新都房地产市场.pptx
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新都房地产市场.pptx
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新都区域规划,21世纪第一个十年看城南21世纪第二个十年看城北政府投入200亿重点打造城北,财富城北进入新一轮的创富传奇时代这是一个崭新的全民投资时代,2012年1月30日“北改”计划全面启动,11年前启动的“东调”,是成都全市工业大搬迁与结构调整的一次大手笔,为振兴成都工业经济翻开了新的篇章;11年后的“北改”,将开启成都又一个发展大幕,为成都加速挺进现代化、国际化城市奠定坚实基础。
4,城北经济产业结构优化调整。
基础交通、配套全面升级,出行更加便捷。
环境回归生态,打造北城独特的亲水生态环境。
形成传统历史文化、民俗商贸为一体的文化旅游片区、文化地标。
居住环境更加宜居化。
彻底甩掉城北“脏乱差”的传统固有形象,成为宜业宜商宜居的现代化、国际化城北。
“北改”对区域影响?
北改工程将如城南的天府新区一样,给城北区域带来焕然一新的革命性变化。
新都住宅市场调研,2013年新都区商品住宅量价走势,近6年,新都市场特别是新城区商品住宅呈量价齐升态势,2013年底最高均价达到5800元/平米左右。
预计14年商品住宅新增380万方,环比13年上涨35.6%。
该区域住宅未来需求看好。
住宅产品客群需求及客户特征,作为北改核心区域的新都,客户产品需求以。
目前新都在售项目销售情况,成都住宅产品特色,一、不可忽视的园林打造,毫不夸张的说:
在成都,刚需项目的园林打造也可媲美北方豪宅项目。
图为龙湖地产的园林景观,二、高赠送的户型,在成都,普通项目的赠送率大多在10%及以上,最近炙手可热的逸家系产品,赠送普遍高达30%及更多!
户型设计:
超大赠送吕,满足产品功能化设计,真正达到“零公摊”。
半赠送,全赠送,三、户型功能性强在成都,户型设计注重房型的功能性及可变空间,如阳台、入户花园等!
南湖逸家三室两厅双卫建筑面积约:
83扩展面积约:
108户型方正、南北通透布局紧凑,超大赠送厨房餐厅客厅三维一体,实用大气并存,中海城南1号四房两厅两卫185平米双入户设计,出入都有礼仪感;超大入户花园;生活阳台、储藏间各自独立,奢华同时落地实用;主卧套房设计,奢华便利。
住宅小结:
1、新都住宅市场在大成都较为活跃,需求看好;2、住宅产品需求以70-120刚需户型为主;3、住宅产品要注意园林、户型、赠送率的打造;,1、本次调研在售项目均有较大赠送空间,赠送率达10%20%2、客户以成都城北区域内各专业市场,周边县市为主,多用于以后专业市场搬迁后自住。
3、面积在7090热销,90100销量次之,110以上滞销,总价在4050万左右,接受度较高。
4、北欧知识城、富力桃园两项周边配套差,几乎全都是依靠项目本身的配套,在项目前期很多全是规划中的,很多的不确定性,客户抗性大,而以上两个项目都采取了先将部分景观配套呈现出来,以增加客户信心,减小客户抗性。
并且起到良好效果。
这点跟我们项目相似,可以借鉴。
5、新都区未来可开发面积较多,预计约达602万,市场竞争将进一步增大,为了减小客户流失量,建议加快项目进程,早日面市。
市调总结,竞品项目总结,9,1、大盘入市,竞争激烈。
中粮源上湾、保利城、绿地世纪城等品牌开发商、大盘入主城北,区域存量大幅度增加,区域竞争格局演变为大盘的角力。
2、来访、成交量持续下滑、市场环境恶化。
今年8月份以来,澳洲湾、富力桃园、北新国际等项目的来电来访量都在持续下滑,周成交量在5-10套,客户观望情绪严重,销售环境恶化。
3、价格为王,盘均价格下滑300-800元/平米。
区域的竞争的本质是价格竞争,澳洲湾、北新国际、富力桃园、澳洲湾等项目纷纷打出4000左右的实得起价。
4、成功经验,先做配套。
北欧知识城、东骏湖景湾、源上湾等项目开盘前,景观示范区亮相,大盘规划完善,受到区域客户的追捧。
5、购房客户大城北客户占据60%。
新都区域60%的客户来自商贸城、物联港、物流园及城北各专业市场,这些客户通过老带新成交非常普遍。
新都商业市场调研,今年,成都新都商业供应约18.7万平,成交约26.9万平,均价17608元/平;相比前2年,今年供销均有大幅下降,但均价涨幅1倍,未来市场甚好;今年新都商业成交量位居成都各区域榜首。
因“北改”政府推动力度的增强,商贸环境有了大幅改变,对于北门商业有明显的利好。
城北商业成价值洼地,北改为新都商业提档,PS:
数据来源于克尔瑞,PS:
数据来源于克尔瑞,办公市场包含写字楼和公寓,今年,成都新都办公供应约13.2万平,成交约8.3万平,均价6218元/平;相比前2年,今年办公销量上涨明显,增长逾一倍;随着“北改”工程的推进,区域环境有了大幅改变,未来城北将呈现一个宜居宜商的全新时代。
“北改”引擎拉动新都商务,新都商圈以升级老城商业、重点打造新城现代商业的发展趋势。
新城CBD商业区综合性商业服务区新城商业未来将打造星级酒店、精品商业、综合卖场的大型商业集群。
老城传统商业区旅游文化商业中心文化旅游商贸中心,满足日常消费外发展特色旅游商业。
万家福,桂湖摩尔,美好家园,新城市购物广场(家乐福),万千城,我的大学,缤纷时代广场(人人乐),新都国际广场,财富国际购物中心,已呈现商业,规划中商业,老城传统商业区,新城CBD商业区,新都荟,芙蓉生活广场,新都商圈,强调宝光桂湖文化,结合旧城改造,调整商业业态布局,整体提升该区商业规模和档次,打造新都特色旅游文化商业中心。
目前,其主要商业街集中宝光桂湖、钟楼车站、马超西路段。
新都老城商业区人流量大,商业氛围好,但规模不大,老城传统商业区,多个城市综合体及五星级酒店带动新区商业变革发展,高端、时尚、聚集效应强大,未来的商业吸附力较大,将改变目前现有商业格局与消费习惯,高端住宅消费圈、校园经济圈、老城区商圈、轨道经济圈包围,区域内建成和规划在建设的项目,总面积近800万平米。
新都新城片区商业雏形已现,但商业氛围不足,新城CBD商业区,老城传统商业区,新城CBD商业区,客群构成,居民商务行政人群高校师生政府公务员,旅游者商务人士,商业核心区,成都北部的文化旅游中心,功能定位设置导向规划重点,为北部新城商业发展发挥核心和带动作用酒店、餐饮、娱乐、零售商业购物中心、大型超市仓储超市市区型购物中心满足购物、娱乐、游玩、休憩等需求的商业聚集区,成都北部有文化底蕴、服务特色和连通优势的商业区域餐饮、娱乐、零售商业、文化产业小型购物中心、菜市场、中小型超市文化旅游商贸中心提升区域商业规模和档次,新城市广场,新都荟,在售,待售,区域对写字楼需求不高,仅新城市广场1个在售写字楼,写字楼,和信新城市中心位于成都新都区马超东路中央行政区,项目占据新城核心地段,紧邻新都中央政务区、高端住宅区,以20万的大体量,融汇5A甲级写字楼、5星级酒店、42F地标建筑及大型购物中心。
项目开盘至今,累计销售5221平,月均去化约435平,实际成交均价为9500-10000元/。
万达电影城,太平洋电影城,湖光影城,太平洋、万达影院等知名影城均进驻新都新城区,市场相对较饱和,且人气较差,电影院,金典影院,金逸影院,已呈现影院,规划中影院,新都假日酒店,新城大酒店,桂湖国际大酒店,豪坤酒店,石油缘酒店,缤纷酒店,流花宾馆,成都皇廷假日酒店,莱恩酒店,区域内酒店较多,多分布于桂湖、宝光寺等景区和西南石油、川音学校附近,酒店,五星级酒店,四星级酒店,三星级酒店,西部海峡商贸城,新都荟,友盛幸福居,待售,在售,区域内在售公寓不多,面积段主要集中在30-60平,价格在4600-5300元/平米,公寓,友盛幸福居,西部海峡商贸城,商业市场小结,随着新都城市发展进程,主城区商业面临快速发展阶段,老城区传统商业核心地位逐渐被新城区CBD现代、时尚的商业中心所取代;区域内公寓、写字楼产品较少,酒店、电影院较多,已逐步饱和。
其中,酒店多以快捷酒店为主,影院以万达、太平洋星级影院为主,但人气较差;新都商业销量位居成都各板块首位,办公量价呈逐年递增趋势,新都借势“北改”拉动房产开发,升级现有商业,未来升值潜力巨大。
(项目基本概况),财富国际购物中心,项目配套商场或超市:
国美电器、劲浪体育、桂湖商城、中国移动、新华文轩、新世纪服装城、摩尔百货、声得良装、万盛电器、爱恋珠宝、周大福珠宝、周六福珠宝学校:
新都一幼、新都区机关幼儿园、谕亭正德实验校、新都西街小学餐饮娱乐:
良木缘咖啡、梓然咖啡、艾沙西点医院:
新都区人民医院、成都医学院第一附属医院银行/银行(ATM):
中国工商银行、邮政储蓄、中国建设银行、中国银行酒店:
莱恩假日酒店、桂湖国际大酒店、香城大酒店、七天连锁酒店、上善酒店其他:
万家福超市、第一站母婴生活馆、万美服装城、新都区政府、新都社保局、宝光寺、黄桷树广场、桂湖公园交通状况轨道交通:
:
轨道交通描述:
交通干线:
川陕大件路、北新干线、蜀龙路、成绵高速、绕城高速、香城大道、兴城大道、新都大道、电子路其他交通情况:
新都公交车:
1路,2路,3,4路,5路,6路,7路,10路,12路等多交公交线路,财富国际购物中心,(项目配套),强调宝光桂湖文化,结合旧城改造,调整商业业态布局,整体提升该区商业规模和档次,打造新都特色旅游文化商业中心。
目前,其主要商业街集中宝光桂湖、钟楼车站、马超西路段。
新都老城商业区人流量大,商业氛围好,但规模不大,老城传统商业区,多个城市综合体及五星级酒店带动新区商业变革发展,高端、时尚、聚集效应强大,未来的商业吸附力较大,将改变目前现有商业格局与消费习惯,高端住宅消费圈、校园经济圈、老城区商圈、轨道经济圈包围,区域内建成和规划在建设的项目,总面积近800万平米。
新都新城片区商业雏形已现,但商业氛围不足,新城CBD商业区,基础数据:
总建面10万平方米商业建面5万平方米商业定位:
“一站式国际商业嘉年华”以3C为主导电子产品专业卖场业态规划:
Shoppingmall和一个3C-Mall两大组团构成,含百货、餐饮、酒店。
主力商家:
颐高数码广场等销售信息:
去化了2.4万;项目评价:
该项目地理位置十分优越,处在新城区商业核心,具备商业发展的优势条件,但定位于电子专业卖场未充分利用项目周边中高端消费群体。
新都国际广场,基础数据:
总体量25万平商铺总建面:
1.3万平商业定位:
城北首席综合体产品规划:
大型购物中心、LOFT公寓、写字楼、商铺主力商家:
人人乐、金逸影院等商铺售价:
均价:
16800元/平1F均价:
21000元/平;2F均价:
18000元/平总价区间:
39万元-72万元产品情况:
共29套,主力面积集中30平左右。
销售情况:
售罄项目评价:
该项目位于兴乐路,主力店的带动成为关键,其所有产品为小面积、低总价的投资型产品,正好迎合当前政策、房地产的投资热潮,受到市场部分投资人群的热捧。
缤纷时代广场,商业总体量:
1.8万平商业定位:
区域特色商业广场商业规划:
1-3F大型商业卖场4F电影院、电玩城产品情况:
1F:
20-352平2-3F:
370-980平主力商家:
大润发超市(重点意向)销售情况;售罄;项目评价:
该项目位于新老城区交界处,受到大学城商业辐射,为该项目奠定了一定的消费基础,该项目后期销售关键取决于主力商家的引入与商业规划。
1F,2-3F,万千城,
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