ZY-卓越蔚蓝群岛大盘配套升级方案2013-10-9.ppt
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【卓越蔚蓝群岛】,青岛卓越蔚蓝群岛项目组2013年10月,华丽蜕变,全新群岛大盘配套升级方案,目录,Part1.项目背景Part2.国内典型案例研究Part3.项目配套升级建议Part4.实施进度建议,Part1,项目背景,集团全国化布局的重要棋子深耕山东区域的重大引擎,蔚蓝群岛对于集团的重要性:
2004年卓越集团正式布局全国,2006年将蔚蓝人居产品引入青岛;2013年,集团提出强深耕战略;而蔚蓝群岛已成功运营8年,其战略意义不言而喻。
项目背景,项目的重要性,公司品牌传播的坚固平台公司保障销售目标的“扛把子”,蔚蓝群岛对于青岛公司的重要性:
蔚蓝群岛作为青岛公司首个,超大型项目;凭借8年的深耕和近6000余业主的传播,已成为公司发展的重要平台;2013年,集团提出快周转战略,蔚蓝群岛单盘年度销售目标20亿元,占分公司目标的70%以上。
项目背景,项目的重要性,从2008年开始,项目销售业绩多年位居片区第一,项目背景,项目取得的业绩,社区醇熟度与配套体系,已成为项目区隔竞品的核心竞争优势,项目背景,项目核心优势,维度1:
竞品与本案优势对比,维度2:
客户关注点分析,蔚蓝群岛核心优势:
项目背景,项目后续发展战略,营销战略:
放大核心优势,拉开竞争差距,增加销量及溢价,保持优势放大优势,成交量增加溢价空间增加,运营战略:
升级社区配套,加快商业招商,引导配套良性运营,项目背景,项目后续发展战略,入住率增加,配套体系完善,社区居住氛围增强,商业成功运营,项目背景,项目目前遭遇威胁,核心优势正在加速削弱;配套竞争,不进则退,威胁1.竞品开始交付运营,配套逐步完善,核心优势有缩减趋势;,威胁2.现运营配套难以满足住户需求,一期商铺运营困难;,项目背景,威胁解除方案,快速蜕变!
注入新配套,保持竞争优势;完善配套体系,支撑大盘形象;,以往鉴来,案例借鉴!
如何成功有效的快速蜕变?
注:
通过“正、反”案例,进行深度剖析,Part2,国内典型案例研究,杭州-万科良渚文化村,国内典型案例研究,杭州-万科良渚文化村,国内典型案例研究,六大配套系统建立使项目属性发生转变:
1.文化配套:
良渚文化博物院、大雄寺、教堂2.医疗配套:
首个数字化健康服务示范社区3.教育配套:
双语幼儿园、安吉路良渚实验小学4.商业配套:
玉鸟流苏群岛金街区、白鹭郡南商业中心5.交通配套:
公交巴士、社区巴士(往返市区)、小区循环巴士6.休闲配套:
五星级君谰渡假酒店、白鹭湾公园、美丽洲公园等,安吉路良渚实验小学,君澜酒店,良渚度假酒店,玉鸟市场,国内典型案例研究,良渚文化村成功之处:
星座状布局的配套体系,强力推进配套运营专业团队招商,引导商业良性运营,开发商采取商业自持招商运营模式,通过提升配套品质带动住宅销售;组建专业招商运营团队,对商业配套实行专业化管理,起到良好的效果;改变常规思路,真正将商业配套作为社区公益性服务,而并非利用该产品实现租金收益及现金流收益。
此举不仅有效提升了完善配套的节奏,令高品质配套服务为项目赢得了良好的口碑,更为项目特色注入了灵魂,形成了品牌效应,杭州-万科良渚文化村,基本资料,总建筑面积250万方;总户数约20000户商业:
畅谷群岛金街、商业中心;学校:
北大幼儿园、北大附小、附中;医院:
社区内无医院(周边有重医附院、多伦多医院)交通:
四条公交车线,轻轨3号线;,开发历程说明,2004年-2006年,开发1-3期;2006年8月,畅谷群岛金街开街营业;2006年9月,北大附中实验学校开学;2006年,第一个高层组团面市;2008年至今,奥山别墅群入市;2008年-2009年,高层“红城”入市;2009年-2010年,高层紫枫郡热销;2011年,高层“御锦”入市。
2011年底,集中式商业面世。
2013年结束,历时10年整。
重庆-奥林匹克花园,国内典型案例研究,购物还是不方便,大部分生活用品还是要到城区去买;公交车少,虽然开发商提供了免费班车,毕竟班次不多,还是不方便。
一期洋房的品质不高,现在入住率低,转手卖的价格比高层贵不了多少。
学校刚刚够满足社区需要,以后要是入住率高了,可能还是有点恼火。
奥林匹克花园业主如此说,畅谷群岛金街营业之时,已交房组团入住率不足30%;商家以满足社区居民日常餐饮为主,导致长期经营不善,目前畅谷群岛金街依旧生意惨淡;集中式商业最后入市,导致业主长达数年无法在小区内及周边解决基本生活购物需求;,重庆-奥林匹克花园,国内典型案例研究,项目运营不足之处:
配套未及时启用,导致入住率低;商业长期经营不善,形成恶性循环;,结合以上两个案例,寻找大盘运营关键点:
规划配套应及时启用,根据需要有序投入运营,Part3,项目配套升级建议,配套升级三大方向:
1.注入新配套(岛民系列统一命名)2.社区形象重新包装(统一形象布局)3.群岛金街的招商及运营的升级,王者风范,卓越“岛民”岛民配套升级计划,项目配套升级建议,注入新配套,(新增)配套体系,交通设施,便民设施,商业配套,注入新配套进行升级,提升大盘的形象和竞争优势,1、公交线路延长,建议将913路公交车路线延长(小区外围环行),设4个站点建议新增公交线路,通高新区及市区,2、社区内部自行车,内部设置5个停靠点(30辆/点)持岛民卡刷卡使用,2小时/次内免费,3、社区循环电瓶车,共设10个外环线站点4辆电瓶车外循环,10分钟/趟,循环电瓶车站点,4、市区往返巴士,共设3个停靠站点,西门始发4辆巴士(城阳、李沧、市区线),公交站点,自行放置点,电瓶车站点,市区巴士,项目配套升级建议,注入新配套交通设施,项目配套升级建议,注入新配套便民设施,1、岛民报刊厅2、银行自助存取款设备3、(主入口)社区平面图4、岛民卡5、岛民图书馆,报刊厅/社区平面图,银行自助存取款设备,岛民图书馆,项目配套升级建议,注入新配套商业配套,1、岛民医馆2、岛民食堂、岛民菜场3、主力餐饮店4、岛民综合超市5、邮局、电信、快递服务点6、岛民游泳馆、健身俱乐部,岛民医馆,岛民食堂/社区茶场,主力餐饮店/综合超市,邮局、电信、快递服务点,游泳馆、健身俱乐部,北京同济堂医院管理有限公司(示例),北京同济堂医院管理有限公司是中国同济堂品牌旗下的,中国境内的医疗产业投资管理机构,集团以医疗产业投资与管理、健康管理连锁经营为产业主体,包括医疗机构的托管、收购、投资、控股、兼并;医疗旅游、国际医疗技术投资及管理、医疗教育为辅助构成的多元化医疗投资管理机构。
同济堂医院管理有限公司,依托湖北同济堂集团品牌优势、资本优势、连锁网络优势、资本优势,在中国境内以拥有超过5000家连锁药店、10000家品牌连锁诊所。
项目配套升级建议,注入新配套岛民医馆,简单疾病的治疗,家庭护理等。
中等难度疾病的治疗,包括一些中小型的手术等。
专科医院,如儿童医院、肿瘤医院等。
患者在综合医院、专科医院或者旗舰医院治疗完成后,在此进行恢复性治疗。
北京同济堂医院管理有限公司(示例),项目配套升级建议,注入新配套岛民医馆,青岛新尚餐饮公司(大型餐饮示例),青岛新尚旗下拥有青岛新尚食品公司、青岛新尚餐饮公司,主要从事食堂托管,快餐连锁店、订餐外卖、政府便民早餐工程相结合的中式快餐连锁企业。
青岛新尚自2000年12月15日创立以来,秉承“诚、信、爱”的经营理念,以“永远让顾客满意”的服务宗旨,确立了“以品牌为基础,以连锁为手段”的发展模式,经过多年来的努力拼博,现有二十家快餐连锁店、二家大中型托管食堂,一处5000食品公司和150余个早餐售卖点,快餐美食服务遍布市内四区的快餐连锁企业。
青岛奥烹餐饮有限公司(岛民食堂示例),青岛奥烹餐饮有限公司于1993年创立于美丽的海滨城市青岛,2006年经国家工商、卫生、劳动部门核准注册,专业承包食堂、膳食托管、营养配餐、食材配送、厨房设计、食堂保洁等一体化大型后勤管理服务公司。
公司聘请中国烹饪大师国家级一级评委国家技能竞赛裁判员等为技术总监,为食品的营养和质量把关,形成了专业配套的餐饮管理队伍为广大客户服务。
项目配套升级建议,注入新配套岛民食堂,项目配套升级建议,社区形象重新包装,社区形象重新包装,主出入口优化,群岛金街优化,1、项目LOGO字更新及修复2、社区导视牌,1、一期群岛金街门面外观美化2、一期群岛金街沿街景观优化3、一期群岛金街沿街亮化及照明优化4、一期群岛金街御货通道规划调整5、(岛民金街)三期群岛金街展示包装6、一期群岛金街设置现场租赁部,优化对外展示,提升社区形象;优化“群岛金街”包装,促进商铺招商;,项目配套升级建议,社区形象重新包装主出入口优化,1、项目LOGO字更新及修复2、社区导视牌,更换示意,更换示意(与新售楼统一),更换示意(或重新采购),导视牌,岛民食堂200米,项目配套升级建议,社区形象重新包装群岛金街优化,1、一期群岛金街门面外观美化2、一期群岛金街沿街景观优化3、一期群岛金街沿街亮化及照明优化,门面外观美化:
统一装修、形象包装,沿街景观优化:
增添创意小品和休闲坐椅,沿街亮化及照明:
色彩炫,充满时尚气息,项目配套升级建议,社区形象重新包装群岛金街优化,4、一期群岛金街御货规划调整5、三期群岛金街展示包装,一期群岛金街御货规划调整:
在各入口设置御货点,提供小型推车,便于商家自行运货,(岛民金街)三期群岛金街,岛民金街展示包装:
主题鲜明商街,形象统一,导视系统发达,一期、岛民金街公示栏,商业活动/经营管理须知,项目配套升级建议,社区形象重新包装群岛金街优化,6、一期群岛金街现场设置现场租赁部,一期群岛金街设置租赁部:
在群岛金街中心位置保留一间商铺,投入简单装修,达到办公条件,以便于现场来访商户接待及日常经营管理,项目配套升级建议,商铺的招商及运营的升级,通过系列政策及形象包装,保障前期招商通过系列活动及引导措施,保障群岛金街人流,达到良性发展,招商及运营的升级,政策扶持,运营活动,1、租金、管理费减免优惠2、主力业态、品牌装修补贴3、重点配套营运补贴,1、定期举办商业活动2、巡检评分机制建立3、定期组织积分促销及折扣优惠,项目配套升级建议,商铺的招商及运营的升级政策扶持,业主食堂作为福利性行业配备,需控制经营利润,高投入、低回报导致该业态品牌难以提升。
由开发商对该场所进行统一装修并提供设备,投入标准按3000元/平米计算,建面为314平米(未含露台),即总投入预算约100万元;其他费用开支由经营方自理诊所属垄断性行业,由卫生部门把控,按青岛当地政策,个体经营无法办理营业资质,而公办诊所要求开发商补贴政策为硬性要求。
由开发商对该场所进行装修并提供设备,投入标准按2000元/平米计算,建面为300平米,及总投入为60万元;同时,开发商须承担合同期内的水电暖等费用开支,约30000元/年游泳馆、健身俱乐部能够快速提升项目品质,提升客户满意度,但在北方城市,露天泳池每年的可经营周期仅3个月,人员、能耗、设备维护等支出远大于收益,制约了该业态的健康发展。
由开发商对泳池功能进行升级改造(环境包装、淋浴间改造),投入预算约100万元(岛民金街)三期群岛金街主力店招商,对未来可能增设的运动场、社区卫生服务中心、菜市场及主力店(连锁品牌)等重点配套预留补贴预算,主力业态补贴,对主力业态、品牌进行3-5年租金、物业费减免(巡检评分符合标准)对未同质化、特色经营品牌进行1-3年租金、物业费减免(巡检评分符合标准)对普通经营品牌给予0-1年租金减免(巡检评分符合标准)营运专员根据评分表负责定期巡检评分,于每季度末计算季度评分,根据评分结果享受次季度免租优惠,租赁政策优惠,项目配套升级建议,商铺的招商及运营的升级运营活动,统计各商户开业时间,分批次举行开业活动;根据群岛金街开业率,按计划举行金街开街仪式配合各商家举办开业周年店庆活动重大节日配合营销活动,共同开展群岛金街促销活动建立“岛民卡”系统,制定充值享消费折扣,全社区通用;“岛民积分”抵现金定期组织社区培训及讲座,运营活动,节假日积分促销活动,社区健康讲座活动,美食节,儿童娱乐区,少儿艺术大赛,理财讲座,Part4,实施进度建议,指引原则,实施进度建议,2013年工作重点:
岛民医馆、岛民食堂开业;泳池改造启动;一期群岛金街形象包装目前(即2013年)迫切需要完善的配套主要为岛民医馆及岛民食堂,以满足业主的日常生活需要;泳池设施改造启动,为明夏开放提前做好准备;一期群岛金街整体形象差,需尽快完成包装,提升商业品质2014年工作重点:
三期群岛金街的前期招商;岛民金街包装;组织举办商业活动2014年底开始三期房屋将密集交房,因此建议大部分社区配套投入使用的时间应不晚于2015年初,而且2014年的重点工作是(岛民金街)三期群岛金街的招商及运营管理体系搭建;吸取一期经验教训,“招商现行”的同时,提前进行群岛金街形象包装;定期举办商业活动,带动商业氛围2015年工作重点:
对原有规划配套的完善和补充;打造沿湖酒吧街陆续进行品牌调整,逐步提升商业档次;打造沿湖酒吧风情街,解决沿湖商铺“招商难”问题,同时提升社区调性,按各组团工程节点及业主对各配套的需求急切程度为主要原则:
配套升级实施进度,2013年,2014年,2015年,完成30%,完成70%,完成100%,群岛配套,费用支出,600万(33%),800万(44%),400万(23%),配套明细,集中交房/商铺完工,实施进度建议,一期群岛金街包装,沿街景观提升沿街照明设施门面装修美化御货通道设置现场租赁部设置,新增配套(招商),主力店招商(连锁品牌)岛民医馆(开业)岛民食堂(开业),配套修复,泳池及健身会所(功能完善),三期群岛金街包装,沿街景观提升沿街照明设施门面装修美化导视系统建设,三期群岛金街招商,综合超市主力餐饮集中菜场,商业活动,店庆、美食节、艺术大赛节假日店铺促销、社区讲座,酒吧街包装及招商,沿街景观包装门面装饰店铺招商,社区硬件增添,老年活动中心室内运动场、篮球场社区平面图、社区公示栏公交线路延长社区循环电瓶车市区往返巴士报刊厅,实施进度建议,根据实施进度,2013年预计需费用600万,2014年需800万,实施进度建议,根据实施进度,2015年需费用万,THEEND,
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- ZY 卓越 蔚蓝 群岛 大盘 配套 升级 方案 2013 10