武汉636绿地国际金融城市场定位分析.pptx
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武汉636绿地国际金融城市场定位分析.pptx
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武汉636绿地国际金融城市场定位解读国十条,国五条两次调控政策的失效,整个房地产回暖明显,从国家层面调控的压力加大,而且武汉地王频现和房价上涨势头明显,在这一环境下,1月14日武汉出台了限购令,随着1月26日的国八条,将有可能再一次把整个楼市带入寒冬。
4.17一次调控9.2910.810.1310.20“鄂六条”出台落实调控政策取得预售许可证得项目三日内必须开盘(一次性推出所有房源,并明码标价)新国八条武汉细则落地10.25“汉六条”出台落实调控政策严格执行问责制度新房上市,价格及房源一次性公布12.20汉版公积金细则出台2010-2011年1月调控进程表三次调控三次调控1.14汉版限购令政策回顾1.26国八条1月26日新国八条政策出台,“二套住房首付款比例不低于60%;个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税,计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市本地居民2套以上,非本地居民1套以上家庭限购(含二手房)这三项是新国八条的杀手锏,对房地产市场影响较大。
要点要点主要内容主要内容影响评级影响评级坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。
对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。
落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。
对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。
合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。
严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。
在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。
今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。
大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。
对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。
对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。
依法查处非法转让土地使用权行为。
强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。
调整完善相关税收政策,加强税收征管调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。
加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。
加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。
严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。
加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。
加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。
有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
努力增加公共租赁住房供应。
进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。
2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
新政分析20112011政策解读政策解读2010.11.32010.11.3规范住房公积金个人住房贷款2010年11月2010年12月2010.11.12010.11.1北京首套房贷利率上调至8.5折2010.11.92010.11.9上调存款准备金率0.5%2010.11.192010.11.19上调存款准备金率0.5%2011年1月-3月2010.12.102010.12.10中央经济工作会议2010.12.102010.12.10上调存款准备金率0.5%2010.12.252010.12.25上调公积金贷款利率0.34%2010.12.252010.12.25上调存贷款基准利率0.25%2011.1.142011.1.14上调存款准备金率0.5%2011.1.202011.1.20北京部分银行取消首套利率优惠2011.1.262011.1.26新国八条新国八条2011.1.272011.1.27上海重庆房地产税试点办法出台2010.2.92010.2.9上调存贷款基准利率0.25%继“新国八条”重磅推出后,武汉落实国家楼市调控“国八继“新国八条”重磅推出后,武汉落实国家楼市调控“国八条”的实施细则“汉九条”相继出炉条”的实施细则“汉九条”相继出炉2011.2.222011.2.22武汉细则武汉细则汉九条归结为以下汉九条归结为以下99项要点:
项要点:
u房地产调控的组织领导u合理确定新建住房价格控制目标u加大保障性安居工程建设力度u严格执行房地产市场调控的相关税收政策u强化差别化住房信贷政策u严格住房用地供应管理u合理引导住房消费需求u落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制u加大宣传及舆论引导力度“国八条”实施细则出炉国八条”实施细则出炉2011.3.102011.3.10汉九条汉九条政策回顾对比政策回顾对比2010.4.17国十条2010.9.29二次调控2011.1.26新国八条2011.3.10汉九条首套房首付比例首套90平米以下30%首套首付一律30%首套首付一律30%首套首付一律30%第二套及以上住房贷款在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
二套首付50%,利率1.1倍不分地区,要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
二套以上住房禁购非本地居民购房无限制无纳税社保证明停贷二套禁购,无纳税或社保证明禁购二套以上禁购,无纳税或社保证明禁购限购只有后来北京版调控细则中采取限购措施,要求同一家庭在北京只能购买一套住房。
对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
已有1套房的本市户籍家庭、有1年纳税、社证明,限购1套住房;已有2套及以上住房的本市户籍家庭、有1套及以上住房的非本市户籍家庭、无法提供1年纳税、社证明的,暂停在本市内购房。
问责停留于空泛问责。
明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则,已经出台细则的要完善。
对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。
对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。
政策三级跳,措施手段不断严格,涉及范畴不断扩大政策三级跳,措施手段不断严格,涉及范畴不断扩大20112011政策解读政策解读20112011政策解读政策解读“汉九条细则”政策可总结成六个字汉九条细则”政策可总结成六个字:
严、限、政、保、调、细严、限、政、保、调、细政政府政策政治性性限限购限贷限需求保保稳保障保民生严严查严打严问责调调调息调税调房价调息调税调房价汉汉九九条条细细则则细与“国八条”相比更精细细与“国八条”相比更精细汉九条要点总结汉九条要点总结汉九条细则政策缺口汉九条细则政策缺口20112011政策解读政策解读政策缺口政策缺口11:
商业地产“网开一面”:
商业地产“网开一面”在实施细则中,未提及商铺、写字楼等商业地产。
在实施细则中,未提及商铺、写字楼等商业地产。
这意味着,在住宅全面“限购”下,商业地产将成为楼市热钱的最大出口,武汉商业地产项目的热度或有增这意味着,在住宅全面“限购”下,商业地产将成为楼市热钱的最大出口,武汉商业地产项目的热度或有增无减。
但目前商业地产交易税已提高到交易金额的无减。
但目前商业地产交易税已提高到交易金额的8%8%,可能会有一定影响。
,可能会有一定影响。
政策留口政策留口22:
成年子女可单独购房:
成年子女可单独购房“限购令”以家庭为单位,家庭有成年子女的,购房不受家庭其他成员限制,成年子女最多可购买两套住限购令”以家庭为单位,家庭有成年子女的,购房不受家庭其他成员限制,成年子女最多可购买两套住房。
如果一个家庭有一个成年子女,最多可拥有房。
如果一个家庭有一个成年子女,最多可拥有44套住房。
套住房。
相对于以个人户籍为限制条件,宽泛了不少。
相对于以个人户籍为限制条件,宽泛了不少。
政策留口政策留口33:
卖房后还可再买房:
卖房后还可再买房新“限购令”以家庭实有住房为准,即卖掉多套房子,只剩一套,还可以再买一套。
采用的将是认定该家庭新“限购令”以家庭实有住房为准,即卖掉多套房子,只剩一套,还可以再买一套。
采用的将是认定该家庭目前名下实际拥有的房产,即“认房不认贷”。
购房家庭将来可选择选择卖一买一,逐步升级。
目前名下实际拥有的房产,即“认房不认贷”。
购房家庭将来可选择选择卖一买一,逐步升级。
有利于买卖联动、繁荣二手市场,有利于购房者梯级置业观念形成,避免贪大求全、一步到位的不理性购房有利于买卖联动、繁荣二手市场,有利于购房者梯级置业观念形成,避免贪大求全、一步到位的不理性购房行为。
行为。
武汉整体市场价格变化分析:
从一线城市在限购令下的价格表现就能预测武汉整体价格的变化武汉整体市场价格变化分析:
从一线城市在限购令下的价格表现就能预测武汉整体价格的变化2-42-4月月整体价格整体价格稳中有降稳中有降5-95-9月月价格波动,价格波动,上下浮动上下浮动10-1210-12月月价格下降价格下降10%-20%10%-20%深圳价格深圳价格8,00010,00012,00014,00016,00018,00020,00022,00024,00026,00024年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日政策下的一线城市房价走势限贷限购市场预判市场预判产品变化分析:
从其他城市限购后产品成交情况看,小户型成交比例略有减少,大户型成交比例有上升;主要表现在购房者更加谨慎,尽量一次购房需求一次性到位,更加偏好三房及以上产品,但随着国八条细则的出台,武汉楼市将会以中小户型为主力成交产品。
010203040506070-40-35-30-25-20-15-10-505101524年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日2/1/2424年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日广州限购后不同产品成交结构变化010203040506070-25-20-15-10-505101524年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日24年2月1日南京限购后不同产品成交结构变化产品变化分析:
政策影响下,140平米以上的大户高端产品的成交量将锐减,90平米以下的首次置业和90-120平米首次改善类产品将为成交主力。
对郊区以多次改善和别墅类产品为主项目的影响较大。
月份08年占比09年占比2010年占比20112011年占比预估90平方米以下122.8222%255.1527%322.1129%30%90(含)-120平方米193.0835%302.5832%368.5633%50%120(含)-140平方米144.8227%202.1721%224.7920%12%140平方米(含)以上85.6416%182.7520%206.918%8%产品变化分析:
此次限购主要针对商品住房,写字楼、商铺、SOHO、LOFT等产品不在调控之列,商业地产面临机遇,部分投资客或转向此类产品投资1月15日,“限购令”正式施行。
1月16日,光谷某写字楼迅速换下广告牌,重书“限购令剑指住宅,投资商业是正道!
”同日,徐东商圈某loft商业地产项目开盘即近乎售罄,场面火爆异常。
1月18日,“我们新项目的价格将有上涨的趋势。
”盘龙城某开发商坦然相告。
至此,汉版“限购令”下达第5日,江城楼市风起云涌。
商业地产反应更是灵敏,“火上浇油”已成大势。
水岸国际LOFT商业地产开盘热销90%1月16日,“限购令”下达次日,水岸国际LOFT商业地产项目一经开盘即售90%,便是江城商业地产在“限购令”刺激下“火上浇油”最直接的反应。
本次推出loft,一共21层,4梯20户,1-5层商业,6层为架空层。
本次推出300套房源,40-50平米(50%)共180套,当日销售262套,均价11600元/平米,开盘销售率为87%。
销售价格11000-12200/平米,折后10800-12000元/平米。
经开万达广场首期精装SOHO开盘狂销买房如抢,万达精装SOHO惊艳江城元月17日,经开万达广场精装SOHO于武汉琴台剧院盛大开盘,偌大的场馆内人头攒动,热闹异常,经开万达广场推出SOHO672套,7300-8500元/平米折后均价7500,当天售完.2月26日,经开万达广场精装SOHO二期,吸引千余名客户到场抢购,现场盛况空前火爆,均价8000元/平米,完成90%以上销售。
目前该项目基本售罄,仅余部分尾房。
政策线2011.01产品结构线客户线整体价格线整体销量线2011.032011.052011.072011.092011.112012.01限购令国八条细则加息。
中大面积为主中小面积为主中小面积为主中小面积为主火爆抢购开始观望部分购买投资客进场稳中有升上下波动稳中有降直线下降稳中有升逐步萎缩触底反弹逐渐增加2011年武汉房地产整体预测2-42-4月月整体销量整体销量稳中有降稳中有降5-95-9月月销量逐渐销量逐渐大幅萎缩大幅萎缩10-1210-12月月随着价格的随着价格的下降,销量下降,销量开始反弹开始反弹成交成交0707年年0808年年较较0707年对比年对比0909年年20102010年年20112011年年商品住宅成交套数10753653030缩减50%1128011092042010年的50-60%商品住宅成交面积(万平米)1199.55546.29缩减54%1181.331122.352010年的50-60%武汉整体市场销量变化分析:
受政策影响,全市销量初期将出现短暂性的上升,当政策影响彻底凸显时,销量将会进入下降通道,大幅萎缩,预计2011年全年的成交量较2010年相比将缩减40%-50%。
武汉新国八条细则按照中央层面的要求严格执行,2套及以上限购,二手房和郊区都在限购之列,对武汉市的影响,首先将表现在成交量上,预判2011年全年的成交量较2010年相比将缩减40%-50%。
成交成交0707年年0808年年较较0707年对比年对比0909年年20102010年年20112011年年商品住宅成交套数10753653030缩减50%1128011092042010年的50-60%商品住宅成交面积(万平米)1199.55546.29缩减54%1181.331122.352010年的50-60%新政分析2011年楼市预判小结:
武汉市场表现武汉市场表现2010年12月武汉土地总体成交41宗地块,环比11月上涨近百分之二百。
2010年12月武汉土地市场成交411.46万方,环比上涨了2.6倍,成交均价1893元/,较11月份成交均价略降。
20102010年末,武汉土地市场成交量大幅上涨,土地成交出现井喷现象。
再次反映了政府调控的不力,以及各大房企对后市一致年末,武汉土地市场成交量大幅上涨,土地成交出现井喷现象。
再次反映了政府调控的不力,以及各大房企对后市一致看好。
看好。
20102010年土地成交约年土地成交约700700亿,预计亿,预计20112011年将形成年将形成20002000亿的物业供应,市场消化压力较大。
亿的物业供应,市场消化压力较大。
土地成交量增大土地成交量增大0246810120246810122010年武汉市土地成交走势图02468101202468101210年武汉市土地市场整体成交情况月度比较土地市场土地市场武汉市场表现武汉市场表现通过抑制需求的方法,通过抑制需求的方法,20102010年的二三轮调控都将供需比短暂年的二三轮调控都将供需比短暂地推到一个较合理的位置,市场整体情况供大于求。
地推到一个较合理的位置,市场整体情况供大于求。
20102010年在庞大需求的推动下,房价一直呈稳定上涨趋势,三轮年在庞大需求的推动下,房价一直呈稳定上涨趋势,三轮调控对销售量价未产生任何实质作用。
调控对销售量价未产生任何实质作用。
20112011年由于需求被限制,年由于需求被限制,住宅供应略大于求住宅供应略大于求024681012024681012武汉商品住宅供需情况及供求比024681012024681012武汉市商品住宅销售套数及销售价格走势供求关系供求关系武汉新政细则后,全市价格仍然呈上涨趋势武汉新政细则后,全市价格仍然呈上涨趋势国八条后市场反应之价格国八条后市场反应之价格02468101222月中旬到月中旬到33月第一周期间,武汉各区有月第一周期间,武汉各区有1414个楼盘出现价格变动,其中上涨楼盘总数达到个楼盘出现价格变动,其中上涨楼盘总数达到1010个,占比达个,占比达70%70%,出现,出现涨幅的楼盘均位于中心城区以及光谷、盘龙城等热门片区。
涨幅的楼盘均位于中心城区以及光谷、盘龙城等热门片区。
市场变化市场变化22月份销量降幅达月份销量降幅达66成,一是由于传统销售淡季的到来,成,一是由于传统销售淡季的到来,市场推盘量减少,二则说明武汉细则立竿见影,其中二月市场推盘量减少,二则说明武汉细则立竿见影,其中二月第四周销量下降明显。
第四周销量下降明显。
国八条后市场反应之销量国八条后市场反应之销量024681012024681012市场现状市场现状武汉中心城区成交量变化分析:
政策下中心城区和郊区的表现将两级分化,预判中心城区的价格将保持稳定,成交量会减少。
项目项目2011年年1月月2010年年12月月2010年年11月月2010年年10月月2010年年9月月泰然南湖玫瑰湾1926143638保利心语8419054108195复地东湖国际726320171汉宫一号73304融侨华府37817814599金地国际花园22222621世茂锦绣长江35526116071华润置地中央公园2954555976广电江湾新城73234081394武汉天地御江苑300215泛海国际居住区4134635659葛洲坝国际广场5939429172项目项目2011年年1月月2010年年12月月2010年年11月月2010年年10月月2010年年9月月泰然南湖玫瑰湾10978109678830100829894保利心语70276941723669925996复地东湖国际146661256211504010027融侨华府112391098610745107409817金地国际花园13972124321303489966041世茂锦绣长江88289120918288438692广电江湾新城84127754807078157567武汉天地御江苑325480218752946327034泛海国际居住区1349813487131231264712832葛洲坝国际广场1252211884120141171711821中心区楼盘成交量已出现缩减迹象中心区楼盘的销售价格坚挺新政分析区域高端项目2011上半年推盘分析推盘节点推盘节点楼盘名称楼盘名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积价格区间价格区间推盘产品推盘产品(户型和楼层)(户型和楼层)推盘量推盘量消费人群消费人群4月加推复地东湖国际53万130万180001003房250户约2.5万方中高端人群在售海山金谷1.6万13万16000103-175政府高管公务员4月加推华润置地公馆1.4万4万2000050-115400户约4万方中高端在售金地国际花园6.5万20万1500060-77复式高消费人群加推在售金都汉宫10万30万25000230-600复式高端人群在售武汉万达中心10万61万24000240-340平层144户约4万方高端人群武汉天地御江苑位于武汉市汉口中心城区永清地块,东临长江,面向风景如画的江滩公园。
“武汉天地”参照上海太平桥地区重建项目的发展模式,将打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目,以配合整个武汉市国际化发展的远景规划和发展战略。
本地高端项目案例文化:
传承江城古老文化加注现代时尚地段:
二桥头江景资源景观:
围合式建筑+特色中央庭院的融合商务:
沿江商务群,鉴开商务国际时代。
配套:
齐全的外部及内部配套,极大的方便业主未来生活。
户型:
提供功能性及舒适性结合的多种户型。
销售状态销售状态供应量去化量月均套数销售比均价181近期销售状态近期销售状态月份套数价格1月30325482月武汉万达中心位于武汉市武昌滨江商务区,西临长江。
项目包含高档住宅、综合商业、商业街、5A级写字楼、威斯汀酒店,SOHO多种物业类型,是目前武昌最高端的城市综合体。
武汉万达中心公馆城U型规划,基本实现户户看江,产品均为平层大户型豪宅。
项目建成,将成为区域新的商业、商务中心。
本地高端项目案例文化:
江城水文化的运用地段:
武昌滨江商务区核心景观:
围合式建筑+户户临
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