上海某房地产市场调查.pptx
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上海某房地产市场调查.pptx
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,南通房地产市场研究,二零零九年六月,目录,城市印象宏观经济环境分析房地产市场环境分析市场项目调研,第一部分城市印象,1,城市印象,区位、面积、人口、行政区划,南通简称“通”,俗称“北上海”,位于江苏省东南部,处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点,居长江北岸,南临长江,与上海、苏州、无锡、常州隔江相望,北靠盐城,东濒黄海,西接泰州,“据江海之会,南北之喉”,地处中国“黄金海岸”和“长江黄金水道”结合部,素有“江海门户”之称。
全市面积8544平方公里,毗邻海域约1万平方公里,共有长江岸线277公里、黄海岸线205公里。
2008年末全市户籍人口763.72万人,其中,市区人口87.52万人,人口自然增长率-1.60。
南通市现代辖如皋、通州、海门、启东4市(县级),辖海安、如东2县,崇川、港闸2区和南通经济技术开发区,共有141个乡镇、10个街道。
2,城市印象,“上海大都市圈的副中心城市”,南通“十一五”规划要求南通迅速融入上海大都市圈,南通新区与开发区是南通融入上海大都市圈的前沿。
北上海,长三角重要的基础工业和先进制造业基地;长三角北翼现代物流中心;南通是全国著名的“建筑之乡”,主要经济技术指标多年稳居全省第一,所建工程共获中国工程最高质量奖鲁班奖32项,列全国地级市之首。
南通纺织工业历经百年发展,是中国十二个纺织品出口基地和十个服装出口基地之一,为市第一大支柱产业。
第二部分宏观经济环境,1,宏观环境,经济健康、稳定、快速发展,、人均连续三年保持稳定、快速发展,整体经济环境运行状况良好;根据联合国75国统计资料,住宅发展与人均值之间的关系,可以看出,目前南通的住宅市场处于快速上升阶段。
2,宏观环境,固定资产投资比例逐年增加,08年固定资产投资1500亿,同比增长18.58%;社会消费品零售总额连续三年实现快速增长;08年储蓄额突破3000亿大关,同比增长23.14%;,3,宏观环境,收入持续增长,生活不断改善,08年南通市人均收入突破3万元,同比增长近20%,人均收入不断增加,生活水平不断提高;人均消费性支出增长缓慢;,第三部分房地产市场环境,1,房地产市场,近年宏观调控与房价走势,宏观调控与房价走势,08年底在国际金融危机的不利形势下,全国的房地产市场表现尤其明显,市场拐点论一度风行整个行业圈内,而中央及地方各级政府也相继出台了一系列的救市举措,09年初刚性需求集中爆发,楼市行情开始出现高位运行,市场回暖势头明显。
2,房地产市场,地方政策环境分析,南通市调整市区住房保障有关政策;该次调整主要涉及两个方面:
一是进一步扩大廉租住房受益面;二是提高经济适用房政策性补贴标准【影响】进一步完善住房保障体系,切实解决低收入困难家庭的住房问题市政府关于促进市区房地产市场健康稳定发展的意见支持自住型、改善型购房消费,内容涉及购房补贴、公积金贷款、二手房交易等诸多环节,将给购房者带来更多实惠【影响】进一步规范房地产市场,有利于房地产市场健康稳定发展。
进一步整顿规范房地产交易秩序的有关问题通知未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购(包括订购、登记、选号等)收取预订款性质费用等各种形式变相预售商品房【影响】规范房地产市场保障购房者的权益,3,房地产市场,房地产行业数据表现,连续三年南通市的房地产投资增幅始终保持在26%左右;2008年全市商品房施工面积1462.56万,同比增幅27.7%;商品房销售面积376.62万,同比降幅19.7%;2008年房屋空置面积98.83,增副141.7%,3,房地产市场,房地产行业数据表现,地价、房价、土地供给在07年达到顶峰后,08年下降。
08年商品房总体供给平稳上升、销售明显回落,供过于求;,4,房地产市场,08-09年市场表述,08年在政府宏观调控的大棒与股市虚拟资本缩水、国际金融危机的三重打击下,南通房地产市场疲软。
新盘接连低开对老盘形成极大冲击与分流。
9月份万科在全国几大城市的降价促销更是给市场带来了强烈的“多米诺股牌坍塌效应”信号,导致市场愈加低迷。
但形势在11月份得到扭转。
11月的秋季房交市政府推出“十天贴税救市政策”,刺激商品房成交量急剧放大,使压抑1年之久的刚性需求得到一定释放。
开发商也积极响应政府号召,价格优惠进一步扩大,采用特价房、优惠送礼、无理由退房/价降补偿保障等各种措施使得房价“见底”,赢得了不少客户。
房交会后各级政府救市政策频出,使得市场成交持续活跃,12月份也成为一个难得的“暖冬“。
进入09年后,刚性需求持续释放,房地产市场一片小阳春,而此时”涨价风“正悄然兴起,似乎预示着一个新的房地产时代的来临。
5,房地产市场,整体市场板块划分,按照地理位置与楼盘聚集情况,南通市城区大致可以划分为老城区、新城区、新东区、城北(港闸区)及开发区五大房地产板块,呈现“一主两副双翼”的格局。
城市发展方向由西北向东南偏东区域发展,有北上海之称。
3,房地产市场,整体市场板块细分,第四部分市场项目调研,1,普通住宅市场,1,普通住宅市场描述,主城区供不应求,新城区笑傲南通楼市目前南通楼市的主要住宅市场供应集中在新城区板块,容纳了中南世纪城、中南世纪花城、绿城玉兰公寓、城市嘉苑、凤凰莱茵苑、天安花园、博园岚郡等数个大盘,这些楼盘无论从规模、档次上讲都具有一定的竞争优势。
尤其是近期政府推行的“学区扩移”政策,新城区各楼盘收益匪浅,价格直涨1000元/左右。
相对于主城区内,由于土地市场的限制,市场供应量逐年递减,房地产市场一直处于供不应求的态势,这也是本项目的一个最大的优势。
但是新城区的市场分流与竞争也不容忽视。
1,楼盘介绍,1,竞争楼盘介绍,1,楼盘介绍,2,商业市场,2,商业市场描述,南通市商圈分布南通市的商业市场主体框架由南大街人民路、桃坞路服饰城、环濠河特色休闲带、青年路工农路休闲餐饮街、外围市场群等几大板块所组成。
2,项目介绍,3,竞争市场,酒店式公寓市场,3,酒店式公寓市场描述,市场酒店式公寓特征:
1、目前南通市在售的酒店式公寓的用地性质多为商业用地,多以形式出现;2、产品类型上多以平层为主,仅奥特莱斯有挑高产品,市场缺乏相应的产品创新;3、酒店式公寓多伴随着有集中型的商业网点;4、交付标准以毛坯为主;通过上述特征,我们可以通过产品创新走市场差异化路线,具体介绍如下:
1、通过产品创新,增加产品附加值,从而提高项目吸引力,以扩大市场占有份额;2、在成本可控制的条件下,推行精装修交付,实现“拎包即住”;,3,重点项目,END,谢谢,23.12.1103:
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58,2023年12月11日星期一3时48分58秒,
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