学来的。
香港割让给了英国,成了英国皇家的地,香港离英国那么远,他怎么管?
于是他就批给市场用,叫批租,就是把土地的使用年限50年、80年、100年、200年批给你。
在英国本土,皇家土地一拍出来经常就是999块。
你拍到了以后,把90年或者100年的使用限产生的未来收益贴现过来,就可以给权利定价。
你买了以后如果用的不好,有人出价更高,你就可以转让,然后就形成了这么一个市场。
我们把这个制度引进来了,国有土地使用权可以转让,虽然这种制度还有很多细节需要完善,但是大体可以适应中国城市化加速的要求。
比较麻烦就是中间这个环节。
中间什么环节呢?
计划经济时代,我们的城市地盘划定版图,因为大量的资金、项目、人口、旅游进来了,有些城市版图变得严重不适应,于是它就要扩大。
原来城市有一个边界,这一扩大就麻烦了,周围都是农民集体的地和农业用地。
这就带来了中国经济发展中的一个问题,就是当城市扩大的时候,怎么把原来的农业土地、农民的土地转成城市和工业用地,我们简称叫“农地转用”,这个环节成了所有矛盾问题的焦点所在。
(三)农地转非农地的两条通道
为什么焦点所在呢?
我们来看看现有的法律框架、习俗。
农业土地转成非农用土地有两条通道,一条农民集体自己可以把一些土地从农业用途改成非农用。
比如说儿子大了,要结婚,成家立业,他要盖另外一个独立的宅子,要盖房子就要有宅基地。
这条通道多少年来,是在集体内部进行分配的。
你满足一个条件,一户一宅,够年龄,或者成家,要成立一个新的家庭单位,你就可以向集体申请一块地。
这块地以前种庄稼,现在把它平掉用来盖房子。
当然先用非庄稼地盖房子,实在满足不了就调整。
如果农村办集体企业、乡镇企业,农民自己办,自己盖厂房,自己用也可以。
但是,这些土地从农业变成非农业用,它只是使用价值的改变,一般不允许有市场性的转让,尤其限制向本村以外的人出让土地的使用权。
比如说农民外出打工了,他占用的土地和房子能不能卖给农村以外的人?
能不能卖给城里人?
我们国务院办公厅明令多次发文件,禁止城镇居民购买农民的宅基地。
这里有一个担心,城里人有钱,把农民的宅基地买走,那么就会农民居无所处,所以我们一直明令限制的。
所以在这个领域,土地基本上是非市场的,是以农村成员自身的使用权完成配置的,不能作价转让。
这是现在农民自用的一条通道,可以有一部分农地转成非农地。
第二条通道,就是国家出手把农民的土地变成城市土地。
这个出手的方式,是我们在宪法和土地法里面规定的,叫征地制度。
为了公共利益可以征地。
但宪法并没有规定为了商业利益征地,城市需要很多商业性、经营性用地,比如用地来开商场、做高档楼盘、娱乐设施甚至是高尔夫球场,然而我们过去的法律框架并没有给经营性土地的利用做明确规定。
宪法规定,为了公共利益可以征地,现在所有的农地转成非农地,正规的渠道就是这条渠道。
于是,为了公共利益政府可以征用农民的地,这种征地不是你自愿的,而是强制执行。
一切由政府做规划,什么时候拿地,在哪里搞什么,说赔你多少。
过去那个年代政府财政很弱,又想集中土地来完成国家工业化,所以当时整个的土地法令非常倾向征地这一方。
1999年前的土地法规定,这块地原来是种庄稼,每年收益800块,补偿不能超过20倍,就是16000元。
而且法律表述的是规定上限不超过20倍,没有写下限。
大家想想看,政府这头可以征地,那头又可以拍卖土地,这就给我们装上了一个巨大的发动机。
从农民那里以很低的价格拿进来,再以很高的价卖出去,城市就迅速发展起来了,这个办法给我们现在埋下了巨大的隐患,但当时都没有想到。
过去人口要素没有流动,城市发展很慢不占多少地。
假如国家建设征地要修铁路,除了赔你钱,再把你的人安排进国有工厂工作,农民欢天喜地,每月可以领工资,还可以养老。
现在的情况全变了。
城市化急速扩大,地价迅速上涨,然后就有动机去拿更多的土地。
同时国有企业改革,政府不能随便给国有企业安置人,所以没有就业安置,只有货币补偿。
货币补偿要受财力的影响,而我们法律没有规定下限,最起码规定赔多少,为了这个事情来回的调,最后这个赔付越来越高,当时是不超过20倍,现在达到30倍以上,需要的时候,还要超过,但当时是不超过20倍。
这个情况就确定了已有的农地转用。
三、城市化加速产生两大矛盾
(一)土地资源配置方面的矛盾
那么城市化一加速两大矛盾就来了。
第一个矛盾,资源配置出现了巨大的问题。
城市本应是高密度的空间,如果农民搬移到城市住楼房,土地应该会节约出来。
可是我们的国家情况不是这样,城市在扩大,而且扩大的非常快,扩的特征以北京为代表就是“摊大饼”,一圈接一圈的往外扩,最终扩到什么程度?
一会儿我有一个描述介绍给大家。
很多地方城市的密度不但没有提高,反而是下降了。
占的地很多,容纳的人却不多。
第二个,大量的农村人进城,可是农村建设用地并没有收缩,也是在扩张。
城乡两头都在扩大占地,全来挤占耕地。
所以温总理一上任就说,只要他当总理,中国的耕地数不能低于18亿亩,18亿耕地红线不能破。
1996年到2006年的统计,十年时间中国耕地减了一亿亩,只剩18.27亿亩。
尽管城市化占用了土地,怎么会城市在扩,农村也在扩?
说明我们这两个通道制度的设置里头有问题。
城市征地制度是多征一块把它拍掉,它就变成了城市发展基金,下一任来再拍另一块。
而农村是张三家占一块地,李四家不占就吃亏了,你看这两个机制非常相像。
土地水平扩张,城市密度应该提高。
但中国目前的城市化速度非常快,可是平面化扩张非常的严重。
北京是一个典型例子。
北京是一个非常平坦的地方,北京的规划是低密度的“摊大饼”。
你去看看北京的金融街,各大金融机构、各大银行总部都在那里,每个总部都占用了大楼。
然而总部开一次会,交通都要堵车,因为处长们还是要从各个街区过来。
我们的规划者、消费者都非常欣赏低密度,很多城市规定密度不能太高。
因为我们的观念和规则中觉得低密度是好的,所以北京一直是在“摊大饼”。
否则大家挤在一起的生活很不方便。
现在你去农村看看,村村镇镇的建筑物、建设用地都连成一片了,绿地越来越小了。
这跟农村非市场化占地没有代价这种机制有关系,你占了我也非占不可,不占白不占,占了也白占,结果演变成了这么一个宏观的图像。
这个资源配置,我们给定的禀赋当然是无法承受的。
所以土地问题变成高敏感的问题,于是管制就越来越严重。
我们的主管部门一直装备到卫星遥感设备,从太空监控全国,哪里冒出一块建筑用地,哪里把耕地占了。
天天有人盯着,天天查你。
就是到这个程度,还是禁不住土地违规事件的发生。
所以这个资源配置,我们老说土地稀缺,要实行世界最严格的土地制度,但你走进现实社会并不是这样。
我去北大,跟同学骑自行车20分钟往肖家河再往上走,可以看到在城乡结合地段,有很多土地没有很好利用。
英国人口密度跟江苏差不多,除了伦敦和几个大城市,一走出去都是绿地,去德国、日本看,后来发现人家有土地整理技术,一百年来搞了好几轮了,农村人走了把土地整理完,变成大片的绿地,城市该密的地方非常密,乡村该平的地方非常平。
而我们是城不像城,乡不像乡,导致城乡一体化。
这个一体化是将来承受不了的。
有一个美国教授叫温冠中,是上海人。
他出生在浦西,现在看到浦东的开发,两者一对照他形成了一个概念,叫“土地城市化快于人口城市化”,这是一个很怪的词。
什么意思?
就是划进城市圈的土地涨得快,人口进去慢,翻译过来就是密度降低。
城市化是提高密度的。
这个图上一条线,讲人口变成城市的比例变化的过程,另一条讲城市建城区面积增长的过程。
最后发现土地增加的斜率比城市化人口增加得快。
这等于说中国在城市化当中密度没有提高,而且有下降趋势。
这种现象当然要好好研究,它到底怎么发生的?
我们现有的征地体制,加农民自用制这两个基本的转用体制,对资源配置到底是什么影响?
然后你到农村去看看,农民看起来收入很低很穷,可是农民是有财产的。
农民占了很多的地。
这是我们在成都拍的照片,上面的两幅照片是一户人家,近看是很破的房子,远看还有一大片宅基地,四川的说法叫院坝、领盘,一起构成一组,实际上都是非耕地。
这个数量加上过去废弃的乡镇企业,废弃的砖瓦、水泥厂和公共设施,农村这些土地面积加到一起是很惊人的。
国土部有一个调查,全国农村建设用地5亿亩,比现在660个城市建设面积要大得多。
这些土地不是耕地不打粮食,也没有多少使用价值,那儿的很多人都已经走了。
我们去过很多地方,老房子、破的房子占着,新房子又盖起来,新老房子加起来没几个人。
留守人口,年轻力壮都走了。
这是我在大理拍的照片。
我跟出租车司机聊,说先到你家去看看,他家离大理大概四五十分钟车程。
这个司机两口子在大理租了房子,在城里开出租车有收入。
在老家的是父母领孙子三口人,400平方米建设用地,700平米的建筑面积,现金是没有多少,可是有一大块财产。
这个资源配置放在一起,你就觉得是一个图像了。
这头城市的地价高涨,那头大量的闲置建设用地,这是一个矛盾。
(二)土地收入分配方面的矛盾
第二个矛盾,一旦发生征地,一旦发生城市化,土地价值比农业用地要涨很多。
我们土地制度最大的问题,是不光基层政府,我们所有的块块,包括条条,包括铁道部,包括交通部,纵向的专业部门,拿地的渴望都很惊人。
因为有一个财务动机,这头低价拿那头高价卖,中间这个差就积累起来了,去年全国土地出让金就有两万多亿。
这样就把政府这么一个手里拥有合法强制力的社会组织,推进了多拿地、多拍地的游戏当中。
拿到了地,低价拿,高价卖,所以就是有了土地财政。
现在不是你愿意不愿意、喜欢不喜欢、适应不适应的问题了,这个游戏既已设定,你一进去就得参加这个比赛。
我们在中央部门工作的人不知道,一到基层锻炼这个任务就咬死你。
拿多少地,地价拿,高价拍,所以我们就有了土地财政。
我们调查发现,远远不止土地财政。
扛到银行就变成土地金了,我们的广义货币怎么涨得这么快,除了基础货币进入商业银行系统,还有大量的土地财政放到土地金里,所以我们商业银行创造货币的冲动非常的强。
这个不是哪个人好,哪个人坏,而是体制规定的。
以前以农业用途作为基数来算帐,800块钱一亩地,20倍是一万六。
现在调高到30倍两万四。
但是拍卖价什么价?
由于密度的概念、未来收入流的概念加进来,拍卖价竞争度非常高。
成都拍出一亩土地上亿元,上海、北京更不得了。
你想想,任何人放到这个游戏里,你说能干什么?
他跟农民之间就变成了一个夺地的角色。
有一些媒体是比较夸张了,说这是“土地战争”。
农民的公平观非常有意思,你把地拿去搞公共设施也认了,修三峡也认了,当然也有意见,但是意见很小。
但是如果你把地拿出去拍是巨额的收入,农民一看就看懂了,然后就发生冲突,最厉害的是冒出了一批人成为他们的领袖。
农民觉得,你通过炒地能够积累财富,我们怎么不可以?
你为什么不准把农村的宅基地卖给城里人?
我卖的比你便宜,市场就很好,所以出现了小产权的现象,北京周围就有好多的小产权。
同样的地方,房子比大产权便宜差不多一半。
我说对他们说这是非法的,是法律不保护的。
这些农村当地的领导、农民中的强人说,我不用你保护,我只要有人买就行了。
差价差一倍,就有人买。
每次房子涨价,小产权就又扩大一部分,市场规律就摆在这里。
然后就是屡禁不止,跟现有的法律法规冲突,让一大群干部群众处在法外状态,你严格查就是非法,查不过来也拿他没办法。
建设法制好大的麻烦。
何况他买卖土地,也是学你政府的,你卖大产权我也卖小产权,他设计的模式跟你一样的,甚至他自己做的房产证也是跟你的一样,农民是被市场教育醒的。
你可以拿着这个地做商业性用地,农民自己的地却不能出售,这里头的公正性问题越来越大。
我们土地的用途,公益性是一小块,商业性是一大块。
公益性用地政府能动用公权,这可以解释的。
美国政府也征地,如果人家就是不卖怎么办?
可以采取强制措施,但是强制也要有合理的方法。
但是商业性的土地怎么征用,这是人家的财产,政府是否可以动用警力?
怎么可以强制?
我们现在就卡在这里。
这不是个别干部的问题,因为我们的游戏规则就导致了到处发生这样的事情。
于是然后就呈现这样的“两难”,一方面是要抓住城市化的机遇期,大量资本金、项目进中国,人口一流动,新的城市中心点在形成。
城市文明在形成。
这里面是有机会,另一方面是农村农民的利益,农民的收入怎么办?
我们干部体系里有一批人只管抓紧城市化的机遇期,于是就形成了“强拆派”,拆出一个新世界。
很多拆迁是有某些合理性的,因为农地变成城市用地,实现了土地价值的释放,土地价值可以成倍、成几十倍、成百倍翻番。
但是只走这条路线,社会矛盾会越来越严重,公正性问题越来越大,农民收入问题越来越大。
修了很多城市,搞了很多工业,产品除了外销,国内市场就没有那么宽厚。
另外还有一派,说矛盾这么大不行,得保护农业,保护农民,保护耕地,城市化对不起就别动了。
这是另外一个情形。
之所以说“两难”,是因为在这个制度设定下,两派都有一定的道理。
关键是看你能不能兼顾,既抓住城市化机会,又不侵占耕地的边界,不侵犯农民的利益。
能不能走这条路,有没有这条路?
我们现在揭露批评强拆、强迁,遇到的问题就曝光,但是卡在这里面的问题,你必须得解决它。
那么中国的经验,这种问题是全局性的难题,要从全局着手解决。
唯一的办法,就是像中国30年改革开放那样,全局问题的先局部去搞试点,试点搞对了就可能趟出来一条路。
然后从局部的实验中看看有没有一条路可以走。
所以这些年来一方面是矛盾尖锐,问题不断堵上来,一会儿顾这头,一会儿顾那头,同时呢,也安排了一些地方做实验。
为什么合法的土地转让权很重要
——成都改革实验的启示(下)
周其仁
北京大学国家发展研究院院长
四、成都改革的经验
(一)成都改革的“四步走”
所以下面我就简要介绍一下我们在成都实验区看到的一些情况,这项工作是我们北大和很多老师一起做的。
成都的做法主要分成这门几段。
第一段是西部大开发,要扩大城市化,要搞工业、进大项目,工业项目、投资往那里移动。
怎么避免东部的弊端?
2003年成都就提出“三个集中”,即工业项目向工业区集中;农民向中心村、集镇城市集中;耕地向种田能手集中。
这三个集中不是成都的发明,而是江浙发明的。
“三个集中”的目地,就是实现空间资源的优化配置。
他们组织来看来以后觉得,四川、成都后起,要抓住这个东西,空间资源不要布错。
这是03的年的做法。
可是回来要做要找到路线啊,你怎么集中啊?
可是你怎么集中,新房子谁盖,老房子拆了怎么办,投资谁来投?
补偿谁来做?
2004年到2007年,在当时城市化矛盾加重的情况下,他们就逼出了国土部的一个政策叫“挂钩”,就是城乡建设用地增减挂钩,比如说农村建设用地收缩一亩必须和城市的建设用地扩大一亩挂钩。
成都就利用这个政策,给三个集中筹资,来组织实施三个集中的项目。
这是第二个阶段。
第三阶段就更有意
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