楼盘调研强排分析产品定位模版.ppt
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内容提纲,常州市楼盘调查研究,A地块建筑风格选型,A地块意向户型参考,A地块规划强排方案,A地块产品类型布局,区位分析,区位分析,本案区位,本案处于钟楼区、新北区及国家级常州高新区交界地带,位于常州市的西北,在新建的龙江路、龙城大道高架道路交口西南。
基地南临新闸路、东侧位龙江路,龙江路为贯穿常州南北并连接沪宁及沿江高速的重要交通干线,基地北侧的龙城大道往东可以通向新市政府及麦德龙超市。
两条道路的交汇处即为常州第一高架龙江路高架。
注:
1:
市政府2:
飞龙居住区规划配套商业/体育公园/小学/酒店等3:
欧尚超市4:
麦德龙超市5:
华联吉买盛,总体鸟瞰,地块总体综合经济技术指标:
技术指标,地块北临龙城大路,东临龙江路,南临新闸路,西临某工厂,总用地面积409亩,分为A、B、C三个地块组合而成:
A地块:
98850m2B地块:
98225m2C地块:
75740m2,板块,钟楼区,新北区,武进区,戚墅堰,常州楼盘项目调查研究,武进区,新北区,戚墅堰,钟楼区,武进区01,武进区01,新城公馆,模型鸟瞰,楼盘概况:
物业类型:
高层/排屋/商业建筑风格:
西班牙总建筑面积:
46.4万m2占地面积:
25.8公倾销售均价:
高层7800元/m2-9800元/m2别墅:
已售清主力房型面积:
高层130m2(部分)160200m2设计单位:
中建国际,区位示意,武进区01,新城公馆,1.高层住宅与排屋2.别墅实景照片3.高层住宅与商铺,1,2,3,武进区01,新城公馆,四房两厅两卫185平方米,三房两厅两卫127平房米,武进区01,御城,楼盘概况:
物业类型:
高层/小高层/别墅建筑风格:
新古典总建筑面积:
90万m2占地面积:
48.70公倾销售均价:
小高层7500元/m2高层6000元/m2别墅13000元/m2主力房型面积:
高层120m2独栋别墅310m2,模型鸟瞰,武进区01,御城,武进区01,御城,独栋别墅房型232平房米,高层房型三房两厅一卫130平房米,武进区01,莱蒙城,楼盘概况:
物业类型:
高层/联排/商业建筑风格:
高层:
ArtDeco联排:
北美风格总建筑面积:
100万m2占地面积:
26公顷销售均价:
高层5800元/m2(1月中价格)联排12000元/m2(包含地下)主力房型面积:
高层120m2联排240m2,模型鸟瞰,新北区02,新北区02,九洲花园,楼盘概况:
物业类型:
高层/别墅/商业建筑风格:
地中海风格总建筑面积:
68.8万m2占地面积:
27.2公倾销售均价:
高层:
4800元/m2(1月初价格)4200元/m2(10月价格)叠加:
7000元/m2主力房型面积:
高层130m2别墅170m2,售楼处实景,新北区02,九州花园,三房两厅两卫138.82平房米,三房两厅两卫130.67平房米,新北区02,世茂香滨湖,鸟瞰效果图,楼盘概况:
物业类型:
高层/联排/商业建筑风格:
美式总建筑面积:
150万m2占地面积:
89公倾,销售均价:
高层6500元/m2(1月中价格)小高层7500元/m2(1月中价格)联排13000元/m2双拼16000元/m2(1月中价格),主力房型面积:
高层130m2别墅180m2-?
新北区02,世茂香滨湖,沿街实景,排屋实景,排屋区实景,新北区02,世茂香滨湖,四房两厅两卫182平方米,三房两厅两卫135平方米,新北区02,香树湾别墅,总平面图,楼盘概况:
物业类型:
合院别墅建筑风格:
英式/美式/中式总建筑面积:
29.16万m2占地面积:
45公顷销售均价:
别墅12000元/m2主力房型面积:
联排别墅220m2独体别墅390m2,新北区02,香树湾,售楼中心实景照片,新北区02,香树湾,独栋别墅房型平面,新北区02,香树湾,排屋房型平面,排屋效果图,新北区02,秀江南,楼盘概况:
物业类型:
联排,叠拼别墅建筑风格:
中式总建筑面积:
10万m2占地面积:
14.5公倾销售均价:
联排:
12000元/m2叠拼:
7000元/m2主力房型面积:
联排171-245m2叠拼150-213m2,鸟瞰效果图,新北区02,秀江南,联排别墅房型图216平方米,戚区03,戚区03,新城公园壹号,鸟瞰图,温莎郡楼盘概况:
物业类型:
别墅建筑风格:
英式销售均价:
别墅12000元/m2主力房型面积:
220m2,润园楼盘概况:
物业类型:
高层建筑风格:
新古典折中销售均价:
高层4600元/m2主力房型面积:
7090m2120m2,润园+温莎郡,总建筑面积:
11万m2占地面积:
8.47公顷,城东03,公园壹号润园,城东03,公园壹号润园,高层房型三房两厅两卫121平方米,高层房型三房两厅两卫124平方米,高层房型两房两厅一卫76平方米,戚区03,公园壹号温莎郡,排屋房型平面220平方米,钟楼区04,钟楼区04,景瑞熙城,鸟瞰图,楼盘概况:
物业类型:
高层,小高层建筑风格:
现代总建筑面积:
90万m2占地面积:
27公倾销售均价:
5000元/m2(1月初价格)4500元/m2(10月价格)主力房型面积:
90120m2,钟楼区04,景瑞熙城,景瑞熙城,钟楼区04,两房两厅一卫89平方米,三房两厅一卫128平方米,景瑞熙城,钟楼区04,两房两厅一卫90平方米,两房两厅一卫95平方米,三房两厅一卫123平方米,青枫公园04,青枫一号,楼盘概况:
物业类型:
联排,联排别墅销售均价:
12000元/m2主力房型面积:
280m2注:
未正式销售无具体房型,注:
未正式销售无具体房型及楼盘效果图,项目调查研究,项目汇总,市场分析,2009.12009.12常州商品房交易均价走势,宏观特点,1、住宅:
经过2007、2008年房产项目的市场调节,住宅购房者的刚性需求已在2008年四季度开始显现,09年初受国际金融危机影响,成交略有影响,以后一路上扬,受2010年新政的影响,12月冲到历史新高。
2、政策:
受2008年底国际金融风暴影响,国家及地方政府连续出台一系列“救市”政策。
3、房价:
根据国家统计局2009年统计数据:
全国无论是商品房成交量、销售额、房价涨幅,都创下了历史纪录。
4、土地:
2009年10月以来,常州市土地出让不再出现流标,土地市场竞争激烈,有的项目成交价比底价高出了一倍多。
市场分析,市场预见,1、受房产税收政策影响,2009年带动房价上涨的投资客表现出又一轮观望的情绪。
2、2010年常州市在续建20万平方米廉租住房和公共租赁住房的基础上,再新开工建设12万平方米。
从结构上调节供应,加大普通住房,特别是中小户型、中低价位住房的供应。
3、国家还会继续出台新政,维护房地产市场的稳定。
4、2009年常州市区土地出让42块,出让面积4036472平方米,2010年供给大于需求,市场竞争激烈。
A地块产品定位研究,SWOT分析,产品发展建议,户型配比建议,开发强度计算,用地价值分析,产品类型布局,已建成案例,B地块规划总平面图,B地块,B地块指标,B地块经济技术指标:
C地块规划总平面图,C地块,C地块指标,C地块经济技术指标:
SWOT分析,优势,W,劣势,S,Strength(优势)项目紧临城市主要交通干道(龙城大道、龙江路、飞龙西路),交通畅达性较高;项目位于城市飞龙居住区板块西端;项目自身配套齐全,62万平方米雄踞区域体量之首,打造低密度城市生活;绿地集团实体品牌支撑,一、二期项目开发为项目三期开发提供良好保障;整体体量大、品种类众多,联排、高层,满足不同客户需求;项目南、西两侧临景观河道,区域独立,不受周边未开发项目的干扰;项目东北侧有50米的城市绿化隔离带,减少高架道路噪声影响。
Weakness(劣势)虽然交通便捷,但本期项目东北侧是大型立交接口,噪音景观受到一定影响;项目西侧有城市河道,东北受立交影响,内部出入只能使用新福路单向南行。
SWOT分析,机会,T,威胁,O,Opportunity(机会)2010年常州市场上多家外来大型房地产公司项目开始销售,将整体抬高房价;2010年钟楼区大力投资区域服务业和制造业,受益于产业发展,区域房产市场刚性需求增加;项目一期、二期已成功开发,销售良好,本期产品丰富了项目整体产品线,可灵活适应市场的产品需求;B区物业交付,带动项目整体成熟。
大型房地产企业刚刚陆续进入常州,以往市场产品品质不高,产品类型较少。
Threat(威胁)2010年上半年国家调控政策力度加大,本期产品面向市场需要一段周期,未来市场预期不明确;区域竞争项目供应量较大,瓜分客源,为项目成功销售带来威胁;二期项目暂时没有面市,缺少一定的市场反馈信息。
产品发展建议,业态依据,政策层面:
2010年常州市继续调整住房结构供应,加大中小户型普通商品房建设,累计到2012年本项目交付时将建成30万平方米的廉(公)租房。
市场层面:
联排别墅类产品得到中高档客户认可;针对整个常州市场,随着中小户型的大量上市,联排类产品成了“稀缺品”,供不应求。
竞品层面:
从区域竞品的产品结构分析,2009年上市销售和在建的多是(小)高层公寓。
客户层面:
作为常州市中心商务科技园区,区域吸引了追求舒适居住理念的中高层商务人士,对于高端物业有着强烈的需求。
建议:
以中高档住宅产品为支撑,开发联排、洋房、高层类综合社区,户型配比建议,A地块产品定位研究,配比依据,1、政策层面:
为了应对2006年“国十五”条中涉及的70/90政策,也为项目提高日后销售风险,建议考虑部分比例的可分可合户型。
2、市场层面:
根据“常州新建商品房信息公示”平台提供的12月住宅销售统计,中心城区已售住宅347400m2,成交套数3070套,即成交套均面积113m2/套;可售住宅1815600m2,16927套,即套均107m2。
可见2010年中心城区可售住宅的单套面积以小户型为主。
3、竞品层面:
从区域竞品在售项目剩余的房源分析,同类产品的小户型依然受到追捧,去化相对较快,如果不同面积的产品区位无优势、附加值无差异,使用功能无增加,去化就会相对慢。
4、客户层面:
区域内缺少为高端客户度身定制的住宅区域产品。
结论:
中小户型仍然是高层公寓的主力户型;针对目前市场需求,排屋及花园洋房180m2220m2为主力户型,配以300m2舒适型类独栋。
户型配比建议,A地块产品定位研究,配比建议,建议A地块高层公寓户型配比:
B地块高层公寓户型配比:
C地块高层公寓户型配比:
?
户型配比建议,A地块产品定位研究,配比建议,建议A地块排屋及洋房户型配比:
B地块排屋户型配比:
C地块排屋户型配比:
同高层-详细,开发强度计算,A地块产品定位研究,规划要点,用地面积(SA):
98850容积率(FAR):
2.61注:
2.61为规划要求最大容积率建筑密度(D):
0.25建筑层数:
3层32层,总建筑面积(RBA):
257998.5,总占地面积(RFA):
24712.5,若全部做排屋,以每户220计算,一层面积85,住宅总建筑面积(RBA)=257998.5住宅总占地面积(RFA)=98850(SA)0.25(D)=24712.5排屋户数(V)=257998.5/220=1172排屋占地面积=851172=99620总住宅占地面积(RFA)=24712.5,产品类型可设定为类独栋,排屋,多层洋房,高层,注:
公共建筑部分已在B,C地块设置,结论:
不可能全做别墅产品,必定含有高层(11F32F)产品。
基于以上设计条件,拟定以下强排方案:
方案一:
小高层排屋,方案二:
高层排屋,方案三:
小高层高层排屋,方案四:
高层洋房排屋类独栋,A、B、C地块总规划用地272845m2,可作容积率2.3。
子,多层小高层高层,高架的噪音对本地块北侧产生一定影响,城市绿地对高架噪音有一定减弱作用,河道景观提升了本地块的环境品质,与已建成的B地块的小高层隔河相望,结论:
综合城市形象以及环境等因素,本地块布局应呈现由南至北洋房到高层的布局。
A地块产品定位研究,用地价值分析,子,多层小高层高层,沿高架一侧考虑板式高层与点式高层的结合来进一步丰富产品线,并且形成了小区的屏障,中间以小高层过度丰富了天际线,应建类独栋、排屋等底层低密度住宅充分利用河道等自然景观,北童子河,A地块产品定位研究,产品类型布局,A地块规划强排方案,方案一排屋+小高层,方案二排屋+高层,方案三类独栋+排屋+洋房高层,方案四排屋+小高层高层,开发强度计算,A地块规划强排方案,排屋:
3F,146户,小高层:
11F,1540户,地上建筑面积:
184800,地上建筑面积:
32100地下建筑面积:
12400,地下建筑面积:
30000,总户数:
1686户地上总建筑面积A1:
A1184800+32100216900FAR2.20地下总建筑面积A1:
A130000+1240042400,方案一,排屋小高层,收益额估算,成本计算(注:
成本计算以C地块为样板),开发强度计算,成本计算(注:
成本计算以C地块为样板),收益额估算,A地块规划强排方案,方案一,排屋小高层,开发强度计算,排屋:
3F,146户,高层:
32F,1940户,地上建筑面积:
226900地下建筑面积:
40600,地上建筑面积:
32100地下建筑面积:
12400,总户数:
2086户地上总建筑面积A2:
A2259000FAR2.61地下总建筑面积A2:
A253000,A地块规划强排方案,收益额估算,成本计算(注:
成本计算以C地块为样板),方案二,排屋高层,开发强度计算,收益额估算,A地块规划强排方案,成本计算(注:
成本计算以C地块为样板),方案二,排屋高层,开发强度计算,方案三,类独栋+排屋+洋房高层,排屋:
3F,36户,高层:
32F,1920户,地上建筑面积:
201000,地上建筑面积:
6800,高层:
18F,324户,地上建筑面积:
27100,类独栋:
18F,33户,总户数:
2330户地上总建筑面积A4:
A4257800FAR2.60,花园洋房:
5F,96户,地上建筑面积:
13000,地上建筑面积:
9900,A地块规划强排方案,成本计算(注:
成本计算以C地块为样板),收益额估算,开发强度计算,方案三,成本计算(注:
成本计算以C地块为样板),收益额估算,类独栋排屋洋房+高层,A地块规划强排方案,开发强度计算,方案四,排屋+小高层高层,排屋:
3F,116户,高层:
32F,1280户,地上建筑面积:
153300,地上建筑面积:
25500地下建筑面积:
10000,小高层:
11F,660户,地上建筑面积:
79800,小高层及高层地下建筑面积:
40000,总户数:
2065户地上总建筑面积A3:
A3257000FAR2.6地下总建筑面积A2:
A350000,A地块规划强排方案,收益额估算,成本计算(注:
成本计算以C地块为样板),开发强度计算,方案四,收益额估算,A地块规划强排方案,成本计算(注:
成本计算以C地块为样板),排屋+小高层高层,开发强度计算,方案比较,方案一,方案三,方案二,方案四,A地块规划强排方案,开发强度计算,结论,高层产品可提高产值及规模。
目前市场接受度较低,建议预留用地,考虑后期待市场成熟后开发。
低层产品可满足利润最大化,是企业盈利的最佳选择,但不能满足容积率,并且总价高目标客户少。
结论:
排屋+小高层+高层的产品混合类型是A地块在当前形势下的最佳选择。
A地块规划强排方案,推荐方案(方案四):
类独栋、排屋+小高层、高层产品排屋+小高层+高层产品的制胜点产品种类丰富,具有产品创新的空间。
低层产品具有利润高,周期短等优势。
小高层、高层产品所占有市场份额高,且市场影响大销售额高等特点。
A地块产品意向,总户数:
2330户地上总建筑面积A:
A257800FAR2.61,总平面,3F,33户地上建筑面积:
6800,类独栋,间距15M,3F,36户地上建筑面积:
9900,排屋,间距13M14M,5F,96户地上建筑面积:
13000,花园洋房,间距18M20M,18F,324户地上建筑面积:
27100,高层,间距40M,32F,1920户地上建筑面积:
201000,高层,间距50M,A地块产品意向,高层住宅户型配比(共2165户):
户型配比,低层及多层住宅户型配比(共165户):
A地块意向户型参考,类独栋,联排别墅,花园洋房,高层,A地块产品意向,类独栋,户型参考,A地块产品意向,类独栋,户型参考,A地块产品意向,类独栋,户型参考,A地块产品意向,类独栋,户型参考,A地块产品意向,联排别墅,户型参考,A地块产品意向,联排别墅,户型参考,A地块产品意向,联排别墅,户型参考,A地块产品意向,联排别墅,户型参考,A地块产品意向,高层(18F),户型参考,A地块产品意向,高层(32F),户型参考,A地块建筑风格选型,法式风格,新古典主义,ARTDECO,混搭风格,A地块产品意向,法式风格排屋,风格参考,A地块产品意向,法式风格小高层,风格参考,风格参考,A地块建筑,上海华润橡树湾,新古典主义排屋,风格参考,A地块建筑,新古典主义小高层,上海碧云花园,风格参考,A地块建筑,新古典主义高层,风格参考,A地块建筑,排屋,上海绿地枫丹公馆,风格参考,A地块建筑,小高层,上海碧云社区晓园,遵循AREDECO建筑设计手法大面积使用了高品质饰面材料细部表现力强造价成本偏高,风格参考,A地块建筑,高层,A地块产品意向,宁波天一公馆,风格参考,混搭风格(法式+ARTDECO)排屋(法式),风格参考,A地块建筑,混搭风格(法式+ARTDECO)小高层与高层(ARTDECO),上海盛高秀逸湾,THEEND,谢谢,
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