苏州南山巴黎印象别墅营销策划推广方案.ppt
- 文档编号:18860286
- 上传时间:2024-02-01
- 格式:PPT
- 页数:74
- 大小:1.69MB
苏州南山巴黎印象别墅营销策划推广方案.ppt
《苏州南山巴黎印象别墅营销策划推广方案.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《苏州南山巴黎印象别墅营销策划推广方案.ppt(74页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道“南山巴黎印象”别墅推广方案上海宝名房地产咨询有限公司2007年6月http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道园区市场分析产品分析市场定位客户定位营销策略别墅市场环境http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道别墅市场环境PART1http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道苏州别墅市场板块划分苏州别墅市场阳澄湖板块园区板块木渎板块多走中档路线,产品结构主要为联体及独栋。
随着景区的治理,特色的别墅区日趋形成。
太湖板块以特有的山水风光,休闲配套设施的设立,出现豪宅类的山地精品别墅,以休闲度假为主。
基础配套及交通的改善将使区域价值得到大幅提升。
该区域正处于建设开发热潮,有较高投资价值。
以园区的湖景及高标准基础设施,成为苏州本地和外来投资客的理想栖居之地。
别墅多以居住为主。
市区板块以苏州园林为特色,营造曲径通幽的意境,是对高尚生活、人生情趣的一种体现,板块内必定将开创出天价产品。
http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道1、太湖板块9000100栋独栋0.3711万山景东园8000双拼7栋36栋100栋60栋109栋62栋体量5000600014000300-600万/套1300015000价格排联双拼0.754.7万太湖缘独栋0.2512万太湖古北雅园独栋0.265.87万西山恬园独栋0.1790.6万太湖之星独栋0.68万花宝岛园类型容积率占地面积项目名称http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道苏州的度假式别墅大多集中在太湖风景区附近,真山真水真空气,都是尤为稀缺的自然资源。
依山傍水是这类别墅不可或缺的重要因素,最能体现人们回归自然的心理需求。
同时苏州房地产业、旅游业的蓬勃发展,也给度假式别墅的发展创造了良好的条件。
建筑风格有中式,也有欧式。
另外该区块别墅建造时规定不得超过三层。
该板块侧重于旅游度假型,是52生活方式下的第二居所的首选。
在国家三令五申要控制风景区的房产开发后更凸现其价值.http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道2、木渎板块100栋64栋4栋70栋30栋体量13000独栋0.2519万天景墅邻风别1000-1200万/套独栋0.258.6万天伦随园排联8600双拼10000独栋0.687.14万泉景花园价格类型容积率占地面积项目名称http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道随着木渎政府进一步规划了古镇内四大商贸圈和四条商业轴线,以接轨木渎“苏州城西南商贸副中心、旅游次中心”的规划定位,未来五年,木渎将成为苏州又一个区域发展的热点。
木渎板块具有传统的人居环境优势、市政规划的良好前景,以及板块巨大的发展潜力,正逐步成为苏州楼市的新一轮热点所在。
http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道3、市区板块900-2000万/套30栋独栋0.353万拙政东园125户170栋42栋10栋12栋体量10000-12000排联1.358.9万金帝城市墅别16000-17000独栋0.6813万庭园11000排联12000双拼15000独栋0.73.05万世家留园价格类型容积率占地面积项目名称http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道苏州市内园林众多,人文气息浓郁,是非常好的别墅建造地。
特别是寒山寺、拙政园这样的著名风景区周边,更是开发商争相追逐的建造别墅的绝好地段。
目前市区板块的别墅项目规模大都不大,产品走的是高档路线,主要是以中式庭院联排及独立别墅为主,在宣传中充分发挥其文化优势,效果明显。
http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道4、阳澄湖板块650040栋排联700045栋独栋1.126.6万晶星河丽60008户排联6500双拼10000182户独栋0.4211万聆湖墅丽10000220户(一期)排联0.7322万招商依云水岸9000-1200027户独栋650064户排联12万天水景城亚价格体量类型容积率占地面积项目名称http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道相比其它板块阳澄湖板块的别墅起步相对较晚,但近几年来随着区域旅游经济的发展,板块内度假型别墅大量出现,带动了区域市场的发展。
由于国家对于别墅项目的限制以及阳澄湖湖岸一公里内不能再有商业项目的规定,使得阳澄湖区域别墅更具稀缺性。
都市度假型休闲概念的风行,也使得该区域的投资前景被广泛认知。
http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道5、园区板块17000-20000立独0.6918.5君地上郡未定排联16000-17000立独9500-9000排加联叠1.826.7万高尔夫花园12000排联0.5811.8水墨江南10000排联1.410.7万中海星湖国际11000排联12000双拼0.88.9万玫瑰湾13000-25000排立联双拼独126万中海御湖熙岸价格类型容积率占地面积项目名称http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道供应分析:
整体充足却存在区域间不均衡性太湖板块供应较多城区板块供应较为平衡木渎板块较为平衡园区板块后市供应将有较大幅度放量阳澄湖板块供应逐步减少http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道销售情况分析借助苏州政府的政策导向,和周边自然风景,金鸡湖板块的别墅销售状况一支独秀;环太湖板块别墅的客户群中有较多的投资客,退定现象比较常见,但总体销售情况良好;随着近年整体房产市场回暖,带动高端别墅市场的销售,在最近一年内各板块的销售情况稳中有升。
http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道客源分析
(1)居住型别墅客源分析年次龄层结构:
各域客群体主力年集中在区户龄30-60之。
岁间客源:
户来结构州域由于自身及外企的外籍人士潜在的客群苏区户体,人群源的由大部分的本地私主主及小来结构营业为部分政府人和部分美及日高管理人、台台员欧韩级员湾干及少量的外生意客助成。
来辅构http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道
(2)度假型别墅客源分析年次龄层结构:
各域客群体主力年集中在区户龄30-60之。
岁间客源:
户来结构州域度假型墅客群体多以本地及上海高端的私苏区别户数营主、外商成。
除上海存在些投性,其他群体多期业构会资质为长居住。
另外澄湖域度假型墅客群体阳区别户80%源于台商和少部来分昆山地私主。
大多以休度假、自住目的,很少作当营业闲为为投出租使用。
而源于上海雄厚的投客,置目作资来经济资业则为租和自用休度假。
赁闲http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道目前,苏州别墅的客户群体逐步回归本地高端人群。
一方面,以外向型经济发展的苏州,众多的外商、台商等高端人群无形之中加大了别墅的客户群体,上海、浙江的经济雄厚的人群,以聪明的理财之道,更是看好苏州别墅市场的投资前景,也逐步的加盟于苏州的客户群体之中。
另一方面,本地的经济发展,促使本地诞生了具备实力的购买人群,并且正处于逐步壮大之中。
http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道园区市场分析PART2http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道城市解读苏州向东市级CBD在园区,未来新城在湖东金鸡湖中央商务区确立为市级CBD独墅湖高等教育园区产学研板块列为“十一五”五大板块之一http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道产业发展改变购房结构“十一五”规划苏州市第三产业产值翻一番第三产业将产生高素质的购房人群随着经济发展和产业结构变化,新苏州人越来越多园区不再是园区人的园区http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道重点竞争区域园区板块金鸡湖独墅湖青剑湖http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道金鸡湖东区金鸡湖东区均价:
公寓均价:
公寓5600560065006500元元/联排联排1100011000元元/独墅湖东岸独墅湖东岸均价:
公寓均价:
公寓4900490054005400元元/联排联排900090001100011000元元/双湖地区双湖地区均价:
公寓均价:
公寓5700570070007000元元/联排联排1300013000元元/金鸡湖北区金鸡湖北区均价:
均价:
1100011000元元/独墅湖西岸独墅湖西岸均价:
联排均价:
联排1200012000元元/青剑湖区青剑湖区均价:
独立均价:
独立17000-2000017000-20000元元/http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道玫瑰湾玫瑰湾开发商:
中金地产建筑面积:
8.9万联排:
11000元/双拼:
12000元/高尔夫花园高尔夫花园开发商:
陆洋联合建筑面积:
29万公寓:
60007000元/叠加:
8500-9000元/伊顿小镇伊顿小镇开发商:
建屋发展建筑面积:
11万公寓:
63007000元/别墅:
11000元/中海御湖西岸中海御湖西岸开发商:
中海发展建筑面积:
33万联排:
13000-14000元/水墨江南水墨江南开发商:
建屋发展建筑面积:
19万联排:
12000元/中海星湖国际中海星湖国际开发商:
中海发展建筑面积:
14万公寓:
64006900元/别墅:
10000元/星岛仁恒星岛仁恒开发商:
仁恒房产建筑面积:
17万联排:
12000元/上郡上郡开发商:
君地之置业建筑面积:
14.5万独立:
17000-20000元/http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道130180230280330上郡御湖西岸星湖国际星岛仁恒玫瑰湾水墨江南竞争楼盘房型面积段分析竞争楼盘房型面积段分析竞争楼盘主力户型面积分析http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道竞争楼盘总价分析050100150200250300350单位:
万元御湖西岸御湖西岸星湖国际星湖国际星岛仁恒星岛仁恒玫瑰湾玫瑰湾水墨江南水墨江南竞争楼盘总价分析竞争楼盘总价分析http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道本案的房型面积不占优势本案的总价不占优势与区域内竞争楼盘相比http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道市场现状供应量过大房价涨幅略快湖东地区的配套建设开始跟不上节奏http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道市场总结市场处于需求释放期价格不是决策的最敏感因素产品亮点和环境特色是主要竞争要素湖景的充分利用是园区别墅的开发特点http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道产品分析PART3http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道享受目合社完善配套项综区目品具有高市可度,墅品更是目次有大提升项质较场认别产对项档较越位置,域同品相稀缺园区优区类产对有所及社所之所的尊享受拥专属会区会双会荣河岸景第一排,私享超大水岸景观观有私家及位拥车库车有市受迎的地下活室户户场较欢动雅立面形象,高石材面久耐看优档贴经巴黎印象别墅产品优势http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道社整体一,相不立,有强私密感尊感与区统规划对够独没较贵全排墅,体量少,不易跳出原有目形象,立明特色为联别较项树鲜墅居住究建筑景的融合,林景的自然融合,究别讲与观园观间讲层次丰富移步景的完美体,在此方面本案不具异验备优势如何使市场接受这样一个别墅项目?
巴黎印象别墅产品劣势http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道产品提升原则产品优化前期品形成形象隔,立立品形象,提升品牌形象与产区树独产避免常排墅墅品念,跳出市同化规联别经济别产概场质竞争立明市形象,塑造域品,到快速去化效果树鲜场区优质产达http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道产品提升手段前期品形成自然隔利用包装化等与产区围墙绿手段,把墅前期品形成自然隔,使得后别组团与产断期墅品形成相立的社形象别产对独区组团增加重庭院,求庭院墅念,立特双设计诉别概树独产品特点,提升目市形象项场注重品理及小品的造,增加品附加,产细节处营产值造精致品味从细节处营http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道一层三层二层http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道一排墅的品形种区别传统联别产态一排墅的品形种区别传统联别产态一散精致品位的品涵种发艺术产内一散精致品位的品涵种发艺术产内一超越公寓生活的墅生活方式种别一超越公寓生活的墅生活方式种别一享受着法意情的墅生活种国惬怀别一享受着法意情的墅生活种国惬怀别一在城市化的境却隔离大化的自在品位生活意境种环众一在城市化的境却隔离大化的自在品位生活意境种环众最终推向市场是这样一个别墅项目:
http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道市场定位PART4http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道苏州别墅市场现状排联/加叠立独/排联立墅独别物业形态低经济人文居住城市墅别中配套休闲商务高尔夫墅别高境环生养度假水景墅别价格卖点性质功能产品概念比停留在配套源和价格的面上,很跳出域让对资层将难区同化此,需要在另一尺度上,建立准质竞争为个标http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道新标准除了配套源价格之外,以品形和工核心的资与产态艺为合素,是判好墅的另一准。
楼盘综质评别个标在品形和工面,做到新立,可以令手以超越产态艺层标异对难在没有外部条件支撑的情况下,我们从项目产品资源出发,寻找一个恰当的市场定位点:
http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道立墅高端形象深独别入人心,但价格高过,非常人所及。
排联/加墅性价比叠别高,但形象度相楼盘对低,有尊感,不较没贵易支撑高售价格。
较销在品同化重的市,找到自己明的品市定位,产质严场鲜产场造特有的涵,才能具有强的市冲力。
营气质内较场击建筑人一,无法模仿!
与样气质稀缺性价比尊贵工艺传承项目市场定位完美结合,寻找属于自己的契机http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道法式院落艺墅融合立墅排墅的,精心打造的庭院独别与联别优势产品,使得客的身越感感同在,正是本目最户份优与归属项关键的附加所在。
也是域多墅品所不具的源。
值这区内数别产备资新贵庭院花园联排http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道明的品特色,迎合市多方面的需要,才能形成持鲜产场续竞争力。
南山巴黎印象墅持力体在:
别续竞争现明的品特色,迎合市多方面的需要,才能形成持鲜产场续竞争力。
南山巴黎印象墅持力体在:
别续竞争现品角度,庭院的增加及整体院落格局,大地提升品附加。
从产极产值同兼具立墅排墅的均好性,是域多品所时独别与联别这区内数竞争产不具的。
备客角度,“法式”从户庭院”人想到“高”、“品位”、让联贵“”、“”、“工”等,本目所目客群精神气质艺术艺这与项针对标需求相吻合。
市角度,“庭院墅”一新品念域市稀缺品,直接从场别这产概属区场奠定品的稀有市形象,品高价格相匹配,同避了市产场与产时开场竞争。
定位思考http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道项目品牌及核心竞争力提升找州墅特色寻苏别找州墅特色寻苏别墅特征总结别墅特征总结别墅特点竞争别墅特点竞争别搜寻本项目市场空间分品市细产场分品市细产场品涵造产内营品涵造产内营提升品形象产提升品形象产高端品牌跟进高端品牌跟进品唯一性产品唯一性产市形象提升场市形象提升场法式院落墅艺法式院落墅艺http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道PART5客户定位http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道从项目定位导出消费群定位在品同化重的市,找到自己明的品市定位,产质严场鲜产场造特有的涵,才能具有强的市冲力。
营气质内较场击建筑人一,无法模仿!
与样气质稀缺性价比尊贵工艺传承法式院落艺墅最有可能接受这种产品的人是:
http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道客户描摹隐藏于社会大众中的金字塔的顶尖阶层他是典型的中,于企或社的高,事早有成就们坚阶层属业会层领导业,但消潜能未被充分激。
费并发拥有足够的财富,懂得衡量财富的价值有足的富累,但非盲目地心所欲支配物欲望已不能拥够财积并随质体他的富价待一切始追求致,甚至宁缺毋。
现们财值对终极滥更有思想见地,相信自己的判断,追求自己的精神家园于人生追求,有自己的解,目明确在居住地的上,也对见标选择坚信自己的判,不波逐流,且欣自己的眼光在精神境界上,断随并赏始代表一征服的力量。
终种http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道客户定位于群人的:
属这气质于群人的:
属这气质于事追求征服的魄力对业于生活追求私人的域对领于人生追求精神的足对满于富追求价的品对财值鉴于置追求到的享受对业独于事追求征服的魄力对业于生活追求私人的域对领于人生追求精神的足对满于富追求价的品对财值鉴于置追求到的享受对业独他们是阳光新贵http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道目标客户的年龄阶段:
目标客户的年龄阶段:
3555岁,受过良好教育的成功人士目标客户的职业分布:
目标客户的职业分布:
私营业主、外商高管、政府高管及高教区教授等目标客户的区域来源:
目标客户的区域来源:
以园区工作、生活人士为主,辅以部分市区及外地购买客户等目标客户的置业目的:
目标客户的置业目的:
客户以自住需求为主,用来提升生活品质,改善居住环境,同时由于看好园区及苏州别墅的发展前景,投资、自住两相宜。
这类客户多为二次以上置业http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道客户需求配对价同感值认身的象征份升的潜力值品的品产质生活的品位成功人士聚居的社园区区州首席法式庭院墅苏别因稀缺,得有为值拥南山集的鼎力之作团洗,品位承尽铅华传目标客户的需要南山巴黎能给予的http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道营销策略PART6http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道推盘策略价格策略营销通路案前准备总体思路http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道总体思路目形象提升,支撑品高价项产总增强目客群信心,快速去化品标产立域市杆,固目及展商品牌树区场标巩项发http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道推盘策略方案一第一批32套房源,第二批36套房源http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道方案一批次推,次推品的均好性基本相同两盘两盘产每批次推出品次全,拉价格,探市产档较开区间试场足多次需求,引起注,以低价入市引爆市,快速去化满层关场1+12http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道方案二第一批21套房源,第二批24套房源,第三批23套房源推盘策略http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道方案二小步快,三批次推,由高性价比品到高形象品依次跑盘产产推出,逐拉升品价格渐产公推出第一批品形象性价比高的,再入下开产较组团转线去化第二批品形象价格低的,最后公推出品形产较组团开产象均好性最的品优组团产每批次推出的品均好性基本相同,快速去化同次客源,不产层易生品产滞销产2-1=3http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道跳出原有品形象,塑造市高端品形象产场产方案二小幅多批次推,造成市,立目市杆形象频盘场热销树项场标增强市信心,塑造市焦点,提升商品牌形象场购买场开发http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道方案二推盘建议推盘策略http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道10月下旬进行开盘推出第一批房源10月下旬进行开盘推出第一批房源月月月月8888月月月月9999月月月月10101010月月月月11111111月月月月12121212月月月月07年7-10月客户积累07年7-10月客户积累12月中旬第三批房源集中面市12月中旬第三批房源集中面市10-11月线下消化第二批房源同步积累后期房源客户10-11月线下消化第二批房源同步积累后期房源客户推盘节奏1111月月月月http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道价格策略报价策略:
1)一房一价,价价,避免套高价念报报单区间单总概2)价系中引入附送庭院花及光地下室等惠措施相报统园阳优合的方式,降低价格的抗性结对总体价格策略:
低高走,拉价格,促快速去化开开区间进http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道价格策略价格转移策略:
1)强私家庭院念,送花庭院调概赠园2)房送地下活室买赠动3)注重物管理服的附加业务值4)推期行有效促惠措施盘间进销优http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道营销通路传播原则:
在广泛播信息到炒做及造目的的同,传达势时选择域性威媒介,合直事件,强强手,行爆炸区权结销与营销联进性突破性合的播原。
与虚实结传则累积性传播:
利用大播工具行形象、点的求,众传进楼盘卖诉生影作用。
产响促进性传播:
在售及社景,使用楼现场区实POP吸引看人群楼,通接形成知、理解,促策形成。
过触对楼盘认进购买决关联性传播:
制造活、事件等新点、文章,形动闻热开设专栏成口碑,成广告求的第二,提高信度,起到暗为楼盘诉战场誉地助推作用。
信息传播http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道渗透传播:
第一:
建立知。
通媒介炒作,初步建立消者庭院层认过费对墅的知,同筑“庭院墅”的生活形象。
别认时构别艺术第二:
引趣。
通公活,出播念,通消层发兴过关动输传概过者的,引生活方式的趣。
费参与发对兴第三:
持注。
通公活媒体广告宣,强化院层续关过关动与传落墅,固目念,引起持注。
别优势巩项概续关第四:
行。
强的立体广告攻,配合展示层购买为势势现场区落成,正式在消者中呈生活形,引起行。
费现态购买为信息传播http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道客户积累积累方式:
媒体推广吸目客群到目纳标访项现场小,大客推广指定渠道众营销户商代理商部客源共享开发内户资惠措施活生口效优动组织产语应http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道活动组织优惠措施房客送购户赠VIP卡,可免使用所年贵宾费会两品推介酒合慈善募捐,商以房产会结组织开发购客的名,其房金中自拿出一定目户义从购额动数金作慈善募捐款额为高酒店新老客档举办户联谊会限房客洲七日游时购户获欧http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道案前准备工作样板段样板房确定46里套置成板房号楼东边两设样三及小所和小广板段栋楼会场设为样http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道售楼处选定小所景装修完成,作售,可直会实为现场楼处观体目品品,同客以尊感现项产质时给户荣http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道看房动线http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道销售道具准备楼书:
特殊制作、手工装的豪版精美,使得每纸订华楼书栋房子都有一故事,每房子都有一生活方式可言。
个栋种光盘:
品制作的豪版精美光碟附送。
产华楼书赠会员卡:
社所区双会VIP卡。
贵宾效果图:
相于前期品,本品需要更多品生活景对产产产场效果,才能充分表品品涵及核心点。
图现产质内卖模型:
墅社模型别区板段模型样组团元模型及主力单型模型。
户其它常规销售道具http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道工程进度安排2007年10月上旬目工程主体完工,外立面落成项2007年月上旬小所装修完成,售会进场销2007年10月下旬首次开盘时间2007年月上旬板房、板段及看房通道完成样样2007年7月上旬售客累销现场户积预计进度预计进度工程内容工程内容http:
/中管网房地产频道中管网房地产频道谢谢观赏!
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 苏州 南山 巴黎 印象 别墅 营销策划 推广 方案
![提示](https://static.bingdoc.com/images/bang_tan.gif)