广东省房地产估价师《案例与.docx
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广东省房地产估价师《案例与
xx2017年房地产估价师《案例与
分析》:
商务办公房地产及其特点考试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、某物业当前的市场售价为5000元/m2,其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租,并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。
如果折现率为12%,则第一年的租金应该确定为()元/m2。
A.482.79
B.448.24
C.467.25
D.498.53
2、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物,是的结合体。
A:
实体、权益、区位
B:
实物、权益、区位
C:
实物、权利、位置
D:
实物、权益、位置
E:
工业用地的监测点评估价格
3、购置某物业用于出租经营,购买价格为100万元,从购买后的下一年开始有租金收入,年净租金收入为30万元,现金收支均发生在年初,目标收益率为10%,则该项目的动态投资回收期__。
A.小于5年
B.在4~5年之间
C.在5~6年之间
D.在3~4年之间
4、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时,分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。
A:
获利能力分析
B:
盈亏平衡分析
C:
市场状况分析
D:
定性风险分析
E:
借款合同
5、在开发项目财务评价中,动态投资回收期肯定大于__。
A.基准回收期
B.静态投资回收期
C.项目开发期
D.项目销售期
6、某临街深度30.48m(即100ft)、临街宽度20m的矩形土地,总价为121.92万元。
按时四三二一法则,其相邻临街深度15.24m(即50ft),临街宽度25m的矩形土地的总价为()万元。
A.53.34
B.85.34
C.106.68
D.213.36
7、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,有关部门可以__。
A.征收土地闲置费
B.无偿收回土地使用权
C.解除出让合同
D.变更出让合同
8、评估甲别墅的市场价值,选取了乙别墅为可比实例,乙别墅的成交价格为8000元/㎡装修标准为1000元/㎡(甲别墅的装修标准为800元/㎡),因位置比甲别墅好,在同等条件下,单价比甲别墅高10%,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比准价格为元/㎡。
A:
7020
B:
7091
C:
7380
D:
8580
E:
工业用地的监测点评估价格
9、下列关于建筑材料性质的表述中,正确的是。
A:
材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量,即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比
B:
凡是內部有孔隙的材料,其密实度都大于1
C:
材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质
D:
材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形,外力去掉后变形不能完全恢复,但也不即行破坏的性质
E:
执行层的组织协调
10、某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡,实际销售量为650万㎡,平滑指数为0.75,利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万㎡。
A:
500.0
B:
37.5
C:
612.5
D:
650.0
E:
借款合同
11、某投资者从事酒店开发,建成后用于经营,则其成本为__。
A.建设成本
B.经营成本
C.开发过程中的成本支出
D.含建设成本和经营成本
12、2010年3月,A市居民张某对其A市所住房屋进行了翻建,翻建后的房屋面积增加了12,张某应当申请。
A:
房屋所有权初始登记
B:
房屋所有权变更登记
C:
房屋所有权转移登记
D:
房屋更正登记
E:
执行层的组织协调
13、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时,应采用的方法是__。
A.等额年值法
B.差额投资内部收益率法
C.净现值法
D.等额年费用法
14、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元,该类房地产的报酬率为8%。
该房地产的价格为万元。
A:
695.83
B:
681.25
C:
715.83
D:
718.75
E:
工业用地的监测点评估价格
15、业主公约由__制定并修改。
A.业主大会
B.业主委员会
C.一半以上业主
D.全体业主和物业管理企业共同
16、债务人向债权人开出,承诺在一定期限内无条件支付款项的债务证书指的是__。
A.商业期票
B.商业汇票
C.商业信托
D.支票
17、下列不需交纳契税的是。
A:
以土地、房屋权属作价投资
B:
房屋买卖
C:
继承土地、房屋权属
D:
房屋赠与
E:
执行层的组织协调
18、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务,可将合同分为__。
A.典型合同与非典型合同
B.双务合同与单务合同
C.诺成合同与实践合同
D.要式合同与不要式合同
19、房地产开发的程序主要分为__四个阶段。
A.投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
B.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
C.决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
D.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
20、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元,空置和收租损失为5%,经营费用为潜在毛收入的30%,抵押贷款还本付息为200万元,所得税和准备金共计120万元,则2006年的净经营收入为万元.(2007年试题)
A:
330
B:
450
C:
650
D:
700
E:
借款合同
21、土地增值税实行四级超额累进税率不正确的为__。
A.增值额未超过扣除项目金额30%的部分税率为20%
B.增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%
C.增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分税率为40%
D.增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分税率为50%
22、房地产开发项目的前期工作的内容不包括__。
A.征地、拆迁、安置、补偿
B.规划设计及建设方案的制订
C.施工现场的水、电、路通和场地平整
D.施工建设
23、拍卖实务中,拍卖人应当于拍卖日天前发布拍卖公告。
A:
7
B:
10
C:
15
D:
20
E:
执行层的组织协调
24、单位活期存款每季末月日为结息日。
A:
20
B:
25
C:
28
D:
30
E:
执行层的组织协调
25、某宗房地产年收益为60万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,土地使用期限为30年,土地报酬率为6%,该房地产的价值为万元。
A:
489.99
B:
495.53
C:
695.53
D:
800.00
E:
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)1、居住区的用地根据不同的功能要求,一般可分为__。
A.住宅用地
B.公共服务设施用地
C.道路用地
D.绿化用地
E.军事用地
2、在投资项、目的财务报表中,出现在全投资现金流量表,而不出现在损益表中的项目是()。
A.固定资产购置支出
B.企业所得税
C.固定资产折旧
D.贷款利息
3、按照报表编制和报送的时间分类,企业所编制的会计报表不包括。
A:
旬报
B:
月报
C:
季报
D:
年报
E:
执行层的组织协调
4、分析信息是指对主要变量可以分析其__并计算平均值,同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。
A.量化性
B.增值率
C.移换性
D.离散性
5、某宗房地产的年净收益为1.8万元,购买者的自有资金为6万元,自有资金的资本化率为12%,抵押贷款常数为0.078。
则该房地产的价格为__。
A.15.706
B.13.578
C.13.846
D.19.846
6、下列不属于金融范畴的是__。
A.货币
B.信用
C.商品
D.银行
7、甲公司开发建设一个普通住宅小区,并向社会公开预售。
2009年3月1日,王某与甲公司签订了商品房预售合同(王某为首次购房)。
房屋竣工后,经房地产测绘机构测算,该房屋套内建筑面积为70,阳台面积为6,套内墙体建筑面积9,分摊共有建筑面积13。
(2009年试题)下列关于王某签订商品房预售合同的表述中,正确的为。
A:
商品房预售合同未经备案,合同无效
B:
在商品房预售合同中,可以约定面积误差处理方式
C:
王某可以将预购的未竣工的商品房再转让
D:
商品房预售后,甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。
E:
要求查询的资料不存在的
8、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记,表述正确的是。
A:
金融机构发放或持有个人住房贷款,借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保,并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权,随主债权一同转让的,可以申请办理住房抵押权变更登记
B:
批量办理个人住房抵押权变更登记的,由个人住房抵押权受让人申请C:
拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目,并加盖抵押权转让双方当事人的印章D:
个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的,不予登记,并在规定时限内书面说明理由
E:
个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务,其住房抵押权转让具有特殊性。
房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时,只对抵押权人作变更处理,其他登记事项不作变更
9、建设工程进度控制工作的主要内容包括。
A:
施工现场的调研与分析
B:
编制项目建设工程进度计划
C:
监督项目施工进度计划的执行
D:
制订勘查计划
E:
对项目建设总周期目标的论证与分析
10、下列统计总体与总体单位,表述正确的是。
A:
总体单位简称总体
B:
构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同
C:
总体必然为同质性总体
D:
同质性是构成统计总体的基础
E:
总体和总体单位是相对而言的,随着研究目的的改变,总体和总体单位可以相互转化
11、会计核算中的报账主要是通过来进行的。
A:
填制记账凭证
B:
登记账簿
C:
复式记账
D:
编制会计报表
E:
执行层的组织协调
12、某建筑物的建筑面积为2000m2,占地面积为3000m2,现在重新获得该土地的价格为800元/m2,建筑物重置价格为900元/m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。
则该建筑物的成新率为__。
A.44%
B.50%
C.67%
D.86%
13、按房屋所有权的性质将房屋租赁分为。
A:
公有房屋的租赁
B:
私有房屋的租赁
C:
住宅用房的租赁
D:
非住宅用房的租赁
E:
公共房屋的租赁
14、关于评估带租约房地产的说法,错误的有。
A:
合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响B:
抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C:
在其他条件相同时,无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值
D:
房屋征收评估应评估无租约限制价值
E:
只要合同约定租金不变,市场租金下跌或上涨时,承租人权益价值始终不变
15、房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度,是从__开始。
A.我国开始实行房地产估价从业人员持证上岗
B.1995年《城市房地产管理法》颁布实施
C.1998年建设部发布《房地产估价师注册管理办法》
D.2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
16、国际货币基金组织就是使用__这种“投资”定义统计国际收支平衡。
A.以资产为基础
B.以企业为基础
C.以交易为基础
D.以价值为基础
17、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类,可以分为投资。
(过时)A:
建筑安装工程
B:
新建和扩建
C:
设备与工器具购置
D:
迁建和恢复
E:
其他费用
18、关于房地产项目融资的说法错误的是__。
A.房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动B.通过为房地产投资项目融资,投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金
C.实质是充分发挥房地产的财产功能,为房地产投资融通资金,以达到尽快开发提高投资效益的目的
D.房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
19、房地产价格的形成条件有__。
A.房地产的需要
B.房地产的有用性
C.房地产的有效需求
D.房地产的相对稀缺性
E.房地产的有效供给
20、是市场调查中成本最高,也最容易出错的阶段。
A:
确定问题和调查目标
B:
收集信息
C:
制订调查计划
D:
分析信息
E:
借款合同
21、下列不属于一般性货币政策工具的是__。
A.法定存款准备金率
B.贷款额度控制
C.再贴现利率
D.公开市场业务
22、依代理委托方的不同,物业代理可以分为__。
A.联合代理
B.买方代理
C.独家代理
D.卖方代理
E.双重代理
23、人身保险主要包括。
A:
人寿保险
B:
健康保险
C:
意外伤害保险
D:
信用保险
E:
个人信用保险
24、下列建设项目用地中,可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有。
A:
普通商品住宅
B:
城市基础设施用地
C:
公立学校办公楼
D:
大型商场
E:
经济适用住房
25、房地产市场结构包括以下的结构__。
A.供求结构
B.投资结构
C.产品结构
D.产业结构
E.利润结构
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