房地产稽查(上).pptx
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房地产稽查(上).pptx
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房地产开发业务税务检查,主讲:
张辉,主要内容,一、筹建年度的税务稽查二、建设年度的税务稽查三、预售年度的税务稽查四、房屋交付当年的税务检查五、竣工决算当年的汇算清缴六、竣工决算以后年度的汇算清缴,西安张辉,2,筹建费用的会计处理,旧准则:
发生时计入长期待摊费用科目,不影响当年会计损益,待开始生产经营后一次性的计入当年会计损益(管理费用)新准则:
发生时计入管理费用科目,影响当年会计损益,开始生产经营后也不进行相应调整。
注:
应当计入开发成本的除外,如前期工程费等,西安张辉,3,筹建年度,2009国税函98号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知新税法中开(筹)办费未明确列作长期待摊费用,企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除,也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理,但一经选定,不得改变。
企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费,也可根据上述规定处理。
西安张辉,4,筹建年度(续1),2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题企业自开始生产经营的年度,为开始计算企业损益的年度。
企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出,不得计算为当期的亏损,应按照国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知(国税函200998号)第九条规定执行。
西安张辉,5,筹建年度(续2),如果尚未执行新的企业会计准则,筹建阶段发生的企业开办费用,先在长期待摊费用科目归集,会计规范要求在开始生产经营的当月一次性进入会计损益,税法一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除,即会计和税法基本一致,或者按照不低于36个月分摊资产负债表体现发生的开办费,损益表和所得税申报表均为零,不涉及纳税调整,西安张辉,6,筹建年度(续3),如果执行新的企业会计准则,筹建阶段发生的企业开办费用,直接确认为管理费用进入会计损益,但税法认为尚未进入生产经营期,不允许申报扣除,一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除,形成时间性差异,或者按照不低于36个月分摊损益表为负数,但所得税申报表应当体现纳税调整增加,即零申报,未来年度体现纳税调整减少申报表-房地产,西安张辉,7,西安张辉,筹建期结束,一般认为:
建设工程开工日,即为开始生产经营之日,不考虑相关证件是否齐全国有土地使用证、建设用地规划许可证建设工程规划许可证和建设工程施工许可证商业和服务业:
取得第一笔收入工业和建筑业:
开始归集生产成本房地产开发:
开始施工(不含前期工程,如地质勘探、平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等),8,施工许可证,中华人民共和国建筑法第九条建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。
因故不能按期开工的,应当向发证机关申请延期;延期以两次为限,每次不超过三个月。
既不开工又不申请延期或者超过延期时限的,施工许可证自行废止。
西安张辉,9,五证齐全,10,西安张辉,建设用地规划许可证,用地单位用地项目名称用地位置用地性质居住/商业/综合用地面积大写平米建设规模地上二十八层地下一层壹栋,32890平米,11,西安张辉,建设工程规划许可证,建设单位建设项目名称建设位置建设规模地上二十八层地下一层壹栋,32890平米附设计图,12,西安张辉,建设工程施工许可证,建设单位工程名称建设地址建设规模平米合同价格(预算)设计单位施工单位监理单位合同开工日期(批准)合同竣工日期(预计),13,西安张辉,土地成本,一、土地成本总额二、土地成本的返还三、土地成本的有效凭证四、土地成本的分摊多个清算对象共用基础设施和配套设施/综合楼,14,西安张辉,土地成本总额,土地成本是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金和契税等。
2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
15,西安张辉,市政设施支出,2008湖北关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的,且在同一合同或补充协议中明确了的,可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。
相关性注:
土地界图外,事先在合同中注明,西安张辉,16,市政设施支出(续),2008广西关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用,凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资,可据实扣除;与开发项目立项无关的,则不予扣除,17,西安张辉,场地平整条款,1、如果土地出让合同明确约定由出让方(政府)承担,并且出让方实际履行,则场地平整费用与受让方(开发商)无关。
2、如果土地出让合同明确约定由受让方(开发商)依规划自行平整,则土地买价或出让金不包括场地平整费用,但开发商实际发生的场地平整费用应当计入土地成本计算缴纳契税。
2009国税函603号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复,18,西安张辉,场地平整条款(续1),3、如果土地出让合同明确约定由出让方(政府)承担,但出让方向受让方(开发商)返还定额的场地平整费用,则
(1)实际发生的场地平整费用,实际取得发票时应当开具出让方(政府)的抬头,与开发商无关;,19,西安张辉,场地平整条款(续2),
(2)如果实际发生的场地平整费用大于定额返还的金额,超过的部分不允许重复计入土地成本,应当计入营业外支出科目,既不允许在企业所得税前重复申报扣除,也不允许在土地增值税前重复扣除;注:
违背相关性原则,不考虑是否取得抬头为开发商的建筑业发票,20,西安张辉,土地成本的返还,开发商向土地部门支付土地买价或者出让金后,也有可能会取得相应的返还,税收待遇是不一样的。
1、如果收款人与返还人一致,应当推定为取得的折扣,冲减土地成本,不考虑财政收据如何开具;2005国税函436号关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复,21,西安张辉,土地成本的返还(续1),2、如果收款人与返还人不一致,但相关的政府文件明确为对于土地成本的补偿,应当采用净额法核算,冲减土地成本,也不考虑财政收据如何开具;3、如果收款人与返还人不一致,并且相关的政府文件明确为土地成本以外的政府补助,应当采用全额法核算,计入营业外收入科目或者递延收益科目。
22,西安张辉,政府补助的会计处理,对于资产类或者损益类的政府补助:
贯彻全额法,即不改变资产或费用的历史成本,在实际收到时计入营业外收入科目,或者先计入递延收益科目然后再分期转入营业外收入科目。
注:
以前要求对资产类的政府补助贯彻净额法,直接冲减资产的入账价值,23,西安张辉,政府补助的会计处理(续),但是,如果企业与政府之间存在民事经济业务往来,并且补偿款项与民事经济业务往来存在直接关系的,则不属于政府补助,应当贯彻实质重于形式原则,应当按照折扣处理,贯彻净额法,直接冲减当年或以前年度实际发生的成本注1:
民事经济业务往来不包括经济管理关系注2:
政府补助应当是无偿的,24,西安张辉,土地成本的返还(续2),2009青岛房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额;,25,西安张辉,土地成本的返还(续3),2008大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知凡取得票据或者其他资料,但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的,不允许计入扣除项目。
26,西安张辉,土地出让金凭据,1993国税发149号营业税税目注释土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税开发商向土地部门实际支付的土地买价或出让金,不属于营业税的征收范围,客观上无法取得营业税发票,但必须取得相应的财政收据,一般情况下要求开票方与收款方保持一致。
27,西安张辉,场地平整凭据,1993国税发149号营业税税目注释建筑业其他工程作业平整土地平整土地属于建筑业中的其他工程作业,因此开发商对外实际支付的场地平整费用,属于营业税的征收范围,必须取得建筑业统一发票。
28,西安张辉,土地成本的分摊,不论房地产企业有几个土地增值税清算对象,都会涉及土地成本的分摊。
如果只有一个清算对象,土地成本分别计入开发成本中的土地成本、公共配套设施费等项目。
也就是说,开发成本科目中的土地成本项目中的金额,不包括开发项目中公共配套设施占用的土地成本金额。
29,西安张辉,土地成本的分摊(续1),土地成本的分摊,主要采用占地面积法,个别情况需要采用建筑面积法进行二次分配。
占地面积法,指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
其中,占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积,计算一般按底层建筑面积;用地面积一般按照土地使用证注明的面积计算。
30,西安张辉,土地成本的分摊(续2),1999国税函112号关于广西土地增值税计算问题请示的批复根据土地增值税立法精神,细则第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。
在土地开发中,因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的,按细则第七条规定,这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。
因此,在计算转让土地的增值额时,按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊,即:
可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。
31,西安张辉,土地成本的分摊(续3),例如,某开发商征地100亩用于房产开发,其中住宅占地20亩,商业用房占地30亩,则按照占地面积法住宅项目应当分配40%的土地成本,商业项目应当分配60%的土地成本。
注:
错误,思考原因,32,西安张辉,土地成本的分摊(续4),对于公共配套设施,由于形成了永久建筑物,并且有可能用于非业主的营利项目,土地增值税和企业所得税的规定不尽一致:
土地增值税不考虑是否用于非业主的营利项目,只要产权属于全体业主所有,均可以在计算土地增值税前申报扣除企业所得税还需要同时考虑是否用于非业主的营利项目。
如果用于非业主的营利项目,其相应的完全制造成本(包括土地成本),不允许作为销售成本扣除,应当按照资产折旧年限分期扣除,33,西安张辉,营利和盈利,营利,动词,谋求利润,通过经营赚取利润的整个过程非营利,不以赚取利润为主要目的盈利,名词,指利润,也称赢利非盈利,即亏损,虽然存在赚取利润的动机,但条件所限没有实现最初的目的,西安张辉,34,土地成本的分摊(续5),某开发商征地100亩用于房产开发,其中住宅占地40亩,商业用房占地30亩,公共配套设施占地20亩,基础设施占地10亩则,按照占地面积法住宅项目应当承担的土地成本为44.44亩10040(10010),商业项目应当承担的土地成本为33.33亩10030(10010),公共配套设施应当承担的土地成本为22.23亩(10044.4433.33)注:
如果未来公共配套设施用于非营利项目,属于过渡性成本计算对象,不影响总的计算结果。
35,西安张辉,土地成本的分摊(续6),对于存在多个清算对象共用的产权属于全体业主所有的公共配套设施的,应当按照各清算对象的占地面积比例分配总的可转让用地面积,然后分别计入土地成本、公共配套设施费。
共用的产权属于全体业主所有的公共配套设施的占地面积,未来按照各清算对象的建筑面积比例计入公共配套设施费。
36,西安张辉,土地成本的分摊(续7),2011厦门关于土地增值税征收管理有关事项的公告房地产开发企业办理土地增值税清算时,可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中,对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。
37,西安张辉,成片分期开发,土地增值税暂行条例实施细则第九条纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊注:
系数、收入比例,西安张辉,38,土地使用权,企业会计准则无形资产:
第三条无形资产,是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
注:
不允许提前摊销,西安张辉,39,土地使用税,1998国税函669号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复(现行有效)土地使用者不论以何种方式取得土地使用权,是否缴纳土地使用金,只要在城镇土地使用税的开征范围内,都应依照规定缴纳城镇土地使用税。
2006财税186号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知2006财税56号关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知,西安张辉,40,土地使用税(续1),2003国税发89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税2008财税152号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
西安张辉,41,土地使用税(续2),转让:
贯彻法定登记原则,办理过户手续之前,由原产权人缴纳,之后由新产权人缴纳出让(含集体用地):
合同约定交付与实际占有孰先,西安张辉,42,各地终止时间,房屋交付使用的次月:
2009青岛/海南/西安2006河南2004杭州签发房屋权属证书的次月(过严)2010湖北2011重庆签订销售合同生效的次月(过宽)2009广西/2005江西,西安张辉,43,土地使用税核算科目,2008大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税,应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。
2008青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税,均应计入管理费用并按规定予以扣除,西安张辉,44,土地使用税核算科目(续),2007海南关于明确土地增值税若干政策问题的通知房地产开发企业缴纳的土地使用税,不管在房地产项目完工前或完工后发生的,均在管理费用列支按规定予以扣除。
注:
类似于工业企业的库存商品、原材料的保管费用,45,西安张辉,土地闲置费,中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
西安张辉,46,土地闲置费(续1),2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
注:
2009年31号企业所得税文件允许作为土地成本,西安张辉,47,土地闲置费(续2),1、由于不属于正常发生的成本,会计处理规范要求计入营业外支出科目2、企业所得税不允许在当年直接申报扣除,未来年度作为销售成本申报扣除3、土地增值税不允许申报扣除协调:
会计处理仍然计入营业外支出,但按照时间性差异先行调增,未来竣工决算时再申报扣除。
西安张辉,48,土地印花税,2006财税162号关于印花税若干政策的通知对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
0.51991国税发155号关于印花税若干具体问题的解释和规定(部分废止)土地使用权出让、转让书据(合同),不属于印花税列举征税的凭证,不贴印花。
西安张辉,49,印花税的会计核算,印花税属于财产行为税,按照财政部颁布的会计规范,应当在管理费用科目核算,不能计入土地成本。
企业所得税:
没有直接在当年所得税前申报扣除,未来年度按照销售成本申报扣除,因此对企业所得税总体而言没有产生实质影响土地增值税:
人为加大土地成本,影响期间费用的扣除限额和开发成本的加计扣除,西安张辉,50,勘察设计,2000安徽关于建筑勘探收入能否按照服务业税目征收营业税的批复中华人民共和国营业税暂行条例第十四条营业税纳税地点:
(一)纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。
但是,纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务,应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
西安张辉,51,勘察设计(续),中华人民共和国营业税暂行条例第十一条营业税扣缴义务人:
(一)中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务。
(二)国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
注:
非居民,或者个人对境内法人单位原则上不允许源泉扣缴,西安张辉,52,境外勘察设计,2004关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的管理暂行规定外国企业承担中华人民共和国境内建设工程设计,必须选择至少一家持有建设行政主管部门颁发的建设工程设计资质的中方设计企业进行中外合作设计,且在所选择的中方设计企业资质许可的范围内承接设计业务。
合作设计项目的工程设计合同,应当由合作设计的中方设计企业或者中外双方设计企业共同与建设单位签订,合同应明确各方的权利、义务。
工程设计合同应为中文文本。
53,西安张辉,境外勘察设计(续1),境外设计单位,无权在中国境内单独承揽设计劳务。
如果单独承揽设计劳务,属于非法支出,不允许在企业所得税和土地增值税前申报扣除。
如果房地产开发企业向境外支付设计费,应当根据营业税,但一般不涉及预提所得税。
54,西安张辉,境外勘察设计(续2),营业税暂行条例实施细则第四条暂行条例第一条所称在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产,是指:
(一)提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内;因此,不论境外设计单位提供的设计劳务是发生在境内还是境外,均应当计算缴纳营业税,由作为支付人的房地产开发企业履行扣缴义务。
55,西安张辉,境外勘察设计(续3),由于建筑设计劳务不属于特许权使用费,因此如果在境内提供设计劳务的时间不足规定时间(常见标准是六个月或183天),不涉及预提所得税和外国企业所得税。
但是,超过3万美元必须到税务机关办理税务证明,否则不允许在企业所得税和土地增值税前申报扣除,56,西安张辉,境外勘察设计(续4),1999建设工程勘察设计市场管理规定第二十四条签订勘察设计合同,应当采用书面形式,使用或对照使用国家制定的建设工程勘察合同和建设工程设计合同文本。
建设工程勘察合同和建设工程设计合同,应当依照万分之五的税率计算印花税。
境外设计单位联合境内设计单位共同与房地产企业签订的建设工程设计合同,如果在境内签订,应当在签订时计算缴纳印花税;如果在境外签订,应在国内使用时计算缴纳印花税。
57,西安张辉,勘察设计违约金,2010国税函42号关于设计劳务营业税纳税人及纳税地点问题的批复只签订劳务合同、未提供设计劳务并收取价款的单位和个人,不能作为营业税纳税义务人。
违约金:
部分违约:
提供劳务,营业收入根本违约:
没有提供劳务,营业外收入,西安张辉,58,发票扣除,如果收款行为属于流转税征收范围(应税和免税),原则上应当取得发票注:
个人提供免税劳务除外如果收款行为不属于流转税征收范围(应税和免税),属于客观上无法取得发票的情形,在相关资料充分的前提下,可以申报扣除注:
建议最好转帐支付,西安张辉,59,有效凭证原则,60,西安张辉,业务招待,2009大连关于企业所得税若干问题的规定企业在筹建期间内发生的开办费,包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费等,不包括业务招待费、广告和业务宣传费。
税前扣除的开办费中,如包括业务招待费、广告和业务宣传费应按照税法规定执行,即此两项费用税前扣除的前提必须有销售(营业)收入。
西安张辉,61,业务招待,2006国税发31号(明确废止)新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
2009国税发31号文件没有具体规定注:
当年发生的业务招待费,如果没有对应的营业收入,既不允许在当年申报扣除,也不允许向以后年度结转扣除,西安张辉,62,筹建期间税务检查要点,一、开办费的构成及其凭证的合法性注:
执行新准则的审查时间在每年,执行旧准则的审查时间在开始生产经营的当年二、开发费包含的业务招待费是否按照规定进行纳税调整三、土地使用税的纳税义务开始时间四、土地契税的计税依据的完整性五、境外设计合同的扣缴义务,西安张辉,63,清算对象,一、会计成本核算对象二、企业所得税计税成本对象三、土地增值税清算对象,64,西安张辉,企业所得税计税成本对象,2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法1、可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
注:
公共配套设施,65,西安张辉,计税成本对象(续1),2、分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目,可作为一个成本对象进行核算。
3、功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,可以作为独立的成本对象进行核算。
66,西安张辉,计税成本对象(续2),4、定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的,应分别作为成本对象进行核算。
5、成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进行核算。
67,西安张辉,计税成本对象(续3),6、权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。
成本对象一经确定,不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机关同意,68,西安张辉,清算对象,土地增值税暂行条例实施细则第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
2006国税发187号关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
西安张辉,69,五证齐全,70,西安张辉,建设用地规划许可证,用地单位用地项目名称用地位置用地性质居住/商业/综合用地面积大写平米建设规模地上二十八层地下一层壹栋,32890平米,71,西安张辉,建设工程规划许可证,建设单位建设项目名称建设位置建设规模地上二十八层地下一层壹栋,32890平米附设计图,72,西安张辉,建设工程施工许可证,建设单位工程名称建设地址建设规模平米合同价格(预算)设计单位施工单位监理单位合同开工日期(批准)合同竣工日期(预计),73,西安张辉,清算对象(续2),2010厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法第十五条对于分期开发的项目,以政府建设主管部门颁发的建设工程施工许可证作为分期标准,以分期项目为单位清算。
2008湖北房地产开发企业土地增值税清算管理办法对于滚动开
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