BIM与运营.docx

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BIM与运营

BIM与运营

基于BIM技术的运维与设施管理的优势，传统设施管理存在的问题如下

1．运维与设施管理成本高

2．运维与设施管理信息不能集成共享

3．当前运维与设施管理信息化技术低下

BIM技术相较于之前的设施管理技术有以下优势：

1.实现信息集成和共享

BIM技术可以整合设计阶段和施工阶段的时间、成本、质量等不同时间段、不同类型的信息，并将设计阶段和施工阶段的信息高效、准确地传递到设施管理中，还能将这些信息与设施管理的相关信息相结合。

2.实现设施的可视化管理

BIM三维可视化的功能是BIM最重要的特征，BIM三维可视化将过去的二维CAD图纸以三维模型的形式展现给用户。

当设备发生故障时，BIM可以帮助设施管理人员三维、直观地查看设备的位置及设备周边的情况。

BIM的可视化功能在翻新和整修过程还可以为设施管理人员提供可视化的空间显示，为设施管理人员提供预演功能。

3.定位建筑构件设施管理中，在进行预防性维护或是设备发生故障进行维修时，首先

需要维修人员找到需要维修构件的位置及其相关信息，现在的设备维修人员常常凭借图纸

和自己的经验来判断构件的位置，而这些构件往往在墙面或地板后面等看不到的地方，位

置很难确定。

准确的定位设备对新员工或紧急情况是非常重要的。

使用BIM技术不仅可以

直接三维定位设备还可以查询该设备的所有基本信息及维修历史信息。

维修人员在现场进

行维修时，可以通过移动设备快速地从后台技术知识数据库中获得所需的各种指导信息，

同时也可以将维修结果信息及时反馈到后台中央系统中，对提高工作效率很有帮助。

4.租赁管理应用BIM技术对空间进行可视化管理，分析空间使用状态、收益、

成本及租赁情况，判断影响不动产财务状况的周期性变化及发展趋势，帮助提高空间的投资回报率，并能够抓住出现的机会及规避潜在的风险。

另外，BIM运维平台不仅提供了对租户的空间信息管理，还提供了对租户能源使用及费用情况的管理。

这种功能同样适用于商业信息管理，与移动终端相结合，商户的活动情况、促销信息、位置、评价可以直接推送给终端客户，提高租户使用程度的同时也为其创造了更高的价值。

5.垂直交通管理3D电梯模型能够正确反映所对应的实际电梯空间位置以及相关属

性等信息。

电梯的空间相对位置信息包括门口电梯、中心区域电梯、电梯所能到达楼层

信息等；电梯的相关属性信息包括直梯、扶梯、电梯型号、大小、承载量等。

3D电梯

模型中采用直梯实体形状图形表示直梯，并采用扶梯实体形状图形表示扶梯。

BIM运维

平台对电梯的实际使用情况进行了渲染，物业管理人员可以清楚直观地看到电梯的能耗

及使用状况，通过对人行动线、人流量的分析，可以帮助管理者更好地对电梯系统的策略

进行调整。

6.车库管理目前的车库管理系统基本都是以计数系统为主，只显示空车位的数量，

对空车位的位置却没法显示。

在停车过程中，车主随机寻到车位，缺乏明确的路线，容

易造成车道堵塞和资源浪费（时间、能源）。

应用无线射频技术将定位标识标记在车位卡

上，车子停好之后自动知道某车位是否已经被占用。

通过该系统就可以在车库入口处通过

屏幕显示出所有已经占用的车位和空着的车位。

通过车位卡还可以在车库监控大屏幕上

查询所在车的位置，这对于方向感较差的车主来说，是个非常贴心的导航功能。

7.办公管理基于BIM可视化的空间管理体系，可对办公部门、人员和空间实现系统性

、信息化的管理。

某工作空间内的工作部门、人员、部门所属资产、人员联系方式等都与

BIM模型中相关的工位、资产相关联，便于管理和信息的及时获取。

8.可视化资产信息管理信息技术的发展使基于BIM的互联网资产管理系统可以通过在

RFID的资产标签芯片中注入依据用户需要的详细参数信息和定期提醒设置，同时结合三维虚拟实体的BIM技术使资产在智慧建筑物中的定位和相关参数信息一目了然，可以精确定位、快速查阅。

9.可视化资产监控、查询、定位管理资产管理的重要性就在于可以实时监控、实时查询和实时定位，然而现在的传统做法很难实现。

尤其对于高层建筑的分层处理，资产很难从空间上进行定位。

BIM技术和互联网技术的结合完美地解决了这一问题。

使资产管理的精细化程度得到很大提高，确保了资产价值最大化。

10.设备信息查询基于BIM技术的管理系统集成了对设备的搜索、查阅、定位功能。

通过点击BIM模型中的设备，可以查阅所有设备信息，如供应商、使用期限、联系电话、维护情况、所在位置等，该管理系统可以对设备生命周期进行管理，比如对寿命即将到期的设备及时预警和更换配件，防止事故发生；通过在管理界面中搜索设备名称，或者描述字段，可以查询所有相应设备在虚拟建筑中的准确定位；管理人员或者领导可以随时利用四维BIM模型，进行建筑设备实时浏览。

11.设备运行和控制所有设备是否正常运行在BIM模型上直观显示，例如绿色表示正常运行，红色表示出现故障；对于每个设备，可以查询其历史运行数据；另外可以对设备进行控制，例如某一区域照明系统的打开、关闭等。

12.设备报修流程在建筑的设施管理中，设备的维修是最基本的，该系统的设备报修管理功能如图5.3.3-5所示。

所有的报修流程都是在线申请和完成，用户填写设备报修单，经过工程经理审批，然后进行维修；修理结束后，维修人员及时将信息反馈到BIM模型中，随后会有相关人员进行检查，确保维修已完成，等相关人员确认该维修信息后，将该信息录入、保存到BIM模型数据库中。

日后，用户和维修人员可以在BIM模型中查看各构件的维修记录，也可以查看本人发起的维修记录。

13.计划性维护计划性维护的功能是让用户依据年、月、周等不同时间节点来确定，当设备的维护计划达到维护计划所确定的时间节点时，系统会自动提醒用户启动设备维护流程，对设备进行维护。

设备维护计划的任务分配是按照逐级细化的策略来确定。

一般情况下年度设备维护计划只分配到系统层级，确定一年中哪个月对哪个系统（如中央空调系统）进行维护；而月度设备维护计划，则分配到楼层或区域层级，确定这个月中的哪一周对哪一个楼层或区域的设备进行维护；而最详细的周维护计划，不仅要确定具体维护哪一个设备，还要明确在哪一天具体由谁来维护。

14.安保管理

（1）视频监控

目前的监控管理基本是显示摄像视频为主，传统的安保系统相当于有很多双眼睛，但是基于BIM的视频安保系统不但拥有了“眼睛”，而且也拥有了“脑子”。

因为摄像视频管理是运维控制中心的一部分，也是基于BIM的可视化管理。

通过配备监控大屏幕可以对整个广场的视频监控系统进行操作，当我们用鼠标选择建筑某一层，该层的所有视频图像立刻显示出来；一旦产生突发事件，基于BIM的视频安保监控就能与协作BIM模型的其他子系统结合进行突发事件管理。

（2）可疑人员的定位利用视频识别及跟踪系统，对不良人员、非法人员，甚至恐怖分子等进行标识，利用视频识别软件使摄像头自动跟踪及互相切换，对目标进行锁定。

（3）火灾消防管理在消防事件管理中，基于BIM技术的管理系统可以通过喷淋感应

器感应信息，如果发生着火事故，在商业广场的信息模型界面中，就会自动进行火警警报，对着火的三维位置和房间立即进行定位显示，并且控制中心可以及时查询相应的周围情况和设备情况，为及时疏散和处理提供信息，当火灾发生时，指挥人员可以在大屏幕前凭借对讲系统或楼（全区）广播系统、消防专用电话系统，根据大屏显示的起火点（此显示需是现场视频动画后的图示）、蔓延区及电梯的各种运行数据指挥消防救援专业人员（每部电梯由消防人员操作），帮助群众乘电梯疏散至首层或避难层。

哪些电梯可用，哪些电梯不可用，在BIM图上可充分显示，帮助决策。

这一方案正与消防部门共同研究其可行性。

、

（4）疏散引导对于大多数不具备乘梯疏散的情况，BIM模型同样发挥着很大作用。

凭借上述各种传感器（包括卷帘门）及可靠的通信系统，引导人员可指挥人们从正确的方向由步梯疏散，使火灾抢险发生革命性的变革。

15.能耗管理

（1）电量监测基于BIM技术通过安装具有传感功能的电表后，在管理系统中可以及时收集所有能源信息，并且通过开发的能源管理功能模块，对能源消耗情况自动统计分析，比如各区域、各个租户的每日用电量、每周用电量等，并对异常能源使用情况进行警告或者标识。

（2）水量监测通过与水表进行通讯，BIM运维平台可以清楚显示建筑内水网位置信息的同时，更能对水平衡进行有效判断。

通过对整体管网数据的分析，可以迅速找到渗漏点，及时维修，减少浪费。

而且当物业管理人员需要对水管进行改造时，无须为隐蔽工程而担忧，每条管线的位置都清楚明了。

（3）温度监测BIM运维平台中可以获取建筑中每个温度测点的相关信息数据同样，还可以在建筑中接人湿度、二氧化碳浓度、光照度、空气洁净度等信息。

温度分布页面将公共区域的温度测点用不同颜色的小球直观展示，通过调整观测的温度范围，可将温度偏高或偏低的测点筛选出来，进一步查看该测点的历史变化曲线，室内环境温度分布尽收眼底。

（4）机械通风管理机械通风系统通过与BIM技术相融合，可以在3D基础上更为清晰直观地反映每台设备、每条管路、每个阀门的情况。

根据应用系统的特点分级、分层次，可以使用其整体空间信息，或是聚焦在某个楼层或平面局部，也可以利用某些设备信息，进行有针对性的分析。