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房地产权
引言
大家早上好。
非常荣幸来跟各位讨论房地产权属、不动产登记、物权保护三大方面的问题。
一、我国房地产权属的类型
(一)土地所有权
根据《物权法》的规定,我们国家房地产权属有以下几个类型。
一个是土地所有权。
其中占最大比重的是国有土地所有权。
这个领域不让流转,等于在民商法领域里不太发挥作用。
北京大学的尹田教授都不把它作为民商法的所有权,而是作为公法的所有权。
所以我们讲的这个房地产权属基本上不发挥作用。
第二种土地所有权是集体组织的土地所有权。
这种权利的流转只有一条路,就是国家利用行政权力征收,把集体所有变为国家所有,再出让建设用地所有权,才进入房地产市场。
这样集体所有权在民商法领域也不太发挥作用。
它们两个只是作为基本的权利基础,我们的房地产权属基本不涉及它们。
(二)土地使用权
接下来是宅基地使用权。
《物权法》用了四个条文,第一百五十二条到第一百五十五条。
这种权利只限于用于农民建造自己的住宅。
我们国家的法律不允许宅基地使用权流转,要想流转只有一条规避法律的路径,就是出售住房。
由于房屋所有权的移转,使得宅基地使用权随之移转。
之后再也不给你宅基地使用权。
所以也基本上不让进入民商法的视野。
这个对我们讲的房地产权属作用也不大,但是需要点明。
接下来就是集体土地使用权,《物权法》第一百五十一条。
这个条文看起来很普通,实际隐含着很大的玄机。
具体说,按照我们现行法,从事房地产开发建设,不允许集体土地所有权来作为法律基础,也不允许集体土地使用权作为正当根据,只能通过国家征收(《物权法》第四十二条),变为国有之后,国土资源管理局出让建设用地使用权,这样才能用于房地产开发建设。
但这样的模式存在若干弊端。
比如作为土地所有权人的集体组织,获得的补偿比较少,集体组织及其农民分享的利益有限。
第二,真正用于开发建设的发展商,要通过国土资源局获得建设用地使用权,不仅要支出向国土局交付的土地使用权出让金(建设用地使用权出让金),而且还有些难以拿出票据的费用,成本很高。
第三,一定程度上催化了腐败。
如果不按照这种模式,而是由农村集体组织直接跟开发商谈判,用集体土地使用权出让给开发商,开发商成本大大降低,集体组织获得的补偿有较大提高。
由于没有了中间环节,腐败得到了遏制和减少。
基于这种情况,广东省以政府令的形式,明确规定集体土地使用权可以用于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资独资企业开发建设。
这就突破了我们《土地管理法》、《城市房地产管理法》等现行管理法的模式。
集体土地使用权直接作为了房地产开发建设的法律基础。
实践证明效果不错。
建设的商品房也可以投入市场运作。
对于这种现象,《物权法》应该持什么态度?
我自己一再向法工委说,我们应该要表态是否承认这种现象。
《物权法》最终有了一百五十一条。
这就是《物权法》上先不正面回应集体土地使用权能否用作房地产开发建设,先不表态。
但是留有很大的发展空间。
究竟能不能由土地管理法和法律来规定。
如果你熟悉《土地管理法》就会意识到这条等于白说。
因为《土地管理法》禁止集体土地用于建造商品房,用于中外合资企业、中外合作企业和外商独资企业。
这不就否定了广东省的做法吗?
实际不是这样的。
因为《物权法》比较敏感。
巩献田教授在2006年就集合了一百多名人签名上书中央政治局,2007年又联合了三千多人联名上书。
中国社科院经济所的左大伟研究员又向香港的媒体发表谈话,指责《物权法》违反《宪法》,支持私有化。
如果《物权法》敞得过开,可能就会翻船,通不过,损失更大。
可是如果通过修改《土地管理法》等法律就相对容易。
其实有暗度陈仓的味道。
实践发展如果到了火候,允许集体土地使用权用作商品房开发建设和中外合资经营建设等,就使房地产权属里面土地权属这部分,不仅有《物权法》现在的建设用地使用权,即通过国有的占有使用的权能拿出来给你开发商,还有集体的土地的占有使用收益拿出来给开发商。
所以一百五十一条不能小看,将来可能要发挥重大作用。
当然我们的改革开放政策体制可能永远不修改,但是我认为按照社会发展应该是逐渐放开的。
这是一种。
(三)建设用地使用权
除了以上的,剩下最重要的就是建设用地使用权。
从《物权法》第一百三十五条到第一百五十条,是房地产权属里面最重要、最有用的权利。
为什么这么说?
《物权法》第一百四十二条,正面的规定是要有建筑物的所有权、构筑物的所有权以及附属设施的所有权,就必须要有建设用地使用权。
否则就算盖了建筑物也是违法的,可以拆除。
只有取得建设用地使用权,才是合法的,才能取得所有权。
这条规定深刻地揭示了房地权属的关系。
虽然在我们国家土地和建筑物是各自独立的不动产,但是在决定建筑物权属的问题上,首先看的不是当事人之间的约定,而是看是否有基地下面的建设用地使用权。
如果没有,即便建了房子也没有所有权。
举例来说,河北省想在北京找个活动平台。
在靠近部委的理想地段,买不到这样的房子。
科技部有一宗地,按照国务院事务管理局划给它用地的用途,是用作单位职工食堂和工作人员停车用。
这样的用途不赚钱。
一个月一两千的工资在北京难以生活。
所以各个部门包括学校都要想办法赚钱来发奖金,解决生活所需。
如何使用这块地赚钱?
就是用于商业目的。
科技部想拿这块地做商业用地,河北省想找块理想的地盘作为活动平台。
双方就达成了合同。
实际是先有租赁合同后有建设合同。
河北省出钱,科技部出地。
按照现行法规定,划拨用地是不能用于商业运作的。
否则要补办手续,补交地价款、土地使用权出让金,还要经过县级以上人民政府批准。
没有这两个手续是不能用于房地产开发建设的。
河北省进来显然是要搞开发建设的。
所以合同中写明由科技部负责补交地价款,经过县级以上人民政府批准。
在北京就是国土资源局跟你签订土地使用权出让合同的时候就代替了批准,实际运作都是这样,免了一步程序。
按照正常运作,必须由科技部划拨的土地使用权改为科技部和河北省共有土地使用权。
这样才能开始开发建设。
这个案子由于科技部一直到酒楼建成运营都没有完成这些手续。
所以土地使用权一直是科技部单独享有。
现在的房子到底归谁,发生争议并诉讼。
由于双方后期没有处理好,科技部就提出合同是无效的。
这个合同肯定是违反了《城市房地产管理法》第三十七条和三十八条的规定,这两条公认的是强制性规定。
违反强制性规定的合同条文按照《合同法》是无效的。
绝大多数法院都是这么判的。
尽管从学术观点上不是这样,但是代替不了人家的实务运作。
如果这样判了,河北省能否说钱全是它出的,合同也约定了它有一半的所有权。
这个约定是否有效?
即便是合同有效,这个约定是否有效?
明白了房地权属关系就迎刃而解了,不明白就绕不出来。
当时最高法院正在讨论国有土地使用权出让转让司法解释,草案提出了这个问题。
我举了别的例子,跟这个差不多。
能不能认定双方对这个房屋有共有权,共同所有,然后再分开?
实际上不行。
当时没有规定,今天就是第一百四十二条。
科技部主张建设用地使用权是它的,房屋也是它的。
河北省无法举证拥有建设用地使用权,所以不能主张房屋权属。
古今中外都是这样。
可能有人认为不平衡。
解决办法有下面几个:
第一个,河北省最理想的就是跟科技部好好协商,不要闹得不可开交。
如果科技部有怜悯之心,考虑到所有钱都是河北省出的,从合作的角度出发,通过补交地价款和国土资源局签订土地使用权出让合同,由原来划拨的建设用地使用权变为出让的建设用地使用权。
这样由原来科技部单方享有建设用地使用权变为科技部和河北省共同享有建设用地使用权。
这样不进行大产权证的办理,房屋归双方共有。
这次《物权法》第三节第三十条就这个问题还专门规定:
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
这个案子就是合法建造的,从建成开始双方就有新建酒楼的所有权,不登记也共有。
这时候的登记与否的差别是,登记后可以进行处分——出卖或者赠与、置换;如果不登记则不能进行处分。
法条写的都是不发生物权效力。
其实准确地说是不发生物权变动效力,就是不发生房屋的所有权归双方共有的效力。
只有办理了登记,才能出卖、赠与。
没有建设用地使用权,河北省就取不到。
所以最理想的办法是与科技部和谈,使它愿意协助你办这些手续,得到一半的所有权。
这个办法实际上走不通了,因为双方已经撕破脸皮了。
第二种办法,河北省投入了近五千万块钱,就损失了五千万;科技部坐等着就获得了利益,与河北省的损失有因果关系,河北省也没有赠与给科技部。
所以按照《民法通则》第九十二条关于不当得利的规定,就构成了不当得利。
所以河北省可以根据该条规定请求科技部返还不当得利。
这个办法河北省必须要举证,科技部因这个酒楼获得了多少利益。
实务中河北省很可能拿出各种开销的发票,这些是否能证明这些费用都物化在酒楼中,这就是科技部的利益。
这样是不行的。
如果中央有命令说部委不能有酒楼的商业经营,那么酒楼对科技部来说没有利益,甚至可能是负数。
因为如果中央追究科技部领导的责任,可能都要免职。
所以通过票子举证不当得利不太可能。
只能举证人家真正获得多少利益,这就特别困难。
深圳有个案子也很形象。
一方租了房子做娱乐场所,最后双方闹翻了,但装修已经结束了。
装修方要求返还不当得利。
房主主张该娱乐场所并未给他带来利益。
所以不当得利的办法中河北省面临举证的困难。
如果能够举证当然好办。
这个办法实践中可能不好。
第三个办法是赔偿。
《合同法》第五十八条规定,合同被确认无效或者被撤销,有过错的一方要赔偿损失。
合作建房,如果被判定无效,河北省有损失了,科技部作为一个部委,应该赔偿——至少是重大过失,应该进行赔偿——拿票证请求补偿损失。
但是《合同法》第五十八条也规定,双方都有过错的,就各自的过错承担相应的责任。
所以河北省也有亏。
总而言之,这个案子告诉我们,你要想对建的建筑物有所有权,一定要关注脚下的地有没有权利。
按照《物权法》的规定,城镇里的就是建设用地使用权,不能是集体土地使用权,没有就很麻烦。
但是情况有可能有例外。
第一百四十二条有一个但书:
“但有相反证据证明的除外。
”究竟哪些是例外?
从我发现法工委的稿子有这句话我就追问他们这到底指什么。
我的脑海里面应当有这个但书。
这个但书指租赁土地的租赁权租到了地,然后在地上建造建筑物,也能取得建筑物的建设用地使用权。
这样的印象的来源,一个是看日本的著作。
日本的建设用地使用权叫地上权,中国台湾、德国也是。
我们为了标示与他们不一样就使用了建设用地使用权。
他们取得地上权建房子,成本比较高。
如果我通过租地主的地来盖房子,成本就低。
房子照样归他所有。
所以日本这种通过租土地建房子的现象大量存在。
印象中由来之二是1999年,国土资源部公布了一个部门规章,叫国有土地租赁管理办法(条例)。
这个部门规章规定国有土地可以出租,分为短期租赁和长期租赁。
短期租赁的,承租人可以建造临时性的建筑物,长期租赁可以建造永久性的建筑物。
如果长期租赁的话,按照这个规定我就可以取得建筑物所有权,尽管我没有取得建设用地使用权。
所以我想,认定但书是这种情况,也最为合理。
但是得到的答复不是这种情况。
在表决之前,法工委希望让几个教授最后再看看,明确说明大的观点不要再提了,小的地方可以提出来。
主要就是文字的表述,比如不合语法,不清楚、罗嗦等等。
我再次问他们但书的内容。
他们指出,第一种,购买商品房之后,已经拿到钥匙甚至装修完了,但是还没有过户,没有办理登记手续,买房的人就有了建筑物所有权。
第二,有的建筑物是通过行政划拨的方式得到的建设用地使用权,但是这个房子确实用于职工居住。
我住的蓝旗营的小区就是这样的。
当时为了改善教师生活,时任副总理李岚清先生主持将这块土地行政划拨给北大清华。
这两家又出三分之一的钱,我们每一个分到房子的教职工再出三分之一的钱,房子盖起来了。
清华的老师到现在都没有证,北大的老师已经拿到房产证了——没有建设用地使用权证,只有一个房屋所有权证。
这不就跟我一直说的矛盾了吗?
法工委的意思是,这就是但书的内容。
我如果作为老百姓是非常欢迎的。
因为按照法律,没过户给我就没有房屋所有权,只有债权。
这就有好几个毛病。
《物权法》生效之前,我们没有占有,我花了所有房款入住了,你开着推土机撞倒我的房子,我没办法。
因为我国不承认债权能作为侵权行为的标的物。
除了银行不理睬法院的裁定,擅自划走法院裁定冻结的钱,只有这种我们承认债权侵害。
除此以外其他的情况下的债权被侵害,不承认侵权,必须要有物权。
第二个不好的地方,如果卖给我房子的公司破产了,按照《破产法》的规定,这个房子就是破产财产。
我变成债权人参与破产财产分配,就分不到东西了。
所以作为老百姓我非常欢迎这个解释。
但是这个解释不符合整个《物权法》的设计。
如果这个逻辑没有毛病的话,这个解释是不对的。
你这是法定建设用地使用权,你认定我仍然有建设用地使用权,但是我不能转让,这样就等于限制我房子的转让,要想转让就要补交地价款。
这也能解决问题。
过户是登记部门有问题,我们的过户登记太慢了,很长时间都过户不了,我交钱后快十年了都还没过户。
这不符合我们的利益,政府该履行的义务没履行好。
我说如果真为民众好,不如取消这个规定,改为法国、日本的那样,只要买卖合同生效,房子所有权就归我——没过户也归我;或者合同生效了,交付后所有权转移。
现在非要走德国的路子,不登记没有所有权,又这样解释但书,就自相矛盾了。
作为民法的教师,我肯定要批判他们对“相反证据除外”的解释;但是作为老百姓我也认。
但书究竟是什么意思,还要等最高法的司法解释。
目前司法解释未出台的时候,不妨援引法工委的解释,买房子了没有过户也有所有权。
这是但书的一种情况。
这个但书能否解释为还包括另外的情况?
这个要看个案。
我们国家还存在农村的村委会有办公用房,它的房子下面的权利是土地所有权,不是土地使用权,更不是建设用地使用权。
这个情况极少,城市里不行,包括大会堂在内都是国有,仍然是建设用地使用权作为使用根据。
在农村,还有集体土地所有权做根据,仅限于村组织办公的用地。
还有一种就是农村的乡镇企业,在地上盖厂房,它的权利不是建设用地使用权,也不是集体土地所有权,而是集体土地使用权。
这个在《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》中都承认。
这项使用权可以作为转让村办企业的财产,也可以抵押。
有这些例外,我们看能否放进但书里面来。
如果不能就另寻解决办法。
在农村也有以集体土地所有权为基础的,就是村委会办公场地。
也有用集体土地使用权,指全国范围的乡办企业和村办企业的用地。
这样才能理顺。
如果理不顺就会出现问题。
有一次最高法院找专家来谈论一个案子,是四川高院审的一个案子。
某公司用大楼押给工行办理抵押贷款,办理抵押登记。
登记的是大楼作为抵押物,国有土地使用权没有登记。
过两天该公司又用国有土地使用权作抵押向建行贷款,但是没有登记大楼。
现在某公司欠两家银行的贷款都还不了,出售大楼后所得价款不够偿还两家。
到底谁先获得赔偿?
两级法院都有不同意见。
一种思路是先办抵押登记的有效。
理由是《担保法》的三十六条和《土地管理法》四十七条规定,用建筑物抵押,下面的土地使用权随之抵押。
用土地使用权抵押的,已经有建筑物的,建筑物随之抵押。
现在《物权法》重申了这个意见。
第一个抵押虽然没有登记土地使用权,但是土地使用权已经是抵押物了,按照当时法律,已经抵押的话,只有抵押物还有剩余价值才可以再设定抵押权,否则不能再设定抵押。
现在《物权法》有意识地删除了这一规定。
他们调研过,认为既然银行愿意当第二、第三位的债权人,既然贷款人能够还款,何苦还要像爸妈一样关心他们呢?
这是一个进步。
当时不行。
持这种意见的人数很少,绝大多数人认为都有效。
当时我认为两个都有效,都是第一顺序,钱不够清偿债权怎么办?
也许你说他们可以按照公平原则按比例分。
今天《物权法》明说了,当时不行。
依据公平原则建立了不当得利等制度以后,就要逐渐退出,否则就破坏了已经制定的制度,裁判人员容易徇情枉法。
所以应该有个第一顺序和第二顺序。
问题是第二顺序人不知道前面有抵押权。
因为四川是两个机构各自独立的,俩家不联网,公示达不到。
第二个人不知道之前有无抵押。
从这个案子开始我就转变了立场。
原来我老抨击人家,按照《土地管理法》等一并抵押,第二个抵押很难设定。
分开就好了。
这个案子之后,我觉得人家说的对,这个案子怎么处理都麻烦。
所以现在《物权法》继续保留了这个规定,必须一并抵押。
现在不限制必须有剩余额才能设定第二、第三抵押。
《物权法》规定如果都登记了,先登记的在先。
有登记和未登记的,未登记的在后。
这里不是指房和地的抵押,否则干脆就没有抵押权。
这里指的是动产抵押,如船舶、航空器等。
动产抵押才可以不登记也有抵押权,但是登记可以对抗所有人。
否则不能对抗善意第三人。
现在《物权法》这样设计,要求一并抵押,光登记房子或者建设用地使用权,法律上规定建设用地使用权或者已经有建筑物的一并抵押。
我说的这个案子再一次说明房子和地一体的关系。
房子和地虽然法律上是两个物,但是处理上一定是同一个主体。
要想得到房子的所有权,必须要有土地权利。
最常见的就是建设用地使用权。
农村也有集体土地所有权,现在还有集体土地使用权。
未来还有商品房的建设也可能是土地使用权。
还有国土资源部的长期的土地租赁,可以通过长期租赁建造永久性建筑物取得所有权。
但是《物权法》没有表态支持。
这只是一个部门规章,效力如何还需深思。
按照最高法院的法官判案,部门规章只是参照,主审法官高兴用就用,不高兴就不用部门规章。
二、商品房相关的土地权属
(一)商品房的期限
现行法包括《物权法》在内,都规定商品房有期限,往往都是七十年。
按照我不断重复的原理,建设用地使用权才是房屋所有权的根据;建设用地使用权期满了,房屋使用权就没有了。
按照这个逻辑真是这样。
所以1993年国务院《国有土地使用权出让和转让暂行条例》就说,如果国有土地使用权期满,地上的建筑物就由国家无偿收回。
这个规定现在肯定都不认同。
在《城市房地产管理法》制定的时候,就讨论过这个规定是否需要修改,结果没有表态。
但是《物权法》的时候大家要求一定要表态。
土地使用权期满后,到底建筑物的命运怎么办?
方案是这样的,如果建设用地使用权期满了,建筑物的主人不想要建筑物了,如果要有偿地收回,多数人认为应该按照市场价格。
这个方案是比较可取的。
但是也有毛病。
因为每一栋建筑物都是不可代替的。
这个物现在就是我跟国家讨价还价,没有市场价。
国务院另行制定法规或者建设部另行制定规章决定,大家也不同意。
还不如按照市场价格来确定。
所以这点大家放心了,不想要的话还能收回钱。
可是如果我想要这个房子,建设用地使用权是不是要给我呢?
大家也是有共识的:
应该给。
那到底要不要钱?
给钱的话我们觉得不合算。
我们已经交了很多钱了。
也有赞成交钱的,赞成的人是平均主义的思想作怪。
早买房子的人便宜,晚买的贵,期满后不要钱,但是相比之下早买的人少花钱,晚买的多花钱,心里不平衡。
这是北方的思想。
应该学广东、浙江的思想,这个事大家都赚钱,比做不成都不赚钱好。
后来还是南方思想战胜了。
《物权法》的条文没有明写,实际上常委们讨论的结果是,住宅不要钱。
当时用的词是商业用房,还是住宅和非住宅的更合逻辑。
非住宅的潜台词是要钱。
但是《物权法》没有明写,这个钱要另行制定法律和行政法规。
(二)土地使用权是否需要核准登记
第二个争论的是,要申请然后办理核准登记手续才有下面的延长的土地使用权,还是不用申请,自动地当然地就有了呢?
也是有争议的。
赞成申请核准登记的理论说,物权需要公示,没有公示怎么叫物权?
建设用地使用权是典型的用益物权,必须要登记。
第二,税收可能要有个环节。
但是我们细想一下,一定要登记的话会带来很大的麻烦。
北京市的身份证就是一个非常能说明问题的例子。
北京的身份证到期了,派出所根本就没有能力把这么多人的身份证换为新的。
但是持有已经过期作废的身份证的人,需要出示身份证。
安检部门或者登记的服务人员说身份证过期了可能延误公务。
如果允许登记不是跟法律相矛盾吗?
土地也是这样。
主管部门忙不过来这么多人,再说我们也忙,像自动申报税,没时间去排队,上网等两个小时也上不去。
你给我扣了不就行了嘛!
人家也有理由:
是让你有这个意识。
物权公示也是这样。
说物权和债权是泾渭分明的,债权是没有公示的,相对的,不能对世的;物权是有公示的,是有对抗力的,追及效力优先。
要说房地这部分还行,地役权、土地承包经营权等都不要求公示。
为什么买的房子非要求公示?
经过反复讨论,《物权法》明确住宅的建设用地使用权自动续期。
这是关照我们的,但是有的人不理解。
有人认为自动续期有长有短,长的是七十年,不正规的有五十年的,都可以续期吗?
都可以续期不是五十年的又吃亏了?
其实这是一样的。
三、小区的停车位、绿地和会所
下面说说房地权属关系中的小区的停车位、停车库、绿地、会所、屋顶等问题。
这也属于房地关系。
这也与地的关系很大。
关于这个问题大家头脑中要有个图,就像电子的运转一样,有最近的一层,有稍远的一层、再远的一层。
物权法规定的业主的建筑物区分所有权就使得我们的所有权有了个新的变化。
空间在我们的法律上正式的承认是一个物,之前是不承认的。
这样的物可以有所有权,有三个组成部分,一是专有部分,以中间线为例,天花板中间线为分界点。
除了核心的专有部分之外,还有共有部分:
走廊、电梯、屋顶或者外墙皮、共用的车道、绿地等。
绿地肯定归业主,要摊到房价里面。
所以绿地都要放到公摊部分里面。
最近的是楼道、电梯、公共楼道等,为了防止双方产生过激行为。
(一)屋顶的权属
至于屋顶和外墙皮就有所区别。
我认为当然应该属于建筑物区分所有。
外墙皮有很大的价值,挂一个广告就很多钱。
如果归开发商就不太合适。
有一次开会我反映说北京的外墙皮的所有权都归北京市政府,广告收入也归北京市政府。
他们说事实不是这样的,原来是误传。
屋顶按理也应该是这样的,规划设计、土地出让合同、面积测绘文件等等如果没有约定,也应该属于业主。
屋顶也有巨大商机,可以在上面树立广告牌或者卫星接收信号器等等。
如果归开发商他们也会获得很大利益,不合理。
开发商完全可以在预售合同中约定屋顶归开发商。
这个其实很容易理解,屋顶相当于一套房子,开发商留下了而已。
当然还有另外一种可能性,就是开发商不单独登记为一个物。
登记的时候都是一个物。
开发商要想把屋顶留给自己,登记时必须作为一个独立的物。
登记的时候可能登记部门不给登记。
开发商可能还有另外一个办法。
这个办法就是《物权法》第一百三十六条建设用地使用权这个三层的规定。
这一条会在中国未来房地产市场中发挥重大作用。
它把建设用地使用权分为三种,一种是以地表为对象和使用标的的。
这个地表不仅包括我们看到的表面,也包括往下面挖深。
这个主要解决在这样的地方建造建筑物可以享有所有权。
现在有地下商城、地铁和防空洞。
如果你想把地下商城建筑物归为自己所有,靠地表的建设用地使用权就不行。
地表解决的是地上建筑物的建设用地所有权的问题,无法解决地下的问题。
国家少收了土地使用权出让金,也不会同意。
所以地下建筑物还要再找一个权利作为依据。
取得这个就能解决地下商城有所有权的根据,国家又收了一次钱,双方实现双赢。
就屋顶来说,无法取得屋顶的所有权,但是可以取得屋顶的建设用地使用权,从而建设咖啡馆、氧吧或者太阳浴等。
这样开发商在拿地的时候就会提出要求,要两层,一个是以地表为标的物,一个是以空中为标的物。
空中为标的物的部分业主就拿不走,可以由开发商自己建设建筑物。
如果开发商不需要盖房子,还希望取得建设用地使用权,就有点不值得。
第二,登记部门可能不批准。
建设用地使用权就是解决建造建筑物然后享有所有权的,土地承包经营权是解决种地的成果归承包者的问题。
因此依靠建设用地使用权而不盖房子取得屋顶所有权不太值得。
这就可以依据《物权法》的地役权的规定,一百五十六条至一百五十九条。
取得地役权之后可以在屋顶架水管等等,双方通过合同约定,简便而且成本低。
《物权法》没有像建设用地使用权那样明说有空中,这个没关系。
地役权说的是不动产。
中国的法律也有很多出彩的地方,地役权就是如此。
其他国家地区指的是地块之间的地役权
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