房地产开发企业纳税筹划.ppt
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房地产开发企业纳税筹划.ppt
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房地产开发企业纳税筹划房地产开发企业纳税筹划具体方案具体方案组员:
杜义轩组员:
杜义轩2008524226张伟炼张伟炼2008524221林国杰林国杰20085242351.营业税筹划营业税筹划a)尽可能减少交易次数(尤其是内部交易)2011年国杰公司支付给伟炼公司经营补贴、租赁佣金、溢价分成、代管服务费、销售佣金合计1625.1万元。
如果双方采用调指标的方法而不进行实质经济业务往来,可节约流转税1625.1*5.55=90.19万元b)合作建房所谓合作建房是指一方出土地,一方出资金,共同完成某项工程的行为。
两种方式;一是纯粹“以物易物”方式二是“双方组建一个联营企业”方式举例:
A、B是两个依法成立独立核算的企业决定合作进行商品房开发。
合同约定A企业提供土地使用权,B企业提供资金,商品房建成后,经评估该建筑物价值6000万元,由双方平分。
第一种做法:
A企业将土地所有权转让给B企业,由B企业进行房地产开发,A企业通过转让土地使用权而拥有该房产的一半所有权,应以转让无形资产的税目计征营业税,应纳税额30005%150(万元)。
第二种做法:
A企业以土地使用权出资、B企业以货币资金出资合股成立一个独立核算的合营企业C来进行房地产开发,房屋建成后,双方采用风险共担,利润共享的分配方式。
现行营业税法规规定:
以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承当投资风险的行为,不征收营业税。
由于A企业投入的土地使用权是无形资产,这样A企业就可少缴150万元户税款。
c)变销售为投资现行营业税法规规定:
以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承当投资风险的行为,不征收营业税。
实例参照上例d)企业重组整体转让企业产权不征收营业税。
在房地产经营活动中,房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。
由于资金、公司计划等因素,企业将在建项目转让给其它房产开发企业,其转让的内容和方式有很多的选择。
例:
某房地产企业甲欲转让该公司在建的写字楼项目,已累计发生在建工程成本为3500万元。
经与另一房地产公司乙协商同意以6000万元转让该项目,问甲企业如何进行纳税筹划?
筹划方案一:
直接转让该项目。
纳税情况:
营业税及附加=60005.5%=330万元;土地增值税=(6000-3500-350020%-330)30%=441万元;企业所得税=(6000-3500-330-441)33%=570.57万元;合计应纳各项税金1341.57万元。
筹划方案二:
转让该公司的全部股权,使股权差价与项目差价相等。
纳税情况:
企业所得税=(6000-3500)33%=825万元。
可见,方案二对甲企业有利。
接上例,如该写字楼项目最终建成后可实现全部销售9000万元,为完成工程,又发生了成本1000万元,问乙公司应如何筹划呢?
筹划方案一:
直接收购该项目。
纳税情况:
营业税及附加=90005.5%=495万元;土地增值税=(9000-7000-700020%-495)30%=34.65万元企业所得税=(9000-7000-495-34.65)33%=485.22万元;合计应纳各项税金1014.86万元筹划方案二:
收购该公司的全部股权,使股权差价与项目转让差价相等。
纳税情况:
营业税及附加=90005.5%=495万元;土地增值税=(9000-4500-450020%-495)40%58955%=947.25万元;企业所得税=(9000-4500-495-947.25)33%=1009.06万元;合计应纳税金2451.31万元。
2房产税筹划房产税筹划变房屋出租为对外投资对租金收入高、房产原值低的房屋可以考虑变出租为对外投资,对房屋所有者而言,有利于节省营业税和房产税。
变房屋出租为对外投资,实际上是以不动产对外投资。
由于对以不动产对外投资的行为免征营业税,同时又属于对外投资,房产并没有直接参与企业经营,因此不需要缴纳房产税。
房屋产权发生转移,由接受投资方缴纳企业房产税。
变房屋出租为承包业务。
变房屋出租为承包业务主要针对房屋建造时间长、地段好、租金高的房产的纳税筹划。
如果企业出租房屋,则既要缴纳营业税,又要缴纳房产税,但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去,则会减少缴纳的税额。
承包方与房屋所有权企业达成承包协议,由承包人定期向房产所有者缴纳一定的管理费,企业可以依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准。
例:
某国有企业在市区黄金地段有房屋一幢,房屋建造时间较长,帐面原值为200万元。
已知该地段的租金价格较高,如出租,每月可收租金50万元。
这样,该企业每年缴纳房产税为501212%=72万元。
纳税筹划方案:
该企业可考虑将变房屋出租为承包业务,由承包人每月向该企业缴纳50万元的承包费。
这样,每年应交房产税为200(1-30%)1.2%=1.68万元。
可以节省房产税70.32万元。
3土地增值税筹划土地增值税筹划尽量地分解收入。
包括将装修收入从收入中分解出去,也可以适当地降低商品房的价格。
适当地加大税前扣除的一些成本和费用。
房地产开发企业通过开发成本和研究,适当增加开发项目的一些投资,能起到一举多得的作用:
既增加开发成本和税前扣除的加计费用,又能使整个在建项目的环境非常优美,有利于促进房地产的销售和房地产公司品牌的建设。
1)分解商品房销售价格在销售房屋时,将合同分两次签订。
当房屋初步完工(毛胚房)时和购买者签订屋销售合同(合同金额征增值税);接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同(合同金额不计入房价,征营业税)。
2)利息支出扣除法a)方案一、能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的,允许扣除开发费限额为:
利息+(取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本)x4%b)方案二、不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的,允许扣除开发费限额为:
(取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本)x10%方案二10%4%901000600方案二10%4%1694.5824079.959811.52明都广场选择方案扣除比例(方案二)扣除比例(方案一)利息额开发成本土地成本项目3)合理定价筹划法纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条
(一)、
(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。
(1)设某房地产开发企业待售标准普通住宅,除营业税金及附加外的扣除项目金额为A,销售房价总额为B,营业税金及附加为5.55B,如果企业要享受起征点优惠,那么最高售价只能为B=(1+20)*(A+5.55B),即B=1.2856A
(2)提价Y,增值率大于20小于50,所提价带来的收益超过新增的税负而增加的收益就必须满足Y30%*(B+Y-A5.55%B-5.55%Y),即Y0.0897A4)选择项目核算方式筹划依据实施细则第八条:
“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”,根据不同情况对多项开发项目选择分开或合并成本项目进行核算,可降低土地增值税。
5)房地产代建房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。
对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,缴纳营业税,不缴土地增值税。
6)合作建房筹划财税字1995048号文规定:
对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
实际操作时可以在开发时预收购房者的房款作为合作建房的资金,从形式上符合上述条件。
只有在建成后企业转让属于自己的那部分时才缴纳土地增值税。
7)企业兼并财税字1995048号文规定:
在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。
可以收购被兼并公司的股权而达到获得土地使用权。
4印花税筹划印花税筹划1)降低计税基础工程实际决算价往往小于合同价。
先签订框架合同,或签订不确定金额的合同,先按每件5元贴花,待合同执行后按实际金额计算贴花。
待工程竣工时,按实际工程结算金额计算交纳印花税,这样就可少交印花税。
2)利用模糊金额法在签订数额较大的合同时,有意地使合同上所载金额,在能够明确的条件下,不最终确定,以达到少缴纳印花税税款目的的一种行为。
实例:
在与承租方签订租赁合同时,仅规定每月(天)的租金数,而不具体确定租赁合同的执行时限。
则只须缴纳5元的印花税,余下部分等到结算时才缴纳,从而达到了节省税款的目的,使之获得了货币时间价值。
3)分开核算的筹划中华人民共和国印花税暂行条例实施细则第17条规定,同一凭证,因有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率,如分别记载金额的,应分别计算应纳税额,相加后按合计税额贴花;如未分别记载金额的,按税率高的计税贴花。
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