创意园区案例分析.ppt
- 文档编号:18547603
- 上传时间:2023-08-19
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创意园区案例分析.ppt
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案例研究,案例的遴选,根据功能用途的不同,旧厂房/旧里弄的改造创意园区通常分为以下两类:
以创意办公为主导核心功能是创意办公,商业休闲仅作为配套而存在商业业态相对单一,以餐饮为主商业占比低于20,以商业休闲为主导核心功能是商业休闲,创意办公仅最为点缀商业业态比较丰富,包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态;商业比重都要高于50,结合项目的所在的区域背景,我们认为,以商业休闲为主导的模式更适合本项目的发展,因此我们选取这一类型的案例进行研究分析,从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。
代表案例解读,区位条件:
靠近南京西路商圈、距离静安寺5分钟车程。
周边分布有达安锦园、静安晶华苑等几十个高档住宅区,具有很大的消费潜力;规模:
占地面积10000平方米,建筑面积19300平方米;项目定位:
集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空间。
同乐坊基本概况,代表案例解读,同乐坊业态布局,餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布,易于聚集人气,多为1-2层旧厂房改造。
以芷江梦工厂为核心,聚集画廊、琴坊等零售店,形成艺术文化的聚落,西侧5-6层的厂房多改为LOFT办公,集中了影视、杂志等文化传媒类企业,代表案例解读,同乐坊主题特色,以酒吧俱乐部为休闲商业的主打特色,锁定时尚人群同乐坊的主要客群包括:
年轻而收入丰厚的白领以及成熟富裕的中产阶层,年龄在2445岁之间;针对这类人群的爱好,酒吧俱乐部是同乐坊最具有特色的业态,且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。
酒吧面积均在10002000平米之间,可以容纳1000余人;内部利用原厂房的结构,结合玻璃等现代元素运用形成两层以上的高挑的空间;除饮酒、跳舞、音乐外,还可以利用宽敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。
与媒体合作,定期举办各类时尚发布、访谈等活动利用闲置厂房改造办公场所,吸引多家媒体企业入驻,包括第一财经、理财一周、东方之星等;与这些媒体展开合作,利用户外广场,经常性地举办各类时尚活动。
文艺演出,时尚发布,媒体见面会,论坛讲堂,代表案例解读,改造宗旨:
“整旧如旧后现代设计元素”的运用主要手法:
拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件,再加以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。
同乐坊形态风貌,代表案例解读,1933老场坊基本概况,区位与规模:
位于上海虹口区,共有5栋建筑组成,总建筑面积3.27万平方米;历史文化:
主楼建筑面积2.5万平米,共5层。
前生是上海工部局宰牲场,由英国设计师巴尔弗斯设计,享有“远东第一”之誉;主题定位:
时尚创意新地标,产业、商业、文化、旅游四位一体,涵盖时尚发布、创意办公、休闲体验、娱乐总汇、配套餐饮五大产业。
代表案例解读,1933老场坊业态构成,商业休闲类:
1-3层,以中高档的餐饮和零售为主,结合3家顶级会所;创意办公类:
第5层,以创意类企业的工作室为主要形态;展览展示类:
第4层,依托的空中舞台,定期引入各种时尚发布活动。
时尚发布,时尚发布,品位品位,西班牙餐厅,美国偶像,狠牛创意面馆,代表案例解读,1933老场坊主题特色,与休闲旅游结合,聚集人气、提升知名度。
极具特色的建筑风貌本身就是一种旅游资源,吸引了大量观光游客和摄影爱好者;目前已成为上海工业旅游的主打品牌。
引入各类时尚活动,形成亮点,塑造品牌。
与一些机构、社团定期举办各类时尚发布会、文化交流活动和公益活动;不定期地邀请明星、演艺团体举办首映式等,代表案例解读,1933老场坊空间特色,整体风貌:
完好地保留了建筑原有风貌,旋梯、楼道、连廊、柱体等各种建筑元素,构筑了如同迷宫一般的游览体验。
商业空间:
各商家结合建筑特色和自身业态需要,通过现代元素的导入,打造一个个奇特的商业空间。
餐厅:
保留了已有墙面和立柱,而通过吊灯、铁艺、马赛克等细节装饰以及灯光效果,渲染餐厅的独特氛围。
零售:
利用原有墙面和立柱进行空间分割,现代简约的展台与建筑的古朴形成了对比,打造一个与众不同的购物体验空间。
舞台:
建筑的顶层利用大面积的玻璃和钢筋取代原有石材,开辟成为空中舞台,并导入了一流的影音设备,适合各种时尚活动的需要。
休闲空间:
现代化的休闲小品点缀,具有强烈的时尚感和艺术性。
代表案例解读,区位条件:
地处上海老城厢地区东侧的十六铺滨江地带,紧邻世博园区,距离黄浦江50米。
北靠毛家园路、南临新码头街,东隔外马路与黄浦江相望,西临中山南路。
上海老码头基本概况,规模:
占地面积1.6万平方米,建筑面积2.5万平方米,由22栋风格各异的建筑组成。
分区:
分为广场部分和办公部分。
代表案例解读,上海老码头业态分布,广场部分:
主要包含特色会所、主题餐饮、创意零售等业态,形成一个创意市集,广场中心水景在举行时尚派对时可变为水上T台;办公区域:
以创意办公为主,包括创意产品工作坊、先锋艺术家工作室和创意企业办公。
代表案例解读,上海老码头风貌特色,对裸露在外的砖石墙体和钢架结构保留和修复,并大量运用玻璃的元素,使大面积的红色与钢体的沉稳、玻璃的灵动透亮形成对比,整体风格大气;细节上保留了水泵、水管等原码头元素,并通过现代化的手法凸显,古朴而又时尚。
典型特征分析,客群特征,一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群,但是同一个项目对三者的吸引点是不同的,以下结合案例进行说明:
人气的来源,消费的主力,亮点的塑造,依托旧有建筑特色、开辟足够的开放空间、营造独特的休闲环境、经常性地引入各类公益活动,吸引普通大众的参与,以此聚集人气。
启示一:
人气的来源,由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体,因此建议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中高档业态占据60以上,构筑一个中高档的生活圈。
启示二:
消费的主力,面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少而精(20左右),代表整体的档次,成为一个亮点。
同时,该类业态选址较独立或隐蔽,体现低调的奢华。
启示三:
亮点的塑造,典型特征分析,业态特征依托空间特色,打造特色休闲商业集群,业态配比的一般规律,旧改项目常见商业形态的一般特征,典型特征分析,休闲商业,临近广场、步行道的1-2层厂房改建形成连续的商业界面与开放空间形成互动以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主主题鲜明、装修精致、富有情调,典型特征分析,通常选在相对僻静的场所多为小型的独栋建筑改建而成外表朴实,内部装修奢华精品酒店的客房数通常在50左右,具有很强的设计感和文化性,酒店会所,典型特征分析,剧院剧场,规模较大、层高更高的大型车间,通常被改造成剧场或展示的空间内部功能弹性化,可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途,典型特征分析,创意办公,通常由3层以上的厂房改建而成;内部空间比较灵活,可根据企业需要进行划分;主要面向创意设计类的中小型企业单位或个人工作室,典型特征分析,开放空间,围绕广场、景观节点等形成适合大众休闲的开放空间;经常性地引入各类公益活动、比赛、室外展览,吸引人群集聚,
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