万科集团房地产前期拓展经验分享.ppt
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万科集团房地产前期拓展经验分享.ppt
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发现房地产规律为您创造价值,万科项目拓展相关经验借鉴,深圳市道然企业管理咨询顾问有限公司,道然,目录,第一部分万科项目发展制度介绍,第二部分房地产项目投资决策与评估,第三部分万科项目合作经验借鉴,2,第一部分万科集团项目发展制度介绍,道然,集团项目发展相关制度,项目发展管理制度:
集团项目发展工作的基础制度,约定了整个项目发展的工作要求、决策过程。
新项目发展计划体系:
各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况,由项目发展部门牵头,经总经理层讨,论确定发展战略,集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。
该计划每年制定一次。
项目发展信息通报:
一线公司考虑重点介入和发展的项目,从开始接触到正式签约,(或自然终止)时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。
日常要求,每月定期上报两次。
可行性论证报告内容指引:
规定了可研工作额的内容和成果标准。
下一部分将全面,介绍。
进入新城市可研报告内容增补:
作为新城市可研工作的补充要求。
项目用地投标/竞拍管理办法:
针对新的土地出让方式,规定的项目发展工作方式、,决策过程。
项目跟踪体系:
新项目签约后,要求每两月上报一次项目操作进展,并与可研报告列表,对照,作为项目论证工作的考评依据。
3,房地产项目投资决策与评估,道然,1.投资决策需要考虑的因素,1.1买地是房地产企业最重要的投资决策,1.2房地产项目可行性分析,1.3万科集团项目投资策略,2.万科集团的评估程序,3.案例介绍,4.在项目投资决策中容易犯的错误,5.万科项目决策评估特色,5,1.1买地是房地产企业最重要的投资决策,道然,土地是不可复制和再生的稀缺资源,作为资源密集性行业,房地产开发的两大前提要素是资金和土地,其他专业资源都可以此为基础来组织;房地产开发的土地资源稀缺,相当程度上是可遇不可求的。
发展商选择土地往往处于被动境地,可供挑选的余地有限,必须在很小的范围内作出选择;土地是最重要、最基础、最根本的原材料,它决定了产品的主要关键属性,是房地产开发的前提;公司经营和战略的实现,必须有相应的土地资源;土地具有唯一性,没有一块土地是相同的。
市场定位、规划设计、销售企划、物业管理等,很大程度上是由发展商的意识和专业水平及社会资源组织能力所决定,发展商可主动地控制,进而控制产品的质素;但土地具不可控性,一旦确定后,土地位置、价格、规划控制要点是不可改变的,作为房地产开发的前提,其决定了在什么地方做出一个什么样的物业。
土地的不可控性,土地的不可更改,项目一旦进展受阻,发展商可通过调整价格、户型、销售包装等加以改进,但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制不可更改;在国内,由于发展商的运作水平差异很大,还有土地决策失误,通过策划成功的例子;而香港这样的成熟市场,发展商的专业水平趋于社会平均化,基本上土地决策占项目成功与否的70%,后期调整效果很微小。
建筑形式不同和地段不同,土地成本在总成本中的比重也会不同;但项目开发中,土地成本一般占到30%左右,是最重要的成本之一;而考虑到建安、配套的费用很大程度上可以通过项目滚动开发实现自助支付、摊低成本;税费等是义务承担项目;因此,土地的成本还具有不可变性,是最大的成本之一。
持续经营的需要;占有资源,遏制竞争对手的需要;战略扩张的需要;未来增值的期望;稳定的利润回报。
土地是房地产开发的最重要成本,买地的动机不是单一的,6,1.2房地产项目可行性分析,道然,可行性分析(技术分析),项目决策背景及摘要,第一部分:
项目概况,第二部分:
法律及政策性风险分析,第三部分:
市场分析,第四部分:
规划设计初步分析,第五部分:
工程、销售计划及后期物业管理,第六部分:
投资收益分析,概况描述,全程分析,第七部分:
管理资源配臵,第八部分:
综合分析与建议,第九部分:
补充内容,结论建议,7,1.2房地产项目可行性分析,道然,城市发展规划及政策影响,外部环境,宗地所属区域的城市定位,项目决策背景及摘要,项目本身的特殊性,对公司总体发展战略的影响,内部因素,项目在公司发展规划中的定位,项目的利润贡献,8,1.2房地产项目可行性分析-第一部分项目概况,道然,要点:
项目的基本情况要详尽、真实、清楚,了解宗地基本情况,尤其是市政配套状况,有助于把握成本和工期;项目周边社区配套及周边环境,直接关系到项目市场定位的客观支撑力地产,项目概况内容框架,宗地位置,宗地现状,周边社区配套,周边环境,大市政配套,规划控制要点,土地价格,土地升值潜力评估,地立储即备开优发缺与点作比为较土,(土地的自然质素和属性),9,1.2房地产项目可行性分析第一部分:
宗地位置,道然,四季花城,长江二桥,汉口,建银大厦,徐东商圈,内环线,湖北省委,汉阳,长江一桥,武昌火车站,中南商圈,东湖风景区,亚贸商圈,鲁广商圈,中环线,武汉光谷科技新城范围示意,三湾地块,例:
武汉三湾项目城区位置图。
武昌,10,1.2房地产项目可行性分析第一部分:
宗地位置,道然,S15地块,例:
上海浦东S15地块,宗地区位图。
11,1.2房地产项目可行性分析第一部分:
宗地位置,道然,1、四至范围;2、地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;3、地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;4、地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;5、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;6、土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;7、地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
地块相对完整对发展商具重要意义:
便于项目整体规划布局,容易出效果,各组团分期开发保证了完成和连续,同时有利于日后小区物业管理,土地的完整性和规整性,地块不完整不利于围合设计和管理,象北京万科城市花园裕华大道的分割,迫使小区多面开口,影响区内交通组织,并造成安全隐患,地块相对规整利于规划设计:
地块整体规整,在户型、朝向、边缘围合控制等方面,有明显优势,了解项目地质情况,可以适度把握规划设计及工程建造的结构要点,土质结构:
基础处理,承载力:
基础处理,地下水位:
地下室防水处理,抗震和防洪,地下埋藏物,项目如果忽视地质情况勘探,会造成结构重来,影响进度和项目回款,并直接造成建安成本上升(上海城市花园未详细了解地块地质特征,保守桩基处理,造成成本每平米增加80100元),12,1.2房地产项目可行性分析第一部分:
宗地现状,道然,例:
武汉三湾项目宗地现状图,13,1.2房地产项目可行性分析第一部分:
周边社区配套,道然,例:
上海浦东S15地块,周边配套设施图。
14,1.2房地产项目可行性分析第一部分:
周边社区配套,道然,例:
上海春申项目周边社区配套示意图,15,1.2房地产项目可行性分析第一部分:
周边社区配套,道然,例:
武汉三湾项目周边交通及教育设施配套分布图,二桥交通节点,内环线入口,一桥交通节点,民院公交节点,中建公交节点,目,标,地,块,16,1.2房地产项目可行性分析第一部分:
周边环境,道然,1、治安情况,2、空气状况,3、噪声情况,4、污染情况(化工厂、河流湖泊污染等),5危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等),6、周边景观,7、风水情况,8、近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物,中心/超市的建设等。
项目周边500米以内的环境是项目的先天性质素,直接影响客户的购买心态和业主的居住质量。
历史上有无不良背景、典故,周边环境存在不利点,不仅会影响销售,更会导致日后小区管理上索赔投诉等纠纷,象荔景大厦因地下有军用微波通道,被迫变更设计,损失了近一半的建筑面积,并使工期拖延一年,除了客观环境外,也要重视主观因素,象风水和历史因素,在某些项目会成为关键(深圳俊园的“泰山石敢当”),17,1.2房地产项目可行性分析第一部分:
大市政配套,道然,周边社区配套设施,是把握项目定位及规划设计的重要依据,1、道路现状及规划发展,包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
2、供水状况:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯(有线电视、电话、网络):
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电:
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、燃气:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图:
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。
当大市政配套有缺乏时,发展商可以以此作为地价谈判的条件之一。
值得注意,如有发展商自行投资建设大市政,其投资成本往往超过常规估算和预测数,且涉及的不可控因素太多(上海万科城市花园自建大市政的失误,如电话自建成本达8000元/门,而照政府规定只能收取客户4000元/门,发展商被迫承担大量成本。
),18,1.2房地产项目可行性分析第一部分:
大市政配套,道然,例:
某地块的配套管线现状示意图,19,1.2房地产项目可行性分析第一部分:
大市政配套,道然,例:
上海城花项目市政配套及未来规划,一般来说,配套设施数量较多、质量较高的社区,可以为项目的档次定位提供客观支持,项目开发时缺乏某些内容时,应在规划设计中予以充分考虑,主力客户看重的因素,一定要优先解决(上海万科城市花园复旦万科学校解决教育问题、四季花城假日广场打消客户对于商业配套的疑虑),20,1.2房地产项目可行性分析第一部分:
规划控制要点,道然,1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积,2、住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积,3、综合容积率、住宅容积率,4、建筑密度,5、控高,6、绿化率,7、其他,21,1.2房地产项目可行性分析第一部分:
地价,道然,土地价格,土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。
根据购买价格计算总地价、楼面地价。
土地升值潜力初步评估,从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角,度对土地升值潜力做出初步评估。
近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。
立即开发与作为土地储备优缺点分析,22,1.2房地产项目可行性分析第二部分:
法律及政策性风险分析,道然,项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述,1.项目立项,2.项目用地现状,3.项目用地规划,4.项目用地取得土地使用权程序评估,5.项目用地土地性质变更的评估,6.政策性风险评估,项目法律手续,确认项目法律手续,初步把握项目转、立项的合法性,
(1)省市国土局批准的土地出让合同,
(2)省市规划局审批的规划许可证,(3)项目立项批准书,(4)建设许可证,(5)地价付款凭证,了解当地主管部门对项目转让、立项合法性的有关规定,并随时掌握最新动态,是一项基本的工作,因为政府的规定不是一成不变的。
23,1.2房地产项目可行性分析第二部分:
法律及政策性风险分析,道然,合作方式及风险评估(合同控制),1.合作方基本情况,2.合作方式,3.主要合作条件,4.合作风险评估,总体评价,对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价。
合同不是万能的,不能规避所有风险,合同只是最后一道防线,合同中的约定必须在签署前对其可实现性逐步落实和评估,24,1.2房地产项目可行性分析第三部分:
市场分析,道然,市场分析应了解和把握的主要方面:
1、当地房地产市场宏观情况,2、城市发展规划和重要基础设施建设,3、地块所在区域市场表现,4、地块周边楼盘情况,5、项目定位,25,1.2房地产项目可行性分析第三部分:
市场分析,道然,1、当地房地产市场宏观情况,房地产发展的城市经济基础和政策环境一级市场土地政策和批租情况二级市场投资量、供应情况、销售总量、均价水平和各指标的增长预期市场区域分布情况消费群体特征主要发展商情况,通过以上研究,将得出以下几个方面的结论:
城市房地产的发展容量有多大、走向好坏一级市场获得土地的渠道、难易程度和价格水平二级市场的竞争状况、售价水平和盈利空间哪些区域有发展的现时和潜在空间市场的总体操作水平消费者的偏好区域、产品形态,26,1.2房地产项目可行性分析第三部分:
市场分析,道然,举例:
93年万科认为浦东尚不明朗,而进军浦西;现在浦东已具最好的发展空间,万科考虑进入,深圳市场化程度高,个人购房要求户型实用,四季花城开发以3居为主,而不一味求小,获得了良好效果,北京拿地过去基本上是2手地,拿地成本高企造成房价具高不下,万科在城里拿不到合适的地,在机场边发展物业反而取得巨大成功,27,1.2房地产项目可行性分析第三部分:
市场分析,道然,2、城市发展规划和重要基础设施建设,地产项目的开发周期长,项目销售形势与当地城市近、中期的发展规划、功能布局、基础设施建设等方面有较大关联,总体来讲,顺势而为,甚至预先投资于潜力区域,项目会有更大的增值可能和创利空间。
主要包括以下几方面:
城市建设的总体发展方针,各区域的发展、功能定位和重要的区域发展政策,各区域的建设重点和控制规范,重要基础设施建设的规划和完成周期,通过以上分析,得出房地产开发的优选区域,28,1.2房地产项目可行性分析第三部分:
市场分析,道然,举例:
浦东对上海房市的重要意义:
发展空间和增长预期,深圳市的中心区开发热潮,北京中关村高科技产业园区的建设利好,北京上海两个万科城市花园的大配套在5年之后的不同现状,影响了客户对项目的评价,29,1.2房地产项目可行性分析第三部分:
市场分析,道然,3、地块所在区域市场表现,区域经济基础和政策环境,区域发展规划和重要基础设施建设,主要指标:
土地供应、投资量;供销总量、总额、价格水平和各指标增长预期,客户群体特征,热点产品和热点项目,通过上述分析,预测区域市场发展(容量和走势),并初步判断在该区域项目的定位(产品形态和客户定位),30,1.2房地产项目可行性分析第三部分:
市场分析,道然,举例:
深圳口岸附近以港人外销为主,小户型的皇御苑、海悦华苑等取得良好业绩,北京中关村区域项目(如都市网景、水清木华等)打网络牌、教育牌,客户认同度高,沈阳高档社区流行大户型,万科紫金苑180平米的4居销售冷淡,房间改大、房间数减少为3居,反,而获得很好效果,31,1.2房地产项目可行性分析第三部分:
市场分析,道然,4、地块周边楼盘情况,了解地块周边35平方公里内的楼盘情况,把握竞争的水平和程度,并了解主要客户群的偏好,主要包括:
楼盘位置、规模、规划特点、立面和套内户型,售价水平和定价策略,营销特点、主要卖点、热销户型、主要客户群、卖场布置、有无代理,销售率、入住率(已有入伙的项目),物业管理、小区环境、配套,32,1.2房地产项目可行性分析第三部分:
市场分析,道然,5、项目定位,项目定位决定了该项目的成败,经过上述四个调研,将作出基本定位:
主力客户定位:
目标主力客户的判断,包括其职业、年龄结构、家庭人口、收入水平、区域分布、,置业目的和经历,产品规划设计:
总体理念要迎合主力目标客户的偏好,并挖掘引导其发现新喜好,主力户型构成,售价水平和定价策略,小区风格、环境、配套,主要推广点和营销策略选择,33,1.2房地产项目可行性分析第三部分:
市场分析,道然,举例:
深圳百仕达和皇御苑都定位为港人外销社区,但前者户型大,总价高,不符合在深置业港人的需,求主流,后期陷入沉寂。
北京中关村区域目标市场定位:
海淀区内的IT企业职业经理及私民企业主,周边院校部分富裕教师,年龄28-36岁之间,以改善型购买为主,主力户型以3室2厅2位为主,面积在130-140平米,尽量争取与人大附中等知名学校合作,打子女教育卖点,34,1.2房地产项目可行性分析第四部分:
规划设计初步分析,道然,规划设计的可行性分析,规划设计的初步概念,1.设计概念,2.技术概念,3.可持续发展概念,35,1.2房地产项目可行性分析第五部分:
工程、销售计划,道然,项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开,工许可证、销售许可证等的时间。
项目设计计划的时间安排。
工程计划:
开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当,地城市市场和片区市场的占有率。
(按季列示),销售计划:
各期销售时间、价格、面积,入住时间,预计销售各期,的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
(按季列示),物业管理:
当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运营,测算。
36,1.2房地产项目可行性分析第六部分:
投资收益分析,道然,投资回报要求,设定投资回报率低限,原则上总投资回报率低于一定水平的项目不予考虑,资金优先支持核心项目,保证持续稳定的利润回报,合理安排周期,滚动开发,提高资金获利能力,满足全公司净资产收益率高于10%的要求,成本预测成本测算表,税务分析营业税及附加、所得税、土地增值税,项目资金预测资金投入计划,回款计划,需求计划,启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。
财务测算表收益分析,37,1.2房地产项目可行性分析第六部分:
投资收益分析,道然,项目投资收益数据简表,经济指标,销售收入,直接成本,总投资,毛利率,税前利润,税后利润,销售净利率,投回报率,参考指标,核心指标,单位数值(元/m2),项目总金额(万元),单位面积净利,销售毛利率,项目投资收益指标要求,内部收益率25%,销售净利率9%,资金峰值比例,地价支付贴现比,各年资金占用回报率,38,1.2房地产项目可行性分析第六部分:
投资收益分析,道然,资金流分析(开发周期安排),项目开发要有合理的周期安排,保证理想的现金流量,增强赢利能力和抗风险能力,
(1)分期开发,地价支付、建安投入要配合项目销售,尽量通过销售回款实现滚动开发,减少资金占用,
(2)资金回笼计划:
严谨的市场论证,项目公开后迅速实现回款,通过销售回款带动项目进展,保持合理的现金流,(3)减少资金占用和利息成本,通过销售回款保持资金流,降低财务风险,总的原则是“进度配合、分期支付”,税费分析,
(1)各项收费内容和标准:
对成本及费用做充分估算,
(2)税金缴纳:
尤其避免合作开发项目的双重征税,(3)配套建设与配套费支付时间的关系,需要指出,房地产项目开发,在获得土地、分配收益这二个环节上容易产生被重复征收营业税的问题,且数额巨大。
争取合理的税收优惠,降低成本,提高项目回报。
39,1.2房地产项目可行性分析第七部分:
管理资源配置,道然,机构设臵:
是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设臵。
人力资源需求:
启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经,理)。
人力资源缺口及解决:
现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径(调动、招聘、,培训等)。
人力资源考虑,在各地的发展新项目,是否有充裕合格的人力资源保证,是考虑的重要方面,
(1)项目经理人才:
是否有合格的项目总经理,具备综合管理项目和组织各专业经理队伍及社会资源的能力经验,是项目成败的关键之一;,
(2)专业经理人才:
充裕合格的规划设计、工程、销售企划、财务等专业经理队伍,是保证项目成功运做的基础,新项目发展,要考虑各方面人力配臵是否能够到位,40,1.2房地产项目可行性分析第八部分:
综合分析及建议,道然,从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
一、项目优势,二、项目劣势,三、项目机会,四、结论和建议,41,1.2房地产项目可行性分析第九部分:
补充内容,道然,拍卖和投标方式取得土地需要增加和完善的内容,一、主要指标测算,二、竞争对手分析,三、制定策略,四、资金筹措,进入新城市需要增加和完善的内容,城市发展和行业环境分析,42,1.2房地产项目可行性分析补充内容,道然,多项目操作的权衡,
(1)把握核心项目与辅助项目的关系:
优先发展在规模、利润回报上能支撑当地公,司的核心项目,保证增长的稳定和持续的回报。
辅助项目支持公司的扩张和占有率,的实现,
(2)项目布局考虑:
合理区域分布,扩大市场覆盖面,避免自我竞争,保证销售速,度,降低市场风险,(3)资源配置合理:
培养充裕的项目经理人才,公司资金、人力资源按照项目的重,要性和资源要求合理配置,(4)项目互动:
围绕主力产品路线,共同培育利用积累客户资源,保持一定的延续,性,并从各细分市场促进企业品牌和市场份额扩大,43,1.3万科集团项目投资策略-发展思路和原则,道然,1.,2.,3.,4.,5.,继续遵循持续稳健发展的原则;,投资收益指标必须满足集团最低要求,优先考虑年度能达到结算条件的项目;,鼓励发展分期付款,资金占用小的项目;,鼓励深圳、上海和北京三大区域大力发展,提高经营规模,其他公司结合土地,储备状况适当发展;,集团资源向公司经营能力强、市场潜力巨大的地区倾斜。
44,1.3万科集团项目投资策略购买股权(公司),道然,尝试与其他公司各种方式的合作(不包括买断土地使用权),尝试与政府或代表政府行为的拥有土地处置权的公司合作;,可以考虑与上市公司或一般国有大公司的合作;,不赞同购买公司,除非该公司从成立开始,我司能够控制各种经营行为和风险;,不赞同与私人公司或规模较小、资信较差的民营企业合作。
45,2.万科集团的评估程序,道然,2.1集团项目发展相关制度,2.2项目论证及决策阶段业务流程,2.3项目论证阶段部门分工,2.4项目决策阶段时间控制计划,46,2.1集团项目发展相关制度,道然,项目发展管理制度,新项目发展计划体系,项目发展信息通报,可行性论证报告内容指引,进入新城市可研报告内容增补,项目用地投标/竞拍管理办法,项目跟踪体系,47,2.2项目论证及决策阶段业务流程,道然,项目发展计划,获取土地信息,一线公司研究,项目可行性研究,集团项目小组研究,集团项目决策会,报董事会,项目签约,进入项目跟踪,48,2.3项目论证阶段部门分工,道然,项目论证阶段,一线公司多部门配合主要体现在各专业部门对项目可行性的分析。
49,2.4项目决策阶段时间控制计划,道然,协议方式获取土地,成立小组申请,可研报告初稿,14D,可项研目报决告策正会式申稿请,一线公司工作,10D,实完地成调小研组,8D,回复,3D,可集研团报领告导报,0D,组织项目听证会,董事会审批,集团项目发展小组工作,50,2.4项目决策阶段时间控制计划,道然,公开方式获取土地,一线公司工作,立与文获项。
件知目初,拍发步及卖展可时招小研决标组分定当申析是天请、否领。
成参取,根否据参评加估投,标最、终竞确买定是,竞决可买策研申会报请申告书请报样、集稿投团、标,7D,4D,标完成竞项买目会方决议案策案,会完、成确董定事投,/,3D,投标、竞买截至日,集团项目发展小组工作,/,10D,0D,完成小组实地调研,确定资金准备情况,51,3.案例介绍,道然,为什么选择这个案例?
上海黄浦区金陵路项目可行性报告(有删减),万科上海都市改造计划No.2,1、万科产品创新和经营创新的尝试,(新的盈利模式);,2、上海公司拿到这个项目是清晰的公司经营计划和项目发展战略的必然选择;,3、项目前期论证的专业深度是值得我们学习的。
52,3.案例介绍,道然,目录,第一部分,第二部分,第三部分,上海万科项目组合状况,黄浦区概况,宗地概况,第四部分,第五部分,第六部分,第七部分,第八部分,第九部分,法律及政策性风险分析,市场分析,规划设计初步分析,开发及销售计划,投资收益分析,综合分析及建议,53,4.国内发展商在项目投资决策中容易犯的错误,道然,1、盲目投资,2、缺乏自有资金、完全依赖融资,3、
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