思源-北京市东五环项目用地规划方向初步分析报告.ppt
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思源-北京市东五环项目用地规划方向初步分析报告.ppt
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东五环项目用地规划方向初步分析报告,第2页,2思源顾问,目录,一、地块现状及地块周边情况二、地块可选择的用地规划方向分析,第3页,3思源顾问,
(一)地块现状及地块周边情况,1、地块区域位置地块位于朝阳北路与东五环快速路交汇处的西南角,属于朝青板块(朝阳北路和青年路),本地块,星河湾,天河湾,柏林爱乐,万象更天,非中心,世界之窗,格外88,第4页,4思源顾问,
(一)地块现状及地块周边情况,2、地块地形及现状地块形状呈东西向条形形状,东宽西窄,由东向西变窄,最终西端呈尖形,整个地快形状呈刀片状;地块内东部区域目前为垃圾场及当地居民区,中部及西部区域为仓储厂房及车间,地块中有铁道;地块东部有排污沟和通讯发射塔;地块中部有高压线垂直穿过。
第5页,5思源顾问,高压线,污水沟,通讯发射塔,50米,约200米,符合国家环保规范预估可使用建筑面积,包括路边绿化带用地,全长1000米,退高压线约60米,退发射塔约170米,地块可开发使用建筑面积预测,第6页,6思源顾问,3、地块生态环境,一、地块现状及地块周边情况,发射塔,密集的高压电线,对人体健康影响,国家建设标准规范,环境电磁波卫生标准明确指出,在电磁辐射的中间区,不许建造居民住宅、学校、医院和疗养院等。
北京市移动通信建设项目环境保护管理规定中基站发射天线主射方向50米范围内、非主射方向30米范围内不得有高于天线的敏感建筑物的规定。
项目地块中有发射塔及高压电线,限高,本项目地块的生态环境较差,对在此环境中办公、生活的人群有很大的健康隐患,并限制了建筑规模。
第7页,7思源顾问,
(一)地块现状及地块周边情况,4、地块四至情况地块东侧偏南与北京市大黄庄苗圃园相邻,东侧偏北至东五环,南侧紧邻北京星牌建材有限责任公司,西侧至平房西路,北侧紧邻朝阳北路。
地块南边东部有六层住宅楼分布,南边西部有三座塔楼分布。
苗圃,星牌建材有限责任公司,居民楼,朝阳北路,东五环,第8页,8思源顾问,
(一)地块现状及地块周边情况,5、交通情况本地块交通主要依托于朝阳北路,朝阳北路为双向六车道,车道中有公交专道,此道路交通通行状况较好;本地快虽然紧邻东五环,但此区域无进出东五环的出入口,因此与五环的联系较小,只能通过向南向北一段距离后才能进出东五环;地块南北向通达性不好,只能依托平房西路(非正规道路)到达与朝阳北路平行的朝阳路和姚家园路。
东五环,五环辅路,朝阳北路,第9页,9思源顾问,
(一)地块现状及地块周边情况,6、周边基础配套周边生活配套较少,且档次较低7、地块目前用地规划性质仓储用地规划,第10页,10思源顾问,结论,道路交通通行状况良好,但公交系统欠缺周边环境现状较差,地块内生态环境较差,致使部分土地无法使用,且不存在改造条件地块形状较难利用,土地浪费面积较大,第11页,11思源顾问,目录,一、地块现状及地块周边情况二、地块可选择的用地规划方向分析,第12页,12思源顾问,用地规划方向可能性,地块用地规划方向的几种可能性,办公用地,物流用地,仓储用地,因涉及土地用途变性问题,因此要面临招、拍、挂获得土地的市场化行为。
出售终身使用权的办公用地,办公用地,定位原则:
风险最小化,利润最大化。
住宅用地,第13页,13思源顾问,二、地块可选择的用地规划方向分析,
(一)物流用地规划方向分析
(二)住宅物业用地规划方向分析(三)办公物业用地规划方向分析,第14页,14思源顾问,本案物流用地价值评估框架,物流用地价值,宏观市场环境,项目区位价值评估,?
?
第15页,15思源顾问,可借势现有二级货运主枢纽百子湾,结合货物类型及流向、形成专业市场及其物流配送中心。
(低投入、低风险、较低利润),本案区位价值评估,处于交通枢纽地、为政府规划物流片区可借势产业聚集效应走低端路线可积极发展第三方物流业务走高端路线,定位物流用地有待研究,紧邻朝阳北路及五环路,为政府规划的二级货运主枢纽,担负中心城区第三产业密集区的物流配送,允许境外投资者采用中外合资、中外合作形式投资经营国际流通物流、第三方物流业务。
(需要较高技术支持、属高投入、规模效益,针对本案用地规模很难达到较高收益),第16页,16思源顾问,宏观环境市场分析,北京市物流发展环境分析北京市物流发展概况,第17页,17思源顾问,北京市物流发展环境分析,经济快速增长为物流发展提供了广阔市场空间图列表明,从19952004年北京地区生产总值增长了3.06倍,而同期货运周转量只增加了0.2倍。
这种情况说明,北京经济总量增长对物流的影响需突破从重量和距离两个因子引发的单一货运的变化加以说明,需从物流的服务附加值及因货源聚集形成的专业市场等方面进行观察。
数据来源:
北京统计局,第18页,18思源顾问,北京市物流发展概况,为四环路以外的仓库个数百分比,为二环路至三环路之间仓库个数百分比,为三环路至四环路以外的仓库个数百分比,为二环路以内的仓库个数百分比,物流资源分布状况,2002年物流相关行业利润状况一览表,2002年主营物流企业实际收入为107.1亿元2001年为89.964亿元。
数据来源:
北京市商务局,行业利润相对较低,第19页,19思源顾问,分行业物流费用构成表2003年为例,第20页,20思源顾问,结论,北京市物流发展空间较大北京市物流发展正处于成长期鉴于地块规模只能作为仓储用地本案地块价值评析,如本案定位物流用地,不易实现利润最大化,第21页,21思源顾问,二、地块可选择的用地规划方向分析,
(一)物流用地规划方向分析
(二)住宅物业用地规划方向分析(三)办公物业用地规划方向分析,第22页,22思源顾问,区域情况,物业类型,朝青板块产品非常多样化,跨度大,选择面广,投资方向多;其中既有均价五六千元的普通产品,也有以北京星河湾为代表的一批高端项目;既有金泰大厦、财满街等写字楼,也有独立办公模式的商务花园项目非中心。
项目虽多,但定位不一,相互之间并不排斥,而是一种互补关系,使朝青板块的开发日益走向成熟。
交通,道路交通情况良好,交通干线较多,但朝阳北路上下班高峰时段车辆行驶缓慢;公交系统尚欠发达,仅有路等少量的公交车运行于朝阳北路。
第23页,23思源顾问,区域住宅市场情况,开发情况,这里的很多项目都是分期滚动开发,多数项目还是期房或是准现房,工期长,入住晚,且不少项目的自带配套都在二、三期,预计到年后才能显出一个比较成熟的居住氛围。
产品,朝阳北路从去年就开始出现中高档住宅产品,尤其是有多个品牌开发企业在此区域进行地产项目开发,包括天鸿集团、住总集团、合生创展、鹏润地产、宏宇集团、深圳华业、今典集团以及李嘉诚旗下和记黄埔地产;这些品牌开发企业在该区域开发了面积多达400多万平方米的房地产项目,今年开始该区域的高档住宅产品的开发数量开始逐渐增加,如星河湾、天鹅湾、逸翠园等。
价格水平,目前朝阳北路区域的高档住宅产品销售价格每平方米均价已经超过一万元,如星河湾已达到均价16000元/m;中档住宅产品价格在60007000元/m,如珠江罗马嘉园、华纺易城。
第24页,24思源顾问,本案住宅定位的探讨,高密度住宅(低端路线),低密度集合住宅,有严格限高的情况下提高建筑密度,受地形与地块两端辐射物的夹合不宜开发此类住宅,中高档定位,中低档定位,中档定位,高风险,有风险、低利润,风险大市场竞争压力大客户抵触情绪强,第25页,25思源顾问,本案拟建中低档住宅数据指标估算,第26页,26思源顾问,方向论证分析,区域内高档项目开发逐渐增加,势必增加区域土地开发成本,需要进行土地性质变更,变更后需进行招拍挂获得土地,地形较难利用,土地浪费较大,不易获取较多利润,地块内的高压走廊和通信发射塔限制建筑物的高度和摆放,并由于辐射影响,不适宜开发居住类物业。
本地块不适合住宅物业的用地规划!
四环项目“燕沙后”售价7200元/M2,因项目楼宇距离通讯发射塔300米,引起一定的负面社会舆论,为项目行销推广带来较大难度。
北五环项目“北苑家园”因社区内出现移驾高压线(在符合国家环保规范的前提下)引起激烈的群众抵触情绪。
第27页,27思源顾问,二、地块可选择的用地规划方向分析,
(一)物流用地规划方向分析
(二)住宅物业用地规划方向分析(三)办公物业用地规划方向分析,第28页,28思源顾问,项目地块办公定位方向论证,区域内办公市场供应状况,第29页,29思源顾问,办公物业用地规划方向分析,区域内办公项目供给量较大,但项目分布较分散,周边商业较为零散,商务氛围不浓区域内成规模项目中国际创展中心、财经中心临近朝阳路,借朝阳路商务氛围为势具有一定的区位优势。
与本项目地块较近的办公项目目前仅为世丰国际大厦、格外88,规模较小,分布分散,难以借势朝阳路商务。
区域内低密度办公项目非中心以规模化、生态化为优势,具有一定的市场空间。
区域内项目多以东区商务中心、中央电视台、北京电视台东迁为借势优势,以此区域内下游服务企业为客户群定位,以朝阳路区域商务升值空间为潜力,已初步形成了朝阳路东部新商务中心,商务氛围浓厚,客户认知度高。
区域内办公市场供应状况小结,本项目地块可借势东区商务中心及电视台东迁所带来的产业聚集效益,定位办公物业,与朝阳路办公物业的密集分布相比,本地块周边办公项目开发呈低密度、规模化开发态势,具有低密度集群效益。
第30页,30思源顾问,办公物业用地规划方向分析,高密度办公定位方向分析,第31页,31思源顾问,办公物业用地规划方向分析,项目低密度办公定位方向分析,第32页,32思源顾问,办公物业用地规划方向分析,高密度办公物业用地规划方向优势不明显,劣势突出,同时主要劣势不可转化,难以吸引意向客户,不利于项目销售!
结论,本地块定位低密度办公物业具有可行性!
低密度办公物业用地规划方向,可借助周边低密度商务办公规模效益,走差异化市场定位,规避地形地貌的原有劣势,为周边的下游中小企业提供办公空间。
第33页,33思源顾问,低密度办公物业用地规划方向分析,低密度办公物业定位,物流综合用地全面开发低密度办公物业,出售终身使用权,有效规避土地用途变性问题,因涉及土地用途变性问题,因此要面临招、拍、挂获得土地的市场化行为,第34页,34思源顾问,低密度办公物业产品规划建议,利用地形地貌的特殊性,规划创意性产品,充分挖掘地块可利用面积,设计均好性较强的生态低密度办公创意空间;项目容积率低于1,单体建筑面积为30005000平方米,建筑进深为25米,建筑面宽在40米60米,总建面约4.5-4.8万平方米。
销售价格有待进一步论证。
高压线,污水沟,铁道,居民区,通讯发射塔,第35页,35思源顾问,生态花园办公独栋示意图,谢谢!
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