新光物业工程技术工作手册制度汇编.docx
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新光物业工程技术工作手册制度汇编.docx
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新光物业工程技术工作手册制度汇编
工程技术工作手册
编号:
版本:
状态:
分发号:
编制:
审核:
批准:
1.岗位说明书…………………………………………………………………………………………………1
2.工程技术部部门职责………………………………………………………………………………………1
3.工程技术部经理岗位职责…………………………………………………………………………………1
4.智能化工程师岗位职责……………………………………………………………………………………3
5.电气工程师岗位职责………………………………………………………………………………………4
6.暖通工程师岗位职责………………………………………………………………………………………5
7.土建装饰工程师岗位职责…………………………………………………………………………………6
8.工程文秘岗位职责…………………………………………………………………………………………8
9.工程服务分部岗位职责……………………………………………………………………………………8
10.组织架构……………………………………………………………………………………………………17
11.作业指导书…………………………………………………………………………………………………18
12.前期介入工作程序…………………………………………………………………………………………18
13.前期介入存在问题处理程序………………………………………………………………………………19
14.接管验收工作程序…………………………………………………………………………………………20
15.接管验收存在问题处理程序………………………………………………………………………………21
16.项目巡查工作程序…………………………………………………………………………………………22
17.工程技术部内部管理程序…………………………………………………………………………………23
强电专业:
18.电气安全操作办法…………………………………………………………………………………………25
19.电气维修管理办法…………………………………………………………………………………………28
20.高压配电房(室)管理办法………………………………………………………………………………29
21.变压器室管理办法………………………………………………………………………………………30
22.高压停电、送电操作办法………………………………………………………………………………31
23.变压器保养办法…………………………………………………………………………………………32
24.低压配电房(室)管理办法……………………………………………………………………………33
25.低压配电柜操作办法……………………………………………………………………………………34
26.控制柜保养办法……………………………………………………………………………………………36
27.低压配电柜(箱)开关保养办法………………………………………………………………………37
28.控制柜作业指导书…………………………………………………………………………………………40
29.电梯机房管理办法…………………………………………………………………………………………41
30.电梯困人救援办法…………………………………………………………………………………………42
31.电梯安全操作办法…………………………………………………………………………………………43
32.电梯层门钥匙使用安全守则………………………………………………………………………………44
33.电梯资料建档管理办法……………………………………………………………………………………45
34.电梯维护安全操作办法……………………………………………………………………………………46
35.室外照明系统保养办法……………………………………………………………………………………49
36.防火卷帘门保养办法………………………………………………………………………………………50
37.蔬散出口指示灯保养办法…………………………………………………………………………………51
38.防避雷系统保养办法………………………………………………………………………………………52
39.停电应急处理办法…………………………………………………………………………………………53
40.变压器维修保养办法……………………………………………………………………………………54
41.公共照明设备维修保养办法………………………………………………………………………………55
42.室外用电作业管理办法……………………………………………………………………………………56
给排水、管道专业:
43.水泵房管理办法……………………………………………………………………………………………57
44.供水系统保养办法…………………………………………………………………………………………58
45.给排水系统设备管理办法…………………………………………………………………………………59
46.停水应急处理办法…………………………………………………………………………………………60
47.给排水管网维修保养办法…………………………………………………………………………………61
48.加压水泵保养办法…………………………………………………………………………………………62
空调、通风专业:
49.空调机房管理办法…………………………………………………………………………………………63
50.中央空调系统保养办法……………………………………………………………………………………64
51.中央空调系统操作办法……………………………………………………………………………………66
52.空调维修保养办法…………………………………………………………………………………………68
53.风机房管理办法…………………………………………………………………………………………69
54.风机维修保养办法…………………………………………………………………………………………70
55.风机系统操作办法…………………………………………………………………………………………71
弱电、消防专业:
56.监控中心管理办法…………………………………………………………………………………………72
57.智能化系统控制主机管理办法……………………………………………………………………………73
58.BA系统维修保养办法……………………………………………………………………………………74
59.停车场管理系统维修保养办法…………………………………………………………………………75
60.巡更系统维修保养办法……………………………………………………………………………………76
61.触摸屏查询系统维修保养办法……………………………………………………………………………77
62.闭路监控系统保养办法……………………………………………………………………………………78
63.对讲系统维修保养办法……………………………………………………………………………………79
64.消防中心管理办法………………………………………………………………………………………80
65.消火拴保养办法……………………………………………………………………………………………81
66.消防设施设备维修保养办法……………………………………………………………………………82
土建、装修专业:
67.装修管理操作办法………………………………………………………………………………………83
68.装修巡查管理办法………………………………………………………………………………………84
69.楼梯、扶手维修保养办法………………………………………………………………………………86
70.墙体、墙面维修保养办法…………………………………………………………………………………87
71.道路、路牙维修保养办法…………………………………………………………………………………88
其他方面:
72.设备改造操作办法………………………………………………………………………………………89
73.设备重大故障维修办法…………………………………………………………………………………91
74.设备分类代码编写办法……………………………………………………………………………………92
75.公共设备编号管理办法……………………………………………………………………………………93
76.工程资料档案管理办法……………………………………………………………………………………94
77.操作间管理办法…………………………………………………………………………………………95
78.工具器材管理办法………………………………………………………………………………………96
79.公共休闲设施维修保养办法………………………………………………………………………………97
80.公共设施巡查管理办法…………………………………………………………………………………98
81.使用表格……………………………………………………………………………………………………99
82.前期介入项目工程进度报告………………………………………………………………………………100
83.前期介入项目存在问题及处理方法………………………………………………………………………101
84.项目接管验收存在问题登记表……………………………………………………………………………102
85.监视测量装置周期检定表…………………………………………………………………………………103
86.监视测量装置一览表………………………………………………………………………………………104
87.设施设备保养计划表………………………………………………………………………………………105
88.设施设备保养记录…………………………………………………………………………………………106
89.设施设备清单………………………………………………………………………………………………107
90.设施设备维修记录…………………………………………………………………………………………108
91.倒闸操作票…………………………………………………………………………………………………109
92.低压配电房巡查记录………………………………………………………………………………………110
93.电梯机房巡查记录…………………………………………………………………………………………111
94.风机房巡查记录……………………………………………………………………………………………112
95.高压配电房巡查记录………………………………………………………………………………………113
96.管道井巡查记录……………………………………………………………………………………………114
97.积水井巡查记录……………………………………………………………………………………………115
98.监控中心巡查记录…………………………………………………………………………………………116
99.空调机房巡查记录…………………………………………………………………………………………117
100.配电房值班室交接班记录………………………………………………………………………………118
101.强电井巡查记录…………………………………………………………………………………………119
102.弱电井巡查记录…………………………………………………………………………………………120
103.设备标识卡………………………………………………………………………………………………121
104.设施设备台帐……………………………………………………………………………………………122
105.设施设备维修单…………………………………………………………………………………………123
106.设施设备巡查记录………………………………………………………………………………………124
107.水泵房巡查记录…………………………………………………………………………………………125
108.消防中心巡查记录………………………………………………………………………………………126
109.智能化系统控制主机操作记录…………………………………………………………………………127
110.中央空调主机运行记录…………………………………………………………………………………128
111.项目钥匙移交记录表……………………………………………………………………………………129
112.项目档案资料接管验收记录表…………………………………………………………………………130
113.项目公寓接管验收表……………………………………………………………………………………131
114.项目写字楼接管验收表…………………………………………………………………………………132
115.项目商铺接管验收表……………………………………………………………………………………133
116.项目公共区域接管验收表………………………………………………………………………………134
117.项目公共设施设备接管验收表…………………………………………………………………………135
岗位说明书
工程技术职务(位)说明书
工程技术部经理岗位
1.0工作关系
1.1直接上司:
营运总监
1.2直接下属:
工程技术部各专业工程师、各前期介入项目工程服务主管
1.3相关岗位:
公司各部门经理
1.4工作时间:
按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。
1.5工作职责
1.5.1负责执行政府部门制定的有关行业安全法规,加强安全管理与教育,建立各级安全机制与程序,防止发生安全事故;
1.5.2参加设备设施外包单位采购、维修、保养合格供方的评定;
1.5.3参加各楼盘相关专业的合同评审,物业接管验收工作;
1.5.4协助采购经理并提供专业厂商及技术参数资料;参与审核工程需求采购计划;
1.5.5指导、培训、编制水电设备、几点设备维修等方面的质量管理体系文件;
1.5.6落实工程维护人员的专业知识及技术能力;
1.5.7对设备设施、房屋质量在物业管理中存在着的隐患要及时预防纠正;
1.5.8接受业主对维修方面的通俗,落实回访工作;
1.5.9落实工程维护人员的专业知识及技术能力;
1.5.10对设备设施、房屋质量在物业管理中存在着的隐患要及时预防与纠正;
1.5.11负责公司计量测量管理工作,送检各类计量测量器具;
1.5.12负责编制公司设备、养护工具、材料的台帐;
1.5.13配合品保部的安排、对各楼盘的各类维修、装修、养护等进行监督、抽查和技术指导;
1.5.14公司发放标准化文件的保管与落实执行;
1.5.15负责对各物业工程改造、装修项目的方案策划,质量跟踪等全方面位管理;
1.5.16负责对各客户服务中心的能源消耗及维修费用的审核及监管工作;
1.5.17负责公司管理物业工程上的改造、装修和新建工程项目的技术论证,现场跟踪及监理工作。
1.5.18领导交办的其它工作。
2.0智能化工程师岗位
2.1直接上司:
工程技术部经理。
2.2直接下属:
无。
2.3相关岗位:
公司各部门主管。
2.4工作时间:
按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。
2.5工作职责
2.5.1严格执行公司各项规章制度,遵照国家规范和部门所制定的现行的相关规定、标准,确保智能化系统、消防自动报警系统处于安全、良好的运行状态,协助部门经理完成各项管理、技术经济指标。
2.5.2根据本专业国家现行的安全规范,制定安全管理制度和工作程序,并监督执行。
2.5.3制定各客户服务中心设备的操作规程,制定各设备、机房的管理规定,并监督本班组员工执行。
2.5.4制定本专业设备的安全运行方案和突发事故的处理措施,并通过实践不断改良和完善并监督各客户服务中心工程服务部落实。
2.5.5负责各客户服务中心弱电技工工的培训工作,制定员工的培训计划,力求做到努力、钻研专业知识,组织班组定期学习,不断提高个人的综合素质和作业技能。
2.5.6负责各客户服务中心工程服务部的日常管理工作,贯彻执行有关工程管理制度,督促检查落实情况。
2.5.7协调各客户服务中心之间弱电专业的工作,解决一些具体问题包括(但不限)工程管理事宜、员工工作情况、人力资源调配、考核等。
2.5.8监督各客户服务中心弱电工程维修材料、物品的支出及弱电工程采购计划
2.5.9控制各客户服务中心弱电工程的各项开支,严格遵守计划指标,特殊情况上报部门经理批示。
2.5.10了解各客户服务中心仓库的库存情况,需补充弱电方面的维修材料、物品应及时做出采购计划。
2.5.11经常到各物业楼层、机房巡视检查,发现问题及时处理,发生重大问题、事故应冷静、果断的采取措施,防止事态扩大,并组织人员抢修,做好事故记录与分析报告,上报部门经理。
2.5.12经常了解分析各楼宇、物业各设备的运行、使用情况,提出合理建议,确保各种设备、设施的运作处于最佳的状态。
2.5.13负责监督各客户服务中心制定月、季、年度的维护保养计划,并监督落实完成。
2.5.14督导各客户服务中心工程服务部职能化系统工作,告知有关正常维修步骤,同各专业协同作业,确保所有设备、设施长期处在良好运行状态。
2.5.15监督外委设备的保修、保养工作,以强烈的责任心维护公司的利益。
2.5.16负责装修图纸中有关本专业方面的审核,上报工程服务部经理审批。
2.5.17负责监督各客户服务中心本专业技术文件和设备档案的接管、建立。
2.5.18负责各客户服务中心对公司接管的项目,负责本专业范围内的验收及其完善工作。
2.5.19负责本专业月、周工作计划、总结的起草,报工程文秘处汇总。
2.5.20负责本专业月物料申购材料的起草,并报工程技术部经理审核。
2.5.21上级领导安排的其它工作。
3.0电气工程师岗位
3.1直接上司:
工程技术部经理。
3.2直接下属:
无。
3.3相关岗位:
公司各部门主管。
3.4工作时间:
按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。
3.5工作职责
3.5.1严格执行公司各项规章制度,遵照国家规范和部门所制定的现行的相关规定、标准,确保本班组管辖内的强电系统处于安全、良好的运行状态,协助部门经理实施公司下达的管理和经济指标。
3.5.2根据国家有关的安全法规,制定本专业的安全管理制度,并监督实施。
3.5.3负责督导各客户服务中心工程服务部强电方面的日常管理工作,贯彻执行有关工程管理制度,督促检查落实情况。
3.5.4协调各客户服务中心工程维修强电方面的工作,解决一切具体问题,包括工程管理事宜、人力资源调配、考核等。
3.5.5不定期巡查各客户服务中心员工的工作情况,了解员工的工作状况,发现问题及时纠正。
3.5.6控制各客户服务中心工程维修材料、物品的消耗及编制强电及电梯系统的工程采购计划。
3.5.7控制强电系统各设备维护及维修费用支出,严格遵守计划指标,特殊情况上报部门经理批示。
3.5.8了解各客户服务中心仓库的库存情况,需补充工程维修材料、物品时,应及时做出采购计划报部门经理审核。
3.5.9定期到各客户服务中心机房巡视检查,发现问题及时处理,如发生重大问题/事故时应冷静、果断地采取措施,防止事态的扩大,并监督客户服务中心工程服务部们组织人员抢修,做好事故记录与分析,上报部门经理决策。
3.5.10经常了解分析物业各种设备的运行/使用情况,提出合理建议,以确保各种设备/设施运作处于最佳状态。
3.5.11负责外委设备维保程序的制定,并监督维保单位的执行情况,每年对维保公司的工作情况进行书面评估。
3.5.12负责监督各客户服务中心本专业技术文件和设备档案的接管、建立及完善。
3.5.13负责公司接管的项目本专业范围内的设备、设施的验收及其完善工作。
3.5.14负责本专业月、周工作计划、总结的起草,报工程文秘处汇总。
3.5.15负责本专业月物料申购材料的起草,并报工程技术部经理审核。
3.5.16负责制定本专业工程技术人员的培训计划,并负责实施。
3.5.17经常与工程技术部经理进行沟通汇报,主动完成日常工作。
3.5.18上级领导安排的其它工作。
4.0暖通工程师岗位
4.1直接上司:
工程技术部经理。
4.2直接下属:
无。
4.3相关岗位:
公司各部门主管。
4.4工作时间:
按公司夏季与冬季规定的时间打卡上下班。
4.5工作职责
4.5.1严格执行公司各项规章制度,遵照国家规范和部门所制定的现行的相关规定、标准,确保管辖的通风、空调、供暖、供冷、防排烟系统处于安全、良好的运行状态,协助部门经理完成各项管理、技术经济指标。
4.5.2根据本专业国家现行的安全规范,制定安全管理制度和工作程序,并监督执行。
4.5.3制定各客户服务中心设备的操作规程,制定各设备、机房的管理规定,并监督本班组员工执行。
4.5.4制定本专业设备的安全运行方案和突发事故的处理措施,并通过实践不断改良和完善并监督各客户服务中心工程维修部落实。
4.5.5负责各客户服务中心暖通技工工的培训工作,制定员工的培训计划,力求做到努力、钻研专业知识,组织班组定期学习,不断提高个人的综合素质和作业技能。
4.5.6负责各客户服务中心对公司接管的项目本专业范围内的验收及其完善工作。
5.5.7协调各客户服务中心之间暖通专业的工作,解决一些具体问题包括(但不限)工程管理事宜、员工工作情况、人力资源调配、考核等。
5.5.8监督各客户服务中心工程维修材料、物品的支出及暖通工程采购计划。
5.5.9控制各客户服务中心暖通工程的各项开支,严格遵守计划指标,特殊情况上报部门经
理批示。
5.5.10了解各客户服务中心仓库的库存情况,需补充暖通方面的维修材料、物品应及时做出采购计划。
5.5.11经常到各物业楼层、机房巡视检查,发现问题及时处理,发生重大问题、事故应冷静、
果断的采取措施,防止事态扩大,并组织人员抢修,做好事故记录与分析报告,上报部门经理。
5.5.12经常了解分析各楼宇、物业各设备的运行、使用情况,提出合理建议,确保各种设备、设施的运作处于最佳的状态。
5.5.13每月底向部门经理提交各物业能源消耗的统计月报表。
5.5.14负责监督
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