德思勤武汉市王家墩西部生态园CLD开发方向性提案2008-89.ppt
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谨呈:
武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司深圳市德思勤置業有限公司SHENZHNETASKINCONSULTINGCO.LTD2008年03月CLD,具有世界高度的城市中央属地世人瞩目,将在这座千万人口的城市,诞生崛起CLD大城,未来高度的巅峰之作(引言)造城说(引言)造城说号路整改可行性;号路整改可行性;体育公园是否需要调整;体育公园是否需要调整;生态林是否需要保存生态林是否需要保存;红线内部的土地是否需要调整;红线内部的土地是否需要调整;幼儿园、小学、中学的配备合理性;幼儿园、小学、中学的配备合理性;住宅启动区域;住宅启动区域;以上问题涉及的项目定位与开发问题;以上问题涉及的项目定位与开发问题;说明:
本报告主要是针对如上问题提出的方向性解决方案。
说明:
本报告主要是针对如上问题提出的方向性解决方案。
Part1再造一座城再造一座城武汉城市发展与定位武汉王家墩CBD与CLD关系确立1、诗中见其“大”。
在中国,能称的上“大”的城市,一个上海,、诗中见其“大”。
在中国,能称的上“大”的城市,一个上海,另一个就是武汉。
所以,“大上海”、“大武汉”蜚声国内外。
响誉另一个就是武汉。
所以,“大上海”、“大武汉”蜚声国内外。
响誉的声名,是武汉历史和今天形成的一张“名片”。
的声名,是武汉历史和今天形成的一张“名片”。
一、武汉城市发展与定位一、武汉城市发展与定位2、城市,在建设中发展、城市,在建设中发展一桥飞架南北,一桥飞架南北,天堑变通途。
天堑变通途。
武汉江底隧道武汉江底隧道武汉轻轨武汉长江大桥武汉长江四桥武汉长江四桥武汉的发展武汉的发展是有目共睹是有目共睹GDP1206.841347.81492.741662.4195422382590314120002001200220032004200520062007武汉历年GDP武汉武汉07年排名至第十五位年排名至第十五位户籍人口统计武汉市2000-2005年户籍人口统计7497587687817868011.2%1.2%1.3%1.7%0.6%2.0%020040060080010002000年2001年2002年2003年2004年2005年0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%人数(万人)增长率()武汉已经成为千万人口的规武汉已经成为千万人口的规模型大城市模型大城市16.85%23622760唐山2020.10%24022885烟台1917.01%25683005大连1817.70%25963055沈阳1717.37%26243080东莞1615.60%15.60%2682268231003100武汉武汉151515.60%27743207南京1414.90%28643291宁波1315.80%28703323成都1214.45%29273550佛山1115.37%32073700青岛1016.07%33603900无锡915.37%34413970杭州815.40%34864160重庆714.80%43595140天津616.10%48205596苏州514.50%58146657深圳411.14%60686744广州312.80%78709120北京213.50%1036611765上海1增长率增长率2006GDP2006GDP(亿元)(亿元)2007GD2007GDPP(亿(亿元)元)城市城市排排名名33、武汉城市地位、武汉城市地位4、武汉城市圈定位,打造中国经济新的增长极成功、武汉城市圈定位,打造中国经济新的增长极成功获批“经济试验区”。
获批“经济试验区”。
5、武汉产业发展格局、武汉产业发展格局武钢集团武钢集团东湖高新技术开发区东湖高新技术开发区汉阳汉阳武汉经济技术开发区武汉经济技术开发区沌口及经济开发区沌口及经济开发区武昌武昌汉口汉口武汉武汉已经进武汉已经进入入3000亿亿城市俱乐部城市俱乐部中国光谷高新技术开发区中国光谷高新技术开发区沌口开发区沌口开发区武汉东湖高新技术开发区武汉东湖高新技术开发区武汉江夏经济开发区武汉江夏经济开发区武汉经济技术开发区武汉经济技术开发区中央中央CBD传统商业区(汉正街传统商业区(汉正街/武商武商/武广)武广)6、当城市发展到一定阶段,中央、当城市发展到一定阶段,中央CBDCBD也孕育而生也孕育而生香港香港伦敦伦敦北京北京南京南京广州广州深圳深圳一个城市真正意义上的一个城市真正意义上的CBDCBD只有一个。
只有一个。
CBDCBD,一个城市,一个城市的符号,是象征,是标志,更是荣耀的符号,是象征,是标志,更是荣耀武汉武汉CBD上海上海城市经济发展,城市价值提升;城市经济发展,城市价值提升;城市国际化发展的需要;城市国际化发展的需要;市场已具备市场已具备CBDCBD的发展环境的发展环境CBD建筑占地建筑占地7.41平方公里平方公里,总规模约总规模约1300万平方米,建设万平方米,建设周期为周期为15-20年年.规划就业和居住规划就业和居住人口规模将达到人口规模将达到15-20万人。
万人。
区域规划功能规划区域定性1平方公里的商务中心区为中心,平方公里的商务中心区为中心,“交通“金十字”轴,包括商务中“交通“金十字”轴,包括商务中心、全生活城(启动区)、综合商心、全生活城(启动区)、综合商业区及生活居住区。
“一心两轴四业区及生活居住区。
“一心两轴四大功能”分区大功能”分区一个集商务办公、商贸、文化娱乐一个集商务办公、商贸、文化娱乐、博览、居住等多功能于一体的、博览、居住等多功能于一体的大区级现代服务业中心大区级现代服务业中心武汉,武汉,汇聚国际顶尖智慧的汇聚国际顶尖智慧的CBDCBD,将极大地将极大地提升城市功能提升城市功能77、王家墩、王家墩CBDCBD承载未来武汉发展的新名片承载未来武汉发展的新名片王家墩将成为了武汉未来发展王家墩将成为了武汉未来发展的空间及精神的重要载体,随的空间及精神的重要载体,随着配套逐渐成熟着配套逐渐成熟,开发节奏加开发节奏加快快,将成为武汉城市之名片将成为武汉城市之名片王家墩核心:
王家墩核心:
CBD商务中心商务中心/行政中心行政中心/文化中心文化中心/商业商业中心中心CBDCBD与与CLDCLD关系确立关系确立中央商务区(中央商务区(CBD)定义:
)定义:
中央商务区(CBD)是一个中心城市的灵魂,是城市的人气聚集区,是城市经济发展的火车头,是城市总体战略意图的具体表现。
要想建成区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区(CBD),需要有科学的规划、绿色生态设计,要达到有便捷的立体交通网络及各种配套设施一应俱全。
要达到这个目标,最重要的是建好中央核心商务区;他是中央商务区(CBD)的龙头,是人气的主要活动区域。
武汉中央商务区武汉中央商务区2、中央商务区、中央商务区/CBD/CLD/CBD/CLD定义定义CBD:
CentralBusinessDistrict中央商务区。
中央商务区。
我国现有三种译法:
中央商务区、商务中心区或中央商业区,其概念最早产生于1923年的美国,当时定义为“商业会聚之处”。
随后,CBD的内容不断发展丰富,成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。
一般而言,CBD应该具备以下要素特征:
它是城市的功能核心,城市的经济、科技、文化、商业等高度集中;它交通便利,人流、车流、物流巨大;它白天人口密度最高,昼夜间人口数量变化最大;它位于城市的黄金地带,地价最高;它高楼林立,土地利用率最高。
CLD:
CentralLivingDistrict中央生活区中央生活区在北美及欧洲等经济迅猛发展的城市,因工作、生活需要形成了以中产阶在北美及欧洲等经济迅猛发展的城市,因工作、生活需要形成了以中产阶级为主体的以中央商务区(级为主体的以中央商务区(CBD)为中心,属于城市中央区域且同时又是)为中心,属于城市中央区域且同时又是中央商务区主要辐射带,此大型居住区域被称之为中央生活区(中央商务区主要辐射带,此大型居住区域被称之为中央生活区(CentralLifeDistrict简写即简写即CLD)。
)。
年,黑格第一次对年,黑格第一次对CBDCBD核及其内部日间密度及活动的极度集中进行研核及其内部日间密度及活动的极度集中进行研究究中心区再定义:
中心区再定义:
CBDCBD具有核、框结构具有核、框结构19451945年,哈里斯和乌尔曼把年,哈里斯和乌尔曼把CBDCBD框和框和CBDCBD核作为不同的区进行讨论核作为不同的区进行讨论19561956年,辛辛那提城市规划委员会将“年,辛辛那提城市规划委员会将“CBDCBD核”“核”“CBDCBD框”运用到研究框”运用到研究中去中去近期众多学者认为:
近期众多学者认为:
CBDCBD具有框、核结构具有框、核结构33、CBDCBD具有核、框结构具有核、框结构具有核、框结构具有核、框结构CBDCBD核的定义核的定义密集的用地功能广为伸展的垂直规模有限的水平规模有限的水平变化集中的日间人口城市间公共交通的焦点专门化功能的中心由内部结构决定的边界典型物业:
商务、政府与总部办公楼典型物业:
商务、政府与总部办公楼的集中点的集中点CBDCBD框的定义(框的定义(CLDCLD框)框)半密集的用地功能突出的功能亚区伸展的水平规模没有相互连接的功能亚区由外部结构决定的边界典型物业:
学校、购物和社区设施的居典型物业:
学校、购物和社区设施的居住区住区44、CBDCBD核心与核框(核心与核框(CLDCLD)的理论构)的理论构成成在在CBDCBD核心领域外围,一般都核心领域外围,一般都集中环绕着一个核框,一般意义集中环绕着一个核框,一般意义上讲就是上讲就是CLDCLD框。
框。
5、武汉王家墩、武汉王家墩CBDCBD初步规划初步规划复兴村社区启动区核心区商贸区人工湖北部公园地区景观轴高档居住区红色区域:
红色区域:
CBDCBD核区域核区域黑色区域:
黑色区域:
CBDCBD框区域框区域本项目位于本项目位于CBDCBD的框区域的框区域,紧邻,紧邻CBDCBD核区域,是城核区域,是城市中心区发展的重要区域。
市中心区发展的重要区域。
武汉武汉CBDCBD本项目本项目6、武汉王家墩、武汉王家墩CBDCBD与与CLDCLD关系确立关系确立中央中央CBDCBD西区西区CLDCLD项目项目于王家墩商务核心区西部,东临核心区,北接复兴村大型住宅区,南接于王家墩商务核心区西部,东临核心区,北接复兴村大型住宅区,南接建设大道传统商业区,是商务核心区与周边功能区的过渡区域和缓冲地段,建设大道传统商业区,是商务核心区与周边功能区的过渡区域和缓冲地段,在规划区域属于高档居住区在规划区域属于高档居住区,地处,地处CBDCBD核框之内。
核框之内。
项目开发物业包括高尚住宅、商业、公园、学校等项目开发物业包括高尚住宅、商业、公园、学校等,真正意义上的,真正意义上的CLDCLD区域区域。
建筑面积:
建筑面积:
100万平万平米米占地面积:
占地面积:
50万平米万平米造一座百万平米的未来城Part2项目地块价值研判项目地块价值研判项目介绍(区位/地块/指标)地块与价值分析(项目/价值/优劣势)区一、项目介绍区位一、项目介绍区位王家墩地区位于汉口城区中心地带,占地王家墩地区位于汉口城区中心地带,占地7.41平方公里,是武汉市“十一五”平方公里,是武汉市“十一五”规划中的重点城市建设项目之一。
规划将建成集商务办公、商贸、文化娱乐、规划中的重点城市建设项目之一。
规划将建成集商务办公、商贸、文化娱乐、博览、居住等功能于一体的华中现代服务业中心。
博览、居住等功能于一体的华中现代服务业中心。
2、项目地块(西部、项目地块(西部区)区)西部生态区西部生态区中央商中央商务区务区北部公园区北部公园区东部区东部区3、项目地块经济指标、项目地块经济指标占地面积:
占地面积:
52.32万平米万平米建筑面积:
建筑面积:
107.4万平米万平米地块数量:
地块数量:
31块不同用地性质的地块块不同用地性质的地块容积率:
约容积率:
约2.05用地性质:
商业用地性质:
商业/住宅住宅/游乐游乐供水供水/供电供电/其他市政其他市政公用设施公用设施学校用地学校用地/公园公园/体育公园体育公园公共交通公共交通/机动车停车场库机动车停车场库/其他交通设施其他交通设施西部生态区西部生态区1、项目地、项目地块块内部现有生态林内部现有生态林内部拆迁内部拆迁二、地块与价值分析二、地块与价值分析2、项目周边环境、项目周边环境海军工程大学西部生态区西部生态区项目以发展大道项目以发展大道/汉西路汉西路/建设大建设大道包围之中:
道包围之中:
北:
接复兴村北:
接复兴村西:
建材市场、待开发的区域西:
建材市场、待开发的区域南:
接武汉传统的商业区南:
接武汉传统的商业区东:
靠王家墩东:
靠王家墩CBD102号路号路项目包围在项目包围在CBD之中,与目前规之中,与目前规划的主干道之间稍有距离。
划的主干道之间稍有距离。
1号门建材市场武汉信息港3、项目地位于中央商务、项目地位于中央商务CBDCBD西区,交通西区,交通便利,区位优势显著便利,区位优势显著距汉口火车站距汉口火车站1.81.8公里公里距武汉天河机场距武汉天河机场2121公里公里距武汉经济开发区距武汉经济开发区17.817.8公里公里距东湖高新技术开发区距东湖高新技术开发区2424公里公里距规划的轨道距规划的轨道22、33号线地铁站号线地铁站仅仅11公里公里30M)开工道路开工道路计划近期建设八条道路,其中计划近期建设八条道路,其中22条主干道、条主干道、66条次干条次干道,基本形成商务区路网骨架道,基本形成商务区路网骨架近期将完成常青路立交用地整理储备,建设大型绿化景观工程,形成商务区形象窗口。
44、商务区基础设施全面启动,未来价值潜、商务区基础设施全面启动,未来价值潜力无限力无限5、项目近邻多种产业,发展初具规模与潜力、项目近邻多种产业,发展初具规模与潜力海军工程大学建材大市场凌云科技集团西部区,沿发展大道、汉西路、建设大道已经形成西部区,沿发展大道、汉西路、建设大道已经形成了建材、物流、商业、学校、服务业(酒店、餐饮了建材、物流、商业、学校、服务业(酒店、餐饮等)为雏形的产业与经济带。
等)为雏形的产业与经济带。
商业6、项目、项目SWOTSWOT分析(分析(S/WS/W)项目地块多,以住宅、商业、公园物业、休闲物业开发为主,紧邻中央区,综合开发复合性高,开发难度大;地块不规整,影响项目整体规划;项目西侧南侧都不临主干道;政策影响,产品规划的不确定性给项目提出较高要求;资金占用量大,开发周期长。
项目优势项目优势-(S)项目劣势项目劣势-(W)最大优势:
卖规划与未来最大劣势:
地块为生地开发7、项目、项目SWOTSWOT分析(分析(O/TO/T)区域的整体发展和提升所带来的地位提升,区域辐射加大;王家墩中央CBD高起点规划;区域内其他高端物业的借势。
未来区域内供应量。
华润、新世界等地产巨头将参与项目周边区域开发,直接竞争威胁较大;由于政策限制,未来的同质化竞争将加剧;来自项目周边区域开发与发展的竞争。
项目机会分析项目机会分析-(O)项目威胁分析项目威胁分析-(T)最大机会:
区域整体开发最大威胁:
周遍大地产商已经介入8、项目五大核心价值体系及、项目五大核心价值体系及SWOTSWOT应对战略应对战略第一大价值:
区域价值“都市核心”第二大价值:
立体化交通网络地铁/轻轨/快速路第三大价值:
规模和指标优势区域规模最大之一第四大价值:
社区/公园/商业/学校复合价值居住、休闲、消费、人文与景观相结合的复合价值体第五大价值:
开发商品牌及开发经验价值“五大核心价值体系”五大核心价值体系”项目核心:
隐藏在都城中央的贵族Part3创造城市新生活创造城市新生活项目定位(区位/地块/指标)CLD开发模式与借鉴(案例)项目规划调整建议BBB、地段、地段、地段、地段CLD价值、地段;中央区第一辐射圈紧邻传统商业旺区,价值独尊AAAA、区位、区位、区位、区位项目属于CBD中央属地CLD项目拥有多重互动的复合空间满足中央CBD配套、自身独立的集居住、休闲、娱乐、消费为一体的高尚居住区,CCCC、形象、形象、形象、形象高档的居住大社区CBD最大的配套、又相对独立的中央生活城DDDD、配套、配套、配套、配套全面升级的综合配套区域配套和项目自身配套FFFF、价值、价值、价值、价值多重价值物业中心区正处于发展期,未来潜质无限EEEE、景观园林、景观园林、景观园林、景观园林湖景/公园/无遮挡的视野倡导“有生命的都市有机体”22、定位依据条件、定位依据条件可体验的城市稀缺丰富资源可体验的城市稀缺丰富资源关键词:
中央核心区、公园、湖景资源、商业、教育复合功能关键词:
中央核心区、公园、湖景资源、商业、教育复合功能对资源要最大化的挖掘100100万万平米的城市中央平米的城市中央CLDCLD生活区生活区高品质产品打造,引高品质产品打造,引导区域未来物业发展导区域未来物业发展形态形态中央中央CBDCBD区域,充区域,充满未来规划气息的满未来规划气息的武汉都市核心武汉都市核心项目有条件打造成为武汉体量最大、影响力最大,形象标竿项目有条件打造成为武汉体量最大、影响力最大,形象标竿的高品质物业。
的高品质物业。
33、定位思考、定位思考最超前区域规划最超前区域规划最大规模宜居项目最大规模宜居项目最高质素物业形态最高质素物业形态4、定位四重意义、定位四重意义它是一记印章它是一记印章为项目打上独有的人居环境及生活方式的印记为项目打上独有的人居环境及生活方式的印记1它是一座桥梁它是一座桥梁缔造项目的亲和力,拉近项目与目标客户间的距离缔造项目的亲和力,拉近项目与目标客户间的距离2它是一面旗帜它是一面旗帜统领项目形象,昭示项目价值统领项目形象,昭示项目价值3它是一组音符它是一组音符动人心弦,引发客户的共鸣及对项目的广泛认同动人心弦,引发客户的共鸣及对项目的广泛认同CBDCBD初步规初步规划划城市是一种特殊的构造,这种构造致密而紧凑,专门用来收集和流传人类文明的成果。
美路易斯芒福德55、城语项目定位的基因、城语项目定位的基因依据新居住理念,结合项目规模和现有资源条件,提出了“城语”之说6、项目目标、项目目标造城造城西方诸多文字中“文明”一词,都源于拉丁文“Civtas”(即“城邦”),这并非偶然。
城邦兼收并蓄,包罗万象,不断更新的特征,将促进人类社会秩序的进一步完善。
项目目标项目目标造一座百万平米的“未来城邦”。
造一座百万平米的“未来城邦”。
7、项目定位、项目定位核心生态核心生态CLDCLD大城大城核心核心项目处于都市心脏位置,引领城市最纯粹的繁华,主宰了都市的未来项目处于都市心脏位置,引领城市最纯粹的繁华,主宰了都市的未来生态生态项目拥有诸多生态资源,有力承托起高端居住价值,稀缺性彰显项目拥有诸多生态资源,有力承托起高端居住价值,稀缺性彰显CLDCLD突出项目整体居住属性,以及居住的成熟度打造和完备的配套营造突出项目整体居住属性,以及居住的成熟度打造和完备的配套营造大城大城项目规模项目规模100100万,雄视整个武汉中心城,突出大盘形象万,雄视整个武汉中心城,突出大盘形象地位导向资源导向属性导向规模导向8、城系说、城系说所有伟大的城邦都不可能孤立存在,其背后,必然是一个伟大的城系。
城系说9、城、城生活生活世界观(城系)世界观(城系)成熟成熟集中集中包容包容高端高端开放开放规模规模居住居住价值价值公园公园游乐游乐用地用地体育体育公园公园景观带景观带水杉水杉湖景湖景生态生态价值价值中学中学小学小学教育教育体系体系102104地铁地铁103交通交通体系体系CBD商业商业武广武广商圈商圈辐射辐射自有自有商业商业商业商业体系体系创造城市新创造城市新生活价值体生活价值体系延伸系延伸是中央商务区,是中央商务区,CBDCBD中的中的6060主要是写字楼等商务规划,虽然主要是写字楼等商务规划,虽然CCBDBD概念整体提升了中央商务区的价值含量,但是在商务区工作的白领们概念整体提升了中央商务区的价值含量,但是在商务区工作的白领们基本居住在基本居住在CBDCBD以外。
而以外。
而CLDCLD的特点则恰好相反,其中的特点则恰好相反,其中6060以上的区以上的区域为居住区,它是城市中心的外延,是依托域为居住区,它是城市中心的外延,是依托CBDCBD同时为同时为CBDCBD提供必要提供必要的补充。
的补充。
CLDCLD与与CBDCBD的关系的关系CLD位于城市居住中心地带,拥有完善的城市生活体系和人文、生态的绝佳配套,是都市生活高效便捷的驿站。
“中央生活区”按聚集群体可以分为:
民营企业总部汇集的商务区;城市精英与高收入白领青睐的中高档居住区;聚集大型购物中心、展览中心等商业居住区等等。
CLDCLD位于城位于城市中心地带市中心地带CLD能成为成功人士“第一居所”的首选,不仅仅是因为CLD位于城市居住中心,更重要的是其拥有城市一流的生活资源和人文、生态环境。
不但能为商界精英繁忙工作中的迎来送往、生意应酬提供便利条件,而且能使家庭内的每一位成员都能在CLD里得到他们需要的各种配套。
因此,CLD是精英们理性的居住选择。
成功人士的成功人士的第一居所第一居所在西方发达国家,CLD已经存在和发展了若干年,无论是纽约的曼哈顿中央花园,还是巴黎的香榭丽舍大道,都以优质的硬件配套和绝佳的地理优势锁定了富豪阶层与贵族群的目光。
而在中国的北京、上海、深圳等地,CLD的概念已普遍为市场所认知,如北京亚运村,上海的“徐家汇虹桥”沿线,深圳的香蜜湖、农科中心、福田新市区等等都云集了城市精英新贵。
有人形象比喻“CLD里的社区业主会就是财富论坛”。
CLDCLD发展状发展状况况发展与特征分析发展与特征分析CLDCLD二、二、CLDCLD开发模式与借鉴开发模式与借鉴平方公里)香港西部区西部区(约约50万平米万平米)王家墩王家墩(7平方公里平方公里)武汉武汉沽北新区陆家嘴(1.7平方公里)上海建外soho朝阳区(3.99平方公里)北京黄埔雅苑福田中心区(6.07平方公里)深圳香榭丽舍大道拉德方斯(1.7平方公里)巴黎CLDCBD城市城市22、CLDCLD案例借鉴案例借鉴类比全球,王家墩类比全球,王家墩CBD具备全球可与比肩的规模与高度具备全球可与比肩的规模与高度,其西区从规划角度也确立了其,其西区从规划角度也确立了其CLD的属性定位。
的属性定位。
3、案例一、案例一:
巴黎香榭丽舍大道巴黎香榭丽舍大道CLDCLD100米宽的大街米宽的大街确切意思是“极乐田园大街”,在协和广场和凯旋门之间,是巴黎大街中心的女王。
在第二帝国时期,香榭丽舍成为咖啡馆、饭馆云集的时髦豪华的大街。
后来则云香榭丽舍成为咖啡馆、饭馆云集的时髦豪华的大街。
后来则云集了银行、保险公司、航空公司和精品店、快餐店与杂货店等集了银行、保险公司、航空公司和精品店、快餐店与杂货店等。
在灯火辉煌的大街上漫步,就连最挑剔的游客恐怕也难错过香榭丽舍迷人的夜景。
香榭丽大道香榭丽大道几乎与塞纳河的一段是平行的,从大道向南便可以到达塞纳河塞纳河了。
香榭丽大道车辆穿流,宽阔的大街配上期间起浮凹凸的地势,使这条大街气度非凡。
如果天气情好,望到尽头便是到文明遐迩的凯旋门(ArcdeTriomphe)。
大道上看着大道中央车水马龙的繁华和大道两旁被浓密法国梧桐树遮盖下的悠闲,彰显着巴黎人的生活和浪漫。
名店,时装,电影院穿插其中,华丽,优雅,闲情。
人流中有的衣着光鲜,有的整洁素雅,也有青春热烈,也有简单随意,却都没有丝毫的骄情与做作。
置身其中,轻松,写意。
区域特质:
区域特质:
沿特色主
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