《房屋登记办法》有关解读.docx
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《房屋登记办法》有关解读
《房屋登记办法》有关解读
◎《房屋登记方法》背景材料
《房屋登记方法》(以下简称《方法》)最近公布,并将于今年7月1日起实施。
相比《都市房屋权属登记治理方法》(1997年建设部57号令颁布,2001年修订),《房屋登记方法》完善了许多,要紧是为了适应新的房地产业形势、公民物权爱护和登记机关办公电子化等方面的需要作了比较大的调整,亮点颇多。
据建设部房地产治理方面的人士介绍,为保证《方法》立法质量,建设部组织中国人民大学、清华大学、中央财经大学及成都市房管局等登记实践部门有关专家,成立了《方法》起草小组。
起草小组先后赴十余个都市对房地产登记有关咨询题开展了深入调研。
建设部多次召开座谈会,深入研究各地登记实践中显现的具体咨询题,并就有关咨询题听取全国人大法工委及国务院法制办的指导意见,在深入调研并多次修改论证基础上,2007年6月,完成了《方法》(征求意见稿)。
在该《方法》起草过程中,先后征求了最高人民法院、国土资源部、人民银行等国务院有关部门,全国各省、直辖市建设(房地产)主管部门及部分具体登记操作人员的意见,并在网上公布征求了意见。
建设部房地产治理方面的有关人士指出,《方法》严格遵循《物权法》的立法精神和条文内容,调整和完善了登记规则,在以下几个方面体现出了新的内容:
一是坚持“登记为民”原则,注重可操作性,方便人民群众办理登记。
如登记依申请而启动,明确登记时限,对登记申请人的告知等方面的规定,均体现了该原则。
二是确立和细化了登记簿制度。
明确了登记簿是物权归属和内容的按照,明确了登记簿的内容和形式。
三是进一步明确了登记机关的审查职责。
《方法》第二十条规定了登记机构对登记申请审查的几个方面,登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记,从而合理界定了登记机关权限,有利于提升登记效率。
四是以专章的形式把集体土地上房屋登记纳入了调整范畴。
《方法》第八十二条规定,依法利用宅基地建筑的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建筑的房屋,能够按照本方法的规定申请房屋登记。
五是细化了《物权法》规定的登记类型。
《方法》对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型作了具体化规定,更加具有可操作性。
业内人士指出,《方法》的颁布,将补偿期房权属真空。
在我国现行的商品房预售制度下,消费者交了房款后,却要等到收房后才能获得相应的房屋权属证明,其间房屋权属的“真空期”常引发复杂的权属纠纷。
《方法》规定,当事人有房屋所有权转让或抵押、预购商品房或预购商品房抵押、在建工程抵押,以及法律、行政法规规定的其他情形时,都能够约定向登记机构申请预告登记。
现房或正在建筑的房屋经依法办理预告登记后,未经预告登记的权益人书面同意,登记机构不得办理对该现房或正在建筑的房屋的处分登记。
如果已有预告登记约定,但商品房预售许可证记载的房地产开发企业拒绝办理预告登记,预购人能够单方申请预告登记。
而办理预告登记后,当事人就能够在房屋权属登记之日起三个月内,向登记机构申请房屋权属登记。
如果房屋权属登记申请的条件都符合,登记机构应按预告登记的内容办理相应的权属登记。
一些业内专家认为,“预售登记”制将会带来“转折性的变化”。
关于购买期房或者二手房的宽敞消费者来讲,取得房屋权属证明之前的权益也有了相对明确的法律保证。
《方法》规定:
权益人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项是错误的,能够申请更正登记。
不动产登记簿记载的权益人不同意更正的,利害关系人能够申请异议登记。
申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。
南开大学经济学博士、重工房地产与住宅研究会法学委员会委员刘玉录认为,该规定和《物权法》第十九条的要紧内容相呼应,即设置不动产物权确认中的纠偏机制。
例如,在实际中“共有产权”登记为“独立产权”,甚至他人产权登记为自己产权等现象发生时,就需要申请更正登记。
在不动产登记簿记载的权益人不同意更正时,能够申请异议登记,然而最终更正还需要由法院作出判决。
如果异议登记人在登记后15日内没有提起诉讼,那么就等于舍弃了异议登记。
曾任职于国务院房改办的资深学者武建东指出,新的登记方法明确了不动产的所有权,拥有者不但能够拥有不动产证明,也同时能够将其视为金融资产证明,对其进行抵押等融资行为,所有权明确后,为所有者提供了保卫自己产权的证明,提供冲突纠纷时的依据,代表了全国将近数十万亿平方米的不动产拥有者的权益保证和权益证明。
据悉,近期,《关于贯彻落实<房屋登记方法>的通知》、《房屋登记簿治理试行方法》及《房屋登记簿(式样)》等文件将配套出台,主管部门将针对《方法》内容在全国范畴内分批开展培训,以便于各级建设(房地产)治理部门和各地登记机构明白得《方法》精神,更好地贯彻落实《方法》有关规定。
《方法》严格遵循《物权法》的立法精神和条文内容,调整和完善了登记规则。
相比《都市房屋权属登记治理方法》(1997年建设部57号令,2001年修订),《方法》在以下几个方面体现出了新的内容,一是坚持“登记为民”原则,注重可操作性,方便人民群众办理登记。
如登记依申请而启动,明确登记时限,对登记申请人的告知等方面的规定,均体现了该原则。
二是确立和细化了登记簿制度。
明确了登记簿是物权归属和内容的按照,明确了登记簿的内容和形式。
三是进一步明确了登记机关的审查职责。
《方法》第二十条规定了登记机构对登记申请审查的几个方面,登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记,从而合理界定了登记机关权限,有利于提升登记效率。
四是细化了《物权法》规定的登记类型。
《方法》对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型做了具体化规定,更加具有可操作性。
◎房屋登记簿启用的意义
今后登记簿将成为物权归属和内容的按照,包括房屋物权的取得时刻将以房屋物权记载于登记簿的时刻,即登记机关最终审批完成时刻为准。
开始实行房屋登记簿制度。
今后,有关部门在受理房屋权属登记申请时均建立登记簿并予以记载。
10月1日正式实施的《物权法》规定,不动产物权的设置、变更、转让和消灭,按照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
而对查封登记等其他权益内容的登记,有关部门可直截了当向交易登记中心提出申请,由房地产交易登记中心负责记载于登记簿中。
登记簿将采纳纸质介质或电子介质。
往常物权的各项内容都以房屋产权证登记为准。
但新方法施行之后,实际上淡化了纸质凭证的功用和重要性,转而注重登记的信息。
而且今后房屋登记簿所记载的各项内容将成为该物权的核心内容。
登记簿制度的建立也让物权转移的时刻点更加明确,今后包括财产封存等物权时刻依据,也都将以登记簿记载的时刻为准。
因此,要提醒申请人在领取房屋权属证书时,应认真阅读登记簿上的有关内容,并在纸质登记簿上签字确认。
◎房产证与房产登记簿的关联与区不
按照我国现行的房屋所有权登记制度?
,?
房屋登记是城镇房屋权益归属的法定公示方法?
法。
商?
在以房屋为标的物的交易活动中?
,?
以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等?
,?
须经登记始发生物权法上的效力?
法。
商?
因此?
,?
房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准?
法。
商?
房产证作为一种证书?
,?
尽管能够证明房屋所有权归属于谁的法律事实?
,?
但其证明力的依据是其记载与登记簿上的记载具有一致性?
法。
商?
如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致?
,?
房产证在交易活动中就失去了对房屋权益归属的证明力?
,?
而只能成为向登记机关要求确权的证明文件?
法。
商?
如果登记簿上未作变更?
,?
房产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力?
法。
商?
例如?
,?
在房屋买卖时?
,?
房产证的交付并不产生房屋所有权移转的成效?
,?
房产证受让人并不能以取得出卖人的房产证为由?
,?
主张其差不多取得房屋所有权?
法。
商?
房产证遗失后?
,?
房屋所有权人并不因此失去房屋所有权?
,?
权益人可按照登记簿的记载主张和行使权益?
,?
并可要求发证机关按照登记簿上的记载补发房产证?
法。
商?
可见?
,?
房产证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用?
法。
◎《房屋登记方法》实施后,房产交易需注意的事项须注意如下三点:
1、买房前应先查房屋登记簿
2、要买旧房,第一要看那个房子是不是卖方的。
3、其次看那个房子是不是有一些限制交易或者转让的条件。
例如是不是欠不人的钞票,(房屋)差不多被法院查封了,或者讲你那个房子到银行申请贷款差不多被抵押等等。
有关提醒,在房产交易的过程中,购房者要养成去登记机关查询房屋登记状况的适应,而按照《方法》要求,登记机关也要为查询人提供方便。
◎《房屋登记方法》实施后的有关要求
今年7月1日起,要实施新方法,办理产权登记的购房者,都能够申请进行房屋登记,将有关信息登入“房屋登记簿”。
但关于7月前已办理了产权登记的购房者,目前尚要确定此类人群登记时刻表。
要抓紧时刻落实国家政策,建立“登记簿”,关于《方法》中提到的“申请登记”要件,进行细化规定,新方法实施的同时,将向百姓公布“申请登记要件”的明细。
目前有专门多购房者,在购买新建商品房后,并未按照合同约定如期拿到产权证,这部分人能办理房屋登记吗?
产权证与登记簿是对应的,没有产权证就办理不了房屋登记。
购房者可依据《合同法》、《都市房地产治理方法》等,依法对开发商提起诉讼,要求其履行合同要求办理产权证,并承担违约责任。
◎《方法》有关条款解读
·登记簿是房屋真正的“身份证”
第二条本方法所称房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权益和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
第二十六条房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。
解读:
按照《物权法》的要求,登记簿首次现身房屋登记,房产证不再是房屋的唯独合法凭证,登记簿才是房屋真正的“身份证”,当房产证与登记簿不一致时,必须以登记簿为准。
换言之,房屋到底属于谁,以登记簿记载的权益人为准。
有关人士进一步讲明,例如,今后夫妻双方买房,如果只登记一方名字,则不视为共有财产,登记方单方享有对该房屋的处置权益,登记机关无需再考虑隐性共有人咨询题。
往常曾发生过类似案件,夫妻一方以不知情为由,拒绝承认房产转让的事实。
新方法实施后,就可不能存在这种咨询题,因为夫妻一方如果想共同获得权益,就必须共同登记,否则确实是舍弃了共有权益。
暗地卖亲属房子,不行了。
案例:
乙方未经父亲同意,骗取证明,将父亲名下的房产转让给甲方,并办理了更名过户,待乙方父亲发觉后,显现了房产归属和收益纠纷。
这种情形下,乙方父亲可申请查“房屋登记簿”,凭登记明确自己为房屋所有权人的证据,来解决这起房产纠纷。
·只签合同,房子不算属于你
第五条第二款房屋登记簿是房屋权益归属和内容的按照,由房屋登记机构治理。
解读:
这一款是按照《物权法》要求确定的,它强调了登记的效力。
例如:
甲与乙订立买卖合同,将自己的房产转让给乙,乙按合同规定预付房款,同时约定1个月后双方一起到房管部门办理房产转移登记手续。
又有不知情的丙与甲协商欲买甲的房产,价格比乙略高,甲转而将房产卖给丙,并与丙一起办理了房产过户登记,领取了房产证。
按照有关规定,法律爱护丙对该房产的所有权,而乙对该房产不享有所有权,他只能按照购房合同要求甲承担赔偿缺失等违约责任。
因此,签了合同还必须办理房屋权属转移登记手续,不办理登记,即使差不多占有或使用了所买卖的房屋,也不能取得所有权。
·预告登记可防止一房多卖
第六十七条 有下列情形之一的,当事人能够申请预告登记:
预购商品房;以预购商品房设定抵押;房屋所有权转让、抵押;法律、法规规定的其他情形。
第六十八条 预告登记后,未经预告登记的权益人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。
解读:
预告登记,是指当事人签订房屋买卖或者其他抵押等不动产物权的协议后,按照约定能够向登记机构申请预告登记。
预告登记后,未经预告登记的权益人同意处分该不动产的,不发生物权效力,也确实是后面的买卖不能算数。
例如,甲方在某楼盘看好了一套房子,并与开发商签订了买卖合同,在合同中约定对这套房进行预告登记,但由于乙方同意了此套房产的更高定价,开发商将房子卖给乙方,并单方面撕毁合同、退还房款。
经预告登记后,开发商就不能将该房另售他人。
二手房的转让也可借鉴。
例如张三将房屋以32万元卖给李四,尽管李四交了定金,双方也签订了合同,但几天后王五情愿出35万元购买,张三因此单方面违约,将房卖给了王五。
有关人士表示,7月1日以后,这种情形就会改变。
如果李四担忧张三反悔,在与张三签订合同后,按合同约定到房管部门进行预告登记,张三与王五就无法到房产部门办理房屋的转移登记。
但值得注意的是,预告登记后,自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
·集体土地上建房也可房屋登记
《方法》:
第八十二条 依法利用宅基地建筑的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建筑的房屋,能够按照本方法的规定申请房屋登记。
《方法》:
第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。
解读:
在往常,《都市治理法》对国有土地上的房产有明确的登记方法,但对集体土地范畴内的房产一直没有有关规定,有关的操作只能参照国有土地上的房产登记方法。
从7月1日以后,不管是国有土地上的依旧集体土地上的房产,一律都要进行统一登记。
在北京、南京、哈尔滨、武汉等大都市还显现过在集体土地上开发建成的“小产权房”,由于价格较低,吸引了许多都市居民前去购买。
《方法》规定明确,集体土地上的房产转让,只能在集体经济组织成员之间内部转让,不能转让给之外的人群。
都市户口的人群即使买后也不能办理房屋登记。
·登记公共设施可明确所有权
《方法》:
第三十一条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。
解读:
《方法》还将登记延伸到小区,要紧针对小区的公共设施、设备以及公共用房等进行登记。
那个规定的显现,有利于缓解开发商与业主之间的矛盾。
有关人士介绍讲,事实上在众多的小区,绝大多数业主并不明白哪些设施是全体业主的,哪些是开发商的。
对建筑物区公共所有权进行登记,可极大减少开发商和业主对此产生的争议。
◎新法解读:
建设部公布《房屋登记方法》
方法共六章九十八条,2008年7月1日起实施。
【立法背景】
为了规范房屋登记行为,爱护房地产交易安全,爱护权益人的合法权益,依据《物权法》、《都市房地产治理法》、《村庄和集镇规划建设治理条例》等法律法规,建设部组织制定了《房屋登记方法》。
【重点内容】
(一)坚持“登记为民”原则,注重可操作性,方便人民群众办理登记。
如登记依申请而启动,明确登记时限,对登记申请人必须进行告知等。
(二)确立和细化了登记簿制度,明确了登记簿的内容和形式。
(三)合理界定了登记机关权限,有利于提升登记效率。
(四)细化了《物权法》规定的登记类型。
《方法》对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记等登记类型做了具体化规定,更具有可操作性。
【五大亮点】
◆
(一)未登记不意味丧失物权
《方法》规定:
不动产物权的设置、变更、转让和消灭,按照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
未办理物权登记的,不阻碍当事人之间订立的不动产物权的合同效力。
综合《方法》的这一内容来看,要紧有两个方面的意思:
1.法律有规定的,不动产物权的变化以登记在案为标志;
2.当事人之间订立有关不动产物权的设置、变更、转让和消灭的合同,即使未办理物权登记的,也不阻碍该合同的效力。
◆
(二)不动产物权确认纠偏机制
《方法》规定:
权益人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,能够申请更正登记。
不动产登记簿记载的权益人不同意更正的,利害关系人能够申请异议登记。
申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。
此规定和《物权法》第十九条的要紧内容相呼应,即设置不动产物权确认中的纠偏机制。
例如,在实际中“共有产权”登记为“独立产权”,甚至他人产权登记为自己产权等现象发生时,就需要申请更正登记。
在不动产登记簿记载的权益人不同意更正时,能够申请异议登记,然而最终更正还需要由法院做出判决。
如果异议登记人在登记后十五日内没有提起诉讼,那么就等于舍弃了异议登记。
◆(三)保证约定期内交易关系稳固
《方法》规定:
签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保证今后实现物权,按照约定能够向登记机构申请预告登记。
预告登记后,未经预告登记的权益人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
此条要紧是针对保证约定期内交易关系的稳固规定的。
预告登记后,等因此买主“定”下了该项不动产,未经他的同意,原房主(卖者)无权处分该不动产。
然而,预告登记者的物权效力也不是无期限的,在债权消逝或者应该登记但三个月内并未申请登记的情形下,预告登记失效。
◆(四)防止乱收费的现象发生
《方法》规定:
不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价格的比例收取,具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
《方法》之因此做出这一规定,是因为在进入登记时期时,作为不动产登记所需要的一切要件都已预备完毕,不需要再为确认材料所证明的事实进行重新的调查取证。
在这种情形下,仅就登记手续办理所花费的劳动时刻而言,每一件差不多差不多上一样的,与每件的面积、体积或价格无关,因此做出如此规定,这与《物权法》第二十二条呼应。
◆(五)对登记机关过失“两级咨询责”
《方法》规定:
当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。
因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任;登记机构赔偿后,能够向造成登记错误的人追偿。
虚假登记应赔偿好明白得,那个地点引人注目的是对登记机关过失的“两级咨询责”。
不仅机构进行赔偿,而且机构还要向造成错误的人进行追偿。
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