石家庄杜家村沟养老地产目研究报告.ppt
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石家庄杜家村沟养老地产目研究报告.ppt
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1,石家庄平山县杜家沟村养老地产项目经济测算,投资发展部汇报人:
逄金正,2013.10.16,区位,项目综述,本案,项目综述,平山县夕阳红老年公寓位于平山县温泉镇杜家沟村西,双龙山以北、温泉河以南、占地面积160亩,建筑设计面积122792。
区位优势及卖点在于地处温泉城旅游区与西柏坡、井冈山红色文化旅游区较差辐射区域。
预计建设老年公寓楼68000,老年活动中心大楼22000,配建餐厅、浴室、球场、种植园等附属设施24812,康复保健医院7980,总建设面积122792。
多层砖混双面楼4栋,占地4803,建筑面积32008(每层48间,共384间)低层别墅式142座,占地28000,建筑面积68000老年活动中心,占地1330,6层,钢筋砼框架结构,建筑面积7980。
室外配套建设24812,餐厅,煎药室,洗浴中心,广场,球场,钓鱼池,种植园。
综上,计入容积率面积68000,不计面积28492,绿化占地73917,容积率0.62,建筑覆盖率30%绿化率60%,停车位100。
项目定位,以养老地产之名行旅游地产之实。
三级市场数据分析,竞品楼盘,项目综述,精品楼盘、市场环境,以上楼盘皆有产权与房本,老年公寓配套概念轮番炒作,典型的旅游地产开发模式,销售尚可,二手房交易均价仅为新盘价格的2/3。
季节性明显,商业不成规模,温泉城以西柏坡国御温泉为中心,完全是先招商后地产模式运营,运作周期较长。
新盘市场数据分析,竞品楼盘,项目综述,以上楼盘皆有产权与房本,期房难卖,配套齐全后有销售,基本完全现房销售,新盘不存在同质化,主攻卖点明确,有专业团队风范,四处新盘无雷同之处,各具标杆作用,树立各自价值评判标准,客户群体为北京、山西。
石家庄等外地客户,都在北京设有营销机构,各种看房旅游活动较多,收效甚微,除国御温泉项目外(自持酒店业)活动收效甚微。
市场越发区域饱和,当地销售人员提成在5%0-1%之间,可见销售难度之大。
精品楼盘、市场环境,竞品楼盘,项目综述,成本估算,综上计算,项目净收入估算为9145万1.2645亿为合理区间。
价格走势历史数据分析,竞品楼盘,项目综述,区域内地产价格趋势,石家庄价格走势,平山县价格走势,温塘镇价格走势,由走势分析不难看出,石家庄房价走势与全国走势同步,稳重上扬,最近12个月内,增幅11.7%,平山县房价走势因受局部供求关系与人口、就业环境。
经济收入等影响,下滑严重。
温塘镇因消费群体大多为外地客户,休闲度假之用,卖点与营销推广对价格的支撑较大,有波动,且波动较大是因为,同期开发开盘量巨大,互相冲击所致。
结论:
本案所处市场环境,供大于求的事实存在,并伴有开发过剩的潜在威胁,加之周期长,需要现房销售,开发自筹资金要求大,规划与卖点切入的专业性与针对性要求较高,销售方面,已租代售形式必定影响估值,而且旅游地产销售折扣力度较大等客观因素都直接影响项目净收入。
各方面综合考量,操作难度较大。
项目综述,平山县夕阳红老年公寓位于平山县温泉镇杜家沟村西,双龙山以北、温泉河以南、占地面积160亩,建筑设计面积122792。
区位优势及卖点在于地处温泉城旅游区与西柏坡、井冈山红色文化旅游区较差辐射区域。
预计建设老年公寓楼68000,老年活动中心大楼22000,配建餐厅、浴室、球场、种植园等附属设施24812,康复保健医院7980,总建设面积122792。
多层砖混双面楼4栋,占地4803,建筑面积32008(每层48间,共384间)低层别墅式142座,占地28000,建筑面积68000老年活动中心,占地1330,6层,钢筋砼框架结构,建筑面积7980。
室外配套建设24812,餐厅,煎药室,洗浴中心,广场,球场,钓鱼池,种植园。
综上,计入容积率面积68000,不计面积28492,绿化占地73917,容积率0.62,建筑覆盖率30%绿化率60%,停车位100。
项目定位,以养老地产之名行旅游地产之实。
项目难点,温塘镇年接待游客400万人次,旅游品牌已经成熟,但是冬天泡温泉,夏天玩漂流、游海滨已成定式,温泉人流量必定出现明显的淡旺季。
销售节点性较强,销售节点必须跟随旅游节点,导致同期推盘量巨大,竞争激烈。
已租代售模式问题较多,认可度较低(周边楼盘不乏精品产权房,需找到很好的突破点与回避短板的措施)市场开发过剩的潜在威胁逐步释放,各盘房价波动较大,促销力度大,使得操盘难度较大,回收周期较长,销售节点都在每年冬季,导致回款与开发难以连续。
消费群体以北京游客休闲度假养老为主力,必须在外地开设营销部,同时投放大量外地推广与活动费用。
周边超级大盘现房出售,先做配套后做销售,旅游开发经营与旅游房产销售两步走的开发策略,使得本案在必须快速回款的诉求下,必须避其锋芒绕道而行(必须有更好的客户诉求点)。
整个温塘温泉城的开发已经进入峰值阶段,属于技术与资金密集型的投资,利润低,风险大,且房价走势有滑落趋势,短时期也难以改变供大于求的现状。
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