吉安商业业态市场分析报告0724.ppt
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吉安商业业态市场分析报告0724.ppt
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商业市场机会分析,吉安商业发展分析区域商业发展分析项目周边商业分析,吉安商业发展分析,Part1.1,吉安市商业发展水平处于第四阶段,出现中高端百货、大型专业市场,已经进入商业升级序幕,城市商业发展水平,沿街为市,商业开发主要以临街商铺为主,商业基本以沿街底商为主。
集中式商业出现,集中式商业出现,档次多为中档、中低档,代表项目文山步行街,专业市场替代零散商铺,商业更集中,集中商业和专业市场,第一阶段,第二阶段,第三阶段,出现了以天虹、新世界广场、大型商业市场,大型美食街为代表。
第四阶段,百货市场&大型专业市场,商业扫描:
中国城市商业发展阶段判断,吉安商业市场发展阶段,井冈山大道商圈,阳明路商圈,火车站商圈,井大商圈,沿江路商圈,贸易广场商圈,租金水平:
100-200元/M2/月开间4-5M,进深7-8M客户:
本地居民80%,周边乡镇、外来流动人口、学生20%业态:
黄金珠宝、钟表眼镜、手机通讯、银行、家居用品、专卖店、皮具箱包、化妆品、美容美发、餐饮小吃、药店、酒店、KTV、电影院、快餐店,租金水平:
60-75元/M2/月开间4.2-6M,进深6-10M客户:
外来流动人口85%,周边居民、学生15%业态:
足浴、餐馆、超市、网吧、宾馆,租金水平:
20-25元/M2/月开间4.2-5.2M,进深8-12M客户:
高校学生80%、周边小区居民20%业态:
五金建材、粮油批发、菜场、电器、药房、餐馆、超市、银行、酒店、汽修、家具、文体用品、皮具、黄金珠宝、休闲食品、服装、美容美发,租金水平:
40-150元/M2/月开间4-8M,进深10-15M客户:
原住居民90%、周边乡镇、外来流动人口、学生10%、业态:
超市、家电、百货、餐馆、专卖店、服装、婚纱摄影、宾馆、台球厅、面包店、KTV、酒吧,吉安市商业集中分布在吉州区和青原区,吉州区以百货购物、步行街为主,已形成一定商业氛围,青原区商业相对不发达、发展较慢,吉安商圈分布,租金水平:
40-150元/M2/月开间3-8M,进深7-12M客户:
原住居民70%、周边乡镇、外来流动人口、学生30%、业态:
餐馆、便利店、网吧、酒吧、旅店,租金水平:
15-30元/M2/月开间3-5M,进深7-10M客户:
原住居民90%、周边乡镇、外来流动人口、学生10%、业态:
干货批发、粮油批发、服装、家居装修、文体用品、电器,商圈对比,吉安六个商圈,仅井冈山大道商圈和阳明路商圈业态丰富,其余商圈规模小,商业发展不规范,2013年后,吉安商业市场随着房地产的发展,百花齐发,既有天虹等中高端百货大楼的出现,大型写字楼、美食城、又有以河东新商圈的专业商业市场,市场竞争激烈,吉安商业市场环境研究,区域商业发展现状主要商业项目调研,开业,在建,8,2,3,8,6,4,7,5,9,10,11,12,13,14,15,17,16,18,本项目,3,6,7,1,5,10,9,2,4,8,1,吉安市大型商场主要分布在吉州区,吉安主要大型商场,吉安目前主要大型商场租金平均在100元/,主要业态有购物、休闲娱乐、餐饮、电子数码、建材、百货等,经营状况较好,吉安商场现状主要为满足生活基础业态为主,处于中端商业水平业态种类全面,部分中档商场,能提高居民生活层次。
大型商场业态情况,根据初步统计,目前吉安大型商场业态种类约有8个,其中餐饮类占比高达39%,其次服饰购物等业态占25%;休闲娱乐类业态缺乏。
大型商场商业态配比情况,吉安市主要商业街道主要分布在吉州区,吉安主要商业街道,吉安目前主要商业街道租金平均在150元/,主要业态有购物、休闲娱乐、餐饮、电子数码、建材、百货等,经营状况不错。
文山步行街,鹭洲东路,阳明步行街,沿江路,文天祥大道,吉安商业街道现状主要为满足市区居民基本生活为主,商业街道分类较明确,如餐饮沿江路。
商业街道业态情况,商业街道业态配比情况,根据初步统计,目前吉安商业街道业态种类约有8个,其中餐饮类占比高达41%,其次生活配套等业态占25%;休闲娱乐、住宿类业态缺乏。
吉安主要业态分析,刘氏烧烤王大排档文山国际大酒店中餐厅尊品牛排亨美乐都市餐饮(吉安凤凰店)澳门豆捞好街坊,餐饮业态分布,数据显示,区域餐饮店铺共计760家,面积约计380000,店铺面积区间30-1400。
基本为饭馆,中端档次,以本土饭馆为主,部分全国连锁餐饮品牌。
业态层面:
餐饮业态普遍,以中低端本土饭馆为主,部分全国连锁餐饮品牌,餐饮业态分析吉安餐饮业主要集中在沿江路、阳明路的位置,当地人注重本土炒菜、烧烤的口味,人均消费普遍在30元,经营状况不错,吉安主要业态分析,吉安主要业态分析,环球网络会所美洲会所工人文化宫传奇动漫城清和坊足疗会所吉安店黄金海岸音乐时空自助式KTV,休闲娱乐业态分布,数据显示,区域休闲娱乐店铺共计380家,面积约计410000,店铺面积区间50-2000。
休闲娱乐业态齐全,多数网吧、KTV、养生按摩馆、活动中心,高端活动场所稀缺。
业态层面:
休闲娱乐业态齐全,多数网吧、KTV、养生按摩馆、活动中心,高端活动场所稀缺,吉安主要业态分析,娱乐休闲业态分析吉安娱乐休闲主要集中在阳明路的位置,目前整体业态档次处在中低档次,人均消费普遍在70元,经营状况较好,吉安主要业态分析,望江楼大酒店吉安宾馆吉安锦湖大酒店开元洲际大酒店圣欧顿酒店财富大饭店,酒店住宿业态分布,数据显示,吉安市住宿共计200家,面积约计800000,房间面积区间40-130。
住宿业态普遍,主要为中底端档次宾馆为主,少许中档酒店,连锁快捷酒店、四星级以上酒店稀缺,业态层面:
住宿业态普遍,主要为中底端档次宾馆为主,少许中档酒店,连锁快捷酒店、四星级以上酒店稀缺,吉安主要业态分析,酒店住宿业态分析吉安酒店住宿主要集中在?
位置,目前整体业态档次处在中档,房价普遍在180元/天,经营状况较好,未来发展趋势,城市商业发展进程,一定是由单核向多核转变,主中心,副中心,单中心城市扩张,大都市化形成,都市群形成,副中心,副中心,副中心,市中心商圈,城南商圈,区域商业发展分析商业发展趋势,从整体商业布局看吉安市商业正由市区向周边区域突破,形成多点核心的商业中心发展趋势,河东新商圈,商业市场进入购物中心时代,商业竞争将更强调差异化和特色化,区域型商业将获得更多机会,小结,启示:
老城区商业发展成熟,中心地位难以动摇,对周边区域吸纳力强。
本项目短期内不适宜做传统意义上需要大量随机人流支撑的购物类商业中心,而需要考虑以较强目的性消费为主的特色商业。
如餐饮类,结论:
目前吉安形成了六个特色分明的商圈,但老城区商圈辐射力强劲,中心地位难以动摇;饮食文化比较丰富,餐饮业所占比例较大,租售情况较好,中等规模占据市场主流,大型集中餐饮较少;休闲娱乐业处于发育阶段,缺少较高档次的休闲、娱乐项目,部分高端消费群外溢,由此可见,吉安的休闲、娱乐业发展空间较大。
区域商业市场,Part1.2,吉州板块隶属吉安老城区,商业较为集中,商业氛围浓郁,目前属于吉安市唯一成熟的商业中心,区域商业格局,吉州区作为老城区,人口密度相对较多,城市配套完善,目前区域商业较为集中,整体格局:
“井冈山大道商圈”、“阳明路商圈”“沿江路商圈”,区域整体商业水平较好,经营业态以服装、餐饮、百货类为主,中低端档次,商业氛围浓郁。
澳门豆捞肯德基七子香辣蟹菜肴故事尊品牛排,餐饮业态分布,数据显示,区域餐饮店铺共计510家,面积约计255000,店铺面积区间50-1000。
基本为饭馆,中端档次,以本土饭馆为主,部分全国连锁餐饮品牌。
业态层面:
餐饮业态普遍,以中低端本土饭馆为主,部分全国连锁餐饮品牌,吉州区商业业态,吉州主要业态分析,餐饮业态分析吉州区餐饮业主要集中在?
位置,当地人注重什么菜系的口味,人均消费普遍在?
元,经营状况.,大自然网络会所康辉足疗会所苹果网城黄金海岸音乐时空自助式KTV长寿村养生馆百乐门台球俱乐部都市英雄,业态层面:
休闲娱乐业态齐全,多数网吧、KTV、养生按摩馆、活动中心,高端活动场所稀缺,吉州区商业业态,娱乐休闲业态分布,数据显示,区域内娱乐休闲业态共计260家,面积约计91000,店铺面积区间100-600。
主要为由网吧、KTV、养生按摩馆、活动中心。
大部分休闲娱乐业态属于中低档次。
吉州主要业态分析,娱乐休闲业态分析吉州区娱乐休闲主要集中在?
位置,目前整体业态档次处在?
,人均消费普遍在?
元,经营状况.,住宿业态分布,数据显示,区域内酒店宾馆共计80家,面积约计320000,房间面积区间30-60。
主要为中底端档次宾馆为主,少许中档酒店,连锁快捷酒店、四星级以上酒店稀缺,业态层面:
住宿业态普遍,主要为中底端档次宾馆为主,少许中档酒店,连锁快捷酒店、四星级以上酒店稀缺,吉州区商业业态,连锁快捷酒店吉安华粤大酒店银山金鹭宾馆锦江鑫商务宾馆君嘉商务酒店汉庭酒店米西宾馆四季春现代宾馆新天地宾馆,吉州主要业态分析,酒店住宿业态分析吉州区酒店住宿主要集中在?
位置,目前整体业态档次处在?
,房价普遍在?
元/天,经营状况.,餐饮类,娱乐类,住宿类,吉州区餐饮市场总体较为繁荣,通常结构为一楼或二楼为散座,二楼或三楼为包间。
中高档餐厅,装修越好的餐厅,生意越好。
同时高档的餐厅主要集中在星级酒店和商业综合体内,也有很多散客消费,如必胜客、文山国际大酒店等;,吉州区娱乐设施较为单调,主要以洗浴中心和KTV或酒吧为主;分布相对广泛,档次不一,高档洗浴中心、KTV经营情况都十分良好,整体上品质较差,无法满足中高档消费群体的需求;,吉州区住宿类业态主要以经济型酒店和宾馆旅社为主;但高档星级酒店经营情况相对良好,整体上档次较差,无法满足中高档消费群体的需求;,小结,吉州区商业分析,吉州区作为吉安传统老城繁华商圈,涵盖了吉安市90%零售品牌,文山步行街为目前吉安市最繁华商业街区,亦是吉安市唯一商业环境较好的购物街区;所以吉州区对于消费者较有吸引力,商业辐射力强。
青原板块小型商业盒子集中分布在南部片区,已形成一定商业氛围,北部片区商业以社区住宅底商为主,相对较弱,区域商业格局,青原区作为城市发展新区,人口密度相对较小,城市配套有待完善,目前区域商业呈三足鼎立格局:
“井大商圈”、“火车、汽车站商圈”“贸易广场商圈”,且各自为营,区域整体商业水平不高,经营业态以餐饮、住宿类为主,中低端档次,商业氛围一般。
青原区未来新兴商圈逐步形成,在建大型商业项目就有6个,总商业体量在70万方,均以大型商业综合体为主,未来发展潜力巨大,区域商业格局,青原区目前主要在建项目总体量约70万方,大多以城市综合体为主,主要业态有购物、休闲娱乐、餐饮、电子数码、建材、百货等。
餐饮业态分布,数据显示,区域餐饮店铺共计141家,面积约计11300,单铺面积区间60-200。
基本为中式餐饮,档次中低端,以本地特色土菜馆为主,西餐、商务快餐、主题餐饮等中高档次餐饮稀缺,餐饮业态:
以中式餐饮(本地特色土菜)为主,档次中低端,西式餐饮、商务快餐、连锁餐厅、主题餐饮等中高档餐饮稀缺,青原区商业业态,渔民村粤宴会巴蜀阁天玉家味土鸡店顺源酒楼,区域内各经营业态,餐饮类所占比重较大,近百分之四十。
青原主要业态分析,餐饮业态分析青原区餐饮业主要集中在?
位置,当地人注重什么菜系的口味,人均消费普遍在?
元,经营状况.,唐朝娱乐城百乐门KTV华宇网络会所金泰网络连锁环球网络会所新领域台球俱乐部,娱乐休闲类:
以网吧、KTV、台球室为主,规模较小,档次不高,娱乐气氛一般;其他时尚休闲娱乐类较为稀缺,如游泳馆、溜冰场等,存在一定市场空白。
青原区商业业态,娱乐休闲业态分布,数据显示,区域内娱乐休闲业态共计22家,面积约计6600,店铺面积区间200-500。
主要为由网吧、KTV、台球室。
均属于中低档次。
缺乏新颖的休闲娱乐活动场地。
例如:
球场、密室逃脱、酒吧、游泳馆、溜冰场,青原主要业态分析,娱乐休闲业态分析青原区娱乐休闲主要集中在?
位置,目前整体业态档次处在?
,人均消费普遍在?
元,经营状况.,住宿业态分布,数据显示,区域内酒店宾馆共计19家,面积约计76000,房间面积区间30-40。
主要为中端档次酒店,少许低档次宾馆,四星级以上酒店稀缺,住宿类:
星级以上酒店不超过5家,中档经济酒店为主,少量低档宾馆旅社;其中七天、如家、维也纳等品牌连锁酒店已逐渐进入市场,青原区商业业态,金锣湾大酒店(旗舰店)吉安香悦精品宾馆滨江假日酒店吉安蓝天碧水宾馆金轩商务宾馆吉安豪德戴维斯酒店圣欧顿酒店君嘉吉安青原店吉安东方花园时尚酒店,青原主要业态分析,酒店住宿业态分析青原区酒店住宿主要集中在?
位置,目前整体业态档次处在?
,房价普遍在?
元/天,经营状况.,小结,青原区商业分析,餐饮类,娱乐类,住宿类,青原区餐饮市场容量相对较大,餐饮业发展缺少多元化,档次低、品质一般、服务态度较好、特色显著的餐饮店市场欢迎度较高;随着青原新区的经济发展,居民对于较高档次、特色显著餐饮店的需求增加迅速,但一定时期内,多种餐饮层级并存的形式还将存在,传统中餐馆仍将收到大众消费者市场消费的首选;,青原区休闲娱乐类业态极度匮乏,但也有一些酒吧、KTV、咖啡茶社等,但是分布少,没有形成规模,同时营业情况良莠不齐,这主要取决于青原区休闲娱乐类业态没有得到发展,同时给本项目一个市场机遇;,青原区住宿类业态以中档经济酒店为主,星级以上酒店缺乏;分布零散,行业档次急需升级;,青原区作为吉安发展新城区,目前青原区商业主要沿青原大道两侧排开,沿线商业形态主要由沿街住宅社区底商构成,处在起步阶段,商业水平相对较低,商业气氛较差,人流严重不足;所以青原区商业辐射力有限。
区域未来发展趋势,青原区商业发展处于开发阶段,后期商业发展具有一定潜力,区域商业发展分析未来发展趋势,从目前整体在建商业项目来看,青原区商业类型以专业市场居多,未来入市体量大,井大商圈,南,北,火车站/汽车站商圈,贸易广场商圈,未来新兴商圈,整体区域市场小结,启示:
区域商业发展存在较长培育期,未来入市商业项目体量较大,但商业同质化严重,以数码专业市场为主,为本项目创新提供了机会。
结论:
区域商业尚处开发阶段,业态较单一,经营档次不高,规模较小,商业氛围相对较淡、人流量小,市场培育期需要23年,后期入市商业项目以专业市场居多,数码类为主,且入市体量较大。
项目周边商业现状,Part1.3,目前本项目周边底商总规模约6.6万,商业街铺体量,该区域商业现状主要为满足生活基础业态为主,业态种类不全面、缺乏组合业态,处于中低端商业水平,商业业态情况,根据初步统计,目前井大周边街铺业态种类约有63个,其中餐饮、生活配套类占比高达70%,其次服饰购物、娱乐休闲、汽修、酒店宾馆等业态占30%。
休闲娱乐类业态严重缺乏,同时又与本案主力学生客群息息相关,挖掘潜力巨大。
井大周边商业态配比情况,片区商业经营主要依托井大学生、部分社区居民日常性消费支撑,消费人口数量与商业开业率成正比,商业经营现状,总体来看,开业率普遍在80%以上,主干道沿街商铺、紧邻井大的商铺,经营较好,空置率低。
学苑路(靠近井大端),学苑路(井大旁),学苑路(井大远端),底商经营规模普遍偏小,经营档次水品低;区域内缺少中高档形象经营商铺,商业经营现状,由于青原板块多数业态为满足基本生活类为主,底商基本沿马路分布,都为1层沿街商铺,铁建路住宅区部分为2层。
对经营面积要求普遍不高,多以单间店铺经营,面积范围在30-50,经营规模小,部分商铺2-3家合并经营,经营面积约为80-120,主要为餐饮、生活食杂超市、中介、网吧类对经营面积以及承租力较高的业态类。
井大周边底商整体租金约为30元/,最高租金可达45元左右,井大学生和常住居民整体消费力一般,商铺租金情况,井大周边沿街底商租金范围在15-45元/之间;青原大道国光百货至丹青路交叉口租金在整个区域最高,最高可达45元/,井大正门学苑路租金相对其它路段也较高,在30-40元/之间;其它项目各路段租金范围在15-25元/之间,幅度相差不大;井大周边店铺租金每年都有上涨,上涨幅度约50-100元/年。
本案,科教路,青原大道,学苑路,铁建路,30元/月,45元/月,20元/月,25元/月,15元/月,40元/月,30元/月,目前项目周边商业发展水平处在传统街铺式商业形态,小结,启示:
餐饮相对于其他行业而言,具备较强的客户吸引力与生存能力,本案短期内开发业态建议以餐饮为主;针对目前井大学生消费需求,辅以日常购物、休闲娱乐业态,但档次宜中端。
结论:
周边商业以餐饮为主,井大正门口有一条餐饮街,晚上人气较旺,已形成较强的餐饮氛围,目的性消费将带来大量客流,给项目带来一定发展机会。
项目商业业态市场总结,Part1.4,建议本案抓住市场机遇,打造具有特色型商业,总结,对本案启示,青原区无集中餐饮,餐饮以零散街铺为主,为本项目的一个机会点,随着经济的发展,每个城市都会有一个餐饮集中区,先发展先得利;餐饮相对于其他行业而言,具备较强的客户吸引力与生存能力,在一个区域餐饮店一般并不会占据最为核心的位置值,对于区位的要求较弱;休闲娱乐业态极度匮乏,本案主力消费客群为学生,对于娱乐的需求明显,本项目的地理优势巨大,但由于学生消费能力有限,应规划中低档次物业;住宿类业态,考虑本项目处于青原区偏远地带,不宜设置高档物业,满足学生及周边上班族租赁需求即可,还有是有一定市场潜力。
建议本案抓住市场空白点,打造以餐饮为主,娱乐休闲和住宿为辅的特色型商业,未来项目发展潜力巨大,
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