江苏东台市水产养殖场地块投资分析报告中原.pptx
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东台水产养殖场地块项目市场研究分析报告,xxx机构2007年4月20日,引言,东台,如果站在城市经济的发展角度来看,那么这是一个极具发展潜力的新城市;如果站在城市空间发展角度来看,那么这是一个日新月异的中小城市;如果站在房地产市场发展角度来看,那么这是一个机遇与风险共存的新城市,目录,Chapter1城市资源研究Chapter2市场环境研究Chapter3项目地块研究Chapter4项目可行性分析,城市阅读,Chapter1城市资源研究,项目可行性分析,项目地块研究,市场环境研究,城市经济,城市产业,城市规划,城市资源研究,城市阅读之城市区位,东台地处江苏中部,南通、泰州、盐城三市交汇处,东临黄海,隶属长江三角洲经济圈。
东台市城区处于市域范围的西北面,城市阅读之城市资源,面积与人口:
市域总面积为2340平方公里,人口117万市区建成面积26平方公里,城区人口23万,交通与车程:
宁靖盐、沿海两条高速公路和新长铁路贯穿全境,距无锡、苏州仅2小时车程。
城市阅读之城市荣誉,江苏长江以北唯一的中等城市,沿海开放区域(98年批准)2003年,东台列全国百强县(市)第57位“江苏省纺织业基地市”江苏省著名的教育大市,素有“全国书画艺术之乡”全国农村综合实力百强县和县域基本竞争力百强县(先后五次),综合经济实力位于苏北第一位“全国造林绿化百强县(市)”,“全国农业产业化示范区”和“全国无公害农产品示范基地先进市”,城市经济,2003年2004年2005年,2003年2004年2005年,2003年2004年2005年,城市经济总量稳步增长。
从产业结构来看,一产和三产有所回落,二产快速增长。
人均GDP,折合约1800美元。
城镇居民口袋越来越宽裕。
农民人均纯收入稳步增长,并高于全省平均水平。
城镇职工年平均工资快速增长,并高于盐城全市平均水平。
城市产业导向,积极改造、提升纺织服装、机械制造、建材、食品传统产业,加快培育电子信息、新能源、新材料以及精细化工等新兴产业和高新技术产业。
城市规划,城市功能定位:
江苏沿海中部现代化工商业中等城市城市发展方向:
近期以向北、向南发展为主,同时启动建设城东新区。
远期主要发展城东新区,适当向西发展,并调整、优化通榆河两侧用地布局;城市人口规划:
至2020年,远期人口规划达45万,城市资源研究,Chapter2市场环境研究,项目可行性分析,项目地块研究,房地产市场概况,住宅供应方面研究,住宅需求方面研究,市场环境研究,重点住宅项目研究,房地产市场概况之总体描述,政府作用是把双刃剑。
一方面有效引导房地产市场进行健康稳健的发展,另一方面全面贯彻国家房产宏观调控政策,给当地房地产开发带来更多的政策风险。
房地产价格逐步上扬。
06年期间,房地产市场价格平均上调200元/平方米;房地产开发放量增长。
房地产市场起步于04年,至06年进入快速发展的阶段。
在04年时,仅有一个楼盘开发,至06年,城区共有10多个楼盘同时开发。
房地产需求开始激增。
在04年之前,城镇居民对购买商品房的观念还不够深入,至05年,改善居住条件、为方便子女进城教育和在外创业回家乡投资房产,这几类购房需求群体的不断出现。
城镇人均住房面积增长,百姓生活步入小康生活。
截至2005年,东台市城镇居民人均住房建筑面积为33.5平方米,已超过人均30平方米的江苏省全面小康标准。
房地产市场概况之主要指标,房地产市场概况之主要指标,05年投资量快速飞扬,住宅供应情况之土地供应量,04年、05年政府大量推出土地,且以毛地为主,且多以旧城改造用地为主。
06年,停止土地出让,(其中本地块流拍),主要开展征地拆迁等交地工作。
07年计划出让五宗土地,现已出让三宗。
住宅供应情况之供应量,总供应量将近90万方,其中住宅部分估算为80万方;按销售率70%估算,存量达25万方,则按120方/套折算,近2000套。
按照当前城镇居民人口23万人折算户数计算(约8000户),平均4户人家需再次置业方能消化市场存量。
如果再加上今年住宅用地的供应开发,则东台房地产市场将步入激烈的竞争状态。
住宅供应情况之销售价格,住宅供应情况之销售率,住宅供应情况之总结,楼盘开发主要集中在城北新区,市中心较少,城南大规模开发尚未启动;以多层为主,小高层较少,纯排屋项目仅一家(筹建项目未计);销售均价在18002000之间,价格制高点体现在市中心项目;各楼盘推盘时间主要集中在06年度,且销售去化形势也比较乐观;各楼盘开发规模普遍较小,主要利用沿街旧房拆迁改造用地为主。
住宅整体销售情况较好,盛大花园、河滨花园基本已销售完毕,仅剩余复式户型或别墅,其他楼盘的销售率基本在50%70%以上。
住宅需求情况之居住现状,居民住房私有的比重逐步提高,住房私有率达90%全市有43%的城镇居民家庭购买了房改房,21%的家庭购买了商品房,加上居民家庭原有私房以及低收入者购买经济适用房因素,城镇居民家庭住房私有率达九成。
居民住房套型由实用型转向舒适形,成套住房占到76%全市百户城镇居民中,现有住房为配套住宅的占76%,其中:
单栋住宅占6%、四居室占3%、三居室占20%、二居室37%、一居室占10%。
从全市城镇居民家庭拥有的住宅式样构成来看,以二居室为最多,二居室和三居室为主流户型。
居民住房以改善居住条件和投资比例增大,拥有两套以上住房户占8%在被调查的100户家庭中,有8户居民拥有两套以上住房,占8%。
其中:
有4%的户拥有出租房;3%的户拥有偶尔居住房;1%的户拥有其它用途房。
住宅需求情况之需求动机,根据我们对多个楼盘的了解,早在05年开盘的楼盘,市场需求很大一部分来自首次置业的购房群体,到了06年,东台房地产市场进入到快速发展阶段。
此时购房群体进一步扩大,主要集中在四类群体:
第一类,进城的城市白领,为实现首次置业而购房,需求户型为中小户型;第二类,改善型的居民,为追求更好的居住环境购房,需求户型为中大户型;第三类,乡镇进程的农民,为方便子女教育而购房,需求户型为中小户型;第四类,创业后回东台的投资者,主要是在上海、南京、苏州、无锡等地工作或经商的东台人,需求户型不一。
重点楼盘研究之多层住宅项目,A龙晶河滨花园项目,项目位置:
位处城南,东邻东台市人民公园,西靠串肠河道项目定位:
城市中高档生态住宅项目规模:
用地9.78万(03年取得土地),总建筑约17.53万物业类型:
住宅类型以五层和六层为主的多层,还有四幢小高层和少量沿街商铺项目规划:
充分利用地形优势,营的水乡意境项目景观:
以水系组织为灵魂。
景观建造融合观赏性与参与性。
建筑设计:
以暖色调为主,线条简洁明快。
外墙采用保温隔热砂浆和保温板;户型设计:
强调舒适性和景观面。
项目配套:
公建设施功能完善,车位充足。
主力户型:
以90的二房子为主,另配有110左右的经济型三房和130方以上的舒适型三室二厅、四室二厅的户型。
项目点评:
周边有湖畔花苑等已建小区,已形成浓厚的居住氛围,拥有优美的休闲环境,以“生态居住”为开发理念,成为城南生态住区。
B新城西湖花园,项目定位:
东台首席水岸豪宅社区项目位置:
位于东台市宁树路两侧,北临串场河,南依高桥河,东靠镇政府,西接西溪风景区;项目规模:
总占地面积148亩,总建筑面积14万余平方米,住宅总户约946户物业类型:
含独立别墅6幢,双联别墅16幢,多层公寓41幢,沿街公寓底层设精品商铺。
项目评价:
以杭州西湖优美的人文美景为意境,借鉴欧美新古典主义建筑风格,运用江南园林景观的温婉精致。
在东台市区首次强化社区智能概念,首次引进规范、先进、全方位、家政式的物业管理,开东台住宅小区物管服务之先河,B新城西湖花园,重点楼盘研究之多层住宅项目,重点楼盘研究之别墅项目,A水景湾别墅,项目位置:
新东南路南端项目定位:
城市ELD,纯水岸名流别墅区项目规模:
占地面积33670平方米总建筑面积27000平方米项目优势:
人民公园畔超大型绿色氧吧环伺左右生态休闲中心项目评价:
东台首座欧式纯别墅区,开创城市菁英生活境界,项目位置:
新东南路南端项目定位:
城市ELD,纯水岸名流别墅区项目规模:
占地面积33670平方米总建筑面积27000平方米项目优势:
人民公园畔超大型绿色氧吧环伺左右生态休闲中心项目评价:
东台首座欧式纯别墅区,开创城市菁英生活境界,A水景湾别墅,地块位置,市场环境研究,城市资源研究,Chapter3项目地块研究,项目可行性分析,地块现状,出让信息,项目地块研究,开发环境,地块位置,位处城市正南边,本地块距离市中心步行约10分钟。
东接324国道线,西临人民公园,北靠东园路,南毗规划道路。
地块现状之地块内部,现状全部为养殖水塘,具有打造江南水乡项目的基础,但是未来将会有很大土方工程量;地块东西跨度比较大,政府出让时拟将地块划分为三小块一同出让。
地块面积较大,能够打造城南超级大盘的基础。
地块四至道路到达城市南北或东西的通达性都有待改善。
地块现状之地块四至,地块北面:
现为一老小区,建筑物和小区环境都比较差,其中规划建设中的东园路南段将穿过小区与东园路北段连接,届时本地块项目与城市中心的衔接将更为紧密。
另外地块东北面为一片尚未拆迁改造的城中村,现状与面貌较差。
受现状约束,留给居民城南脏乱差的印象;,地块东面:
城市324国道线,是沟通城市南北道路之一,未来规划324国道线将改线,并调整为城市中心主干道路。
另外地块的再东面则为一片耕地,处于待开发的处女地。
现状尚未大规模开发,是机遇也是风险;城市路网的构建,将更快的拉近城区间的距离。
地块南面:
规划惠阳路,现状主要是农业用地。
另西南角位置为东台市唯一的一个别墅楼盘,且创当地楼盘价格新高。
受别墅项目撬动,城南板块效应将凸现,,地块西面:
一路之隔的是规划中五星级大酒店,在往西150米左右,则是东台最大的人民公园(现需收门票)。
借助城市配套,能极大地促进本项目打造高端项目形象的条件。
出让信息,本地块05年就已列入土地出让计划,05年、06年两次挂牌流拍,07年是第三次组织招牌挂。
前两次流拍的主要原因是土地出让规模过大,一般企业未能承受。
本次组织挂牌,则将地块分为三小块,其中东园路西侧的地块已协议给某五星级酒店开发公司,出让价格较低(具体不详,出让底价为520元/平方米),余下东园路东侧的养殖场地块和花木场地块;根据政府信息和当地开发商了解,出让价格在30万元/亩。
但是当前该土地竞争者多,仅宝龙开发商王总透露,其了解的就已有三家开发商在关注该地块。
过去冷,现在热。
竞争者多,欲行几步;获取土地,需加强政府关系与沟通。
开发环境,招商引资环境政府服务态度较好,在办事程序上能够给予积极配合。
政府办事流程通畅,在审批盖章环节,吃喝卡要的事情比较少。
政府贯彻政策准确,国家政策的下达,东台市政府都积极响应并执行到位。
城市开发环境房地产协会作用大,经常组织当地开发商共同交流,共同商讨。
浙江开发商数量多,抱团出击,能够更加有效的与本地势力斡旋或博弈。
城市资源研究,Chapter4项目可行性分析,项目地块研究,市场环境研究,项目SWOT分析,开发开发主题,项目定位,项目经济测算,项目可行性分析,项目SWOT分析,SSTRENGTH,TTHREATTH,WWEKKNESS,OOPPORTUNITY,具有整体开发规模效应优势;具有水资源与生态环境资源优势;紧邻人民公园以及规划中五星级酒店;位于中高端楼盘集中的城南板块;东台房产市场处于快速发展阶段,开发商可将成熟开发理念和开发经验介入。
地块与城市主干路有一定的距离,略显偏僻;城市规划发展方向往北,城南板块与之背离;地块开发几乎空白,虽有西南面的河滨花园和水晶湾启动,将面临挑战城北市场的压力。
城南居住板块的启动开发;所处区域升值潜力大324国道线的改建;东园路修建并连通城市中心;五星级酒店启动,预先炒作区块东台房地产市场处于蓬勃发展阶段,住房需求旺盛;,现住宅市场已大规模开发,加之本项目开发规模大、开发周期长,将面临市场去化的威胁。
政府执行政策力度到位,加之国家宏观调控政策层出不穷,对本项目带来开发风险。
项目开发主题,引领区域城市化进程的生活体验式社区引领城市生活城市与田园中档低价高质,项目定位之规模设定,考虑到住宅市场存量和增量与市场年均去化量(05年销售住宅面积15.4万)的关系,如果本项目全部作为房地产开发,那么住宅的开发量将明显过大,市场需求无法承载,销售周期也大大拉长,则将承担巨大的市场风险。
故建议开发规模设定为用地面积为现有出让面积的三分之一。
项目定位之功能定位,根据东台房地产市场需求以居住为主的特征,建议将本地块项目的功能定位在“东台当地居民安居乐业的第一居所”。
结合项目的规划条件和当前市场各类物业的表现,本案的主力物业形态定位于多层花园洋房,其次是情景公寓,另设置少量叠加式排屋;基于这一前提,本案的功能特点:
多层花园洋房:
舒适改善型情景公寓:
初步改善型独立/双拼/排屋:
豪华改善型通过合理的户型设计满足增加居住面积和居住功能的需求通过优秀的景观设计满足改善社区环境的需求通过居住区域的改变满足健康居住的需求通过完善的物业管理和量身定制的生活配套满足提升生活品质的需求,项目定位之档次定位,把目前的东台房地产住宅市场公寓价格划分为三个档次,其总价区间大致为高档30万以上,中档1530万,低档15万以下;结合市场需求特征和本案地块的基本条件,把本案的多层花园洋房的总价档次定位在3050万之间,情景公寓总价档次定位在“1530万”之间,叠加式排屋的总价档次定位在50100万之间,故本项目将打造成东台中高档的居住大盘。
项目定位之客群定位,目标客户市场:
顺应本案功能和档次的定位,把本案的客群定位在东台全市的“先富阶层、城市中坚”。
目标客群特征:
年收入在100000元以上的核心家庭;改革开发中的先富阶层;城市经济发展的中坚力量;30-55岁追求居住环境、追求生活品位的城市中产阶层;目标客群对象:
主要是政府机关和事业单位领导以及大中企业的高层、小型私营企业的企业主,从事金融、贸易等行业的精英人士;,项目经济测算,东台项目经济测算(双击链接),
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