多方限制之下的策略新政下小户型设计理念.ppt
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多方限制之下的策略新政下小户型设计理念.ppt
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多方限制之下的策略新政下小户型设计理念,2006年12月16日,一、政策解读二、市场需求三、客户需求四、设计思考五、设计案例,研究框架,调整住宅产品市场供应结构,增加中小户型的供给,完善住房保障制度,构建和谐社会,国家房地产新政的指向,政策解读,防止经济泡沫,控制房价上涨幅度,保护房地产行业健康、良性地发展,节能省地,坚持可持续发展的科学观,保障土地、建材等相关能源的可持续性利用,新政对住区规划带来的影响,中小户型产品逐步从非主流市场再度转向主流市场;人口居住密度增加,土地利用率提高;高低人群混居的可能性增加;中低档收入人群向市郊迁移的趋势得到减缓,政策解读,市场需求,中小户型产品现状:
目前,市场上的小户型产品多分布在城中心、CBD、科技园区以及商业金融较集中的区域;在多产品社区中,其往往作为补充品出现而处于不利位置,如东西向、纯北向、转角单元、沿街单元等;户型设计存在众多缺陷,如功能不全、朝向差、黑房间、采光通风不佳等。
正是住宅商品化以来,小户型产品的边缘化使得其一直给人以环境差、功能不全、品质低、居住的人口素质不高等印象。
市场需求,小户型市场需求细分:
CBD商务区的小户型:
品质需求:
精装修,附加值高(新技术、新概念等);购物出行便利,商业配套成熟;价格定位:
单价很高,高档定位,体现“寸土寸金”;人群定位:
各类高级白领,境外商务人员高科技产业园区的小户型:
品质需求:
追求相对舒适的生活环境,上下班便利;价格定位:
单价适中,适合于特定人群;人群定位:
各类产业园区的技术人员和管理人员城市近郊的普通小户型:
品质需求:
远离市区尘嚣,社区配套基本齐全,交通相对便利;价格定位:
单价较低,中低档定位;人群定位:
经济实力稍逊的年轻群体、老年群体、低收入家庭等,不同区域需求细分,市场需求,高级单身白领:
精装修,临近商务商业圈,社区环境好,专业的物管,出行便利,停车位充足;时尚青年:
追求个性化可再造空间(如错层、夹层空间、阁楼等),大客厅、小卧室、开敞式厨房或简易操作台等;老年居:
房间要求舒适、流线简单,大卧小厅,卧室朝向好,阳光充足,离医院近,社区服务完善,日常物品采购方便;小三口之家:
功能上追求小而全,家庭成员能有自己的空间,空间利用经济,有一定的储藏空间;低收入之家:
总价低,公共交通便利,配套比较齐全,子女就学方便,不同人群需求细分,市场需求,从市场需求看小户型设计:
规划层面:
注重环境品质的改善,促进周边配套设施的发展;单体层面:
通过市场需求的细分,使大小户型在设计上更有针对性。
小户型设计将更加标准化,空间利用更紧凑有效,部品化程度更高。
我们的策略:
迅速推出舒适、优化具有一定适应度的小户型产品,并与大型开发商合作研究小户型(万科)。
与小户型相反,大户型的设计将更趋于个性化。
我们的策略:
积极研究新城市贵族等的生活方式和消费理念,研究有一定差异化的产品,寻找市场切入点。
客户需求,开发商面临的困惑:
国家新政出台后,我们的客户普遍认为:
新政策对成熟开发商的负面影响较小,反而会带来更大的市场机遇。
而今年下半年的现状是,在政策、经济、社会宏观环境的影响下,房价的持续攀高已经趋缓,房地产的利润可能会降低。
各地都有一些原先准备上马的大型项目都进入调整状态,设计公司也随之疲于更改。
不少开发商正在观望。
可见,房地产开发商与政府政策之间,存在潜在的矛盾点。
客户需求,对开发商动态的关注:
通过一系列研究,我们对客户的动态有以下几个预测:
开发模式改变,开发商出现专业分工;开发商之间出现相互协作&整合;部分开发商会退出住宅市场,甚至房地产市场,客户的“一高一低”需求:
低成本额多数开发商会通过控制成本来获得更高的利润;高销售率要求资金快速回笼,新政后开发商对资金的敏感度较以往更高,开发商:
低成本额高销售率,小户型:
目前成本偏高同质化程度高,矛盾,解决方案?
低成本、高质量、差异化战略,客户需求,开发商在小户型产品上的关注:
除了总价优势外,小户型产品还能挖掘出哪些卖点以促进销售?
怎样的单元组合方式最为经济、得房率高?
如何进一步控制建造成本?
如何解决因居住户数的增多而增加的地下停车面积和成本问题?
如何在行业范围内推动住宅体系的标准化?
这几个问题实际上对设计提出了更高的要求。
作为致力于在住宅设计领域有所贡献的公司,我们必须正面应对来自政策、市场和客户的需求,也必须系统地思考关于小户型的各种问题。
客户,业主,政府,设计,低成本高销售率,社区环境好配套完善产品品质高,调整住房供应结构中小户型占到主流节能省地,设计公司由于其所处价值链的位置,往往在各种宏观环境影响下处于被动的位置。
所以,主动研究国家政策、市场、客户之间的紧密关系,提前关注可能出现的各种动态,是我们一贯的设计理念。
解题思路,设计思考,小户型住区规划的几个问题:
居住密度增加与总体布局问题;户数增加与停车问题;人口增多与公共绿地及配套问题;,总体布局和容积率问题;居住户数与人口增加问题;公共绿地和公建配套问题;住宅区的停车问题。
设计思考,一、增加楼座数,二、增加建筑层数,建筑限高会限制层数,在地块面积和容积率确定的前提下规划小户型产品社区,通常有以下几种解决方式:
用地限制及日照间距会限制楼座数,采光通风及平面布局会受一定影响,或采用增加单元户数的布局方式;,总体布局和容积率问题;居住户数与人口增加问题;公共绿地和公建配套问题;住宅区的停车问题。
设计思考,实例:
以总建筑面积45000m2,150m2/户的社区为例(其中小区停车率为0.7,地面停车率为10%,每个车位的面积为32m2)现将70%的大户型改为小户型,则增加的停车位及造价分别如下:
日本的做法:
地下两层式停车场、机械式停车场、立体式停车场。
采用人车共存的道路规划方式可降低道路的土地占有率,设计思考,小户型产品的六个问题:
面宽与进深的矛盾;交通核面积的推敲;两代居和户型合并;户型内部的空间优化;成本控制与结构设计;住宅产品的附加值,设计思考,面宽与进深的矛盾;交通核面积的推敲;两代居和户型合并;户型内部的空间优化;成本控制与结构设计;住宅产品的附加值,表:
中日住宅主流户型比较,利于采光,加大面宽,加大进深,利于节地,矛盾!
住宅的瘦身运动?
日本往往将厨卫设置于住宅中间部位,没有直接采光,机械通风,减少面宽。
设计思考,面宽与进深的矛盾;交通核面积的推敲;两代居和户型合并;户型内部的空间优化;成本控制与结构设计;住宅产品的附加值,组合方式一:
54平方米,组合方式三:
47平方米,组合方式二:
41平方米,设计思考,组合方式一:
60平方米,组合方式二:
59平方米,组合方式二:
64平方米,面宽与进深的矛盾;交通核面积的推敲;两代居和户型合并;户型内部的空间优化;成本控制与结构设计;住宅产品的附加值,设计思考,“两代居”随着我国人口老龄化程度的加深,老年人与子女比邻而居的现象越来越多,他们各自有独立完整的生活起居空间和设施,可合可分、自成体系。
两代居设计现在许多地区成为关注的一个热点。
面宽与进深的矛盾;交通核面积的推敲;两代居和户型合并;户型内部的空间优化;成本控制与结构设计;住宅产品的附加值,设计思考,面宽与进深的矛盾;交通核面积的推敲;两代居和户型合并;户型内部的空间优化;成本控制与结构设计;住宅产品的附加值,设计思考,面宽与进深的矛盾;交通核面积的推敲;两代居和户型合并;户型内部的空间优化;成本控制与结构设计;住宅产品的附加值,设计思考,面宽与进深的矛盾;两代居和户型合并;交通核面积的推敲;户型内部的空间优化;成本控制与结构设计;住宅产品的附加值,厨卫的部分功能移植,例如将冰箱置于餐厅,洗衣机置于阳台等,有效地组织功能房间,减少内部交通面积,灵活多变的“半间房设计手法”,可做为书房、化装间、棋牌室等,日本的做法:
采用整体式厨卫设计充分利用储藏间、壁橱空间以释放更多空间,形体尽量方正规整,减少外墙保温面积,餐起空间合一;开敞式厨房或简易操作台;起居、卧室合一等,设计思考,面宽与进深的矛盾;两代居和户型合并;交通核面积的推敲;户型内部的空间优化;成本控制与结构设计;住宅产品的附加值,住宅的结构体系不会像新型立面材料那样不断推陈出新,更不会频繁更换潮流;但是建筑设计与结构设计的矛盾,又迫使我们不断思考在结构上的优化。
那么,中小户型住宅的结构优化在哪里呢?
先进的计算软件:
准确模拟构件受力情况,而不是一味地提高安全系数;合理的成本控制:
重点降低含钢量和基础造价。
每平米省一元钱一辆汽车;完善的施工水平:
从设计到施工尽量不打折扣地实现设计要求。
合理、经济的结构希望各房间大小一致,但实际各功能房间是大小不一的;合理、经济的结构希望平面规整简洁,但小户型要做到明厨明卫,必须有凸有凹。
设计思考,面宽与进深的矛盾;两代居和户型合并;交通核面积的推敲;户型内部的空间优化;成本控制与结构设计;住宅产品的附加值,情景化处理:
入户花园、空中花园、阳光室、小复式大挑空等(面积记半或是不计面积)科技化处理:
墙体智能遮阳技术、建筑保温隔热技术,楼板采暖制冷系统,小空间?
大享受!
日本的做法:
将各种立管纳入管井或管道夹墙中,使室内空间完整。
在新式住宅中将地面架高,在地板下面布置户内的各种管线。
案例分析,三个设计实例,案例一:
深圳招商城市主场,招商地产深圳城市主场,招商城市主场,1、地理位置:
地处八卦岭比较杂乱的片区基地南面与笋岗路相隔为白沙岭住宅和园岭住宅区。
基地北面与八卦二路相隔为已建的“鹏益花园”和“流花医院”。
基地西面是30宽的上步路城市绿化带,及深圳市体育中心。
远处为福田区景观资源笔架山。
基地东面为八卦岭老工业厂房区,多层为主,景观资源较差。
2、交通条件:
项目地块西临上步路,北临八卦二路,东临八卦一路,南侧规划有市政道路,尚未开通。
车辆人行出入口为东,北侧道路。
项目概况,招商城市主场,布局分析,联合体量:
两体量+连接体,利用穿插组合方式,减轻厚感,延续已有空间序列。
散点式布局:
太像住宅,造型难以突破,过于普通,不够高档不好。
一体化布局:
体量过于庞大,影响城市景观不好。
招商城市主场,总平面图,招商城市主场,自身视线:
采用斜向布局,实现无自身遮挡,减小对视问题。
景观分析,对外视线:
避开周围建筑遮挡,视线开阔,招商城市主场,环境分析,城市型开放空间,消极型自闭空间,积极型开放空间,招商城市主场,场地设计一,场地设计:
底层全部架空,其中中间连接体部分架空了七层,创造高品质空间,提高项目档次。
整个地面台高1.5米,结合坡道,延续城市绿化带,为地下车库提供自然采光,且强化本案与周围的杂乱环境不同。
招商城市主场,招商城市主场,场地设计二,入口环境:
通过组织城市绿化带,前广场,后庭院,营造城市空间半公共空间私密空间,序列、层次丰富,联合大堂,气势宏大,提高项目档次。
商业:
15米进深,分合适宜。
首层商业临街设置,二层商业采用扩大平台实现沿街化,既缩小进深,又为使用留足余地。
招商城市主场,户型设计,户型设计:
定位酒店式公寓,有别于传统公寓格局。
所有的功能房间以及公共走道空间都是自然通风。
灵活布局,弱化厅、堂界面,弱化厨房、餐厅的界定。
利用步入式凸窗(不计面积),提高产品附加值。
招商城市主场,户型设计,户型设计:
定位酒店式公寓,有别于传统公寓格局。
所有的功能房间以及公共走道空间都是自然通风。
灵活布局,弱化厅、堂界面,弱化厨房、餐厅的界定。
利用步入式凸窗(不计面积),提高产品附加值。
招商城市主场,招商城市主场,造型设计,造型设计:
摆脱住宅传统形象,创造公建化形象。
一体化设计:
大面积凸窗代替传统凹槽采光方式,外立面更规则,体量完整,更具分量感。
招商城市主场,实景图,富有情趣的空中庭院,简练精美的立面造型,温馨浪漫的室内空间,案例二:
宁波万科水岸项目,江景透视图,万科宁波水岸,万科宁波水岸,第一轮总平面图,方案比选,2006年7月,第一轮方案,以大型景观广场为主,单体呈曲线型布置,一个充满激情的方案;问题:
均好性不佳,大户型情景洋房不能享受大花园,住宅分布较为局促,可售户数较少。
万科宁波水岸,第二轮总平面图,方案比选,2006年8月,第二轮方案,以BLOCK为规划主题,景观轴置于中部,一个较为流行的方案;问题:
东西向户型过多,对销售不利;大小户型、各类型产品混杂布置。
最终总平面图,万科宁波水岸,方案比选,2006年9月,第三轮方案,景观轴北移,大、小户型分别集中布置于景观轴两侧,有效区分人群;看似中规中矩,实则思维严密,功能布局较好,可售户数较多,业主非常满意。
该方案已通过报建,目前正在进行施工图设计,建筑高度控制分析,万科宁波水岸,三地块容积率分别为:
1.8、1.5、1.7,平均1.64,结构分析,万科宁波水岸,空间结构点、线、面布局归属:
城市外部空间社区半城市空间社区内部空间住宅半室外空间(空中花园),领域归属的变化和过渡缔造了“回家”的美妙感受。
道路交通分析,万科宁波水岸,车行系统车行道系统沿地块环状分布,形成人车分流的主干车行道路。
出入口分别位于地块西侧滨江路城市道路和东侧的规划道路上,共有10个地下或半地下车库出入口。
步行系统主要步行系统住区绿化空间和外部商业街,并由沿住区水岸的沿岸小路联系贯穿小区。
停车分析,万科宁波水岸,地下车库,地面停车位,地下车库出入口,景观分析,万科宁波水岸,三万平方米的景观主轴;渗透式的绿化空间;连贯的景观节点。
产品类型分布,万科宁波水岸,高层住宅(包括大户型韩式住宅、小户型高层公寓),多层住宅(大户型情景式花园洋房),住宅总建筑面积30万m2,其中小户型21万m2,比例占71%。
单体设计,万科宁波水岸,三种高层大户型之一,,功能分区更加明显,更有归属感;,卫生间各种功能分开布置,更加舒适。
单体设计,万科宁波水岸,三种高层大户型之二,单体设计,万科宁波水岸,高层小户型(该项目所有小户型均采用此方案),案例三:
东莞万江美居广场,万江美居广场,效果图一,项目概况,万江美居广场,1、地理位置:
该项目位于东莞万江区新区,处于新区政府的中轴线上,配套设施已经较为完善。
地块内部较为平整。
除东北向现有部分多层建筑,密度较大外,其余各向开发强度较低。
地块东南向为市政办公用地,西南向为商业用地,两侧为居住用地。
2、客户群定位:
周边工业区或中小型工厂的白领阶层;区域内各沿街商铺的小业主或专业商务人士;东莞区域的高收入投资客户;本地原居民等。
项目所在地,规划影响因素分析,万江美居广场,莞穗大道带来主要车流、人流,同时也是主要噪声源;西城路是城市次干道,连接规划中的万江中心区。
规划中绿轴将基地一分为二,限定了建筑组团的布局。
方案比较,方案A:
行列式+点式高层,空间有变化,中间绿轴得到强调,行列式住宅之间间距较小。
万江美居广场,经过研究,以上三种方案均不合适。
方案B:
全行列式,空间单调,各户条件较为平均,行列式住宅之间间距较小。
方案C:
正南向布局,住宅朝向良好,住宅之间有视线干扰,土地利用效率较低。
总平面图,万江美居广场,规划设计中引入“新城市主义”的基本构成要素:
邻里小区、街区、走廊。
规划设计基于以上理念,采用院落作为规划母题进行设计,留出中央绿化带。
小区划分为四大组团、五个院落,中间为景观绿轴,结合绿化设置游泳池和体育设施。
强调尺度近人、比例适宜的街景和街道。
围合的街坊形成院落空间,丰富多样的街景立面。
寻找更加合理的方案,景观分析,万江美居广场,结合总体布局采用“点线面”的方法,结合中西方造景手法,城市绿化轴(宽30m50m)从西南至东北方向贯穿本小区,结合城市绿化轴设置小区中心庭院景观,营造优美园林环境。
建筑内部采用梯间花园、空中花园、入户花园、屋顶花园等手法,形成一个绿意盎然、各具特色、情景交融的景观环境。
中心绿地大气连贯,莞穗大道处人行入口考虑部分退让留给城市空间,围合出入口广场,设置绿地,营造生态景观。
交通分析,万江美居广场,小区实行人车分流,采用组团式的规划结构,结合各院所在地设置地下车库。
主要车流从西城路进出车库,部分车流从西城路进入地下车库、由东城路出来。
主要人流从莞穗大道和西城路两个入口进入,经过景观大道、中心花园、组团空间、宅间绿地进入入口大堂。
停车主要采用地下停车,设少量路面停车。
户型分布,万江美居广场,该项目中的小户型分布主要沿地块周边布置,户型设计,户型设计:
户型多样,满足不同使用者的需求。
明厨、明卫,采用2.2米(不计入建筑面积)的落地凸窗,扩大室内空间。
采用空中花园设计,结合餐厅/客厅设置户内花园,形成家庭生活的“小合院”趣味空间。
户型以中小面积户型为主,住宅平面高效紧凑,极大地体现经济性和实用性。
通过巧妙的户型平面设计,最大限度地减少视线干扰。
万江美居广场,户型设计,万江美居广场,户型设计:
户型多样,满足不同使用者的需求。
明厨、明卫,采用2.2米(不计入建筑面积)的落地凸窗,扩大室内空间。
采用空中花园设计,结合餐厅/客厅设置户内花园,形成家庭生活的“小合院”趣味空间。
户型以中小面积户型为主,住宅平面高效紧凑,极大地体现经济性和实用性。
通过巧妙的户型平面设计,最大限度地减少视线干扰。
户型设计,万江美居广场,户型设计:
户型多样,满足不同使用者的需求。
明厨、明卫,采用2.2米(不计入建筑面积)的落地凸窗,扩大室内空间。
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通过巧妙的户型平面设计,最大限度地减少视线干扰。
户型设计,万江美居广场,户型设计:
户型多样,满足不同使用者的需求。
明厨、明卫,采用2.2米(不计入建筑面积)的落地凸窗,扩大室内空间。
采用空中花园设计,结合餐厅/客厅设置户内花园,形成家庭生活的“小合院”趣味空间。
户型以中小面积户型为主,住宅平面高效紧凑,极大地体现经济性和实用性。
通过巧妙的户型平面设计,最大限度地减少视线干扰。
户型设计,万江美居广场,户型设计:
户型多样,满足不同使用者的需求。
明厨、明卫,采用2.2米(不计入建筑面积)的落地凸窗,扩大室内空间。
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户型以中小面积户型为主,住宅平面高效紧凑,极大地体现经济性和实用性。
通过巧妙的户型平面设计,最大限度地减少视线干扰。
户型设计,万江美居广场,户型设计:
户型多样,满足不同使用者的需求。
明厨、明卫,采用2.2米(不计入建筑面积)的落地凸窗,扩大室内空间。
采用空中花园设计,结合餐厅/客厅设置户内花园,形成家庭生活的“小合院”趣味空间。
户型以中小面积户型为主,住宅平面高效紧凑,极大地体现经济性和实用性。
通过巧妙的户型平面设计,最大限度地减少视线干扰。
户型设计,万江美居广场,户型设计:
户型多样,满足不同使用者的需求。
明厨、明卫,采用2.2米(不计入建筑面积)的落地凸窗,扩大室内空间。
采用空中花园设计,结合餐厅/客厅设置户内花园,形成家庭生活的“小合院”趣味空间。
户型以中小面积户型为主,住宅平面高效紧凑,极大地体现经济性和实用性。
通过巧妙的户型平面设计,最大限度地减少视线干扰。
效果图二,万江美居广场,谢谢各位!
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