房屋修缮工程施工技术及合同管理.docx

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房屋修缮工程施工技术及合同管理

在今后房屋建筑的修缮工作中，要掌握必要的修缮技术，使用合理有效的修缮技术来提高修缮工作的质量水准，确保修缮工作科学有效。

一、建房新规定

1、在原有宅基地上建房

这种情况就是翻盖旧房子或是在已经批下来的宅基地上建房。

根据规定，建房的村民需要向村委会提出建房申请，并通过村民会议。

之后拿着原有宅基地的使用证明、户籍证明、要盖房子的施工图或方案图、村民委员会的书面意见等材料去乡（镇）政府审批，拿到乡村建设规划许可证就能安心的盖房了。

2、重新申请宅基地建房

申请流程与上面基本一致，不同的是乡镇政府初审通过后，还要报县（市、区）住房城乡规划建设主管部门审查，合格后核发乡村建设规划许可证。

另外材料准备方面，除了户籍证明等三项，需占用农用地的，要提供村民委员会出具的拟占用农用地的情况说明。

3、建造3层及以上楼房

2017年1月27日开始施行的《**省农村住房建设管理办法》明确规定，农村建筑施工人员个人不得承揽3层及以上、建筑面积300平方米及以上或者跨度6米及以上的农村住房建设。

并要求凡是达到以上条件之一的，应当委托建筑施工企业、劳务分包企业承担施工，并向乡（镇）人民政府申报，纳入工程质量监督。

4、宅基地有偿使用、有偿退出

目前很多省份正在探索农村宅基地的有偿使用、有偿退出和农民自主管理。

主要是针对宅基地超面积使用，对超出标准但是已经开始建设的农村宅基地，对确认超占的面积进行有偿使用。

对符合申请宅基地建房条件，自愿放弃建房资格或是自愿退出宅基地的给予补偿和奖励。

二、常见房屋修缮工程及技术措施

1、结构工程的修缮

常见房屋结构有砖砌体结构与钢筋混凝土结构。

对于砖砌体结构来讲，损坏主要形式为墙体裂缝与腐蚀。

对砖砌体腐蚀而言，一般表现为墙面产生软化、起皮、疏松和剥落等现象。

这种破坏从表层逐渐向砌体深度发展，削弱墙体承受力，减低结构强度，不仅影响房屋建筑的美观，严重时还导致坍塌事故。

砖砌体结构的修理包括裂缝修理、墙面腐蚀的修理、局部拆除重砌等。

砖砌体裂缝的修理，一般都应在裂缝稳定后进行，否则即使进行了修补，裂缝将继续发展。

一般所采用的方法有水泥沙浆嵌缝法、块体嵌补法、压力灌浆法、一般抹灰、金属网抹灰、一般喷浆、金属网喷浆等。

对腐蚀层清除，可用人工凿除，以钢丝刷清除浮灰、油污和尘土等，然后用压力水冲洗干净。

对腐蚀严重已影响砌体强度的墙体应做局部或全部更换。

对腐蚀一般的墙面，可根据防腐要求，加抹水泥沙浆或改用沥青混凝土等修复。

对产生严重空鼓、裂缝等现象，对安全产生影响者，可采用局部拆除重砌。

对于钢筋混凝土结构而言，常见的缺陷主要有蜂窝、麻面、空洞、露筋、掉角、疏松等。

施工、使用和维护不当是混凝土产生缺陷的主要原因。

如施工时水泥过期或标号不足、砂石含泥量大等都会造成混凝土疏松、强度等级的严重下降;混凝土浇捣不当或漏捣，水灰比选择不合适，会造成严重的空洞、蜂窝、露筋、密实性差等;模板清理不干净，拆模不当，会造成混凝土表面麻面、破损等;如果维护保养不好，使构件遭到碰撞、超载、高温及有害介质侵蚀，也会导致混凝土掉角、露筋、疏松等缺陷。

处理方法可以采用：

麻面主要影响砼外观，对于面积较大的部位修补。

2、屋面防水工程的修缮

对于柔性防水屋面而言，卷材防水层屋面主要采用沥青油毡、再生橡胶、合成橡胶或合成树脂类等防水卷材，粘贴成一整片能防水的屋面覆盖层。

涂模防水屋面主要采用水乳型橡胶沥青防水涂料、聚氨脂防水涂料等刷在屋面基层上形成防水面层。

对于刚性防水层面，钢筋混凝土刚性防水屋面是在屋面板上浇捣C20或C25细石混凝土，内配置直径3或直径4双向钢筋网，厚度不小于4mm，它是依靠细石混凝土本身的密实性达到防水目的，一般需专业队伍维修。

屋面的养护管理主要是检查、清理、设施管理、及时维修等，每个季度对屋面进行一次**检查，重点是开春解冻后雨季来临前，每次检查按不同类别制订检查内容，把检查结果记载存档。

在屋面上不得随意搭建任何设施，包括天线、太阳能等，如必须搭建，事先要通过管理人员的许可，办理相关手续，按有关要求进行安装。

三、在修缮施工阶段中应注意的问题

1、隐蔽工程质量的检验验收要及时、准确、真实

修缮工程中的计划管理，与新建工程相比，其预见性、可控性较差，特别是一些隐蔽工程不易发现，因此，对修缮工程的修缮项目的计量显得更为重要。

施工过程的连续性和修缮项目施工工序的覆盖，要求工作应及时进行，准确地进行测量、验收、签证，做好原始资料的记录，以反映施工过程的真实情况。

在施工过程中勘察设计与施工应密切配合，施工工地负责人应**掌握情况，发现问题及时与建设单位联系，共同研究制定相应的措施，并选择**的施工方案来解决。

而现状常为：

施工单位对资料的管理不够重视，不及时填写隐蔽工程验收单及施工签认单，工程结算时才补验收资料，造成资料记录混乱、丢项现象严重。

2、做好工程隐蔽验收的基础资料工作

由房屋修缮工程的特点决定了做好资料工作的重要，作为施工方，对修缮工程隐蔽验收资料的收集整理工作，一定要在施工中完善。

工程施工过程中，因建设单位或现场的种种原因，常会出现设计变更和修改现象。

要及时搜集好变更的资料。

比如：

周围的影响工程;临时的变更修改通知书;现场变更的签证手续;材料、设备型号规格的改变;材料的实际供应情况等。

努力做到隐蔽资料工作与工程同步完成。

3、编制修缮工程预算应留有余地

房屋修缮工程可变因素多，不可预见的因素也多。

施工条件和环境的多变，尤其是结构上的隐蔽工程，如地基是否能达到承载力;基础是否能利用;结构布局情况、建筑装修风格以及工程实施时是否影响到相邻建筑结构等等，都是难以预测的。

因此，在编制预算时要充分考虑到可能出现的各种情况，留有一定的余地。

四、注意规范修缮工程合同

工程合同管理是我国建筑工程项目管理中的核心内容，贯穿于工程建设的每一个环节和全过程，对工程建设完满成功起着重要的作用。

那么如何规范修缮工程合同管理办法呢?

现在，小编就整理出项目管理的相关信息。

（一）加强对合同管理理念的认识

在进行工程合同管理的过程中，可以通过应用网络和进行宣传等方式进行合同的管理，加强人们对合同的认识力度，使得合同管理能更加深入到每一个部门。

无论是合同的洽谈、拟定，还是后期的签订、履行和跟踪等一系列过程，都要做好每一个环节的工作，真正的落实到每一个施工人的身上，使得各个部门都能积极的参与其中，共同的配合和完成合同的实施工作。

不断的完善工程合同管理制度，工程建设部门和监督部门都要根据自身建设的特点和条件，合情合理的制定合同方案，符合每一个人员的要求，都要体现出“以人为本”的观念和思想，使得工程合同能有章可循，能依据合同进行工程建设，同时也要加强合同的执行力度。

建立健全工程合同的管理制度，使得工程建设能按照合同的规定进行建设，提高工程合同的管理水平。

（二）不断地提高合同管理人员的管理素质和水平

在我国工程合同的管理过程中，相关合同管理人员的水平还比较低，这就要求加强对合同管理人员进行业务素质、文化素质、职业能力等进行再教育和培训。

在进行人员的学习过程中，要让他们重视到合同在工程建设中的重要性，要学习到合同中一些特别重要的问题，根据以往合同条款中的不足和缺陷进行培训。

合同管理人员要必须明确自己的职责、权利和义务，成立一套完整的、有效地竞争机制，及时的采取有效地措施进行合同管理工作。

比如说对工程合同的有关管理人员，采取竞争上岗的方法，选用**的人才进行合同管理，同时也能吸引大批的**人员参加到工程合同管理的过程中。

我们还要加大合同管理人员的再教育工作，实现他们知识的再提高，要积极的鼓励员工参考各种资格考试，不断的在实践和学习的过程中提高他们的业务能力和知识水平，从而使得企业的整体管理水平得到不断的提高。

（三）加大合同的规范化，采用示范合同文本

示范性的合同文本就是为了指导合同签订双方能更好的进行合同的签订工作，实现合同的标准化和合理化，体现出合同签订双方的共同权利和义务，防止合同签后出现一些不必要的问题。

示范性合同的文本要完整和完善，如果合同不能按照相关规定进行签订，就会造成许多问题在合同签订中出现，使得合同签订的双方损失利益，造成不必要的经济纠纷。

所以，采用示范性合同文本和加大合同的规范性，将会减小合同签订中出现的风险，更好的**工程建设的顺利进行，**合同签订双方的共同利益。

我们要不断的借鉴国际合同条款，使得我国合同的签订能与世界接轨，更好的**我国建筑工程行业合同的有效管理和健康发展。

（四）加强变更和索赔管理

在我国建筑工程发展的过程中，不管是承包者还是发包者，都普遍对合同中的索赔方式认识不足。

因此，在工程合同的管理过程中，要特别重视和提高索赔意识，更加深入和理解合同中的每一项条款，充分的规避可能出现的纠纷问题。

在进行工程施工项目的实施过程中，很多承包商只是重视索赔的费用。

但是在实际上，由于工程项目出现变更而引起了索赔，会对工程建设有很大的影响，一旦工程施工单位不能更好的进行索赔工作，就会造成工程**的增加，影响施工的工期。

在进行索赔的过程中，要不断的加强收集索赔证据，是有效地**索赔成功与否的关键因素。

如果在索赔阶段没有充分的证据和没有合同的支持，就会造成一方损失巨大的利益甚至会出现反索赔现象。

因此，有效地索赔证据能更好的体现出合同的重要性，是加强合同管理的重要内容。

2、建设工程合同的特点

合同签订内容容易存在歧义

建设工程的合同必须保持一定的严密性，因为涉及法律效应，应用严肃的态度看待建设工程合同。

建设工程的合同对发包方与承建方的责任进行明确的划分，并对双方的违约赔偿问题进行明文标示，但建设工程是一个动态的实行过程，其中涉及很多变量，建设合同是在工程建设前签订的，所以在遇到突发情况时，责任归属问题上很容易出现歧义。

合同管理涉及面广

工程项目合同涉及单位部门较多，包含业主、承包商、施工单位、监管单位、材料供应单位、运输单位等，相互关系较为复杂，只有在确保各单位认真履行职责并相互协调配合的情况下，才能**工程项目建设的顺利开展。

建设工程合同有效期长

建设工程合同有效期长是由建筑工程的建筑特点所决定的。

建筑工程由于建设过程比较烦琐、复杂，其内容包含招标、签订合同、制定方案、工程施工、竣工等，通常需要两年以上的时间才能全部完工。

这也就决定了合同管理时间较长，与工程建设保持同步，并且合同管理的内容也要涉及工程建设过程中的各个方面，稍有疏忽就可能造成严重的经济损失，所以在合同的签订过程中，要综合考虑建设过程，发挥合同管理应有的效能。

合同易变更

建筑工程由于施工周期长、施工环境复杂等因素的影响，建筑工程比较容易发生突发情况，建筑施工的预想可能与实际存在较大的偏差，因此合同的内容也不是一成不变的，对建设工程的合同管理必须采取动态的管理理念，依据实际情况对合同内容进行协商，确保合同双方的合法权益。

3、合同管理的特征

1、合同主体的严格性

《建筑法》要求工程承包人应当具备下列条件：

有符合**规定的注册资本;有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员;有从事相关建筑活动所应有的技术装备;法律法规规定的其他条件。

承包人按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术设备和完成的建设工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级。

2、合同标的的特殊性

就建设工程合同的总体来看，其标的只能是建设工程而不能是一般的加工定做产品。

3、合同履行期限的长期性

由于结构复杂、体积大、建筑材料类型多、工程量大，它的合同履行期限都较长;由于建设工程投资多，风险大，建设工程合同的订立和履行一般都需要较长的准备期;在合同的履行过程中，还可能因为不可抗力、工程变更等原因导致合同期限顺延。

所有这些因素决定了合同履行的长期性。

4、合同的订立和履行的行政性

建设合同的订立要符合**基本建设程序，应当按照**规定的程序和**批准的投资计划、可行性研究报告等文件订立。

建设工程必须发包给具有相应资质条件的承包人，承包人不得超越资质等级承包工程，否者将受到行政处罚。