世邦佰亚中央广场项目整体营销定位全案.pptx
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世邦佰亚中央广场项目整体营销定位全案.pptx
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世邦佰亚中央广场项目整体营销定位全案,珠海中原事业二部ZhuHai.06.2014,震撼!
城市中心绝版地段,51万平方超大规模城市综合体,困扰?
一线墓景?
30万超大体量商业?
竞争激烈?
市场下行?
住宅如何快销!
一期平面不规则?
展示面窄?
商业如何存活!
中原潜心研究商业发展“内容/环境/趋势”三要素,开发目标理解,MALL是吃出来的!
MALL是玩出来的!
MALL是嗨出来的!
这是一座美食之城这是一座欢乐之城这是一座家庭之城享你所想,尽在世邦欢乐城,1、项目整体定位,项目案名:
世邦欢乐城定位语:
珠三角首席家庭体验式综合体发展方向:
以儿童体验带动家庭化消费为特色的新商业中心,家庭体验式商业中心,全天候全客层商业中心,城市品质生活中心,城市交通枢纽中心,成功营造“四大中心”构成项目整体定位,使项目迅速成为城市焦点,2、项目整体发展方向发展理念,策略:
创新是本项目的发展前提,也是核心策略之一。
主要体现在创新商业模式、消费模式、体验式消费环境的打造等是项目发展的重点所在。
家庭体验式消费资源的整合是项目的核心竞争优势,提升本项目品牌价值内涵,综合体独享”微动”生活潮流资源的整合提升本项目的市场影响力,提升项目价值。
目标与策略,消费升级生活升级,本项目未来将发展成为在港珠澳地区、珠三角城市群具有一定影响力的家庭体验首选之地。
是珠海实现国际大都市、国际滨海旅游胜地的地标性建筑群之一。
本项目是珠海融入国际大都会群的城市名片。
2、项目整体发展方向发展理念,企业目标:
成为中国一流城市价值运营商项目目标:
珠海城市名片,项目功能:
家庭体验、休闲购物、餐饮娱乐等功能商贸服务功能区域商务基地,商务接待基地智慧居住功能高品质智能社区,集家庭体验、餐饮娱乐、休闲购物、商贸服务、高品质居住等功能于一体城市中心新型复合综合体,12,3、项目整体发展方向功能定位,4、项目整体发展方向分期发展策略,一期:
儿童体验带动家庭消费,撬动市场,汇聚商业人流、商流、财流;二期:
延续家居装饰业态升级,以精品家居家饰如宜家或艺展中心模式,扩充一期家庭体验式业态,家庭体验品牌升级版shoppingmall,分期开发,家庭体验式商业模式撬动市场,如何把握项目大方向,指导及研判商业与住宅定位?
市场为先,客户为本,报告框架,PART1.商业定位研判,珠海商业市场分析,1.1、珠海市商圈分析1.2、前山商圈分析1.3、小结,拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈,珠海城区商业空间格局,六大商圈呈现环状分布,受北部山脉、东部海岸线、南部澳门的阻碍以及中部板樟山的分隔,珠海商业显得非常分散,彼此缺乏紧密联系,无法形成一个城市核心商圈。
随着经济的发展和城市的西拓,前山老工业区的改造、轻轨的建成和新商业项目的增加和升级,未来前山将是珠海商业发展的热点区域。
拱北商圈,吉大商圈,老香洲商圈,新香洲商圈,前山商圈,南屏商圈,莲花路步行街,口岸购物广场,国际大厦商业广场(华润万家),迎宾百货广场,米兰百货广场,珠海百货,国贸购物广场,潮响国贸城,免税商场,九百地下商场,丹田城市广场,扬名广场,茂业百货,通大百货,金宝路商业广场,朝阳市场,百分百购物中心,乐淘城,尚都时尚百货,旺角百货,华润万家,明珠商业广场,口岸市场,本案,心海州,交汇处,前山商圈产业规划以普通制造业和区域性商贸业为主,珠海商圈产业规划,资料来自珠海市规划局,珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分,珠海商业空间格局,中高档商圈主要在吉大及南屏商圈,吉大商圈主要以九州免税商场为主,南屏主要以华发新天地及华发商都为主;中档大众化主要集中在老香洲、新香洲、前山及拱北商圈,前山商圈业态档次层差不齐,业态单一,主要以装饰建材及餐饮及服饰零售为主。
珠海市商业体量约125万平米,业态以中低挡为主,同质化严重!
珠海商业分布,珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类,而珠海本地客又可分为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体。
由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同,上述五类消费客群在珠海消费呈现明显区域分布差异。
珠海商业消费群体划分及特征,珠海消费格局:
前山商业地位和商业特色将进一步加强,前山交通枢纽地位凸显,辐射范围大幅扩大港珠澳大桥、广珠轻轨与广珠西线开发建设以及拱北口岸24小时通关都会进一步凸显珠海(尤其是拱北)连接港澳与珠三角地区交通枢纽地位,提高交通与经济往来频率,进一步促进拱北商业发展前山商业市场竞争越发激烈,特色化差异化竞争策略是引导市场步入良性竞争的必然趋势各大商业体必须加强自身特色和差异化优势,才能更具竞争力,并共同把拱北商圈做大做强,港珠澳大桥,广珠轻轨(三台石路),珠海商业发展趋势,珠海商业将进入“购物中心”时代,伴随购物中心形态的商业模式陆续出现,为珠海带来更多新的商业元素,珠海将进入一个崭新的时代众多后续供应大项目的开发,均以购物中心形态出现,商业规模大,综合性更强,开发建成后将极大的提升珠海商业市场发展水平星级电影院、量贩式KTV、大型电玩中心等新的商业元素将伴随着购物中心逐步进入珠海,珠海商业丰富度将有较大提升。
珠海商业发展趋势,珠海“大商业”格局将逐步展现,总体商业体量将大幅提升随着多个大商业项目的开发,将为珠海新增近50万的商业体量业态丰富度不断提升,综合性更强华发商都:
总建筑面积18万平方米,其中商业面积占10万平方米,设有2200个停车位,同时拥有16万平方米的商业外生态广场,将打造成为集购物、休闲、娱乐、美食于一体的珠海地标级高端时尚商业综合体多个大型外资品牌商家与开发商逐渐入驻,商业开放度更大沃尔玛已签约进驻前山招商花园城万达集团、大润发、天红百货、海雅百货等也在进一步洽谈或考察中珠海部分中低档商场将进行升级改造,整体商业水平将得到进一步提高珠海政府与开发商意图对拱北商业进行升级造,如拱北市场、莲花路与银都酒店与口岸广场地下商业改造升级已完成概念性规划,会极大改善区域形象与商业形象,珠海商业发展趋势,根据国内商业开发的实际经验,一线城市人均商业面积1.0-2.0,二线城市人均商业面积1-1.5,三线城市人均商业面积0.5-1.0均是比较合理的范畴。
2015年珠海常住人口约200万,目前城区已开发或即将开发的具备一定体量的商业总面积约120万,人均商业面积约0.8,且考虑到非常住人口(游客及澳门客)对商业的需求量,珠海商业仍然处在相对合理的范围珠海目前已开发的商业项目尚未出现明显的招商困难和滞销状况,说明市场供需总量未表现明显失衡。
珠海商业容量评估,珠海中心城区未来35年合理新增商业面积需求可达3040万,现存125万,需求旺盛,前山商圈,明珠商业广场,本案,前山商圈商业市场分析,主要家居装饰市场为主,及餐饮和服装为辅,中低档次,多以生活配套消费,心海州,世邦家居世界,世邦国际装饰广场,前山商圈内部可细分为二大商业板块,二大板块从商业业态构成和客群定位上形成错位竞争前山板块明珠板块,前山商业格局:
二大细分商业板块,前山商业格局:
二大商业板块综合对比分析,前山两大板块对比,档次相当;共同特性:
缺失休闲娱乐型业态,竞争实力相当,确定竞品层级,竞争层次筛选:
体量相当,区域相近,档次相同,业态相近的项目为心海州、华发商都、中海富海里;目前珠海没有一个真正意义的体验式大型商业中心。
珠海商业市场总结,主题、定位、特色鲜明的商业项目少,各大商圈各自独立,商业辐射力小,广珠轻轨及电车1号线的轨道交通将促进沿线商业快速发展,前山商圈位于城区中部,为城区南北通达的咽喉位置,珠海商业发展已经进展“购物中心化”时代,家庭体验式休闲娱乐消费业态缺失,项目商业定位,2.1、项目本体分析2.2、SWOT分析及市场占位2.3、案例借鉴2.4、一期商业定位2.5、项目业态定位2.6、商业租售建议2.7、商业收益预估,项目位于珠海前山片区三台石路于翠微东路交汇处,是珠海主城区;地势西南低、东北高,南望障板山。
是珠海建材商贸最为发达的地区,已形成良好的商业氛围。
紧靠珠海南北交通大动脉三台石路,交通上具备良好的城际沟通能力。
东北侧背靠为仙峰山(有永久墓园)。
本项目位于珠海香洲区前山片区,是新兴城市中心,是珠海家居建材交易的集中地,区域形象较为低端,建材批发零售集中,已形成浓厚商业氛围。
由于地处珠海南北交通大动脉城市快速路三台石路与城市主干道翠微东路交汇处,交通上具备较强的城际沟通能力。
项目本体分析商业环境分析,区域建材市场中心,周边环境杂乱,整体形象档次中低,片区配套有待提升,珠海建材商贸最为发达的地区,区域市场形象较为深入。
区域交通优越。
通过三台石路、翠微路、柠溪路,连接珠海三横三纵主动脉。
项目紧邻城市主干道三台石路,是珠海北侧如中山、深圳、广州来往的交通要道之一。
规划中的电车2号线建成后将缩短南北距离,增强区域辐射能力。
珠海主城区中心,轻轨落脚点之一,区域交通枢纽中心,未来交通规划利好,交通通达性强,利于人群聚集,具备一定的商业发展条件。
世邦家居1、2、3号馆,世金海马家居,世邦家居4号馆,项目本体分析区位环境,项目一期商业产品基本情况:
一期商业产品1.5万销售,5万自持。
商业规模大,为地下一层,地面两层商场铺,商业内在价值关联性较好,同时各类产品间又有一定的独立性。
即闭合又相互独立,可塑性极强。
项目本体分析产品分析,项目商业体量大,一期商业展示面窄,进深大形状不规则,使用空间受到住宅核心筒影响严重。
中原思考?
珠海进入大购物中心时代,市场竞争激烈!
区域商圈以建材市场为主!
项目本体临街展示面窄,进深长,客流难以导入!
如何实现市场突围?
如何进行市场占位?
商业SWOT分析总结,结论:
利用区域优势和市场空白,结合市场发展趋势,同时着力内部打造,建立一站式家庭体验式综合商业体概念以区别于周边商业的竞争取向。
区域老大,非区域老大,中等规模,领导者,垄断地位不可重复性,追随者,搭便车,借势以小博大,杀伤战术价格战的制造者,补缺者,目标明确,挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规则强调新的评估标准强调产品特色和价值,本项目不管从整体规模、地段优势等判断,都是前山商圈的绝对的老大,在业态组合上充分挖掘市场发展趋势及市场空白,让本项目承载着成为商业的领导者的使命,积极创新,占据绝对垄断地位;,契合商业发展三要素“内容、环境、趋势”,以家庭体验式创新商业模式引领市场,项目市场占位,商业模式借鉴:
万达商业发展朝着功能更全、体现“文化、体验、旅游”为一体的商业综合城发展,业态上顺应电商冲击市场发展,大幅削减服饰类零售业态,增加儿童为主导的家庭体验式业态及餐饮业态组合上。
商业案例借鉴,趋势:
万达新开设的万达广场(不含万达百货)将全面取消服饰业态。
成为首个“去服饰化”商业综合体。
2015年前,已经开业的72个万达广场将减少零售业态的占比,增加家庭体验类业态及餐饮业态。
已经完成业态调整的大连两家万达广场,调整后客流增加10%,销售额增加8%。
商业理念借鉴:
天津水游城作为为第五代商业模式shoppingpark,兼顾时间型、激发型和体验型消费,创造了一种全新的生活方式,以往的购物中心以目的型消费为主,是有需要了才去的购物中心。
而水游城提倡的是“时间型消费理念、体验型消费理念和激发型消费理念”,是将生活与商业融为一体的第五代商业模式shoppingpark商业模式。
创造了一种全新的生活方式,其一站式多元化生活,为人们引导了多种未知生活的可能,充分打破了传统商业模式的目的性消费。
在这里,时间不再变得漫长。
商业案例借鉴,成功模式全国复制:
天津、南京、赣州、盘锦、蚌埠等地复制,行业市场空间分析,2万亿消费蛋糕,等待分享:
珠海存在家庭型消费市场空白,儿童驱动式家庭体验消费市场空间巨大,,43,项目功能定位契合度分析,优先发展儿童体验及餐饮休闲娱乐业态,44,项目商业一期定位,项目定位之基础:
商业一期形象定位,世邦欢乐城,立足珠海,融入粤港珠大湾区,覆盖整个珠三角世界级城市群。
倡导跨界儿童主题体验型、特色美食主题的复合型家庭型体验消费的创新商业模式。
定义:
家庭型体验消费指业态业种的复合度极度齐备,商品组合的宽度最宽、深度最深的购物中心。
消费者层面宽,主要定位于价格中档,适合家庭体验消费的消费品。
涉及的年龄、层次较深,不同的商品由专业的、不同行业主题的大卖场实现。
商业档次定位,在项目档次定位上,需要考虑到以下因素:
差异化因素项目需通过旗帜鲜明的主题定位与现有和未来将有的项目形成差异开发因素项目需保留先行经营后行档次调整的空间,综合以上因素,我们建议项目建设初期定位于中高档次,未来可根据市场逐渐调高,既可规避市场不成熟的风险,也可保留未来向上调整的空间,还可满足项目形象及功能的需求,本项目(初期),周边商业,华发商都,万象城(参考),本项目(未来),中高档次,47,对城市:
引领城市消费新观念,丰富和完善城市功能定位对区域:
形成区域标杆,第一个家庭体验型购物中心,成就区内商业典范对商户:
为众多理念和商户进入内地及城市提供平台对消费者:
家庭生活以及餐饮娱乐消费业态为载体,满足消费者优质人生的所有诉求,同时创造消费于自然、社会的和谐发展格局,商业功能定位,休闲娱乐、儿童游乐业态功能突出,商业目标客户定位,辐射客户群,辅助客户群,重点客户群,核心客户群,区域内具有中高收入、看重家庭观念、对消费体验有较高要求的消费者群体;前山区域的常住家庭人口,珠海市内对儿童体验、餐饮和娱乐等业态有消费需求的;未来综合体内的办公人口和酒店的住客等。
前来珠海和澳门观光旅游的游客群体;家具建材专业市场的顾客和从业人员。
珠江西岸其他城市跨区域消费的人群,包括澳门、中山、香港和江门等地;珠三角乃至全国前来珠海的度假旅游人群。
目标客户总结:
1、注重家庭生活、追求消费体验的中高收入人群2、以区域性消费群体为根本,辐射珠三角区域消费人群,商业客户细分,客户多为周边常住人群,年轻白领一族、三口之家家庭结构,关注儿童成长及交通通达性关注度高,商业业态定位,“儿童之乐、美食之乐、家庭之乐、游玩之乐”,集万千宠爱于一身珠海进入“家庭体验”消费时代,珠海首家青少年阅读体验大世界,珠海首家芭比娃娃旗舰店,珠海首家真IMAX影院,商业业态定位,成长乐园:
珠海首家儿童职业体验基地,灵魂业态,成长湾设有职业体验、灾难体验、科技体验、体育体验、军事体验、嘉年华体验等六大体验区,使得职业体验项目更多样化、更有趣。
在这里,孩子们接触“社会”、了解“社会”、并成为“社会”的主人。
电视台合作:
珠海首家儿童剧场,灵魂业态,珠海唯一以儿童为服务对象的剧场,培养儿童表现力、想象力、及团队精神。
含儿童走秀、儿童职业体验、儿童歌剧、舞蹈表演等;常年同珠海电视台合作举办类似“饭没了秀”、“宝贝去哪”等儿童节目。
反斗城:
珠海首家儿童反斗城乐园,灵魂业态,星际传奇游艺mall是中国最时尚、最高端的游艺娱乐连锁品牌,欢乐、健康、益智,特别适合全家人一起参。
拓展攀岩:
珠海首家儿童体能拓展项目,灵魂业态,震撼视听:
珠海首家真IMAX影院,灵魂业态,打造珠海首家IMAX影院给予客户超超震撼观影新体验。
提升项目商业整体形象和吸引大量客户流量。
联合政府,公益塑造形象:
珠海首家“快乐四点半”,灵魂业态,“快乐四点半”这一未成年人教育服务项目也是香洲社会管理创新和社区建设的重要内容,旨在解决中小学生下午四点半学校放学后课余时间监管空白的难题。
凭借着精心设置的设计大本营、时尚服装秀、芭比瞬间摄影、芭比水疗美容中心、芭比主题购物等区域筑起一个洋溢梦幻色彩的全方位的生活空间,芭比娃娃覆盖全年龄段(女性的时尚,时装,化妆品及配件),芭比娃娃设计中心,亲手设计芭比娃娃。
芭比水疗中心,通过电脑给芭比换衣服,梦幻世界:
珠海首家芭比娃娃旗舰店,灵魂业态,知识的海洋:
珠海首家青少年阅读体验大世界,灵魂业态,色彩鲜艳的书架,卡通造型的书台,国内品种最全的儿童图书以及玩具街、小舞台、美食屋、游乐城堡“青少年阅读体验大世界”进行阅读服务的全面升级。
童趣无限:
珠海首家最大室内波波池,灵魂业态,四季冰雪世界:
珠海首家都市真冰主题乐园,灵魂业态,真冰运动是近年国际上风起云涌的时尚运动,在现代大都市里寻求冒险、新奇、刺激、时尚体验的人群中倍受青睐。
它集运动的速度与难度、舞蹈的优雅与抒情于一身,真正实现了运动与艺术的完美结合。
童话世界:
珠海首家儿童主题餐厅,灵魂业态,儿童主题餐厅“芭迪熊”儿童主题餐厅有一个色彩绚丽的童话世界,小小的彩色桌椅,热带雨林般的梦境小岛,海盗船、宝物箱、小熊以及各种有趣的玩具,这是一家新开的游乐场吗?
实际上,这是一家儿童主题餐厅,不少对吃饭毫无兴趣的小朋友快乐地跑进餐厅,乐不知返。
舌尖上的珠海:
珠海首创无国界美食广场,灵魂业态,汇聚全球各地风味,雅致、洁净的就餐环境、品种繁多的美食,是消费者对美食广场的要求,更是美食广场对消费者的基本承诺。
创造让多数人喜欢在美食广场用餐,因为在美食广场吃得舒服、吃得自然、吃得开心!
。
64,提供现场喜剧表演的餐厅,64,NBA运动主题餐厅,主题餐厅:
珠海首创特色餐饮,灵魂业态,缤纷,时尚购物,亲情演绎,盛放,餐饮美食,亲子,儿童天堂,家庭,按照不同的品牌,采用不同的商家引进方式及优惠条件,总体原则:
前期旺场。
直接引进通过商家谈判,达到进驻意向,商家直接经营,自负盈亏。
优惠条件:
免租期、租金折扣、赠送租期。
直接引进,连锁加盟,联营,品牌嫁接,连锁加盟在商家不愿意进驻经营的情况下,由商家提供品牌支持,我方经营,向商家支付管理费或品牌使用费。
优惠条件:
免租期、租金折扣、赠送租期,联营通过资产评估,确定商家同项目的则全关系,投资收益比例,经营管理方式,多种形式进行合作经营,共担风险共享利益。
优惠条件:
减少扣点,品牌嫁接引入外地品牌,由本地投资者投资经营,连线搭桥。
商业商家引进模式,商业销售模式采取以带租约产权商铺的形式开展销售工作,短时间内可快速回笼开发资金,又可保证项目统一经营、统一规划、统一招商,商业销售模式建议,权衡各销售模式,结合项目的规模、体量及销售资金回笼等综合因素考虑,我们认为本项目因体量大、周边专业市场商业环境比较成熟,但零售市场商业环境缺失,采取以带租约产权商铺的形式开展销售工作,短时间内可以快速回笼开发资金,又可保证项目统一经营、统一规划、统一招商,以顺利度过后续商业的经营培养期。
商业实收价格预判:
市场比较法,在售市场比较法法:
本项目商业出售部分可实现实收价格为:
63218元/平方米,注:
心海州商铺折扣全款9折,按揭95折,返租8年按5%、5%、6%、6%、6%、7%、7%、7%共返按49%计算,前三年16%一次返;MOMALL商铺全额折扣98折,按9年6%计算(前三年按一楼返6%,二楼返6.5%,三楼返7%,一共返9年返,第四年开始按市场价格算,但最低不会低于前三年的90%)恒虹世纪广场1F售12万,2F售5万,3F售3.8万,4F售2.8万,取平均数计算。
商业销售实收价格预判:
二手市场比较法,二手市场比较法法:
本项目可实现实收价格为:
43858元/平方米,商业销售价格预判:
租金反推法,以上数据为实际调查数据,供参考,同过对比周边的商铺租金以及珠海最繁华的莲花街租金,确定本项目租金范围为:
200-260元/月。
备注:
通过公式:
月租金*面积*12/销售总价=投资回报率(前期投资回报率按7%计算)本项目租金水平按200-265元/平米估算,可售商铺售价:
月租金按中间值230元/平米,计算得出:
230*15000*12/X=7%,即销售总价X=591428571元,得出单价39429元/平米。
39429元/平米。
商铺价格租金售价推算法(投资回报率法),租金反推法:
本项目可实现实收价格为:
商业销售实收价格预判:
租金反推法,商业销售价格预判:
综合售价,1.结合在售市场比较法、二手市场比较法、租金反推法,得出:
商业市场实际价格:
55031元/平方米2.考虑市场上浮变化及中原操盘,价格将会有34%的上浮,综合以上因素,最后得出:
商业售价:
55031*(1+3%)=56682元/平方米,商业销售实收价格预判:
一期可售商业整体收益预估,可售商业整体收益=56682元/*15000=850,230,000元,一期可售商业整体收益预估,8.5亿元,PART2.住宅定位研判,珠海住宅市场分析,1.1、珠海市住宅市场分析1.2、前山住宅市场分析1.3、项目竞品分析,香洲区陆地总面积300平方公里,按房地产划分香洲区辖8个街道(拱北、吉大、老香洲、前山、湾仔)、六镇(唐家湾、桂山、担杆、万山、横琴、南屏)。
香洲区是全市政治、经济、文化、交通和金融中心。
香洲区,老香洲老牌生活圈,吉大商贸中心、海景、高尚生活区,前山人气旺盛,价格洼地,拱北繁华街区、国际通道,南湾新兴高端居住区,新香洲主城居住新区,香洲区,作为珠海主城区,区位六大板块定位明晰,功能互有补充;项目所在前山区域人气旺盛,是市区的价格洼地,珠海市场分析,香洲片区库存量逐步降低,对比2011年库存量下降超过50%;其中前山板块和南湾板块库存超过五成;,2013年香洲各板块库存套数,珠海市场分析,库存套数,78,产品去化呈现两极分化老香洲与吉大等旧城区随着一二级市场供应的枯竭,去化量与南湾、前山等区差距增大,前山需求旺盛,珠海市场分析,经历2011年双限政策的打压,一手房市场对政策的降价预期正在降低,受政策影响目前珠海市城区均价开始跌落,持续升温期(2008年以前)全国房地产市场一片新兴向荣,纯粹的卖方市场,“抢房”现象时有发生,发展商对策略性营销需求不大;,金融海啸期(2008年-2011年)市场面临着新世纪以来首次销售寒冬,价格升幅跌落低位,并意识到合理营销策略的重要性;,政策调控期(2011年-2013年)经历海啸后的一轮“报复性”价格上涨,中央出台相应宏观调控政策,价格的升势再度被拦截。
珠海市场分析,区域规划利好,项目所在地既有珠海现代有轨电车1号线翠微站,距广珠城际交换站“前山站”仅两站。
珠海现代有轨电车1号线建成后,项目交通价值凸显,进一步升级为广珠城际双重叠加沿线楼盘,轨道交通沿线物业2013-2014年间增幅在10-30%之间,收益于轨道交通明显,,近两年香洲主城区供应量与销售量集中在新香洲、南湾及前山片区。
前山区域在市区内属于近期的开发销售热点,整体呈供需两旺的局面。
区域偏高的库存量,导致区域内项目销售压力较大,区域市场现状,项目所在的前山区域在市区内属于近期的开发销售热点,整体呈供需两旺的局面,前山区域在售项目均价14164.71元/,库存量较高,集中为3483小户型的刚需产品,同时该产品去化率较快,成交均价(元/),成交套数,价格:
5月该区域在售项目均价14164.71元/,环比小幅上涨1.6%;成交:
5月成交52套,环比下跌28%;库存:
5月底该区域库存1350套,库存有所下降;片区整体价升量跌,库存有所释放,盘均库存270套,消化压力相对仍然较大。
珠海中原市场研究中心,区域市场现状,区域市场分析小结,根据产品与价格分析区域内与本项目产品户型存在竞争的代表性项目有心海州与诚丰水晶座,体量及档次相近,为一级竞争项目。
公园里在售户型:
86152三房到四房精装均价:
15200,招商花园城二期在售户型:
160-169四房毛坯均价:
14000,诚丰水晶座在售户型:
34-83一房到两房均价:
11500-13500,心海州主力户型:
56131两房到四房均价:
13000,华发四季在售户型:
136-396两房至复式精装均价:
16000,御景国际在售户型:
128-175三至五房精装均价:
16000,学府道在售户型:
100-140三房到四房精装均价:
20000,前山区域,项目所在的前山区域内存在直接竞争在售楼盘有心海州与诚丰水晶座,区域内招商花园城和公园里与项目户型不同且剩余货量不多故
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