洛阳宏进农批项目营销策划思路11.14.ppt
- 文档编号:18855529
- 上传时间:2024-01-31
- 格式:PPT
- 页数:51
- 大小:3.35MB
洛阳宏进农批项目营销策划思路11.14.ppt
《洛阳宏进农批项目营销策划思路11.14.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《洛阳宏进农批项目营销策划思路11.14.ppt(51页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
洛阳宏进农批营销策划方案1.1.洛阳商业市场分析洛阳商业市场分析2.2.通河现状分析通河现状分析3.3.价格及推案策略价格及推案策略4.4.阶段推广步骤阶段推广步骤1.1.洛阳商业市场分析洛阳商业市场分析洛阳城市商业板块布局洛阳城市商业板块布局中心城区商业新布局中心城区商业新布局根据规划,市区商业功能区将按等级划分为市级、区级、社区级三级体系,确定的城根据规划,市区商业功能区将按等级划分为市级、区级、社区级三级体系,确定的城市中心城区商业规划布局结构为市中心城区商业规划布局结构为“一核四主四副二十区”。
“一核四主四副二十区”。
一个新区商贸核心区一个新区商贸核心区“一核”即洛阳新区商贸核心区。
该核心区以展览路为轴线,西至通济街,东到关圣一核”即洛阳新区商贸核心区。
该核心区以展览路为轴线,西至通济街,东到关圣路,北至政和路,南到牡丹大道。
主要依托关林商贸城、关林综合批发市场、洛阳宝路,北至政和路,南到牡丹大道。
主要依托关林商贸城、关林综合批发市场、洛阳宝龙城市广场、泉舜财富购物广场龙城市广场、泉舜财富购物广场(在建在建)、正大国际广场、正大国际广场(在建在建)、钼都利豪大酒店、钼都利豪大酒店、红星美凯龙广场、丹尼斯百货政和路店等商业资源,形成现代批发商业和零售商业融红星美凯龙广场、丹尼斯百货政和路店等商业资源,形成现代批发商业和零售商业融合的发展模式。
合的发展模式。
四个市级主商业中心四个市级主商业中心“四主”即西工区、涧西区、老城区、伊滨区的四个市级主商业中心。
四主”即西工区、涧西区、老城区、伊滨区的四个市级主商业中心。
西工商业中心西工商业中心以中央百货商圈、王府井商圈、升龙商圈为支撑,形成全市规模最以中央百货商圈、王府井商圈、升龙商圈为支撑,形成全市规模最大、档次最高、辐射能力最强的商业中心区。
大、档次最高、辐射能力最强的商业中心区。
涧西商业中心涧西商业中心依托“两带、三街、四圈”。
两带,即景华路商业带、南昌路商业依托“两带、三街、四圈”。
两带,即景华路商业带、南昌路商业带;三街,即上海市场步行街、广州市场步行街、珠江路商业街;四圈,即上海市场带;三街,即上海市场步行街、广州市场步行街、珠江路商业街;四圈,即上海市场商圈、广州市场商圈、万达商圈、珠江路商圈。
商圈、广州市场商圈、万达商圈、珠江路商圈。
老城商业中心老城商业中心以八角楼商业金街、丹尼斯百货老城店、洛阳历史文化街区为依托以八角楼商业金街、丹尼斯百货老城店、洛阳历史文化街区为依托,以夏风金水园、安喜门文化广场、八角楼商业金街二期等项目为补充,推进北大街,以夏风金水园、安喜门文化广场、八角楼商业金街二期等项目为补充,推进北大街、兴华街西侧地块和城隍庙地块改造,从而打造传统文化与现代商业形式相协调的商、兴华街西侧地块和城隍庙地块改造,从而打造传统文化与现代商业形式相协调的商业中心区。
业中心区。
伊滨区伊滨区将在中央商务区打造该区的主商业中心,主要布局大型休闲式购物中心、将在中央商务区打造该区的主商业中心,主要布局大型休闲式购物中心、大型主题百货店,商业步行街、国际品牌专卖店、时尚餐饮店、珠宝首饰店、新潮时大型主题百货店,商业步行街、国际品牌专卖店、时尚餐饮店、珠宝首饰店、新潮时装店等,辅之以古伊洛文化和新洛阳成就展示,实现购物、宣传、观光、品鉴四大功装店等,辅之以古伊洛文化和新洛阳成就展示,实现购物、宣传、观光、品鉴四大功能。
能。
洛阳未来十年商业网点布局规划洛阳未来十年商业网点布局规划(2011-2020)(2011-2020)道北副商业中心道北副商业中心南昌路南昌路-丽春路副中心丽春路副中心王城大道王城大道-九都路副中心九都路副中心九都东路九都东路-启明南路启明南路副中心副中心老城区商业中心老城区商业中心西工区商业中心西工区商业中心涧西商业中心涧西商业中心伊宾区商业中心伊宾区商业中心新区商贸核心区新区商贸核心区宏进农批宏进农批整体市场投资趋势为整体市场投资趋势为城市综合体受青睐城市综合体受青睐洛阳商业市场整体现状洛阳商业市场整体现状目前洛阳商业地产项目主要有写字楼、综合性商场、住宅底商、大型综合性社区商业配套、专业市场等目前洛阳商业地产项目主要有写字楼、综合性商场、住宅底商、大型综合性社区商业配套、专业市场等几种形式。
几种形式。
综合性商场市场项目,也即城市综合体项目,如宝龙城市广场、东方广场、万达广场等,有着广阔发展综合性商场市场项目,也即城市综合体项目,如宝龙城市广场、东方广场、万达广场等,有着广阔发展前景。
万达广场是洛阳近期最耀眼的商业地产,诸多知名品牌入驻,使其成为继王府井、南昌路丹尼斯前景。
万达广场是洛阳近期最耀眼的商业地产,诸多知名品牌入驻,使其成为继王府井、南昌路丹尼斯、上海市场后洛阳又一商业中心,而且大有超越前者之势。
、上海市场后洛阳又一商业中心,而且大有超越前者之势。
住宅底商是最常见的商业地产形式,临街楼盘大都有底商项目,一般以住宅底商是最常见的商业地产形式,临街楼盘大都有底商项目,一般以22层为主,如世纪华阳,位置好层为主,如世纪华阳,位置好的甚至有的甚至有55层,如中州国际、富雅东方。
层,如中州国际、富雅东方。
此外,不少大型综合性社区项目中规划有商业配套,如恒大绿洲规划有星级酒店,泉舜财富中心规划有此外,不少大型综合性社区项目中规划有商业配套,如恒大绿洲规划有星级酒店,泉舜财富中心规划有甲级写字楼,世纪华阳也有独立的商业项目。
甲级写字楼,世纪华阳也有独立的商业项目。
项目名称项目名称区域区域销售情况销售情况总商铺面积总商铺面积售价售价周边租价周边租价年回报率年回报率备注备注一号城邦一号城邦涧西区涧西区已经整体出售已经整体出售2000020000均价约均价约1200012000150-200150-20015%15%一至三层商铺一一至三层商铺一家整体买断家整体买断万达广场万达广场涧西区涧西区20201010年已售完年已售完110000110000均价均价2700027000150-220150-2208%8%当年地王,区位当年地王,区位特殊。
社会关注特殊。
社会关注新都汇新都汇西工区西工区售完售完8500085000均价均价2000020000170-260170-26012%12%商业聚集区。
商业聚集区。
升龙广场升龙广场西工区西工区热销中热销中350000350000均价均价1800018000100-150100-1507%7%商住一体,底商商住一体,底商二层。
一拖二二层。
一拖二总结:
从以上代表性楼盘裙楼及综合体项目售价及周边租金分析看,洛阳市区商业售价处于较为合理的租金反推售价范总结:
从以上代表性楼盘裙楼及综合体项目售价及周边租金分析看,洛阳市区商业售价处于较为合理的租金反推售价范围中,商铺的售价未出现较大虚高态势,整理市场定价较为合理。
围中,商铺的售价未出现较大虚高态势,整理市场定价较为合理。
分析:
根据租金售价分析,洛阳商业成熟地段的裙楼,商业综合体整体投资价值较高,升值空间较大。
受投资客青睐。
分析:
根据租金售价分析,洛阳商业成熟地段的裙楼,商业综合体整体投资价值较高,升值空间较大。
受投资客青睐。
洛阳代表性商业及综合体租售列举洛阳代表性商业及综合体租售列举项目名称项目名称区域区域房产证情况房产证情况售价售价市场周边商铺租价市场周边商铺租价(每平方)(每平方)优惠政策优惠政策紫金城机电市场紫金城机电市场涧西区涧西区有房产证有房产证均价约均价约1400140000100100全款全款8.88.8折另返还装修基金折另返还装修基金8%8%,创业基金,创业基金8%8%(包租(包租22年,每年返还年,每年返还10%10%)宝龙地产综合批发市场宝龙地产综合批发市场新区新区有房产证有房产证均价均价20000200009090全款全款9.79.7折,包租折,包租33年,每年,每年返还年返还7%7%亚威古城天街亚威古城天街(商业街)(商业街)老城区老城区有房产证有房产证均价均价18000180007070全款全款99折,贷款折,贷款9.49.4折(交折(交11万抵万抵2-32-3万)万)康城尚座灯具城康城尚座灯具城(红星美凯龙(红星美凯龙55号馆号馆)洛龙区洛龙区有房产证有房产证一楼一楼2400024000二楼二楼17000170006060全款全款9.59.5折,包租折,包租44年(反年(反租租6%-9%6%-9%每年)每年)升龙广场升龙广场(数码电子产品)(数码电子产品)西工区西工区有房产证有房产证一楼一楼2700027000二楼二楼1300013000(返(返租租7%7%每年)每年)洛阳代表性专业卖场及商业街租售列举洛阳代表性专业卖场及商业街租售列举项目名称项目名称占地面积占地面积开业时间开业时间平均租金平均租金建筑设计建筑设计物业管理费物业管理费其他优惠其他优惠百年家居百年家居330亩亩2006年年20元元/三层设计(每层都设三层设计(每层都设有楼梯)有楼梯)0.7元元/电费:
电费:
1.2元元/度度三砚居古玩市场三砚居古玩市场10000平方平方2010年年30元元/类似商场类似商场2元元/电费:
电费:
1.1元元/度度水费:
水费:
3.8元元/吨吨唐寺阀物流市场唐寺阀物流市场300亩亩2007年年12元元/单层或二层单层或二层10元元/间间/月月电费:
电费:
1元元/度度水费:
水费:
2元元/吨吨洛阳代表性专业市场及卖场纯租赁列举洛阳代表性专业市场及卖场纯租赁列举总结:
从以上代表性专业市场售价及租金分析看,洛阳市产权式专业市场均出现返租方式,整理市场定价总结:
从以上代表性专业市场售价及租金分析看,洛阳市产权式专业市场均出现返租方式,整理市场定价较为合理。
较为合理。
分析:
根据租金售价分析,专业市场及商业街租金仅次于沿街底商,同时根据地段优劣势,不同专业市分析:
根据租金售价分析,专业市场及商业街租金仅次于沿街底商,同时根据地段优劣势,不同专业市场,租金差距较大。
场,租金差距较大。
洛阳农批专业市场租赁列举洛阳农批专业市场租赁列举项目名称项目名称区域区域销售情况销售情况总商铺面积总商铺面积单一商铺面积单一商铺面积租价租价备注备注通河农贸通河农贸瀍河区瀍河区租售中租售中300000300000120120暂未定暂未定年返租年返租5%5%,包租,包租三年,三年,1010月月2727日日开盘开盘中储,中铁水果市场中储,中铁水果市场西工区西工区不售不售957495743030以交易费为主以交易费为主只租不售只租不售信诚粮油市场信诚粮油市场新区新区不售不售2156021560646412.512.5只租不售只租不售中原农贸城中原农贸城老城区老城区不售不售7017470174676715.515.5只租不售只租不售广州市场农副产品交易街广州市场农副产品交易街涧西区涧西区出租出租约约4000040000平均约平均约1212七一海鲜市场七一海鲜市场西工区西工区已售完已售完806680664040至至505035350707年开盘。
年开盘。
现市现市场转手价约场转手价约70007000元左右元左右1.1.地段依然是硬道理地段依然是硬道理,依然是商业价值的第一标准,处于大型知名社区底商以及城市综合体商业项目的,依然是商业价值的第一标准,处于大型知名社区底商以及城市综合体商业项目的售售价在价在18000-2700018000-27000元元/平方米,商业租金在平方米,商业租金在80-20080-200元元/平方米不等、回报平均在平方米不等、回报平均在10%10%,且多以出售为主,且多以出售为主,平,平均回本年限在均回本年限在1212年左右,定价较为合理。
年左右,定价较为合理。
2.2.距离成熟商业圈专业卖场租金次之在距离成熟商业圈专业卖场租金次之在60-10060-100之间,售价在之间,售价在14000-2200014000-22000元元/平方米,平均年回报在平方米,平均年回报在7%7%左左右,且多以出售为主,定价偏高。
右,且多以出售为主,定价偏高。
3.3.与我们同等的农批类市场通河商贸实际售价在与我们同等的农批类市场通河商贸实际售价在45004500元元/平方米,平均租金预计在平方米,平均租金预计在15-1815-18元元/平方米,平方米,年回报年回报率仅达到率仅达到4%4%,投资价值远低于其他类商铺投资。
投资价值远低于其他类商铺投资。
4.4.商业中心地段的综合体商铺及沿街裙楼理性的定价,决定了市场投资客依然更青睐城市综合体及沿街商业中心地段的综合体商铺及沿街裙楼理性的定价,决定了市场投资客依然更青睐城市综合体及沿街商铺。
商铺。
洛阳商业市场总结洛阳商业市场总结根据各类商业售价及租金对比看,农批市场的投资回报率较低,根据各类商业售价及租金对比看,农批市场的投资回报率较低,商铺投资的回报比决定了投资客的投资兴趣及认可度。
商铺投资的回报比决定了投资客的投资兴趣及认可度。
因此,在农批市场普遍租金较低,年增长幅度较小的情况下,制因此,在农批市场普遍租金较低,年增长幅度较小的情况下,制定合理的售价及挖掘更多的项目投资价值点,给投资客更多的投资定合理的售价及挖掘更多的项目投资价值点,给投资客更多的投资信心是本专业类市场成功突破的关键所在。
信心是本专业类市场成功突破的关键所在。
思考:
思考:
2.2.通河现状分析通河现状分析项目占地:
项目占地:
500亩商铺套数:
商铺套数:
1658间项目性质:
项目性质:
商业地产(投资+自营)项目门槛:
项目门槛:
首付30万即可买通和农贸永久产权门面房,项目客户群:
项目客户群:
农贸类老板和买门面投资的客户。
经营方式经营方式:
统一规划、统一形象、统一采购、统一管理通河农贸定位通河农贸定位-整个中原地区最大的农贸批发市场。
整个中原地区最大的农贸批发市场。
距离通和距离通和55公里范围内分布图公里范围内分布图宏进宏进通和通和直线距离直线距离66公里公里百年家居百年家居三砚居古玩市场三砚居古玩市场唐寺阀唐寺阀物流市物流市场场通河农贸市场进度通河农贸市场进度通河农贸市场进度通河农贸市场进度通河招商近期动态通河招商近期动态1010月月2727日可签意向书,交日可签意向书,交11万元诚意金参与万元诚意金参与2727日选铺。
先到先选。
平均租金日选铺。
先到先选。
平均租金1515元每平米。
元每平米。
蔬菜区蔬菜区1111月初开业,合同签月初开业,合同签33年,第一年免租金。
市场稳定后收取年,第一年免租金。
市场稳定后收取2%4%2%4%交交易费。
大户优惠一户一议,江南一大户送易费。
大户优惠一户一议,江南一大户送1818万优惠,扣除万优惠,扣除55年租金后。
等于返年租金后。
等于返现金现金88万元。
万元。
1010月月3131日短信通知商户,蔬菜、粮油、干调商户免收取押金、租金。
免租期日短信通知商户,蔬菜、粮油、干调商户免收取押金、租金。
免租期11年。
干调区已经报名满额。
截止年。
干调区已经报名满额。
截止11.111.1中午接受粮油、水产报名。
中午接受粮油、水产报名。
通河销售动态通河销售动态.3.3月月3131日日VIPVIP认筹,认筹,22万抵万抵33万优惠,日增值万优惠,日增值300300元优惠活动;元优惠活动;.4.4月月55日老带新活动,认筹基础上,双方再增日老带新活动,认筹基础上,双方再增10001000元认筹;元认筹;.10.10月月2727日开盘,日开盘,44万抵万抵55万;万;.10.10月月2828日,日,通河销售政策开盘后自行降价销售通河销售政策开盘后自行降价销售,44万抵万抵55万政策取消。
万政策取消。
.11.11月月11日新政策,全款优惠日新政策,全款优惠12%,12%,分期按揭优惠分期按揭优惠9%9%。
返租三年,返租形式是每年。
返租三年,返租形式是每年返全款的返全款的5%5%。
33年共返还全款的年共返还全款的15%15%。
优惠完房款约为。
优惠完房款约为45004500元元/平方米。
平方米。
.针对做农批商户,房款直接优惠针对做农批商户,房款直接优惠1212万。
开业进场经营前万。
开业进场经营前33个月每月返个月每月返30003000元。
元。
.11.11月月88日报,日报,1.1.当月选铺即享当月选铺即享1000010000元优惠;元优惠;2.2.定铺后,三日内签约再享定铺后,三日内签约再享1000010000元优惠。
元优惠。
通河营销现象通河营销现象1.1.通河认筹期较长;通河认筹期较长;问题:
问题:
共推出共推出242242套,认筹期为套,认筹期为1010个月,真正到开盘前积累销售意向客户个月,真正到开盘前积累销售意向客户300300多组;开盘截止多组;开盘截止1111月中旬销售月中旬销售100100套左右;侧面反映出农批市场作为全新的商铺投资选择,客户认知较少,营销套左右;侧面反映出农批市场作为全新的商铺投资选择,客户认知较少,营销周期相对较长,投资客关注度不高,投资信心不足,对通河农批后期投资回报及转手变现的升值周期相对较长,投资客关注度不高,投资信心不足,对通河农批后期投资回报及转手变现的升值潜力不认可。
潜力不认可。
2.2.开盘后频频优惠;开盘后频频优惠;问题:
问题:
开发商信心不足;严重损害开盘认筹客户利益,口碑受损严重;后续销售步入冰封阶段。
开发商信心不足;严重损害开盘认筹客户利益,口碑受损严重;后续销售步入冰封阶段。
通河为例:
通河为例:
现制定租金在现制定租金在1515元元/平方米平方米/月,按惯例商铺回报年限月,按惯例商铺回报年限12.512.5年年150150个月,个月,理论售价为理论售价为22502250元元/平方米;平方米;市场常规售价为租金反推售价上浮市场常规售价为租金反推售价上浮20-30%20-30%为实际售价:
为实际售价:
2250+2250*0.2=27002250+2250*0.2=2700元元/平方米;平方米;通河最终成交价在通河最终成交价在45004500元元/平方米;平方米;升龙为例:
升龙为例:
现周边租金在现周边租金在100100元元/平方米平方米/月,按惯例商铺回报年限月,按惯例商铺回报年限12.512.5年年150150个月,个月,理论售价为理论售价为1500015000元元/平方米;平方米;市场常规售价为租金反推售价上浮市场常规售价为租金反推售价上浮20-30%20-30%为实际售价:
为实际售价:
15000+15000*0.2=1800015000+15000*0.2=18000元元/平方米;平方米;升龙最终成交价在升龙最终成交价在1800018000元元/平方米;平方米;价格制定问题价格制定问题通河告诉我们:
通河告诉我们:
定价上:
投资客并不傻,售价与回报比是硬道理;高开低走,不如低价入市渐走高。
定价上:
投资客并不傻,售价与回报比是硬道理;高开低走,不如低价入市渐走高。
推盘上:
大步蹒跚,不如小步快跑;户型漂亮,不如总价诱人。
推盘上:
大步蹒跚,不如小步快跑;户型漂亮,不如总价诱人。
节奏上:
过早索取回报,看似多收了三五斗,带来的可能是市场覆没。
节奏上:
过早索取回报,看似多收了三五斗,带来的可能是市场覆没。
招商上:
国家扶持不代表商户买单;宣传再好,不如抓住王牌。
招商上:
国家扶持不代表商户买单;宣传再好,不如抓住王牌。
专业市场商铺的租金,不同于商业中心综合体、街区商铺及临街店铺,相比后专业市场商铺的租金,不同于商业中心综合体、街区商铺及临街店铺,相比后者,业态重新调整以及后续经营调整空间极小。
因此,商铺的价值完全在于该专业者,业态重新调整以及后续经营调整空间极小。
因此,商铺的价值完全在于该专业类市场租金的变化而带来商铺价值的变化。
类市场租金的变化而带来商铺价值的变化。
专业市场投资者对专业市场的投资信心,有两种重要参考:
专业市场投资者对专业市场的投资信心,有两种重要参考:
1.1.现有同类成熟市场租金现有同类成熟市场租金(看其不同年限内的租金标准,测算回本年限及投资回报率)(看其不同年限内的租金标准,测算回本年限及投资回报率)2.2.招商经营状况招商经营状况(保证本金安全)(保证本金安全)思考思考3.3.价格及推案策略价格及推案策略本项目销售板块技术指标本项目销售板块技术指标销售板块,销售板块,AA区建筑面积约区建筑面积约55万平方米万平方米商铺栋数:
商铺栋数:
1919栋栋商铺数量:
商铺数量:
584584间间建筑形态:
两层、两层半建筑形态:
两层、两层半单套面积在:
单套面积在:
60-15060-150平米,可选空间较大;平米,可选空间较大;两层半两层半两层两层、其中商品房面积约、其中商品房面积约55万平米,共万平米,共584584套,商铺销售约套,商铺销售约3.53.5亿元。
亿元。
注:
暂拟以注:
暂拟以70007000元元/平米的均价计算,(平米的均价计算,(70007000元元/平米平米55万平米万平米=3.5=3.5亿)亿)如价格制定有变,此金额应再做调整。
如价格制定有变,此金额应再做调整。
销售周期销售周期14个月(第一次开盘为起始月),总销个月(第一次开盘为起始月),总销584套,商品房约套,商品房约3.5亿元亿元(其中总销金额不含配套商铺)(其中总销金额不含配套商铺)销售目标销售目标3.5亿亿销售任务目标分解(销售任务目标分解(95%95%)20%(认筹率)(认筹率)15%(584套)套)88套套2014年年3月底月底售售房房部部正正式式公公开开12月月底底项项目目入入市市共计共计584套套12年年12月月18日日需求需求来访量来访量成交比成交比销售所占所占比例比例销售销售目标目标此营销节点为预期间,具体视工程进度而定;此营销节点为预期间,具体视工程进度而定;1500组组(3个月,个月,90天,至少天,至少16.5人人/天天)920组组(3个月,个月,90天天,11人人/天天)880组组(3个月,个月,90天,至少天,至少10人人/天)天)1300组组(3个月,个月,90天,至少天,至少15人人/天)天)1500组组(3个个月,月,90天,天,至少至少17人人/天天)来访转排号率来访转排号率55:
11来访转排号率来访转排号率55:
1120%(认筹率)(认筹率)来访转排号率来访转排号率55:
115:
120%(认筹率)(认筹率)来访转排号来访转排号率率55:
11开盘前排号开盘前排号176组组(认筹比(认筹比2:
1)15%排号排号184组组(认筹比(认筹比2:
1)15%(584套)套)开盘前排号开盘前排号176组组(认筹比(认筹比2:
1)20%排号排号260组组(认筹比(认筹比2:
1)25%(584套)套)开盘前排号开盘前排号300组组(认筹比(认筹比2:
1)积累客户积累客户(三批入市(三批入市124套)套)92套套二批售罄二批售罄88套套积累客户积累客户二批房源推出二批房源推出180套入市排套入市排号号130套套(首批(首批基本售罄)基本售罄)150套套积累客户积累客户(首批入市(首批入市280套)套)14年年1月月-3月月2013年年10月至月至12月月2013年年9底开盘底开盘2013年年7-9月月2013年年4月至月至6月底月底2013年年3月底开盘月底开盘2012年年1月至月至3月月630组组(2个月,个月,60天天,至少,至少10人人/天天)来访转排号率来访转排号率77:
115%排号排号90组组(认筹比(认筹比3:
1)30套套
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 洛阳 宏进农批 项目 营销策划 思路 11.14