金佛山旅游度假区详分析南川三泉镇.pptx
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金佛山旅游度假区详分析南川三泉镇.pptx
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旅游度假区详细规划前期分析,上位规划解读文化元素提取基地现状分析客源分析,上位规划解读,上位规划解读镇域上位规划解读镇区,上位规划解读-镇域,区位山水格局规划范围和期限地位和目标规划阶段发展策略城市化预测规划结构综合交通规划旅游总体布局,南川区处于重庆东南部,且南川南部与贵州省接壤定位为重庆“卫星城”、特色旅游区、都市后花园.三泉镇位于南川中部,三泉镇区距离南川城区15km,是国家级风景名胜区金佛山的北大门,景区的主入口。
重庆高速公路网六射(渝湘高速)建成通车,在南川区内设水江、东胜、南川、大观等下道口。
规划重庆市外三环横穿南川区,三泉镇现状通过S104与对外联系。
上位规划解读-镇域,G65,S104,区位,南川处于四川盆地东南边缘与云贵高原过渡地带,兼有盆地和高原的特点。
区境地势大体东南部较高,西北部较低。
全区地貌起伏较大.三泉镇位于南川区中部,金佛山北麓,三泉镇域地貌以中山地形为主,海拔高度在5801800米之间,绝对高差1220米,自然风光良好。
三泉镇有大小河流7条,其中龙岩河发源于马尿水,止于马尾溪,总长约为24公里,河面宽度25米;龙骨溪发源于金佛山狮子口,止于一号桥,总长约18公里,河面宽度20米。
龙岩河是三泉主要河流,最后汇入乌江。
山水格局,上位规划解读-镇域,规划范围本次规划分为镇域体系规划及镇区建设规划两个层次,其中:
镇域体系规划:
三泉镇镇域范围,包括三泉镇区、半河居委、马嘴居委、三泉居委、风吹村、白庙村、尧湾村、观音村、莲花村,总面积191.50平方公里;镇区建设规划:
包括镇区建设用地、水域及其他用地、远景拓展区、规划控制区,其中建设用地面积约为1.66平方公里,规划期限近期:
2010年2014年;远期:
2015年2020年。
上位规划解读-镇域,城镇发展总体定位,城镇发展目标,上位规划解读-镇域,上位规划解读-镇域,发展策略二做大做强“康体养生、休闲度假”产业,与金佛山自然保护区协调发展:
1、作为景区服务基地,提供接待、住宿、餐饮等配套功能,解决景区环境容量不足的问题;2、错位发展旅游产业,以休闲度假、康体养生为主,与金佛山特色景观形成功能互补;3、交旅集团重点打造下金佛山西坡现状发展良好,但西坡先天用地不足,且离南川城区较远,后发优势没有北坡(三泉镇)明显。
发展策略一积极融入区域发展,上位规划解读-镇域,利用三泉山水、温泉、药博、气候等资源打造重庆市著名休闲度假胜地。
发展策略三特色产业支撑旅游发展,1、利用现状中药博览园的资源和三泉中药材种植产业为基础,为大力发展中药物康体养生作基础;2、利用三泉现状丰富的温泉资源和农家乐发展休闲度假产业;,上位规划解读-镇域,发展策略四基础设施保障策略,城市化预测据南川区城市总体规划南川区近期城镇总人口将发展到30万人左右,城镇化水平为50%;远期城镇总人口将发展到41.4,城镇化水平为60%左右;根据测算除出南川主城区3个街道办事处约25万城镇人口,其他各镇平均城镇化率约为37.3%。
上版三泉镇总体规划预测近期(2010年)三泉镇城镇人口1.4万人,城市化率55%;远期(2020年)城市化率为65%;预测值偏高,近期未达到。
三泉镇近期:
2014年总人口约2.24万人,城镇人口将会达到0.75万人,城镇化水平达到33.5%。
远期:
2020年总人口约3.53万人,城镇人口将会达到1.94万人,城镇化水平达到54.5%。
上位规划解读-镇域,规划形成“一心、两轴、两区”的空间发展结构。
“一心”:
镇区中心,同时是金佛山北坡重要的旅游景点及旅游服务核心;“两轴”:
镇域重点发展轴线,沿“渝道”一级公路布置镇域各村及重要公共设施;镇域旅游发展轴线,沿金佛山北坡发展轴;“两区”:
金佛山旅游保护片区;东部农业种植及乡村旅游片区。
上位规划解读-镇域,发展结构,根据南川区综合交通规划,结合三泉镇社会经济及地形地貌状况,镇域规划形成一级公路一条(渝道路),二级公路两条(北坡公路、观音村王山坪风景区),保证镇域各村三级公路通达。
综合交通规划,上位规划解读-镇域,旅游总体布局:
三泉镇位于重庆市都市旅游圈中四条特色旅游线路的南线。
镇域形成“一心、一轴、一环、三片”的旅游总体布局。
“一心”:
全镇旅游核心(镇区),包括水乡古镇、国际旅游度假区、三泉十景等景点;“一轴”:
沿龙骨溪及金佛山北坡上山公路旅游发展轴线;“一环”:
镇域旅游环线,利用改造北坡上山公路、省道104和规划道路形成镇域旅游环线,联系各大旅游片区“三片”:
卧龙潭旅游片区、龙岩城旅游片区、观光农业休闲度假片区。
上位规划解读-镇域,上位规划解读-镇区,区位和规划范围规划性质用地布局功能结构绿地景观系统结构风貌分区道路系统,上位规划解读-镇区建设规划,规划区范围约17.12平方公里,其中:
核心发展区4.6平方公里,建设用地1.66平方公里;远景发展区2.4平方公里,可建设用地约1.0平方公里;生态保护区10.12平方公里。
区位三泉镇域面积191.2平方公里,规划区位于三泉镇西北部,面积约为17.12平方公里。
规划区北面按照山脊分水岭控制,东面沿龙骨溪控制,西面按照三泉镇界线控制。
规划性质:
上位规划解读-镇区建设规划,规划控制区总面积约为13.05平方公里,核心区规划用地面积约为4.62平方公里,其中建设用地面积约为1.66平方公里。
规划区人口规模为:
20000人,人均建设用地面积82.97平方米。
上位规划解读-镇区建设规划,用地布局,居住用地占建设用地的54.12%公共设施用地占建设用地的11.76绿地占建设用地的15.4%道路广场用地占建设用的14.27%,镇区规划形成“一心四片”功能布局结构,其中:
“一心”:
规划形成镇区中心,以风情商业街、旅游服务、五星级酒店、温泉养生为主;面积约为19公顷;“四片”:
分别为人民坝片区、沙子堡片区、三泉老场镇片区、龙井岗片区;面积分别为26、28、29、30公顷。
功能结构,上位规划解读-镇区建设规划,功能结构,镇区规划形成“一心两线六廊多点”的绿地景观系统结构,其中,“一心”:
镇区绿地景观核心,结合儿童公园、漫谈公园、中心商业区打造三泉镇绿地景观核心;“两线”:
沿渝道路防护绿化控制带,沿龙岩江景观绿化控制带;其中渝道公路两侧分别控制10米防护绿化,龙岩江两侧控制不少于15米公共绿化;“六廊”:
结合河流、山体对景,规划打通六条视觉廊道;每条廊道控制不少于30米。
“多点”:
规划形成的主要景观节点。
上位规划解读-镇区建设规划,绿地景观系统结构,1.传统风貌展示区提取地方建筑元素,在老镇区改造中采用传统风貌,体现地域景观特色;2.水乡风情区在人民坝区域结合现有水系,形成水网结构,集中展现高山峡谷内的特色水乡风貌区;3.坡地风貌区利用沙子堡区域坡地地形,向北部入口区域展开,位置极为重要,建筑布局结合地形,层层退台。
4.山地风貌区在规划区南部,采用低密度的建设方式,将建筑掩映在森林绿化之中。
风貌分区,上位规划解读-镇区建设规划,道路系统镇区规划形成“一带两环”的骨架路网结构,其中,“一带”:
渝道路;“两环”:
度假区环线道路,老镇区环线道路;道路系统分为干路、支路,其中干路分为交通性干路和生活性干路,红线分别控制为:
24米、14米、9米。
交通设施:
车站:
根据南川综合交通规划,三泉镇建设二级客运站,规划三泉镇建设汽车站2座,分别为结合中心区布置的旅游车站和结合老镇区布置的一般车站。
社会停车场:
结合中心区布置。
附属设施:
结合镇区入口布置加油站、洗车场等交通设施。
上位规划解读-镇区建设规划,上位规划解读小结,三泉镇自身的自然资源丰富,作为核心其度假区的规划设计,既是对金佛山旅游观光的配套服务设施的补充,也是对旅游的项目的互补。
文化元素提取,背景介绍南川金佛山三泉镇,背景介绍,南川地处大娄山脉西北侧重庆市南部边缘,东接武隆县和贵州省道真县,南接贵州省正安县、桐梓县,西邻巴南区、綦江县、万盛区,北靠涪陵区。
南川,背景介绍文化事迹,文化事迹,尹子祠(尹珍讲学)正阳桥(陈永恩修桥合口河)金佛山(蒋介石视察金佛山)刘伯承、邓小平和平解放南川,金佛山,背景介绍相关传说景观特色,背景介绍,金佛山位于北纬30附近,重庆市南川区境内,大娄山脉北部,面积1300平方公里,景区面积441平方公里,最高峰海拨2238米。
每逢夏秋晴天,暮光照耀下的金佛山如一尊金身大佛交射出万道霞光,故得名金佛山。
金佛山是重庆唯一集国家风景名胜区、国家森林公园、国家级自然保护区、全国首批科普教育基地、国家自然遗产、国家5A级旅游景区等于一身的大型景区。
相关传说金佛山起源,孽龙砍下青神峰,丢到南川境内。
李冰父子为将青神峰点化成金佛,从此青神峰得名金佛山。
相关传说徐庶与古佛洞,三国时代的谋士徐庶携家人隐居于古佛洞内。
古佛洞内有大古佛、二古佛、石棺材、石乌龟、石米市、石戏楼、石牌坊、石桌、石椅、和十八罗汉的石像。
相关传说药池坝,三国时,华陀为配制“麻佛散”来到金佛山的药池坝。
华佗死后,他的儿子来到金佛山,在药池坝旁种草药,并将汤药倒在药池坝,使之具有药性。
景观特色,金佛山(巴蜀四大名山):
自然风貌珍稀动植物(银杏、杜鹃、古茶)奇峰怪岩溶洞景观气象景观名刹古寺遗迹,三镇泉,背景介绍景观特色,背景介绍,简介:
名胜古迹众多,文化底蕴深厚,旅游名镇,自然景观和人文景观并茂中药基地:
适宜白芷、栀子、天麻、玄参等多种中药材生长,是药材种植、研发、加工、生产的理想之地。
景观特色自然景观,老龙洞卧龙潭烟云洞十里画廊独马头银杏皇后,景观特色文化景观,南宋抗蒙战场遗址龙岩城翼王石达开屯兵之所山王坪美龄桥蓬莱阁孔公馆雨若林,景观特色山王坪,景观:
石林、林海、溶洞(尤以国内少有的生态石林最为独特)传说:
“三忘坪”由玉皇大帝“三忘”传说而得名,传之数载,后世竟忘其真名,而以“山王坪”。
基地现状分析,基地印象基地山水空间基地内流线分析基地生态敏感性分析基地剖面基地内村落产业构成和生活方式分析基地景观元素分析基地内建筑分析,基地印象,基地印象,地形分析基地整体山水格局,基地山水空间,基地山水空间,整体山水格局。
山体东西向呈“川”子型分布在基地内,主要水体与山体走势相垂直,两条支流与山体平行汇入龙岩河。
基地山水空间山水建构,由山体与河流围合的开阔空间,视线开阔,引导性弱。
主要由山体围合,水体贯流其中,可达空间狭长分布,视线封闭,引导性强。
山水相依,不构成围合关系,空间开阔,视线开阔,视觉落点偏向单方向。
较高山体和较矮山体围合空间,水体贯流其中,可达空间狭长,视线较封闭,视觉感受变化快。
基地山水空间山山建构,山体围合的开阔空间,高宽比小,可达性强,停留性强,视线开阔,适合建设。
山体围合的较封闭空间,高宽比大,可达性较强,穿越性强,视线开阔。
山坡空间,动态感强,围合感弱,与山体景观元素距离近,视线多指向山体另一侧,可建设。
山顶空间,空间开阔,视线开阔,俯视视线多。
基地山水空间水水建构,水体将空间分隔,量空间不能互相可达,视线良好。
水体围合形成的岛屿空间,空间相对独立,受水要素的水位变化影响,交通可达性差,视线可达性良好。
蜿蜒水体,半围合形成的空间,与水体接触边长,视线良好。
狭长山谷间的水体形成的引导性空间,视觉引导性强,通过性强。
流线分析,佛山东路为主要和唯一交通干道,次级道路穿过小镇。
支路蔓延至其他区域。
基地生态敏感性分析高程,基地呈盆地地形,四周高中间低,基地内的制高点位于东北部,最低点位于中部的河流汇水区域。
最大高差305米。
High(864.8),Low(559.80),基地生态敏感性分析坡度和坡向,基地内大部分为山地地形,坡度较大,大多数在20度以上,中部盆地区域较平坦。
偏南向的山坡较多,山脉走向多为东西向。
基地生态敏感性分析水文分析,基地内的降水最终由各大小山谷的汇水线汇入龙岩河,即中部的盆地区域。
基地生态敏感性分析河流缓冲区,基地内龙岩河为主要水体,另外有两条较小的水体沿山谷线汇入河流。
水体两侧一定范围内的缓冲区为生态敏感区域。
基地生态敏感性分析植物多样性,基地内的植物多样性差异并不是很大,在盆地和山体底部多以耕地水田为主,山体中部植物丰富度增加,以旱田和部分自然灌木林为主,高海拔地区植物破坏少,多样性最强。
基地生态敏感性分析生态灰度叠加,单因子权重分析表,生态敏感性最强的区域集中在河流缓冲区和高海拔、坡度大的植物多样性强的区域,这些区域应当避免建设。
基地剖面,生产方式,基础产业:
农业,三泉镇农业从业人口占全镇人数的68%,基础农业:
中草药种植,白芷,栀子,玄参,天麻,三泉镇农业种植以竹笋和中药材种植为主。
外出务工人员,三泉镇多数年轻人外出务工,留守者多为老人和儿童。
生产特点,基础产业以农业以及与其紧密相关的农村“草根工业”为主;生产方式与大自然的节律相合拍;生产力水平较低;生产消费方式以自给自足为主;,生活方式,基础体系:
农业基本单位:
家庭生活节奏:
相对城市缓慢生活特点:
围绕着农业生产的过程与节律周而复始劳动方式:
以农耕劳动为主消费方式:
自给自足交往方式:
较封闭,内部交往为主,小结,三泉镇人民生产生活依赖自然程度较高;三泉镇基础产业以农业与“草根工业”为主;三泉镇生产、消费结构简单,整体经济水平不高;可以将中草药种植与三泉镇本身地形、资源相结合,以促进三泉镇旅游业发展,改善三泉镇居民生活水平;,景观要素农田景观,主要形式梯田耕地类型水田与旱田相结合,旱田,水田,景观要素植物,特色植物“油菜花,景观要素水,水(活水)的种类:
沟渠溪流河流水田泉水(冷、温、烫),景观要素水(驳岸),砌石+垂直植物,整齐石材砌块,植物,原始石材,砂石,景观要素水(水流速度),垂直落差(流速快),有坡度(流速较快),平缓(流速缓),碎石浅滩(流速不均),景观要素水(河流形态),蜿蜒,顺直,景观要素水(河流尺度),1m,20m,景观要素山石,三泉镇岩石主要以沉积岩为主,具有较好的观赏性和景观效果小结:
三泉镇景观资源丰富,其中山、水、石以及农田景观可以加以利用;,生产方式,基础产业:
农业,三泉镇农业从业人口占全镇人数的68%,基础农业:
中草药种植,白芷,栀子,玄参,天麻,三泉镇农业种植以竹笋和中药材种植为主。
建筑分析村落格局,村镇建设依山就势,蜿蜒曲折,村落外轮廓变化丰富,一般呈线性分布在山脚坡度比较平缓区域,建筑集中地区域也会成块面布置。
村镇建筑依山傍水,村落之间之间通过乡间的公路和其他一些道路相互连接。
整体建筑的分布具有,地势较平缓,视线开阔,交通便利的特征,建筑分析街道尺度,三泉镇老城街道尺度街道两边一般是3-4的坡屋顶建筑,约10-14m高主要街道可以车行,车道宽约6m,两边人行道宽约1.5-2m建筑之间的道路约2.5-3.5m,9-10m,9-12m,建筑分析建筑特征,风格尺度结构材料,风格,1、政府规划下的仿巴渝风格2、居民自己修建的房屋3、老房子,重庆民居,尺度,老房子体量比较小一般,基本无内院,成“一”字型或“L”型。
房屋间间距比较小,房屋的进深两丈,开间1丈多。
一般是一楼一底。
现有的一些居民新建的房屋多数为独栋3层和四层的房屋,结构,老房子多为捆绑式和土石墙搁檩式,而穿斗式较少。
捆绑式多用竹木,以竹蔑、棕绳扎捆。
围护结构多为竹编夹泥墙套白,与深色木构架呈强烈而有趣的对比。
再加上屋面薄薄的小青瓦和通花漏空屋脊。
土石墙搁檩式不多用梁,而用柱直接承搁檩椽。
其居住平面的一端搭在斜坡或峭壁上,另一端则凭借人们搭建的架子支撑,架子用碗口粗的楠竹或杉木搭成,垂直落地的长长柱脚便固定在突出的岩石上,每根立柱间又以竹木作横向或三角型连接,以榫卯、爪钉、捆绑等形式固定穿斗式(或称“串逗”式)木构架的特点是:
用穿枋把柱子串联起来,形成一榀榀房架;檩条直接搁置在柱头上;在沿檩条方向,再用斗枋把柱子串联起来。
从而形成了一个整体框架。
大挑檐,遮阳挡雨,适合重庆湿热气候开窗多为直棂窗、格子窗等新房子多为砖混结构,材料,老房子以当地的石材红泥为主要的建筑墙面材料,外墙有白色抹灰,少部分也有木板墙。
屋顶主要为木架,盖以小青瓦。
穿斗式梁柱构建之间嵌粉白的竹编夹墙,上覆青灰色瓦顶。
木构建筑比较少,估计与当地石材取材方便,而周围山上树木不多有关。
居民修建的新房子因以砖混为主,主要材料为灰砖,红砖,混凝土。
部分屋顶与老房子一致,仍是木架青瓦。
另一部分则是新的琉璃瓦等材料。
石头做的堡坎,常见的其他部分,与地形的结合方式,建筑分析小结:
三泉镇的建筑风格属于巴渝建筑风格,和重庆其他地域的差异较小。
场地保留下来的历史建筑很少,也没有什么代表性的精品因为环境资源问题,当地建筑中运用的石材比较多,石墙石坡与自然环境结合融洽。
村落和建筑山地地形结合适当,错落有致,也是一道独特的景观,客源分析,重庆旅游度假市场分析金佛山景区客源分析西、北坡对比分析项目客源定位,重庆旅游度假市场分析重庆旅游性质的转变,2012年,重庆全市人均GDP突破35000元,约合人均6191美元由数据可以看出,重庆人进入度假游消费井喷期,重庆旅游度假市场分析重庆旅游发展趋势,2012年,重庆市旅游总收入1662.15亿元,比上年增长31.02%,占重庆市GDP14.51%。
旅游行业成为重庆市发展的战略支柱产业。
重庆旅游度假市场分析重庆旅游市场发展趋势:
旅游业保持高速增长,逐步成为重庆经济战略性支柱产业;人均GDP逐年递增,进一步推动旅游市场高速发展;产业结构开始转型、升级,由单一到复合。
地产开发模式,从单一功能转向复合功能重庆目前的旅游休闲消费已成为全民化的经济生活行为,使得传统的旅游休闲模式也正在发生巨大的改变,“我们传统的门票旅游方式,正在被深度体验所取代,原本作为少数人的奢侈品的旅游地产,正逐渐成为大众目标。
”,距离、环境、知名度、休闲娱乐、配套优势,气候劣势,金佛山景区客源分析金佛山与重庆其他景区优劣对比,金佛山景区综合评定指数较高,在重庆周郊景区中属于整体条件完善优秀的。
加之景区的开发起步晚,发展快,属于基础好,潜力大的景区类型。
应该充分利用良好的景区环境,和独特的景区资源,整体提升度假休闲质量的同时注重个性化发展。
客源人群分析,84.5%的被访者为二次置业,置业目的以休闲度假和投资为主;如在金佛山置业,其主要用途是休闲度假或老年常住/养老;如在金佛山购置第二居所,主要还是围绕核心家庭(年轻夫妻、或带小孩)的使用,部分会考虑增加给父母养老的功能;大多被访者在夏天、节假日或春暖花开的时候郊区物业度假消夏;居住天数大部分集中在20-65天,平均一年中有36天会在郊区物业中度过。
金佛山景区客源分析金佛山区域度假区置业调查,在金佛山参加的休闲活动主要是爬山、散步和聊天;在金佛山进行休闲度假,最被希望有的几大业态配套分别是:
休闲类(温泉SPA、茶坊、酒吧);餐饮类(中餐、当地风味美食、西餐);购物类(日常用品、特产纪念品、工艺艺术品);在金佛山休闲,90%的被访者能接受的消费水平在200元以内;82%的被访者接受院落式主题文化客栈,其消费水平以每人每天的费用在100元以内为主。
金佛山景区客源分析金佛山区域活动类型,度假区是整个景区的功能补缺;功能补缺涵盖两个层面:
一是在金佛山游客量达到一定标准后,需要满足其基本的吃住需求;二是在一定层面上解决金佛山旅游品种单一、难留人气的问题。
金佛山景区客源分析金佛山景区与度假区关系,季节性消费特征明显,休闲度假项目单一、有限,不能持续吸引客群,缺乏旺季时间段之外、有核心吸引力的休闲度假生活方式的导入。
现有景区配套商业档次偏低,只具备餐饮+住宿的基本接待功能;虽然有星级酒店作为补充,但是高、低端分化,有大量中等、中偏高等收入人群的休闲度假消费需求没有得到释放。
综上所述,制约金佛山景区发展的主要问题在于:
游客,置业者,投资者,(周期性)养老度假,投资置业,人群分析,西、北坡对比分析,北坡相对西坡,与高速出口距离近,在交通上有绝对优势。
并且,在北坡如景区路径中均匀分布一些景点,也成为北坡发展的重要资源。
不论针对区域性的游客或者是全国范围的游客,北坡的先天优势都是可见的。
项目定位客源定位,结合场地中草药的悠久历史打造面向中上收入人群的休闲养生温泉度假区,谢谢,
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